Американська іпотека
Нецільовий кредит, забезпечений заставою нерухомості. Позичальник може використати гроші на що завгодно — авто, бізнес, погашення боргів, освіта. Порівняно зі звичайною іпотекою має вищу відсоткову ставку (зазвичай на 1–2 процентних пункти), максимальний LTV — 70%, термін до 20 років.
Ануїтет (anuita)
Однаковий регулярний платіж протягом усього періоду фіксації. Ануїтет складається з двох частин: відсотків та погашення тіла кредиту. На початку іпотеки більшу частину платежу становлять відсотки, з часом частка тіла зростає. Більшість чеських іпотек виплачується ануїтетом.
Ануїтетний платіж
Однаковий місячний платіж протягом усього терміну фіксації. Розраховується за формулою, яка враховує розмір тіла кредиту, відсоткову ставку та кількість місяців. У чеській часто використовується як синонім «ануїтету».
Перший внесок (akontace)
Розмовна чеська назва власних коштів, які заявник вносить при купівлі нерухомості. За правилами ЧНБ банк надає максимум 80% від оціночної вартості (90% для заявників до 36 років), решту має покрити перший внесок. Чим більший внесок, тим зазвичай нижча відсоткова ставка.
Кредитоспроможність (bonita)
Здатність позичальника обслуговувати кредит, як її оцінює банк. Включає розмір та стабільність доходу, тип працевлаштування, кредитну історію, витрати, утриманців і загальне боргове навантаження. Висока кредитоспроможність означає меншу ризикову надбавку та, відповідно, кращу ставку.
Спільна власність подружжя (SJM/BSM) (BSM (SJM))
Спільне майно подружжя, до якого за замовчуванням входить нерухомість, придбана в шлюбі. На практиці обидва з подружжя беруть іпотеку разом і солідарно відповідають перед банком. Шлюбний договір може вивести нерухомість зі SJM. Після розлучення вона ділиться в межах розподілу майна.
DSTI — Debt Service to Income (DSTI)
Співвідношення сукупних місячних платежів за всіма кредитами (іпотека, споживчі, кредитні картки, лізинг) до чистого місячного доходу. ЧНБ встановив ліміт 45% для більшості заявників і 50% для заявників до 36 років. Якщо DSTI перевищено, банк може відмовити або вимагати співпозичальника, зменшення боргів або використання винятку.
DTI — Debt to Income (DTI)
Сукупний борг заявника, виражений як кратне чистого річного доходу. ЧНБ встановив ліміт 8,5× річного доходу (9,5× для заявників до 36 років). З квітня 2026 діє суворіший ліміт 7× для інвестиційних іпотек. Мета — захистити домогосподарства від надмірної заборгованості.
Кооперативна квартира
Квартира, якою ви не володієте напряму — ви член кооперативу, що володіє будинком, і маєте право користуватися конкретною квартирою. Банк не може оформити пряму заставу на кооперативну квартиру, тому звичайна іпотека не підходить. Використовується кредит на пай у кооперативі (вища ставка, коротший термін) або іпотека після переведення в особисту власність.
Податкове вирахування з відсотків
Сплачені відсотки за іпотекою на власне житло можна вирахувати з податкової бази. Річний ліміт — 150 000 Кч на родину (для іпотек, оформлених після 1 січня 2021). Банк щороку видає довідку про сплачені відсотки, яка додається до декларації або передається до бухгалтерії роботодавця. Для нецільових (американських) іпотек вирахування не діє.
Термін фіксації
Період, протягом якого відсоткова ставка за іпотекою не змінюється. Найчастіше 3, 5, 7 або 10 років. Після закінчення фіксації банк запропонує нову ставку — вона може бути вищою або нижчою. Коротка фіксація зазвичай дешевша, але ризик зростання ставки вищий. Довша — дає впевненість, але зазвичай дорожча.
Термін іпотеки
Загальний термін, на який оформлюється іпотека. У Чехії зазвичай 20–30 років, максимум — 30 років або до пенсійного віку позичальника. Довгий термін означає менший місячний платіж, але більше переплати відсотків загалом. Більшість обирає 25–30 років.
Іпотека 100% LTV
Іпотека, що покриває всю вартість нерухомості — у позичальника немає власних коштів. Після 2022 року в Чехії практично не існує, бо ЧНБ встановив ліміт 80% LTV (90% для заявників до 36 років). Деякі банки вирішують це комбінацією іпотеки та нецільового кредиту, але загальні витрати значно вищі.
Іпотека для молоді до 36 років
Пільгові умови ЧНБ для заявників до 36 років, які купують перше житло: максимальний LTV 90% замість 80%, DSTI 50% замість 45%, DTI 9,5× замість 8,5×. Це не окремий продукт, а послаблення регуляторних лімітів. Деякі банки додатково пропонують знижку до ставки для клієнтів до 36 років.
Іпотечний кредит
Довгостроковий кредит, забезпечений заставою нерухомості. Використовується головним чином для фінансування купівлі, будівництва або реконструкції житла (цільова іпотека). Для нецільових потреб існує американська іпотека. Термін зазвичай 20–30 років, ставка нижча за споживчі кредити через забезпечення заставою.
Банкрутство
Стан, коли боржник не здатний обслуговувати зобов'язання. Реєстр банкрутств публічний — банк перевіряє кожного заявника. Активне банкрутство (як особисте, так і реструктуризація боргів) майже завжди означає відмову в іпотеці. Після завершення реструктуризації (зазвичай 5 років) ситуація поступово покращується, але банк ще кілька років буде обережним.
Інвестиційна іпотека
Іпотека на нерухомість, призначену для здачі в оренду, а не для власного житла. З квітня 2026 діють суворіші ліміти ЧНБ: максимальний LTV 70% і DTI 7×. Банки вимагають більшого власного капіталу, іноді підвищеної ставки. Частина кредитів на оренду формально оформлюється як кредит на власне житло — що відстежує ЧНБ.
Закінчення фіксації
Момент, коли закінчується період фіксованої ставки. Приблизно за 3 місяці банк надсилає пропозицію нової ставки. У клієнта три варіанти: (1) прийняти пропозицію поточного банку (рефіксація), (2) рефінансувати в іншому банку, (3) погасити залишок тіла. У 2026 році закінчується фіксація на 460 млрд Кч іпотек 2020–2021 — велика хвиля для всього ринку.
Кадастр нерухомості
Чеський публічний реєстр нерухомості, що ведеться Чеським управлінням геодезії та кадастру. Містить номери ділянок, власників, обтяження та заставні права. Перед схваленням іпотеки банк перевіряє виписку з кадастру, після підписання договору реєструє там своє заставне право. Реєстрація займає зазвичай 1–2 тижні.
Консолідація кредитів
Об'єднання декількох кредитів в один — зазвичай споживчі, кредитні картки та овердрафт рефінансуються через іпотеку зі значно нижчою ставкою. Це знижує місячне навантаження та загальні відсотки. Увага: консолідація через іпотеку означає довший термін виплати, тому абсолютна сума сплачених відсотків може бути вищою.
Дострокова виплата
Одноразовий платіж понад звичайний ануїтет, що повністю йде на погашення тіла. За законом клієнт має право безкоштовно погасити 25% залишку тіла щорічно. Деякі банки пропонують ще вигідніші умови. Дострокова виплата всередині фіксації може значно знизити загальні відсотки.
Місячний платіж
Регулярна сума, що виплачується банку щомісяця. У класичній іпотеці — це ануїтет, однаковий протягом усього терміну фіксації, що покриває і відсотки, і тіло. Після закінчення фіксації платіж перераховується за новою ставкою. Середній місячний платіж у Чехії в 2026 році — 24 700 Кч.
OSVČ (ФОП у Чехії) (OSVČ)
Особа, яка веде самостійну підприємницьку діяльність — ФОП, фрілансер. Банки оцінюють дохід OSVČ за податковою декларацією: зазвичай середнє за 1–2 роки, іноді 3 роки. Паушальні витрати означають менший задекларований прибуток і меншу схвалену іпотеку — деякі банки коригують це власним перерахунком. Важливі записи в ARES, сплата податків та обороти.
Оцінка нерухомості
Визначення ринкової вартості нерухомості сертифікованим оцінювачем, акредитованим банком. Оціночна вартість — основа для розрахунку LTV, не обов'язково дорівнює ціні купівлі. Якщо ви купите нижче ринку, банк надасть іпотеку за оцінкою, а не за ціною купівлі. Оцінка зазвичай коштує 4 000–8 000 Кч.
Дострокове погашення
Погашення частини або всього тіла раніше договірного терміну. У день закінчення фіксації можна безкоштовно погасити будь-яку суму. Поза закінченням фіксації закон дає право на безкоштовне погашення 25% залишку тіла щорічно. Великі суми можна погасити, але банк має право на компенсацію витрат, пов'язаних з достроковим погашенням (обмежених законом).
Паушальні витрати
Спосіб для OSVČ заявити витрати для податків — замість реальних витрат вираховується відсоток від доходу (40, 60 або 80% залежно від виду діяльності). Вигідно для податків, але невигідно для іпотеки: банк бачить менший прибуток, отже менший дохід. Тому деякі банки застосовують у OSVČ з паушалом власний перерахунок, який «не бачить» паушал.
Передіпотечний кредит
Короткостроковий міст-кредит, який банк видає до реєстрації заставного права в кадастрі. Використовується зазвичай при купівлі на торгах або при будівництві, коли забезпечити іпотеку заставою ще не можна. Після додавання забезпечення перетворюється на звичайну іпотеку. Ставка вища, термін максимум 1–2 роки.
Підписання іпотечного договору
Фінальний крок процесу схвалення. Перед підписанням ви маєте право на 14-денний термін для вивчення проекту договору. Разом із кредитним договором зазвичай підписується заставний договір, заява про реєстрацію в кадастрі та договір страхування нерухомості. Після підписання банк відправляє заставне право в кадастр і потім може видати гроші.
Страхування платоспроможності
Страхування, що покриває платежі у випадку тривалої хвороби, інвалідності, втрати роботи або смерті. Банки часто пропонують знижку до ставки, якщо оформити страховку у них — але їхня страховка зазвичай помітно дорожча за таку ж у незалежного страховика. На практиці варто порахувати: іноді вигідніше платити звичайну ставку та страхуватися дешевше в іншому місці.
Шлюбний договір
Нотаріальна угода, якою наречений/наречена або подружжя змінюють майнові відносини інакше, ніж за замовчуванням SJM. Так можна вивести нерухомість зі SJM — вона належатиме лише одному з подружжя. Для іпотеки це означає, що друге з подружжя не є співборжником. Корисно парам із великою різницею в доходах або при ризику розлучення.
RPSN — річна вартість іпотеки (RPSN)
Реальна річна вартість іпотеки у відсотках, що включає відсоткову ставку, комісію за схвалення, оцінку нерухомості, ведення рахунку, обов'язкові страховки та інші витрати.
Рефіксація
Узгодження нової ставки в поточному банку після закінчення фіксації. Банк надсилає пропозицію за 3 місяці, клієнт може прийняти, торгуватися або піти в інший банк (рефінансувати). Перша пропозиція банку часто не найкраща — варто порівняти ринок.
Рефінансування
Погашення існуючої іпотеки новою іпотекою в іншому банку — зазвичай із кращою ставкою або умовами. Найчастіше відбувається на закінченні фіксації (без штрафів), але і поза ним (банк має право на компенсацію витрат). Головна перевага — конкуренція за клієнта. Головний недолік — адміністративна робота (нова оцінка, договори, кадастр).
Будівельні заощадження (stavební spoření)
Цільові заощадження з державною підтримкою (до 1 000 Кч щорічно), до яких додається право на кредит за фіксованою ставкою. У поєднанні з іпотекою використовується для доповнення власних коштів, фінансування реконструкції або як резервне джерело при відмові. Цикл зазвичай 6 років накопичення плюс наступний кредит.
Реєстри SOLUS / BRKI
Приватні кредитні реєстри, які банк перевіряє при оцінці кредитоспроможності.
Спільна власність
Нерухомість, що належить двом або більше особам. У кожного співвласника своя частка (наприклад, 50/50 або 70/30). Для іпотеки це означає, що банк оцінює доходи всіх співпозичальників, і всі вони відповідають за погашення. Спільна власність поза SJM підходить при купівлі з батьком/матір'ю, братом/сестрою або невінчаним партнером.
Власні кошти
Гроші, які позичальник вносить у купівлю з власних ресурсів — заощадження, продаж іншої нерухомості, дари батьків, будівельні заощадження. При LTV 80% потрібно мінімум 20% ціни готівкою плюс резерв на збори (оцінка, податок на придбання, юрист) — загалом близько 22–25% ціни.
Плаваюча ставка
Відсоткова ставка, що змінюється за ринком (зазвичай PRIBOR плюс маржа банку). Платіж може змінюватися щомісяця або щокварталу. Плаваюча ставка зазвичай нижча за фіксовану в періоди стабільності або зниження, але ризикованіша. У Чехії її обирає меншість клієнтів — більшість надає перевагу впевненості фіксованої.
Відсоткова ставка
Ціна грошей, виражена у відсотках на рік. Банк встановлює ставку індивідуально за кредитоспроможністю, LTV, тривалістю фіксації та типом нерухомості. Реклама зазвичай вказує мінімально можливу ставку — реально пропонована зазвичай на 0,2–1 п.п. вища. Середня ставка нових іпотек у Чехії в 2026 — 4,43–4,48%.
Погашення тіла (úmor)
Частина місячного ануїтету, що йде на погашення тіла кредиту. Інша частина — відсотки. На початку іпотеки частка úmor мала, а відсотки великі, з часом співвідношення змінюється. Після половини терміну úmor зазвичай становить більшу частину ануїтету. Дострокова виплата повністю йде на úmor.
Цільова іпотека
Іпотека лише на житло — купівля, будівництво, реконструкція, рефінансування житлового кредиту. Має нижчу ставку, ніж нецільова (американська). Банк перевіряє, що гроші справді йдуть на житлову мету — зазвичай платить напряму продавцю або підряднику. Податкове вирахування з відсотків діє тільки для цільової іпотеки.
Видача кредиту (čerpání)
Процес, коли банк випускає гроші за схваленою іпотекою. Може відбуватися одноразово (типово при купівлі готової нерухомості) або поступово (при будівництві/реконструкції — за протоколом виконаних робіт). До повної видачі зазвичай сплачуються лише відсотки з уже виданої суми, а не повний ануїтет.
Чеський нацбанк (ČNB) (ČNB)
Центральний банк Чехії, який визначає монетарну політику, наглядає за банківським сектором і з 2022 року встановлює обов'язкові ліміти для іпотек (LTV, DTI, DSTI).
Чистий місячний дохід
Дохід після вирахування податку, соціального та медичного страхування. Банк використовує цей показник для розрахунку DSTI та DTI. Для найманих працівників враховується середній за 3–6 місяців, для ФОП (OSVČ) — розраховується з податкової декларації (зазвичай середнє за 1–2 роки).