Koupit byt s rodičem, sourozencem nebo kamarádem jde a banka to posoudí podobně jako u páru. Kdo podepíše úvěrovou smlouvu, ručí za celý dluh, a zástavní smlouvu musí podepsat všichni spoluvlastníci. Rozdíl proti manželům je v tom, že nic dalšího za vás neupraví zákon: podíly, splácení, prodej ani odchod jednoho z vás.
Nejvíc peněz rozhoduje volba, kdo bude spoludlužníkem. Rodič přidá příjem, jeho věk ale zkrátí splatnost. U hypotéky 4 000 000 Kč při 5,00 % je rozdíl mezi splatností 30 a 20 let téměř 5 000 Kč na měsíční splátce. Páry bez svatby mají vlastní článek: Společná hypotéka s partnerem bez svatby.
Musí být spoluvlastník i spoludlužníkem?
Nemusí. Zástavní smlouvu podepisují všichni spoluvlastníci, úvěrovou jen ti, kdo mají za dluh ručit a jejichž příjem má banka počítat:
| Role | Co podepisuje | Počítá se jeho příjem | Za co odpovídá |
|---|---|---|---|
| Spoludlužník a spoluvlastník | úvěrovou i zástavní smlouvu | ano | za celý dluh, celým majetkem |
| Jen spoluvlastník (zástavce) | jen zástavní smlouvu | ne | bytem, ne dalším majetkem |
| Jen spoludlužník bez podílu | jen úvěrovou smlouvu | ano | za celý dluh, ale byt mu nepatří |
Zástavní smlouvu podepisují všichni proto, že zatížit společnou věc lze jen se souhlasem všech spoluvlastníků (§ 1132 občanského zákoníku).
Třetí řádek tabulky je nejhorší varianta pro toho, kdo podepisuje: platí, ale nevlastní. Pokud rodič vstupuje do úvěru jen kvůli příjmu, dejte mu aspoň malý podíl nebo písemný nárok na vrácení toho, co zaplatí.
Rodič jako spoludlužník zkrátí splatnost
Banky chtějí mít úvěr splacený do určitého věku nejstaršího dlužníka, například u mBank 70 let. Rodič, kterému je 55, tak splatnost omezí na 15 let a splátka vyskočí. Často je výhodnější, když rodič přispěje vlastními zdroji a do bytu vstoupí jen jako spoluvlastník.
Dcera a otec, dvě varianty (předpoklady: byt za 5 000 000 Kč, otec dá 1 000 000 Kč vlastních zdrojů, hypotéka 4 000 000 Kč při 5,00 %, anuitní splátka; dceři je 32 let, otci 55 let, banka chce splacení do 70 let nejstaršího dlužníka).
- Otec jako spoludlužník: splatnost nejvýš 15 let, splátka 31 632 Kč. Při obvyklé interní hranici bank 45 % potřebují společně čistý příjem asi 70 300 Kč.
- Otec jen jako spoluvlastník se 20% podílem a zástavce: splatnost 30 let podle dcery, splátka 21 473 Kč, potřebný příjem asi 47 700 Kč. S čistým příjmem 50 000 Kč to dcera zvládne sama.
- V obou variantách je LTV 80 %, takže limit ČNB projde. Dceři je méně než 36 let, banka by proto mohla jít až na 90 %.
Otcův milion tu funguje jako vlastní zdroje. Podíl v katastru mu dává jistotu, že o peníze nepřijde, a dceři ponechává dlouhou splatnost.
Jiná cesta je dozajištění nemovitostí rodičů místo hotovosti; rozebírá ji článek Dozajištění hypotéky nemovitostí rodičů.
Dá se zastavit podíl na nemovitosti?
Podle zákona ano. Spoluvlastník je úplným vlastníkem svého podílu a smí s ním nakládat bez souhlasu ostatních (§ 1121 a 1123 občanského zákoníku), takže ho může i zastavit (§ 1310). Zda banka přijme do zástavy samotný podíl, je na ní. Běžná hypotéka stojí na zástavě celého bytu a k ní je potřeba souhlas všech spoluvlastníků (§ 1132).
Kromě toho zákon spoluvlastníkům mnoho nenastaví. Manželům řeší majetek společné jmění, spoluvlastníkům jen obecná pravidla. O běžné správě bytu rozhoduje většina podle velikosti podílů (§ 1126 a 1128), o podstatných změnách dvoutřetinová většina (§ 1129). Zatížení bytu, tedy i nová hypotéka nebo její navýšení, potřebuje souhlas všech.
Zákonné předkupní právo mají spoluvlastníci jen tehdy, když spoluvlastnictví vzniklo třeba děděním, a jen šest měsíců (§ 1124). Kdo koupil byt se sourozencem nebo kamarádem, nemá předkupní právo žádné a druhý může svůj podíl prodat cizímu člověku. Proto si ho sjednejte smlouvou.
Ve spoluvlastnictví nikdo nemusí setrvat (§ 1140). Každý může navrhnout soudu jeho zrušení a soud byt přikáže jednomu za náhradu, nebo nařídí prodej (§ 1143). Hypotéka přitom trvá dál a spoludlužníci za ni ručí celou částkou.
Co sepsat při koupi
- Podíly a vklady: kdo dal kolik vlastních zdrojů a zda se při prodeji vrací přednostně.
- Splácení: kdo platí jakou část splátky a co se stane, když jeden přestane. Například že se mu o nezaplacené splátky sníží nárok z prodeje.
- Užívání: kdo v bytě bydlí a zda za to druhému platí nájem.
- Náklady: fond oprav, pojištění, daň z nemovitých věcí, opravy.
- Odchod: jak se byt ocení (odhad nezávislým znalcem), lhůta pro vyplacení a povinnost zůstávajícího převzít úvěr nebo refinancovat.
- Předkupní právo pro ostatní spoluvlastníky.
- Smrt spoluvlastníka: podíl připadne jeho dědicům, ne ostatním spoluvlastníkům. Myslete na závěť a životní pojištění.
Dohoda o správě nemovitosti ve formě veřejné listiny se založí do sbírky listin katastru (§ 1138) a zaváže i budoucího nabyvatele podílu. Kupujete-li byt s kamarádem na pronájem, počítejte s tím, že ČNB od 1. 4. 2026 doporučuje u investičních hypoték LTV nejvýš 70 % a DTI 7.
Jak se daní byt ve spoluvlastnictví
- Daň z nemovitých věcí platí spoluvlastníci společně a nerozdílně (§ 13 zákona č. 338/1992 Sb.). Přiznání podá jeden za všechny, nebo každý za svůj podíl (§ 13a).
- Odpočet úroků uplatní jen účastník úvěrové smlouvy, který byt spoluvlastní a bydlí v něm on nebo jeho manžel, děti, rodiče či prarodiče. Úroky uplatní jeden z nich, nebo každý rovným dílem (§ 15 odst. 4 zákona o daních z příjmů). Otec ze spoludlužnické varianty výše by tedy odpočet mít mohl, sourozenec, který v bytě nebydlí, ne. Podrobnosti v článku Odpočet úroků z hypotéky.
- Při pronájmu musí spoluvlastníci rozdělit příjmy i výdaje podle podílů. Jinak mohou uplatnit jen skutečné výdaje, ne 30% paušál (§ 12 odst. 2).
- Při prodeji posuzuje osvobození každý prodávající sám. Když byt prodají, dcera, která v něm dva roky bydlí, má svou část příjmu osvobozenou; otec, který v něm nebydlí, jen po 10 letech vlastnictví nebo když peníze použije na vlastní bydlení (§ 4 odst. 1).
Zdroje
- zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1124 (předkupní právo), § 1126–1132 (správa a zatížení společné věci), § 1138, § 1140–1143 (zrušení spoluvlastnictví)
- zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 4 odst. 1, § 12 odst. 2, § 15 odst. 4
- zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, § 13 a 13a (spoluvlastníci)
- ČNB – limit LTV 80 % / 90 %, doporučení pro investiční úvěry od 1. 4. 2026