Koupě nemovitosti ve dvou (s rodičem, sourozencem, kamarádem) může pomoct s vlastními zdroji a DSTI. Ale spoluvlastnictví má svoje rizika — tady je, co řešit.
Tři běžné situace
- Pár (manželé, partneři) — sčítají se příjmy, banka má jistotu od dvou příjmů
- Rodič + dítě — typicky rodič přidává příjem nebo vlastní zdroje
- Sourozenci nebo kamarádi — společná investice (často investiční nemovitost)
U každé situace je klíčové předem domluvit pravidla v písemné smlouvě. Vyhnete se spoustě konfliktů.
Hypotéka pro 2 spolužadatele
Banka při hypotéce pro 2 osoby:
- Sčítá příjmy — DSTI a DTI se počítá z celkového příjmu
- Solidární zodpovědnost — pokud jeden nesplácí, banka chce po druhém
- Oba musí mít čistou kreditní historii — záporný záznam u jednoho ovlivňuje schválení obou
Plus: vyšší schvalovaná částka. Mínus: jste navzájem zodpovědní.
Podíly — 50/50, 30/70, nebo jiné?
Spoluvlastnictví může být v jakémkoliv poměru. Doporučuje se vázat podíly na finanční vstup:
- Vlastní zdroje: kdo dal kolik na akontaci
- Splátky: kdo platí měsíčně kolik
Příklad: Dcera (50k Kč/měs) a otec (30k Kč/měs) kupují byt 5 mil. Kč. Otec dal 1 mil. Kč vlastních zdrojů, dcera 0. Hypotéka 4 mil. na ně dva. Splátky 22 tis./měs platí dcera. Logický podíl: dcera 60 %, otec 40 % (otec dal vlastní zdroje, dcera bere splátky).
Smlouva o spoluvlastnictví — must-have
Mimo katastr (kde se zapíše jen procentuální podíl) je kriticky důležité mít notářskou nebo aspoň písemnou smlouvu, která stanoví:
- Kdo platí kolik každý měsíc
- Co se stane, když jeden přestane platit
- Postup při prodeji (kdo má předkupní právo)
- Co se stane při úmrtí (předkupní právo druhého spoluvlastníka)
- Jak řešit drobné výdaje (rekonstrukce, daně, opravy)
Bez této smlouvy se konflikty řeší soudně. To může trvat roky a stojí desítky tisíc.
Daňové dopady
- Odpočet úroků — každý spoluvlastník odečítá podle svého podílu (a podle toho kolik reálně zaplatil)
- Daň z nemovitosti — platí se z celé nemovitosti, mezi spoluvlastníky se rozdělí dle podílu
- Daň z prodeje — každý spoluvlastník zdaňuje svůj zisk samostatně, podle podmínek osvobození
Problémy, které předem řešit
- Co když jeden chce prodat a druhý ne? Bez dohody soud nakonec nařídí prodej. Lepší je v smlouvě stanovit „first-right-of-refusal“ — druhý může vykoupit za tržní cenu.
- Jak řešit drobné výdaje? Společný účet, kam každý měsíc dáváte poměrnou částku.
- Co při úmrtí? Bez závěti dědí podle občanského zákoníku — komplikované. Sepište závěť a jasně stanovte, co se s podílem stane.
- Co při sporu? Mediátor je levnější než soud. V smlouvě stanovte mediaci jako první krok.