Адвокатський (нотаріальний) депозит (advokátní úschova)
Адвокатський депозит означає, що купівельна ціна зберігається в адвоката (§ 52e і наст. закону № 85/1996 Sb., про адвокатуру) або нотаріуса (нотаріальний регламент, закон № 358/1992 Sb.) на окремому рахунку, доки не виконано погоджених умов. Зазвичай такою умовою є запис права власності покупця до кадастру. Так продавець бачить, що гроші справді є, а покупець має певність, що продавець отримає їх тільки після переходу власності.
Американська іпотека (americká hypotéka)
Американська іпотека — це нецільовий кредит, забезпечений заставою нерухомості (zástavní právo). Гроші можна витратити на будь-що, і банк зазвичай не вимагає підтверджувати мету. Вона дорожча за цільову іпотеку, а банки позичають меншу частку вартості застави. Скільки позичають, на який строк і скільки коштує такий кредит, розбирає стаття про американську іпотеку.
Ануїтет (anuita)
Регулярний платіж однакового розміру, яким погашають кредит, а заразом і сам спосіб погашення, що на ньому ґрунтується. Кожен ануїтет містить відсотки й погашення тіла кредиту (úmor). Спершу переважають відсотки, а що менший борг, то більша частка тіла. Так погашають переважну більшість чеських іпотек, і розмір ануїтету змінюється лише з новою ставкою, зазвичай після кінця фіксації, або після дострокового платежу.
Ануїтетний платіж (anuitní splátka)
Конкретна місячна сума, яку за ануїтетного погашення ви надсилаєте банку. Її рахують за формулою M = P · i / (1 − (1 + i)^−n), де P означає залишок тіла кредиту, i місячну процентну ставку, а n кількість місяців, що лишилися. Протягом фіксації платіж не змінюється. Банк перераховує його за нової ставки, після дострокового платежу або при зміні строку кредиту.
Перший внесок (akontace)
Розмовна чеська назва частини ціни нерухомості, яку покупець сплачує з власних грошей, бо іпотека її не покриває. Розмір внеску визначає ліміт ČNB для LTV: на власне житло банк позичить щонайбільше 80 % вартості застави, або 90 %, якщо хоча б одному із заявників менше 36 років. Тому перший внесок зазвичай становить 10–20 % ціни, і банк хоче бачити його підтвердженим ще до видачі кредиту.
Боніфікація, знижка на ставку (bonifikace)
Зниження процентної ставки, яке банк дає за виконання додаткових умов. Найчастіше це поточний рахунок із регулярними надходженнями й платежами, ризикове страхування життя або страхування платоспроможності, іноді низький LTV. Умови й наслідки їх порушення прописано в кредитному договорі: хто перестане виконувати умову, втратить знижку, і ставка зросте.
Кредитоспроможність (bonita)
Здатність заявника погашати кредит у тому вигляді, як її оцінює банк. Закон № 257/2016 Sb. зобов’язує банк перед кожною іпотекою оцінити кредитоспроможність. Банк додає стабільні чисті доходи, віднімає платежі за іншими кредитами, витрати на життя та на утриманців і порівнює результат зі своїми внутрішніми межами DSTI та DTI. До уваги береться і кредитна історія в реєстрах.
Грошовий потік від нерухомості (cash flow)
Cash flow, або грошовий потік, є різницею між фактичними доходами від оренди та всіма видатками власника за місяць чи рік. До видатків належать повний платіж за іпотекою (відсотки й основна сума), операційні витрати та податок з доходів. Показник відповідає на просте питання: інвестиція приносить гроші чи власник доплачує зі своїх. Додатний cash flow ще не робить інвестицію доброю, а від’ємний не робить її поганою.
Ставка капіталізації, cap rate (kapitalizační míra)
Cap rate співвідносить річний чистий операційний дохід (NOI, тобто оренду мінус операційні витрати без платежів за кредитом) з актуальною ринковою вартістю нерухомості. Ним користуються переважно для комерційних і прибуткових будинків, а також у дохідному методі оцінки, де вартість = NOI / cap rate. Що вищий cap rate, то вища дохідність, але й нижча ціна за той самий дохід.
Видача кредиту (čerpání úvěru)
Виплата грошей за схваленим і підписаним кредитним договором. Зазвичай банк надсилає їх не клієнтові, а безпосередньо продавцю, на депозит (úschova) або девелоперу, і лише після виконання умов видачі. Коли купують готову квартиру, гроші видають одноразово, а при будівництві чи реконструкції поетапно. Відсотки ви платите лише з тієї суми, яку банк уже виплатив.
Часовий тест для звільнення від податку (časový test)
Часовий тест визначає, коли дохід від продажу нерухомості звільняється від податку з доходів (§ 4 ч. 1 закону № 586/1992 Sb.). Для нерухомості, набутої з 1 січня 2021 року, між набуттям і продажем має минути 10 років, для набутої раніше вистачає 5 років. Без податку можна продати й після щонайменше 2 років проживання в нерухомості або якщо виручку використано на власне житло (з повідомленням податковому управлінню, finanční úřad).
Чеський національний банк (ČNB) (ČNB)
Центральний банк Чехії. Визначає монетарну політику, насамперед двотижневу репо-ставку (з 19 червня 2026 року вона становить 3,75 %), і наглядає за банками та фінансовим ринком. З 2022 року може за § 45a–45c закону про ČNB обмежувати параметри іпотек. Єдиний обов’язковий ліміт для іпотек на власне житло нині стосується LTV: 80 %, а для заявників до 36 років 90 %.
Чиста дохідність оренди (čistý výnos)
Чиста дохідність показує, скільки нерухомість реально заробляє на вкладений капітал без урахування іпотеки. Від річної орендної плати віднімають витрати власника (ремонтний фонд і управління, страхування, податок на нерухомість, ремонти, втрати через простій, за потреби оплату керуючого), а результат ділять на повну ціну придбання разом із витратами на купівлю. Рахують її зазвичай до фінансування й до податку з доходів.
Чистий місячний дохід (čistý měsíční příjem)
Дохід після вирахування податку на доходи та внесків на соціальне й медичне страхування, тобто сума, що справді надходить на рахунок. Саме з неї банк рахує, який платіж ви потягнете. Для найманих працівників зазвичай беруть середнє за останні 3–6 місяців, для OSVČ податкові декларації за 1–2 роки. Батьківську допомогу, орендну плату чи дохід за договорами (dohody) кожен банк зараховує по-своєму.
DSTI (співвідношення платежів до доходу) (DSTI)
Debt Service to Income, тобто відношення місячних платежів за всіма кредитами заявника до його чистого місячного доходу.
DTI (співвідношення боргу до річного доходу) (DTI)
Debt to Income, тобто загальний борг заявника, виражений як кратне його чистого річного доходу. Ліміт ČNB для DTI деактивовано 1 січня 2024 року. Нині ČNB лише радить підвищену обережність понад значення 8, а з 1 квітня 2026 року рекомендує для інвестиційних іпотек DTI не вище 7. Банки встановлюють власні внутрішні межі, зазвичай 8–9,5 річного доходу.
Дарування нерухомості (darování nemovitosti)
Договором дарування власник безоплатно передає нерухомість іншій особі (§ 2055 і наст. Цивільного кодексу). Договір укладають письмово, а право власності переходить лише після внесення запису до кадастру нерухомості. Дарунок між родичами по прямій лінії, братами й сестрами, подружжям та іншими близькими особами звільнено від податку з доходів за § 10 ч. 3 п. c) закону про податки з доходів, тож не платить ні дарувальник, ні обдаровуваний. Подарувати можна й заставлену нерухомість, але право застави банку на ній залишиться.
Девелопер, забудовник (developer)
Девелопер — компанія, яка готує, фінансує й будує нові квартири чи будинки, а потім продає їх кінцевим покупцям. Зазвичай під кожен проєкт створюють окрему компанію (проєктне s.r.o., товариство з обмеженою відповідальністю). До завершення будівництва квартири продають через договір резервації та попередній договір купівлі-продажу, а сам договір купівлі-продажу укладають після введення в експлуатацію та запису одиниць до кадастру.
Додаткове забезпечення (dozajištění)
Право застави (§ 1309 Цивільного кодексу Чехії) встановлюють ще на одну нерухомість, крім купованої, щоб знизити LTV або забезпечити кредит на об’єкт, який сам по собі заставити неможливо. Ця нерухомість може належати позичальникові або третій особі, найчастіше батькам, які тоді стають заставодавцями. Ліміт LTV 80 % (90 % до 36 років) рахують від суми заставних вартостей усіх заставлених об’єктів. Як це влаштувати з будинком батьків і як потім звільнити його із застави, пояснює стаття застава нерухомості батьків.
Кооперативна квартира (družstevní byt)
Квартира, що належить житловому кооперативу (bytové družstvo) і в якій член кооперативу живе на підставі оренди, пов’язаної з кооперативним паєм. Тож покупець купує не квартиру, а переводить на себе пай за законом про господарські корпорації. Право застави на таку квартиру до кадастру внести не можна, тому класичну іпотеку, забезпечену нею, оформити не вийде.
ПДВ на новобудову, 12 % / 21 % (DPH u novostavby)
ПДВ (DPH) забудовник додає до ціни нової квартири чи будинку відповідно до закону № 235/2004 Sb. Знижена ставка 12 % діє для житла соціального призначення (stavba pro sociální bydlení, § 48a): квартири з підлоговою площею до 120 м² або сімейного будинку до 350 м². Більші квартири й будинки обкладають ставкою 21 %. Споживачам ціни показують уже з ПДВ, і LTV банк теж рахує від ціни з податком.
Податкова декларація як підтвердження доходу (daňové přiznání)
Декларація з податку на доходи фізичних осіб, яка для іпотеки слугує основним підтвердженням доходу OSVČ (самозайнятих осіб) та інших людей без довідки від роботодавця. Банк зазвичай хоче 1–2 останні подані декларації з підтвердженням подання, а часто ще й довідки про відсутність боргів перед податковою та медичною страховою компанією. Дохід він рахує з часткової податкової бази згідно з § 7 закону № 586/1992 Sb. про податки на доходи.
Податкові відрахування відсотків (daňové odpočty)
Відсотки, сплачені за кредитом на власне житло, можна відрахувати від бази податку на доходи за § 15 абз. 3 закону № 586/1992 Sb. Ліміт становить 150 000 Kč на рік на домогосподарство для кредитів, укладених з 1 січня 2021 року, і 300 000 Kč для старіших. Відрахування стосується іпотек і кредитів із будівельних заощаджень, але не кредитів на нерухомість, яку здають в оренду, і не нецільових кредитів.
Податок з доходів від оренди, § 9 (daň z příjmů z pronájmu)
Доходи від оренди нерухомості оподатковують за § 9 закону № 586/1992 Sb. Орендодавець може відняти або фактичні витрати (відсотки за іпотекою, амортизацію, ремонти, страхування, податок на нерухомість), або фіксовані витрати в розмірі 30 % доходів, максимум 600 000 Kč. Із бази сплачують податок 15 % (понад законну межу 23 %), а соціальні й медичні внески з доходів за § 9 не платять.
Податок на нерухомість (daň z nemovitých věcí)
Податок на нерухомість у Чехії (daň z nemovitých věcí) щороку платить власник станом на 1 січня. Ним обкладають земельні ділянки, будівлі та житлові одиниці (закон № 338/1992 Sb.). Сума залежить від площі, виду нерухомості та коефіцієнтів громади, а з 2024 року ще й від інфляційного коефіцієнта; ставки з 2024 року приблизно подвоїлися. Сплатити його треба до 31 травня, а податок понад 5 000 Kč можна розділити на два однакові платежі, до 31 травня і до 30 листопада.
Право довічного проживання (právo dožití, výměnek)
Право довічного проживання — розмовна назва особистого сервітуту, який гарантує конкретній людині довічне проживання в нерухомості або користування нею (сервітут житла чи право користування, § 1283 і 1297 Цивільного кодексу). Найчастіше його залишають за собою батьки, коли дарують або продають будинок дітям.
Спадкове провадження (dědické řízení)
Після смерті людини суд відкриває спадкове провадження, а проводить його уповноважений нотаріус як судовий комісар (закон № 292/2013 Sb., про особливі судові провадження). Нотаріус з’ясовує майно й борги, коло спадкоємців і наявність заповіту, а наприкінці видає ухвалу про спадщину. Разом із майном на спадкоємців переходять і борги, зокрема іпотека. Хто застеріг собі опис спадкового майна (§ 1706 Цивільного кодексу), відповідає за них лише в межах успадкованого.
Спадщина нерухомості з іпотекою (dědictví)
Якщо боржник помирає, на спадкоємця переходять і нерухомість, обтяжена правом застави, і непогашений кредит. Спадкову справу веде нотаріус як судовий комісар (закон № 292/2013 Sb.). За борги спадкодавця спадкоємець відповідає повністю, якщо не застеріг собі опис спадкового майна (soupis pozůstalosti); з таким застереженням відповідальність обмежується вартістю отриманої спадщини (§ 1704 і 1706 Цивільного кодексу). Право застави банку зберігається в будь-якому разі.
Строк погашення (doba splatnosti)
Загальний строк, за який іпотеку має бути погашено, погоджений у кредитному договорі. Банки обмежують його своєю максимальною тривалістю, а також віком, до якого заявник мусить кредит виплатити. Довший строк знижує місячний платіж і тим покращує розрахунок кредитоспроможності, але збільшує відсотки за весь час. Згодом його можна скоротити достроковим платежем.
Тимчасовий захист та іпотека (dočasná ochrana)
Тимчасовий захист (dočasná ochrana) є статусом перебування для людей, які втекли від війни в Україні; Чехія надає його за законом № 65/2022 Sb. (lex Ukrajina) на підставі рішення Ради ЄС. Він продовжується реєстрацією, щоразу до 31 березня наступного року (зараз до 31. 3. 2027); Рада ЄС продовжила захист до 4. 3. 2028. Що вимагають банки від власників цього статусу, розбираємо в статті іпотека для українців і біженців.
Тривалість фіксації (doba fixace)
Кількість років, протягом яких банк гарантує погоджену процентну ставку. Банки пропонують фіксації від 1 до 10 років. У жовтні 2026 року найдешевше виходить річна фіксація, бо найбільше банки піднімають ціну саме довших. Коли фіксація спливе, банк запропонує нову ставку, а ви вирішите, чи лишитися, чи рефінансуватися деінде, чи без комісії погасити частину боргу.
Виконавче провадження (exekuce)
Виконавче провадження означає примусове виконання рішення, що набрало законної сили (виконавчого документа). На заяву кредитора його веде судовий виконавець (soudní exekutor) за законом № 120/2001 Sb. (exekuční řád). Стягнення можна звернути на зарплату, рахунки й нерухомість; виконавчий наказ записують до кадастру, і власник уже не може продати чи обтяжити нерухомість. Житло, де боржник має постійне місце проживання (trvalý pobyt), через дрібні борги нижче встановленої законом межі з аукціону продати не можна (§ 336i ч. 2 o. s. ř.).
Енергетичний сертифікат (PENB) (PENB)
Розмовна назва документа про енергетичну ефективність будівлі (PENB) за законом № 406/2000 Sb. про управління енергією. Він відносить будівлю чи квартиру до класу від A до G за розрахунковим споживанням енергії: A означає надзвичайно ощадну, G надзвичайно неекономну. За § 7a власник пред’являє його під час продажу чи здачі в оренду будівлі або її частини, а дійсний він 10 років.
Ремонтний фонд (fond oprav)
Ремонтний фонд — розмовна назва грошей, які власники одиниць регулярно платять SVJ (або кооперативу) на ремонти, обслуговування та вкладення в спільні частини будинку. Цивільний кодекс називає їх внесками на управління будинком і земельною ділянкою (§ 1180). Розмір затверджують збори власників, зазвичай пропорційно частці в спільних частинах або площі квартири. Накопичені гроші належать SVJ, а не окремим власникам.
Фіксація ставки (fixace)
Зобов’язання банку не змінювати процентну ставку іпотеки протягом погодженого строку, хоч би як рухалися ринкові ставки. На цей час банк залучає гроші за ціною, похідною від процентних свопів, тому кожна тривалість фіксації коштує по-різному. Протягом фіксації платіж не змінюється. Дострокове погашення поза законними винятками банк може обкласти комісією.
Фінансовий леверидж (finanční páka, leverage)
Фінансовим левериджем називають купівлю нерухомості частково за позикові гроші, зазвичай іпотечні, щоб вкласти менше власних. Він множить і прибуток, і збиток на власний капітал: працює на вас, коли загальна дохідність нерухомості (оренда плюс зростання ціни) вища за відсоток за кредитом, і проти вас, коли нижча. Для інвестиційних іпотек ČNB з 1 квітня 2026 року рекомендує (необов’язково) LTV не вище 70 % і DTI 7.
ČBA Hypomonitor (статистика фактичних ставок)
Щомісячна статистика Чеської банківської асоціації (ČBA) про нові іпотеки: обсяг, кількість, середня сума кредиту й середня фактична процентна ставка. Дані надходять від банків-членів і стосуються реально укладених договорів, включно з рефінансуванням. За серпень 2026 року Hypomonitor показав середню ставку 5,00 %, обсяг 34,5 млрд Kč і середню іпотеку 4,59 млн Kč.
Swiss Life Hypoindex (індекс пропонованих ставок)
Щомісячний індекс пропонованих ставок іпотек у Чехії, який публікує компанія Swiss Life Select. Він спирається на прайс-листи банків, тобто на ставки, які банки виставляють клієнтам, а не на реально укладені договори. Тому на зміну цін реагує швидше, ніж статистика фактичних ставок. У жовтні 2026 року Hypoindex показує 5,79 % (у серпні було 5,42 %).
Валова дохідність оренди (hrubý výnos)
Валова дохідність дорівнює річній орендній платі, поділеній на купівельну ціну нерухомості, і виражається у відсотках. Вона не враховує жодних витрат (ремонтного фонду, страхування, податків, ремонтів чи місяців без орендаря), а також фінансування іпотекою. Показник зручний для швидкого порівняння пропозицій, але про справжню прибутковість інвестиції каже мало.
Графік платежів забудовнику (harmonogram plateb)
Графік платежів визначає, коли і скільки покупець платить забудовникові за новобудову. Аванси прив’язують до підписання договорів і до етапів будівництва (зведення коробки, введення в експлуатацію), а решту ціни доплачують під час підписання договору купівлі-продажу. Графік зазвичай додають до попереднього договору купівлі-продажу. З нього видно, скільки знадобиться власних коштів і яку суму банк мусить видати ще до колаудації (kolaudace).
Іпотека 100 % LTV
Іпотека, що покриває всю ціну купівлі без власних коштів. На власне житло ČNB фактично виключає її лімітом LTV 80 %, для заявників до 36 років 90 %. Перевищувати ліміт банки можуть лише для 5 % обсягу нових кредитів за квартал. Тому всю ціну зазвичай вдається профінансувати тільки тоді, коли до застави додають ще одну нерухомість.
Іпотека для молоді до 36 років (hypotéka pro mladé)
Узагальнена назва м’якших умов, які діють, коли хоча б одному із заявників менше 36 років і він купує власне житло, зазвичай перше. Головна перевага випливає з правил ČNB: ліміт LTV становить 90 % замість 80 %. Окремого продукту за цим немає. Банки молоді часто дозволяють і вищу внутрішню межу DSTI, зазвичай 50 % замість 45 %, а деякі дають знижку на ставку.
Іпотечний консультант, брокер (hypoteční poradce)
Посередник у споживчому кредитуванні, який порівнює пропозиції кількох банків, допомагає з документами і супроводжує клієнта до схвалення й видачі кредиту. Працювати він може лише як самостійний посередник або пов’язаний представник згідно із законом № 257/2016 Sb. про споживчий кредит, після фахового іспиту і з записом у реєстрі Чеського національного банку. Винагороду йому зазвичай платить банк у вигляді комісії.
Іпотечний кредит (hypoteční úvěr)
Кредит, забезпечений правом застави на нерухомість, який надає банк або інший кредитор із ліцензією за законом № 257/2016 Sb. про споживчий кредит. Закон відносить його до споживчих кредитів на житло. Здебільшого він цільовий і слугує для купівлі, будівництва чи реконструкції житла, а нецільовий варіант називають американською іпотекою. Завдяки заставі ставка нижча, ніж за незабезпеченими позиками.
Внутрішня норма дохідності, IRR (vnitřní výnosové procento) (IRR)
IRR (Internal Rate of Return) є річною ставкою, за якої поточна вартість усіх грошових потоків інвестиції дорівнює нулю: власного внеску на початку, поточного cash flow і виручки від продажу наприкінці. Показник враховує, коли саме гроші надходять і витрачаються, тому з ним можна порівняти нерухомість з іншими інвестиціями чи з ціною іпотеки. Обчислюють його ітеративно, в електронній таблиці для цього є функція IRR.
Неплатоспроможність (insolvence)
Стан, коли боржник не здатен платити борги, строк сплати яких настав, а також судове провадження, яке цю ситуацію вирішує за законом № 182/2006 Sb. про неплатоспроможність. Для людей воно найчастіше закінчується особистим банкрутством (oddlužení), для компаній конкурсом або реорганізацією. Усі провадження публікують у реєстрі неплатоспроможності, який банк перевіряє за кожною заявкою на іпотеку. Поки провадження триває, іпотеки ви практично не отримаєте.
Інвестиційна іпотека (investiční hypotéka)
Іпотека на нерухомість, у якій боржник не житиме, зазвичай на квартиру для оренди або на третю й наступну нерухомість. З 1 квітня 2026 року ČNB рекомендує банкам для таких кредитів суворіші параметри: LTV не вище 70 % і DTI не вище 7. Це лише рекомендація, і банки застосовують її з різною суворістю. Відсотки з інвестиційної іпотеки не можна відрахувати від бази податку за § 15. Як банки рахують такий кредит, пояснює стаття інвестиційна іпотека.
Дохід директора s.r.o. для іпотеки (jednatel)
Директор (jednatel) — статутний орган товариства з обмеженою відповідальністю (s.r.o.) згідно із законом № 90/2012 Sb. про господарські корпорації. Для іпотеки він може підтвердити дохід зарплатою за трудовим договором, винагородою за виконання функції (вона оподатковується як дохід від залежної діяльності за § 6 закону про податки на доходи) або часткою прибутку, якщо водночас є учасником. Деякі банки додатково враховують прибуток самої компанії.
Тіло кредиту (jistina)
Позичена сума без відсотків, тобто те, що ви насправді винні банку. Спочатку вона дорівнює розміру кредиту і з кожним платежем зменшується на частку погашення. Відсотки банк завжди рахує з поточного залишку тіла, тому крона, повернена раніше, заощаджує відсотки за весь залишок строку. Достроковий платіж повністю йде на тіло кредиту.
Валютний ризик (kurzové riziko)
Ризик, який виникає, коли кредит узято не в тій валюті, у якій позичальник отримує дохід. Зміна курсу тоді змінює реальний розмір платежу та залишку боргу, хоча процентна ставка лишається тією самою. Тому закон № 257/2016 Sb. про споживчий кредит покладає на банк особливі інформаційні обов’язки щодо кредитів в іноземній валюті і дає споживачеві право перевести кредит у валюту свого доходу або країни проживання.
Введення в експлуатацію (kolaudace, kolaudační rozhodnutí)
Введення в експлуатацію (колаудація) — офіційний дозвіл користуватися завершеною будівлею. До 30 червня 2024 року будівельне управління видавало його здебільшого як згоду на введення в експлуатацію (kolaudační souhlas), за новим будівельним законом № 283/2021 Sb. це рішення про введення в експлуатацію (kolaudační rozhodnutí). Управління перевіряє, що будівля відповідає дозволу й безпечна. Для запису одиниць до кадастру колаудація не обов’язкова: декларацію власника можна записати й для незавершеного будинку. Проте забудовники часто передають квартири покупцям лише після колаудації.
Гарантійний депозит за орендою (kauce, jistota)
Гарантійний депозит орендар вносить орендодавцеві як грошове забезпечення орендної плати та можливих збитків (§ 2254 Цивільного кодексу). При оренді квартири він не може перевищувати трикратну місячну орендну плату без авансів за послуги. Після закінчення оренди орендодавець повертає депозит разом із відсотками, але може зарахувати проти нього заборговану плату й доведені збитки.
Договір купівлі-продажу (kupní smlouva)
За договором купівлі-продажу продавець передає покупцеві нерухомість разом із правом власності, а покупець сплачує за неї ціну (§ 2079 і наст. Цивільного кодексу, občanský zákoník). Для нерухомості закон вимагає письмової форми. У Чехії право власності на нерухомість, внесену до кадастру, переходить тільки після запису до кадастру нерухомості (vklad), проте з дією на день подання заяви про внесення.
Закінчення фіксації (konec fixace)
День, коли спливає погоджена фіксація і банк починає нараховувати нову ставку. За законом № 257/2016 Sb. банк мусить повідомити нову ставку щонайменше за 3 місяці. Від повідомлення до кінця фіксації можна без комісії погасити будь-яку частину кредиту. Інакше ви приймаєте пропозицію банку, виторговуєте кращу ставку або рефінансуєте іпотеку в іншому банку. Покроковий план: що робити, коли закінчується фіксація.
Кадастр нерухомості (katastr nemovitostí)
Публічний реєстр нерухомості в Чехії за законом № 256/2013 Sb. про кадастр, який веде Чеське управління геодезії та кадастру (ČÚZK) через кадастрові управління. У ньому обліковують земельні ділянки, будівлі та квартири, їхніх власників і права на них, зокрема права застави, сервітути й переважні права купівлі. Записи публічні, переглядати їх можна онлайн.
Квитанція про погашення боргу (kvitance)
Квитанція — письмове підтвердження кредитора, що борг виконано (§ 1949 Цивільного кодексу: хто виконує зобов’язання, має право на квитанцію). В іпотеці банк видає її після погашення всього кредиту, зазвичай разом зі згодою на виключення права застави або як її частину. Квитанція слугує підставою для виключення застави з кадастру й доказом, якщо згодом виникне спір.
Клієнтські зміни (klientské změny)
Клієнтськими змінами називають доопрацювання квартири в новобудові, які покупець замовляє понад стандарт забудовника: інше планування, розводку мереж, підлогу, плитку чи сантехніку. Їх оформлюють окремою додатковою угодою або замовленням із власним кошторисом і строком виконання. Вартість змін або включають до купівельної ціни, або сплачують окремо, і саме від цього залежить, чи можна покрити їх іпотекою.
Консолідація кредитів (konsolidace úvěrů)
Об’єднання кількох боргів (споживчих позик, кредитних карток, овердрафту) в один новий кредит з одним платежем. Через іпотеку консолідацію роблять за допомогою американської іпотеки або як нецільову частину під час рефінансування житла, і забезпеченням завжди слугує нерухомість. Ставка зазвичай нижча, а місячний платіж помітно падає, проте довший строк часто збільшує загальну суму відсотків.
Короткострокова оренда, Airbnb (krátkodobý pronájem)
Під короткостроковою орендою розуміють розміщення гостей на ночі чи тижні через платформи на кшталт Airbnb або Booking. Якщо орендодавець надає ще й послуги (прибирання, постільна білизна, передача ключів), це вже послуга з розміщення, тобто вільна підприємницька діяльність (volná živnost), і дохід оподатковується за § 7 закону про податки з доходів разом із внесками. Громаді сплачують місцевий туристичний збір (poplatek z pobytu), а гостей треба реєструвати.
LTV (співвідношення кредиту до вартості застави) (LTV)
Відношення суми кредиту до вартості заставленої нерухомості у відсотках. Це єдиний обов’язковий ліміт ČNB для кредитів на власне житло: щонайбільше 80 %, або 90 %, якщо хоча б одному заявнику менше 36 років. Перевищити ліміт банк може не більш ніж для 5 % обсягу кредитів за квартал. Для інвестиційних іпотек ČNB з 1 квітня 2026 року рекомендує LTV 70 %, але без обов’язкової сили.
Лист власності (list vlastnictví, LV) (LV)
Лист власності — це сукупність даних кадастру нерухомості про нерухомість одного власника чи групи співвласників у межах кадастрової території (закон № 256/2013 Sb.). Він поділений на частини: власники (A), нерухомість (B), права на користь нерухомості (B1), обмеження права власності на кшталт застав, сервітутів і переважних прав купівлі (C), примітки, пломби й попередження (D) та правові підстави набуття (E). Пломбу видно й у частині B: літера P стоїть перед нерухомістю, щодо якої триває провадження.
Достроковий платіж (mimořádná splátka)
Разовий платіж понад звичайний, який повністю зменшує тіло кредиту. Без комісії § 117 закону № 257/2016 Sb. дозволяє його наприкінці фіксації в будь-якому розмірі, а також до 25 % загальної суми кредиту на рік, якщо гроші надійдуть протягом 1 місяця перед річницею договору. В інших випадках банк може взяти щонайбільше 0,25 % за кожен розпочатий рік до кінця фіксації, загалом до 1 %.
Місячний платіж (měsíční splátka)
Сума, яку боржник щомісяця сплачує банку. В іпотеці це майже завжди ануїтет: протягом фіксації платіж однаковий і складається з відсотків та погашення тіла кредиту. Після закінчення фіксації банк перераховує платіж за новою ставкою та залишком боргу. Середня нова іпотека в серпні 2026 року становила 4,59 млн Kč, ілюстративно з платежем 25 888 Kč.
Договір оренди (nájemní smlouva)
За договором оренди орендодавець передає орендареві квартиру чи будинок у тимчасове користування за орендну плату (§ 2201 і наст. Цивільного кодексу; для квартир діють особливі правила § 2235 і наст.). Оренду квартири можна укласти на визначений або невизначений строк, але тільки письмово. Розірвати її орендодавець може лише з підстав, визначених законом (§ 2288), зазвичай із тримісячним строком попередження.
Заява про внесення запису до кадастру (návrh na vklad)
Заява про внесення — це подання встановленої форми, яким починається провадження про запис права до кадастру нерухомості (katastr nemovitostí, державний реєстр нерухомості) за законом № 256/2013 Sb., про кадастр. До заяви додають документ (договір купівлі-продажу, застави чи дарування) і сплачують адміністративний збір 2 000 Kč за кожну заяву. Щойно заява надходить до кадастрового управління, на нерухомості з’являється «пломба», і саме до цього дня прив’язана дія запису.
Небанківський реєстр клієнтської інформації NRKI (Nebankovní registr klientských informací) (NRKI)
Кредитний реєстр, куди небанківські кредитори (лізингові компанії, компанії з продажу в розстрочку та споживчого кредитування) вносять дані про позики своїх клієнтів, зокрема про належне погашення і прострочення. Його веде об’єднання CNCB, технічно реєстр обслуговує CRIF (Czech Credit Bureau), і він обмінюється даними з банківським реєстром BRKI. Банки заглядають до нього, коли оцінюють кредитоспроможність згідно з § 86 закону № 257/2016 Sb.
Нерухомість (nemovitost)
За § 498 Цивільного кодексу Чехії нерухомими речами є земельні ділянки й підземні споруди з окремим цільовим призначенням, речові права на них, а також права, які закон оголосить нерухомими речами. Будівля з 2014 року зазвичай становить частину ділянки, а нерухомістю є й квартира як одиниця (§ 1159). Для іпотеки можна заставити квартиру, будинок, ділянку чи нежитлове приміщення, внесені до кадастру, але не кооперативну квартиру.
Програма «Нова зелена заощадженням» (Nová zelená úsporám, NZÚ) (NZÚ)
Нова зелена заощадженням (NZÚ) є державною дотаційною програмою на енергозбереження в сімейних і багатоквартирних будинках. Її адмініструє Державний фонд довкілля ЧР (Státní fond životního prostředí), а гроші надходять переважно від продажу квот на викиди. Програма підтримує утеплення, заміну вікон, теплові насоси, фотовольтаїку, рекуперацію та будівництво будинків із дуже низьким енергоспоживанням. Дотацію здебільшого виплачують лише після завершення робіт і їх підтвердження.
Простій квартири без орендаря (neobsazenost, vacancy)
Простоєм називають період, коли квартира, призначена для оренди, стоїть без орендаря й не приносить грошей: між орендами, під час ремонту чи пошуку нового мешканця. Рівень простою виражають як частку втраченої орендної плати від потенційної річної. Власник тим часом далі платить до ремонтного фонду, вносить аванси за послуги, страхування та платежі за іпотекою.
Відмова від договору (odstoupení od smlouvy)
Відмова від договору — односторонній правочин, після якого договір припиняється від самого початку, а сторони повертають одна одній отримане (§ 2001 і наст. Цивільного кодексу). Відмовитися можна лише з підстави, яку дає закон або договір, зазвичай через істотне порушення. Від споживчого кредиту, що не є кредитом на житло, споживач може відмовитися без пояснень протягом 14 днів від укладення (§ 118 закону № 257/2016 Sb.), від іпотеки ні: натомість до підписання діє 14-денний строк на роздуми (§ 111).
Відстрочка платежів (odklad splátek)
Тимчасове призупинення або зменшення платежів за іпотекою, про яке клієнт домовляється з банком, зазвичай на кілька місяців: через втрату роботи, хворобу чи батьківську відпустку. Загального законного права на відстрочку немає, вона залежить від договору та згоди банку (винятком був загальний мораторій 2020 року). Відсотки під час відстрочки нараховуються далі, тому після неї платіж зростає або подовжується строк кредиту.
Звільнення від боргів, особисте банкрутство (oddlužení)
Звільнення від боргів, у народі «особисте банкрутство», є способом вирішити неплатоспроможність фізичної особи (§ 389 і наст. закону № 182/2006 Sb., про неплатоспроможність, insolvenční zákon). Поки воно триває, боржник віддає кредиторам частину доходів або його майно продають. Якщо боржник належно виконав умови, суд звільняє його від решти незабезпечених боргів. Право застави банку при цьому не припиняється.
Оцінка нерухомості (odhad)
Визначення вартості нерухомості, яке банк замовляє перед наданням іпотеки, щоб знати вартість застави. Його робить оцінювач, із яким банк співпрацює, або внутрішній відділ банку. Результатом стає заставна вартість, від якої рахують LTV. Оцінка зазвичай коштує 3 000–6 000 Kč, а чимало банків пропонують для квартир онлайн-оцінку безкоштовно або недорого.
ФОП (OSVČ) (OSVČ)
Живностенський лист (živnostenský list, «живностенка») є дозволом на підприємницьку діяльність у Чехії; його власник має статус OSVČ, український відповідник ФОП. Статус OSVČ мають і люди вільних професій, які працюють на себе без живностенського листа. Банк оцінює такого заявника не за розрахунковим листом, а за податковими деклараціями за останні 1–2 роки, базою оподаткування або виручкою. Низький задекларований прибуток через паушальні витрати означає меншу іпотеку. Режим паушального податку оцінку ускладнює, і багато банків тоді рахують частку від обороту.
PRIBOR (празька міжбанківська ставка) (PRIBOR)
PRIBOR (Prague Interbank Offered Rate) — референтна ставка, за якою банки на чеському міжбанківському ринку пропонують одне одному незабезпечені кредити в кронах. Її оголошують щоробочого дня для кількох строків, наприклад на 1 тиждень, 3 і 6 місяців, на основі котирувань референтних банків. На PRIBOR спираються іпотеки зі змінною ставкою та кредити компаніям. У жовтні 2026 року 3M PRIBOR становить приблизно 3,9 %.
Декларація власника будинку (prohlášení vlastníka)
Декларація власника — документ, яким власник будинку (часто забудовник) ділить будівлю на житлові одиниці (jednotky) і визначає, що належить до кожної квартири та яка її частка в спільних частинах будинку й земельній ділянці (§ 1166 Цивільного кодексу). Одиниці стають окремими об’єктами нерухомості, які можна продати й заставити, лише після запису декларації до кадастру. Від часток залежать голоси в SVJ і внески на управління.
Довідка про доходи (potvrzení o příjmu)
Бланк банку, який заповнює і підписує роботодавець. У ньому вказано середній чистий місячний дохід за останній період, вид і тривалість трудових відносин, чи не триває випробувальний строк або строк попередження про звільнення, а також чи немає утримань або стягнень із зарплати. На підставі довідки та виписок з рахунку банк оцінює кредитоспроможність згідно з § 86 закону № 257/2016 Sb.
Довідка про сплачені відсотки (potvrzení o zaplacených úrocích)
Довідку про сплачені відсотки видає банк або ощадна каса будівельних заощаджень (stavební spořitelna); у ній зазначено, скільки відсотків клієнт заплатив за рік за житловим кредитом. Вона потрібна, щоб відрахувати відсотки від бази оподаткування за § 15 ч. 3 закону № 586/1992 Sb. За кредитами, укладеними з 1 січня 2021 року, можна відрахувати щонайбільше 150 000 Kč на рік (за давнішими 300 000 Kč), і лише за власне житло.
Дострокове погашення (předčasné splacení)
Погашення всієї іпотеки чи її частини раніше, ніж передбачає договір. За § 117 закону № 257/2016 Sb. воно безкоштовне наприкінці фіксації, до 25 % суми кредиту на рік у місяці перед річницею договору, за плаваючої ставки, у разі смерті чи тяжкої хвороби, а також при продажу нерухомості чи поділі SJM через 24 місяці після укладення договору. Інакше банк може взяти до 0,25 % за кожен розпочатий рік до кінця фіксації, загалом до 1 %.
Дохід з-за кордону (příjem ze zahraničí)
Зарплата чи інший дохід, який виплачує іноземний роботодавець або платник, зазвичай в іноземній валюті. Одні чеські банки визнають його для іпотеки, як правило з країн ЄС (Словаччина, Німеччина, Австрія), інші не визнають зовсім. Банки вимагають трудовий договір, розрахункові листки та виписки, часто з офіційним перекладом, і перераховують такий дохід обережніше, ніж кронний, бо іпотека в кронах несе валютний ризик.
Дошлюбний договір (předmanželská smlouva)
Розмовна назва договору про режим майна подружжя за § 716 і наступними Цивільного кодексу Чехії. Наречені чи подружжя врегульовують ним спільне майно інакше, ніж закон: звужують його, розширюють або обирають роздільне майно. Договір мусить мати форму нотаріального акта. Нерухомість, куплена після його укладення, тоді може належати лише одному з подружжя. Як договір впливає на кредит, розбираємо в статті шлюбний договір та іпотека.
Комісія за оформлення іпотеки (poplatek za vyřízení)
Одноразова плата банку за розгляд заявки й надання іпотеки, розмір якої визначає прайс-лист. Чимало банків під час акцій її не беруть, інші мають фіксовану суму або відсоток від кредиту. Закон № 257/2016 Sb. її не забороняє, але банк мусить указати її в переддоговірній інформації та включити до RPSN. Оцінка нерухомості та збір за внесення запису до кадастру до неї не входять.
Паушальні витрати (paušální výdaje)
Спосіб, яким підприємець враховує витрати без документів: він віднімає фіксований відсоток від доходів. За § 7 абз. 7 закону про податки на доходи це 80 % для ремісничих промислів і сільського господарства, 60 % для інших промислів і 40 % для вільних професій, а для оренди за § 9 30 %. Відсоток завжди рахують щонайбільше з доходів 2 000 000 Kč. Для податків це вигідно, для іпотеки ні.
Переважне право купівлі (předkupní právo)
Переважне право купівлі означає, що власник мусить запропонувати річ уповноваженій особі раніше, ніж продасть її комусь іншому. Договірне переважне право регулює § 2140 і наст. Цивільного кодексу; щодо нерухомості його можна внести до кадастру як речове право. Законне переважне право співвласників (§ 1124) тепер діє лише там, де співвласність виникла без їхньої волі (зазвичай спадкуванням), і тільки 6 місяців від її виникнення. На передачу іншому співвласникові, чоловікові чи дружині, братові чи сестрі або родичеві по прямій лінії воно не поширюється.
Переведення боргу (převzetí dluhu)
Ситуація, коли на місце початкового боржника стає новий і далі погашає борг. За § 1888 Цивільного кодексу Чехії для цього потрібна згода кредитора, в іпотеці тобто банку, який оцінює нового боржника як нового заявника. Від приєднання до боргу (přistoupení k dluhu, § 1892) переведення відрізняється тим, що там початковий боржник лишається, а новий лише додається до нього.
Передіпотечний кредит (předhypoteční úvěr)
Кредит, який банк надає тоді, коли право застави на фінансовану нерухомість ще не можна зареєструвати. Зазвичай ідеться про квартиру в новобудові, якої в кадастрі поки немає, або про купівлю, коли покупець ще не став власником. Щойно кадастр зареєструє заставу, кредит переходить у звичайну іпотеку. Ставка, замінне забезпечення та максимальна тривалість у банків різняться.
Перехідний кредит (překlenovací úvěr)
Кредит, який покриває проміжний період, доки клієнт не отримає гроші з іншого джерела. У будівельних заощадженнях (stavební spoření, накопичувальна програма з державною підтримкою) так називають кредит, наданий раніше, ніж клієнт набуде права на звичайний кредит із будівельних заощаджень (закон № 96/1993 Sb.). Банки так називають і фінансування купівлі нової нерухомості до продажу наявної: у перехідний період зазвичай сплачують лише відсотки, а основний борг гасять із грошей від продажу. Коли обрати який варіант, порівнює стаття перехідний кредит чи іпотека.
Пломба в кадастрі (plomba)
Пломба — позначка в листі власності (list vlastnictví) про те, що правовідносини щодо нерухомості зачеплені змінами: у кадастровому управлінні триває провадження (внесення, záznam або примітка). За законом № 256/2013 Sb. її ставлять одразу після надходження заяви, і тримається вона до кінця провадження. Кожен, хто заглядає в кадастр, бачить попередження, що запис може змінитися.
Поетапна видача кредиту (postupné čerpání)
Спосіб видачі іпотеки, за якого банк виплачує гроші не одразу, а траншами відповідно до ходу будівництва, реконструкції або графіка платежів забудовника. Кожен наступний транш він вивільняє лише після подання рахунків або перевірки будови оцінювачем. Доки не видано всю суму, клієнт зазвичай платить тільки відсотки з уже отриманих грошей, а повний ануїтетний платіж починається після останнього траншу.
Попереднє схвалення іпотеки (předschválení)
Попередня оцінка платоспроможності заявника, яку банк робить ще до вибору конкретної нерухомості. Банк перевіряє доходи, зобов’язання та записи в реєстрах і повідомляє, до якої суми й на яких умовах готовий позичити. Зазвичай на це йде кілька днів. Остаточного схвалення кредиту з цього ще не випливає: воно настане лише після оцінки нерухомості та подання документів про купівлю.
Приймання квартири (přejímka bytu, předání)
Прийманням називають фізичну передачу готової квартири від забудовника покупцеві. Покупець оглядає квартиру й записує знайдені недоліки до акта приймання-передачі (předávací protokol) зі строком їх усунення. Явні недоліки треба вказати вже під час приймання, а вимогу щодо прихованого недоліку будівлі можна пред’явити протягом п’яти років від набуття (§ 2129 ч. 2 Цивільного кодексу). Зазвичай приймання відбувається після введення будинку в експлуатацію та підписання договору купівлі-продажу.
Підписання кредитного договору (podpis smlouvy)
Момент, коли клієнт укладає з банком кредитний договір; зазвичай разом із ним підписує й договір застави та заяву про внесення права застави до кадастру. За § 111 закону № 257/2016 Sb. перед підписанням у вас є 14 днів на роздуми, протягом яких банк не може змінити чи відкликати пропозицію. Строк на відмову після підписання на іпотеки не поширюється.
Страхова сума (pojistná částka)
Верхня межа виплати, про яку домовляються в страховому договорі. У страхуванні нерухомості вона має відповідати новій (відтворювальній) вартості будівлі, тобто тому, скільки коштувало б звести її заново в тому самому обсязі та якості; ринкова ціна разом із ділянкою та локацією для цього не годиться. Якщо страхова сума нижча за реальну вартість будівлі (недострахування), страховик пропорційно зменшує виплату.
Страхування здатності погашати кредит (pojištění schopnosti splácet)
Страхування, яке сплачує платежі за боржника, коли той через непрацездатність, інвалідність чи втрату роботи не може платити, а в разі смерті зазвичай гасить залишок боргу. Банки самі пропонують його до іпотеки й за оформлення часто дають знижку на ставку. Якщо страхування становить умову кредиту чи знижки, його ціну мусять включити до RPSN.
Страхування нерухомості (pojištění nemovitosti)
Майнове страхування самої будівлі, тобто будинку чи квартири, від пожежі, води з труб, буревію, повені та інших ризиків. Для іпотеки воно обов’язкове на весь строк погашення: банк вимагає, щоб страхова сума відповідала вартості будівлі, а виплату було вінкульовано на його користь. Обстановку квартири цей поліс не покриває, для неї існує страхування домашнього майна (pojištění domácnosti).
Умови видачі кредиту (podmínky čerpání)
Дії та документи, які клієнт має виконати, перш ніж банк виплатить гроші за підписаним кредитним договором. Зазвичай це договір застави з поданою заявою про внесення права застави до кадастру, страхування нерухомості з вінкуляцією на користь банку, підтвердження власних коштів і підписаний договір купівлі-продажу або договір про депозит. Перелік наведено в договорі, і в кожного банку він свій.
Частка прибутку, дивіденди (podíl na zisku)
Частина прибутку господарської корпорації, яку за рішенням загальних зборів виплачують учасникам згідно з § 34 закону № 90/2012 Sb. про господарські корпорації; в акціонерному товаристві її називають дивідендом. Фізичній особі з неї утримують податок 15 % згідно з § 36 закону про податки на доходи. Деякі банки визнають її як дохід для іпотеки, зазвичай як середнє виплат за останні роки.
Часткова спільна власність (podílové spoluvlastnictví)
Річ, яка належить кільком власникам із чітко визначеними частками, наприклад 1/2 або 60/100, перебуває в частковій спільній власності (§ 1115 і наст. Цивільного кодексу). Частки записані в кадастрі й визначають права та обов’язки кожного; про звичайне управління вирішує більшість, яку рахують за розміром часток. Своєю часткою кожен співвласник розпоряджається вільно. Переважне право інших співвласників діє лише щодо успадкованої частки, і то протягом 6 місяців.
RPSN (повна вартість кредиту) (RPSN)
Показник загальної річної ціни кредиту у відсотках, який банк за законом № 257/2016 Sb. мусить зазначити і в пропозиції, і в договорі. До нього входять відсотки, а також комісії та витрати, відомі банку й обов’язкові для отримання кредиту: плата за оформлення, ведення обов’язкового рахунку чи обов’язкове страхування. Оскільки це річна ефективна ставка, вона завжди вища за номінальну. Як користуватися нею під час вибору, показує стаття RPSN чи процентна ставка.
Батьківська допомога як дохід (rodičovský příspěvek)
Виплата державної соціальної підтримки за законом № 117/1995 Sb.: на дитину, народжену з 1 січня 2024 року, загалом 350 000 Kč, найдовше до 3 років дитини (на двійню й більше дітей 525 000 Kč, а якщо вони народилися з 1 січня 2026 року, 700 000 Kč). Для дітей, народжених до 2024 року, діє 300 000 Kč і найдовше до 4 років. Банки оцінюють цю допомогу по-різному: одні зараховують її як дохід на решту строку виплати, інші ні.
Двотижнева репо-ставка ČNB (2T repo sazba)
Основна ставка монетарної політики Чеського національного банку (ČNB): за нею ČNB на два тижні приймає від банків надлишкову ліквідність. Розмір ставки встановлює банківська рада згідно із законом № 6/1993 Sb. про Чеський національний банк. З 19 червня 2026 року вона становить 3,75 %. На іпотеки репо-ставка впливає опосередковано, через міжбанківські ставки PRIBOR і процентні свопи, від яких банки відштовхуються, коли рахують ціну фіксацій.
Договір резервації (rezervační smlouva)
Договір, яким продавець або забудовник зобов’язується протягом погодженого строку не пропонувати нерухомість нікому іншому; зацікавлена особа за це зазвичай сплачує резерваційний внесок або аванс. Окремого регулювання він не має ні в Цивільному кодексі Чехії, ні в законі № 39/2020 Sb. про посередництво з нерухомістю, який регулює договір із посередником, а не саму резервацію. Як підставу для схвалення іпотеки банки його зазвичай приймають.
Поручитель (ručitel)
Людина, яка письмово заявляє, що задовольнить кредитора, якщо боржник не виконає зобов’язання (§ 2018 і наст. Цивільного кодексу Чехії). Поручитель відповідає всім своїм майном, але кредитор може вимагати від нього виконання лише після того, як письмово звернувся до боржника і той у розумний строк не заплатив. В іпотеках поруку використовують рідко: банки віддають перевагу співпозичальникові або заставі іншої нерухомості.
Рефіксація (refixace)
Погодження нової процентної ставки й тривалості фіксації в чинному банку, коли попередня фіксація закінчується. Нову ставку банк мусить повідомити щонайменше за 3 місяці. Клієнт може її прийняти, виторгувати кращі умови або наприкінці фіксації без комісії погасити іпотеку чи рефінансувати її деінде. Якщо клієнт не відреагує, банк зазвичай застосує запропоновану ставку автоматично. Коли лишитися, а коли піти, порівнює стаття рефіксація чи рефінансування.
Рефінансування (refinancování)
Погашення чинної іпотеки новим кредитом, зазвичай в іншому банку і під кращу ставку. Без комісії це можна зробити наприкінці фіксації та протягом 3 місяців від повідомлення нової ставки до дня рефіксації. В інший час старий банк може взяти до 0,25 % погашеної суми за кожен розпочатий рік до кінця фіксації, загалом до 1 %. Новий банк потребує оцінки й реєструє власне право застави.
Ризикове страхування життя (rizikové životní pojištění)
Страхування життя без накопичувальної чи інвестиційної частини: страховик виплачує суму в разі смерті застрахованого, а за домовленістю також у разі інвалідності чи тяжкої хвороби. До іпотеки його оформлюють на суму, яка покриває борг, і часто вінкулюють на користь банку. Обов’язковим банки його зазвичай не роблять, але дають за нього боніфікацію ставки. Страхова сума може зменшуватися разом із боргом.
Родне число (rodné číslo, RČ) (RČ)
Родне число (rodné číslo) — десятизначний ідентифікатор фізичної особи в Чехії, що ділиться на одинадцять (§ 13 закону № 133/2000 Sb. про облік населення). Перші шість цифр утворюють дату народження, у жінок до місяця додають 50; хто народився до 1954 року, має дев’ятизначне число. Родні числа визначає МВС, присвоює їх РАЦС (matrika) під час народження, а іноземцям міністерство. Чинне й родне число, присвоєне в Словаччині до 1. 1. 1993.
Річний перерахунок податку в роботодавця (roční zúčtování)
Річний перерахунок податку робить роботодавець на прохання працівника: перераховує авансові платежі податку із зарплати за весь рік (§ 38ch закону № 586/1992 Sb.). Працівник подає заяву до 15 лютого наступного року й додає підтвердження сум, що не оподатковуються, наприклад відсотків за іпотекою. Переплату роботодавець повертає разом із зарплатою, зазвичай за березень.
Утримувальна пропозиція (retenční nabídka)
Індивідуальна пропозиція нижчої ставки, якою чинний банк намагається втримати клієнта. Найчастіше вона з’являється перед кінцем фіксації, коли клієнт повідомляє, що йде рефінансуватися до іншого банку. Це не правовий інститут, а комерційне рішення банку. За законом № 257/2016 Sb. банк має повідомити нову ставку щонайменше за 3 місяці до кінця фіксації, і утримувальна пропозиція зазвичай нижча за цю першу цифру.
SVJ, об’єднання власників житлових одиниць (společenství vlastníků jednotek) (SVJ)
SVJ — юридична особа, яку утворюють власники одиниць у будинку, щоб управляти будинком і земельною ділянкою (§ 1194 і наст. Цивільного кодексу). Власники зобов’язані заснувати його в будинку щонайменше з п’ятьма одиницями, з яких принаймні чотири належать чотирьом різним власникам (§ 1198). Об’єднання збирає внески на управління, укладає договори на послуги, страхує будівлю й може брати кредит на ремонти.
Будівельні заощадження (stavební spoření)
Цільове заощадження в будівельній ощадній касі за законом № 96/1993 Sb. з державною підтримкою 5 % річних внесків до 20 000 Kč, тобто щонайбільше 1 000 Kč на рік. До договору прив’язане право на кредит на житло зі ставкою, відомою наперед. Обов’язковий строк заощадження становить 6 років, і хто забере гроші раніше й не на житло, втратить державну підтримку. Як поєднати їх з іпотекою, розбираємо в статті будівельні заощадження та іпотека.
Дозвіл на будівництво (stavební povolení)
Дозвіл на будівництво — рішення будівельного управління (stavební úřad), яке дає забудовникові право почати будувати. З 1 липня 2024 року діє новий будівельний закон № 283/2021 Sb.: територіальне й будівельне провадження об’єднано в одне провадження про дозвіл на задум (řízení o povolení záměru), проте його результат на практиці й далі називають дозволом на будівництво. Будівництво будинку банк зазвичай фінансує лише тоді, коли дозвіл набрав законної сили.
Попередній договір купівлі-продажу (smlouva o smlouvě budoucí kupní, SoSBK) (SoSBK)
Попередній договір купівлі-продажу зобов’язує сторони у визначений строк укласти договір купівлі-продажу на вже погоджених умовах (§ 1785 і наст. Цивільного кодексу). Його використовують насамперед у новобудовах, поки квартира ще не існує як одиниця. Договір має містити істотні умови майбутнього договору. Якщо одна сторона відмовиться його укласти, інша може звернутися до суду або вимагати відшкодування збитків.
Реєстри SOLUS / BRKI
Кредитні реєстри, які банк переглядає, оцінюючи заявника.
Сервітут (služebnost)
Сервітут — речове право, за яким власник нерухомості мусить на користь іншого щось терпіти або від чогось утримуватися (§ 1257 Цивільного кодексу). Земельний сервітут (pozemková služebnost) завжди належить власникові іншої ділянки (проїзд, водопровід). Особистий сервітут (osobní služebnost) належить конкретній людині: це право користування, право користування з отриманням доходів або сервітут житла за § 1283 і наст. Припиняється він щонайпізніше зі смертю уповноваженої особи.
Скоринг, кредитна оцінка (scoring)
Внутрішня бальна модель банку, яка оцінює ймовірність того, що заявник перестане платити. Вона поєднує дані із заявки (дохід, робота, вік, сім’я) з інформацією з реєстрів BRKI, NRKI та SOLUS і з показниками DSTI та DTI. Скоринг входить до оцінки кредитоспроможності (úvěruschopnost), яку банк зобов’язаний провести згідно з § 86 закону № 257/2016 Sb. Від результату залежать і саме схвалення, і ставка.
Співзаявник (spolužadatel)
Людина, яка подає заявку на іпотеку разом з основним заявником; її доходи та зобов’язання банк враховує в оцінці платоспроможності. Після підписання кредитного договору співзаявник стає співпозичальником і відповідає за весь борг. Зазвичай це чоловік чи дружина, партнер або батьки. Від подружжя зі спільним майном (společné jmění manželů) банки, як правило, вимагають, щоб заявку подавали обоє.
Співпозичальник (spoludlužník)
Людина, яка підписала кредитний договір разом із позичальником і відповідає за весь борг солідарно (§ 1872 Цивільного кодексу Чехії, občanský zákoník). Банк може вимагати весь платіж і залишок кредиту від будь-кого зі співпозичальників, незалежно від того, кому належить нерухомість і як вони поділили борг між собою. Вийти з договору можна лише за згодою банку.
Спільна власність (spoluvlastnictví)
Ситуація, коли одна річ належить одночасно кільком особам. Цивільний кодекс Чехії знає часткову спільну власність (§ 1115 і наступні), де кожен має визначену частку, і квартирну співвласність будинку, поділеного на одиниці. Подружжя зазвичай володіє нерухомістю не частками, а в межах спільного майна. За іпотеки договір застави мусять підписати всі співвласники.
Спільне майно подружжя (SJM, раніше BSM) (SJM)
Майнова спільність подружжя за § 708 і наступними Цивільного кодексу Чехії (občanský zákoník). До неї належать майно й борги, набуті під час шлюбу, зокрема квартира, куплена в іпотеку, навіть якщо договір купівлі підписав лише один із подружжя. Обсяг SJM можна звузити договором у нотаріуса або відкласти його виникнення. Стара назва, безчасткова спільна власність подружжя (BSM), діяла до 31 липня 1998 року.
Штраф за дострокове погашення (sankce za předčasné splacení)
Плата, яку банк може стягнути, коли клієнт погашає іпотеку повністю чи частково поза ситуаціями, у яких це безкоштовно. За § 117 закону № 257/2016 Sb. про споживчий кредит (у редакції, чинній з 1 вересня 2024 року) вона становить не більше 0,25 % погашеної суми за кожен розпочатий рік до кінця фіксації. Загалом це не більше 1 % і ніколи не більше, ніж банк реально втрачає на відсотках.
Кредит на реконструкцію (úvěr na rekonstrukci)
Кредит на ремонт, модернізацію або перебудову житла. Він може бути цільовою іпотекою під заставу нерухомості, кредитом із будівельних заощаджень (stavební spoření) або незабезпеченим споживчим кредитом. Якщо йдеться про власне житло, відсотки можна відняти від податкової бази згідно з § 15 закону № 586/1992 Sb. про податки на доходи, для кредитів з 2021 року не більше 150 000 Kč на рік.
Кредитна історія (úvěrová historie)
Сукупність відомостей про те, які кредити людина мала й має і як їх погашала, включно з лімітами кредитних карток та овердрафтів, простроченнями та завершеними договорами. Банк складає її з реєстрів BRKI, NRKI та SOLUS і з власних даних. Перевірка кредитної історії обов’язково входить до оцінки кредитоспроможності згідно з § 86 закону № 257/2016 Sb. про споживчий кредит.
Кредитний договір (úvěrová smlouva)
Договір, за яким банк зобов’язується надати гроші, а клієнт повернути їх із відсотками (§ 2395 Цивільного кодексу Чехії). Іпотеки для споживачів регулює закон № 257/2016 Sb. про споживчий кредит: у договорі мають бути ставка, фіксація, RPSN (повна вартість кредиту), платежі, умови видачі коштів і санкції. Перед підписанням споживач має 14 днів на роздуми, і весь цей час банк не може змінити чи відкликати запропонований проєкт договору (§ 111).
Пеня за прострочення (úrok z prodlení)
Штрафний відсоток, який боржник сплачує із простроченої суми за кожен день затримки (§ 1970 Цивільного кодексу Чехії). Розмір визначає постанова уряду № 351/2013 Sb.: це 2T репо-ставка ČNB, чинна на перший день календарного півріччя, у якому почалося прострочення, плюс 8 процентних пунктів річних. Для прострочень, що почалися в другому півріччі 2026 року, виходить 11,75 %.
Погашення тіла (úmor)
Частина регулярного платежу, яка зменшує борг, тобто тіло кредиту. Решту платежу становлять відсотки з поточного залишку. За ануїтету погашення тіла спочатку невелике й зростає разом зі зменшенням боргу, бо відсотки рахують з дедалі меншої суми, а платіж лишається тим самим. Достроковий платіж повністю йде на погашення тіла.
Процентна маржа банку (úroková marže)
Різниця між ставкою, яку банк бере з клієнта, і ціною, за яку він сам отримує гроші на той самий строк. Для іпотек із фіксацією цю ціну приблизно показує ставка процентного свопу відповідної тривалості. З маржі банк покриває ризик неповернення, операційні витрати й вартість капіталу, а решта становить його прибуток. В іпотеках зі змінною ставкою маржу записують у договір як надбавку до PRIBOR.
Процентна ставка (úroková sazba)
Ціна кредиту, виражена у відсотках річних від суми боргу. Для іпотеки банк встановлює її на строк фіксації залежно від ціни грошей на ринку, LTV, доходу, страхування та інших умов. Середня ставка нових іпотек за ČBA Hypomonitor за серпень 2026 року становила 5,00 %, а пропоновані ставки за Swiss Life Hypoindex у жовтні 2026 року дорівнювали 5,79 %.
Процентний своп (úrokový swap, IRS) (IRS)
Дериватив, у якому дві сторони обмінюють фіксовані процентні платежі на плаваючі, прив’язані до PRIBOR. Фіксована ставка свопу на 3, 5 або 10 років показує, як ринок оцінює кронові гроші на такий строк, і саме від неї банки відштовхуються, коли встановлюють ставки іпотек із фіксацією. У вересні 2026 року п’ятирічний IRS у кронах коштував у середньому 4,85 %.
Цільова іпотека (účelová hypotéka)
Іпотека, яку можна використати лише на житло: купівлю, будівництво, реконструкцію або погашення давнішого кредиту на житло. Мету клієнт підтверджує договором купівлі, кошторисом чи рахунками, і банк зазвичай платить безпосередньо продавцю чи підряднику. Вона буває дешевшою за нецільову американську іпотеку. Відрахування відсотків за § 15 закону про податки на доходи стосується лише кредиту, використаного на власне житло.
Виведення співпозичальника з кредиту (vyvázání spoludlužníka)
Зміна кредитного договору, якою банк звільняє одного зі спільних боржників від зобов’язання, і далі борг сплачує лише інший. Співпозичальники відповідають перед банком солідарно (§ 1872 Цивільного кодексу Чехії), тож вийти можна тільки за згодою банку, який наново оцінить платоспроможність того, хто лишається. Найчастіше це вирішують під час розлучення або розриву партнерів.
Виключення права застави з кадастру (výmaz zástavního práva)
Виключення — це видалення запису про право застави з листа власності, коли застава вже припинилася. Найчастіше причиною є погашення іпотеки (§ 1376 Цивільного кодексу), рефінансування або звільнення із застави. Робить його кадастрове управління за законом № 256/2013 Sb. на підставі заяви, до якої додають підтвердження банку про припинення забезпеченого боргу або його згоду на виключення. Адміністративний збір становить 2 000 Kč.
Власні кошти (vlastní zdroje)
Гроші, які покупець сплачує з власної кишені понад іпотеку: заощадження, виручка від продажу іншої нерухомості, дарунок від батьків чи будівельні заощадження. Через ліміт LTV це щонайменше 20 % вартості застави, а для заявника до 36 років 10 %. Крім того, треба покрити супутні витрати на купівлю, яких банк не фінансує. Податок на набуття нерухомості з 2020 року не сплачують.
Внесення запису до кадастру нерухомості (vklad do katastru)
Внесення (vklad) — запис речового права до кадастру нерухомості на підставі документа (закон № 256/2013 Sb.). Так записують право власності, заставу, сервітут чи переважне право купівлі. Запис має конститутивну дію: право виникає, змінюється або припиняється тільки ним, хоча й з дією на день подання заяви. Дозволити внесення кадастрове управління може не раніше ніж через 20 днів після того, як надіслало власникові повідомлення про провадження (§ 18).
Вікова межа для іпотеки (věková hranice)
Межа, яка визначає, до якого віку позичальник має погасити іпотеку, а отже й найдовший можливий строк кредиту. Верхнього віку жоден закон не встановлює: це внутрішнє правило банку. mBank, наприклад, хоче, щоб іпотеку було погашено до 70 років найстаршого заявника, інші банки свою межу на сайтах не називають. Нижньою межею є повноліття (18 років), а вік до 36 років до того ж відкриває LTV 90 % замість 80 %.
Вінкуляція страхування (vinkulace)
Домовленість, за якою страхове відшкодування зі страхування нерухомості (або життя) отримує банк, а не безпосередньо застрахований. Її вносять у страховий договір чи окремий додаток, і страхова компанія підтверджує її банку. Так банк захищає вартість застави: після великої шкоди він вивільнить гроші на ремонт або спрямує їх на погашення боргу. Без вінкуляції іпотеку зазвичай не видають.
Звільнення нерухомості із застави (vyvázání zástavy)
Вивільнення нерухомості з права застави банку ще до повного погашення іпотеки. Банк має на це погодитися: або борг зменшився і решти застави вистачає, або нерухомість продають і частина ціни йде на погашення кредиту. На підставі згоди банку право застави виключають із кадастру нерухомості (katastr nemovitostí).
Плаваюча ставка (variabilní sazba)
Процентна ставка, яка під час погашення змінюється слідом за референтною ставкою, у Чехії зазвичай 3M PRIBOR, до якої банк додає фіксовану маржу. Платіж тоді перераховують, як правило, щокварталу. Іпотеку з плаваючою ставкою за § 117 закону № 257/2016 Sb. можна будь-коли погасити без комісії. Її обирає меншість клієнтів, більшість віддає перевагу фіксації.
Поділ майна подружжя та співвласників (vypořádání)
Поділ розподіляє спільне майно й борги, коли припиняється спільне майно подружжя (SJM, § 736 і наст. Цивільного кодексу) або часткова спільна власність (§ 1140 і наст.). Сторони домовляються самі, а якщо не домовляться, вирішує суд. Якщо SJM не поділили протягом 3 років від його припинення, діє законна презумпція за § 741: нерухомість переходить подружжю в часткову спільну власність рівними частками, а борги лягають на обох порівну.
Речовий тягар (věcné břemeno)
Речовий тягар — збірне поняття для речових прав на чужу річ, що обмежують власника нерухомості на користь іншої особи або іншої земельної ділянки (§ 1257 і наст. Цивільного кодексу). До нього належать сервітути (služebnosti), за яких власник мусить щось терпіти чи від чогось утримуватися, і реальні тягарі (reálná břemena), за яких він мусить щось давати або робити. Тягарі записують у частину C листа власності, і вони переходять на кожного наступного власника. Які тягарі банк прийме, розбираємо в статті речовий тягар та іпотека.
Річниця договору і безкоштовне погашення 25 % (výročí smlouvy)
Річниця договору — це день укладення кредитного договору, який повторюється щороку. За § 117 ч. 3 закону № 257/2016 Sb. у редакції з 1 вересня 2024 року клієнт може протягом 1 місяця перед річницею без комісії погасити до 25 % загальної суми кредиту (celková výše úvěru) на рік, тобто початково наданої суми, а не залишку. Поза цим вікном та іншими законними винятками банк може стягнути штраф до 1 %.
Вимога дострокового погашення кредиту (zesplatnění úvěru)
Крок банку, яким він оголошує весь залишок боргу таким, що підлягає сплаті негайно, бо позичальник порушив кредитний договір, найчастіше перестав вносити платежі. Цивільний кодекс Чехії дозволяє це для боргу, що сплачується частинами, якщо таку умову погоджено в договорі (втрата переваги розстрочки, § 1931 Цивільного кодексу). Якщо позичальник не сплатить усю суму, банк звертає стягнення на заставу.
Випробувальний строк та іпотека (zkušební doba)
Початковий період трудових відносин, коли роботодавець і працівник можуть їх припинити без пояснення причин. Його регулює § 35 Трудового кодексу Чехії (zákoník práce, закон № 262/2006 Sb.): не більше 4 місяців, для керівних працівників 8 місяців. Більшість банків дохід на випробувальному строку для іпотеки не враховує, бо він не гарантований; деякі визнають його через 3 місяці з підтвердженням роботодавця.
Висновок судового експерта (znalecký posudek)
Фахова думка експерта, внесеного до реєстру Міністерства юстиції згідно із законом № 254/2019 Sb. про експертів, експертні бюро та експертні установи. Експерт відповідає за її правильність і засвідчує висновок експертною клаузулою. Нерухомість він оцінює за законом № 151/1997 Sb. про оцінку майна. Висновок використовують у суді, в органах влади або під час поділу майна.
Договір застави (zástavní smlouva)
Договір між банком (заставодержателем) і власником нерухомості (заставодавцем), яким встановлюють право застави для забезпечення іпотеки (§ 1309 і наст. Цивільного кодексу Чехії). Для нерухомості, зареєстрованої в кадастрі, вистачає письмової форми, але саме право застави виникає тільки після внесення запису до кадастру нерухомості на підставі заяви (návrh na vklad). Заставодавець не обов’язково є боржником.
Забезпечений кредитор (zajištěný věřitel)
Забезпеченим називають кредитора, чию вимогу забезпечено майном боржника. В іпотеці це право застави на нерухомість, записане до кадастру (§ 2 п. g) закону № 182/2006 Sb., про неплатоспроможність). У провадженні про неплатоспроможність і у виконавчому провадженні такий кредитор отримує гроші з виручки від продажу застави першим, після вирахування витрат на продаж. Якщо заставних кредиторів кілька, черговість визначає порядок запису їхніх прав застави.
Заставна вартість нерухомості (zástavní hodnota)
Сума, яку банк приписує нерухомості як забезпеченню кредиту. Вона ґрунтується на банківській оцінці звичайної (ринкової) ціни, і за своїми внутрішніми правилами банк може її ще знизити. Саме від заставної вартості рахують LTV, а отже й максимальну суму іпотеки. Обов’язковий ліміт ČNB становить LTV 80 %, або 90 %, якщо хоча б одному із заявників менше 36 років.
Зелена іпотека (zelená hypotéka)
Іпотека з пільговою ставкою на енергоощадну нерухомість або на реконструкцію, яка суттєво зменшить споживання енергії. Право на неї банк зазвичай оцінює за енергетичним сертифікатом будівлі (PENB, průkaz energetické náročnosti budovy), виданим згідно із законом № 406/2000 Sb. про господарювання енергією; як правило, потрібен клас A або B. Законом такий продукт не визначено, тож умови та розмір знижки кожен банк встановлює сам. Скільки знижка дає в кронах, розбираємо в статті зелена іпотека.
Право застави (zástavní právo)
Речове право, що забезпечує борг: коли боржник не платить, заставодержатель може реалізувати нерухомість і першочергово задовольнитися з виручки (§ 1309 і наступні Цивільного кодексу Чехії). На нерухомість воно виникає внесенням до кадастру на підставі договору застави, збір за внесення становить 2 000 Kč. Із погашенням боргу право застави припиняється, проте з кадастру запис прибере лише заява про вилучення.