Když vám banka hypotéku zamítne, nejdřív zjistěte proč. Důvodů bývá šest a každý má jiné řešení. Na příliš velký úvěr vůči příjmu pomůže delší splatnost, menší částka nebo spolužadatel, na nízký odhad vyšší vlastní zdroje nebo druhá zástava, na záznam v registru hlavně čas. Žádat naslepo v dalších bankách obvykle nepomůže.
Banka vás podle § 89 zákona o spotřebitelském úvěru musí o odmítnutí bez zbytečného odkladu informovat. Pokud rozhodl automatický scoring nebo údaj z registru, musí vám sdělit i výsledek a to, kterou databázi použila. Celé vnitřní zdůvodnění vám dát nemusí, zeptat se ale můžete vždy a odpověď si nechte poslat písemně.
Proč banka zamítla hypotéku?
| Důvod | Jak to poznáte | Co pomůže | Za jak dlouho |
|---|---|---|---|
| Splátka nad interní hranicí banky | banka nabídne nižší částku nebo uvede nedostatečnou bonitu | delší splatnost, menší úvěr, spolužadatel, doplacení malých úvěrů | týdny až měsíce |
| Banka neuznala příjem | zkušební doba, krátké podnikání, příjem ze zahraničí | konec zkušební doby, další daňové přiznání, banka s jinou metodikou | měsíce |
| Nízký odhad, málo vlastních zdrojů | odhad pod kupní cenou, LTV nad 80 % | sleva od prodávajícího, dozajištění, dar, LTV 90 % do 36 let | týdny |
| Záznam v registru | banka uvede BRKI, NRKI nebo SOLUS | doplatit, doložit vysvětlení, počkat | měsíce až roky |
| Exekuce nebo insolvence | záznam v evidenci exekucí či insolvenčním rejstříku | ukončit řízení a vyčkat | roky |
| Problém s nemovitostí | odhadce upozorní na břemeno, chybějící kolaudaci, vady v katastru | opravit dokumentaci, jiná nemovitost | týdny až měsíce |
Do prvního řádku patří i věk. Banky chtějí mít hypotéku splacenou do určitého věku nejstaršího žadatele (mBank do 70 let), takže po čtyřicítce se zkracuje maximální splatnost a roste splátka. Co platí pro starší žadatele, rozebírá článek Do kolika let dávají banky hypotéku.
Když nestačí příjem
Je to nejčastější důvod a zároveň ten, se kterým se dá nejvíc dělat. Banka sečte splátky všech úvěrů včetně nové hypotéky a porovná je s obvyklou interní hranicí 45 % čistého příjmu. Těch 45 % není zákon a banky se liší, rozdíl mezi nimi ale bývá v jednotkách procent, ne v desítkách.
Jakub (38) a jeho čtyři varianty (čistý příjem 52 000 Kč, leasing se splátkou 6 500 Kč na dalších 14 měsíců, chce 4 000 000 Kč na 25 let; anuitní splácení při 5,00 %, interní hranice banky 45 %):
- Na všechny splátky smí dát 23 400 Kč, po odečtení leasingu 16 900 Kč. Splátka 4 000 000 Kč na 25 let je 23 384 Kč, proto banka žádost zamítla.
- Splatnost 30 let: splátka 21 473 Kč, pořád nad limitem.
- Menší úvěr: 16 900 Kč na 30 let odpovídá hypotéce 3 148 159 Kč.
- Počkat 14 měsíců, než skončí leasing: celých 23 400 Kč stačí na úvěr 4 358 990 Kč na 30 let. Na 25 let by vyšlo 4 002 805 Kč, tedy bez rezervy.
- Přibrat partnerku s čistým příjmem 20 000 Kč jako spolužadatelku: limit 32 400 Kč, po leasingu 25 900 Kč, to je úvěr 4 824 694 Kč na 30 let i bez čekání.
Jakub nakonec požádal s partnerkou jako spolužadatelkou a 4 000 000 Kč na 30 let dostal s rezervou přes 4 000 Kč měsíčně. Oba tím ale dluží celou částku, a to je potřeba si vyjasnit dřív, než podepíšou žádost. Které další kroky bonitu zvednou a o kolik, ukazuje článek 12 kroků k vyšší bonitě.
Když vás zastavil odhad nebo vlastní zdroje
Limit LTV 80 % (90 %, je-li aspoň jednomu z žadatelů méně než 36 let) je závazný pro všechny banky, jiná banka ho za vás neobejde. Může ale udělat jiný odhad. Kupujete byt za 4 500 000 Kč a odhad vyjde na 4 200 000 Kč: banka půjčí 3 360 000 Kč a vy potřebujete 1 140 000 Kč místo 900 000 Kč.
- Ukažte odhad prodávajícímu. Nižší odhad je legitimní argument pro slevu, zvlášť u bytů, které se dlouho neprodávají.
- Zeptejte se banky na přezkum odhadu. Pomůže, když doložíte srovnatelné prodeje v okolí nebo opravíte chybné údaje o bytě.
- Chybějící částku pokryjte darem od rodiny nebo zástavou další nemovitosti. Zástava rodičů je bezpečnější než půjčka na vlastní zdroje.
Kdy zkusit jinou banku po zamítnutí?
Jiná banka má smysl tam, kde rozhodla interní pravidla: hranice DSTI (40–50 % podle banky), způsob výpočtu příjmu OSVČ a jednatelů, uznání příjmu ze zahraničí nebo tolerance ke starému drobnému prodlení. Smysl nemá u limitu LTV, běžící exekuce ani u čerstvého vážného záznamu v registru. Tam vás odmítne každá banka.
Každá žádost se v registru zapíše jako dotaz. Série žádostí během pár týdnů vypadá jako shánění úvěru za každou cenu a scoringu uškodí. Než podáte další, zjistěte si, jak konkrétní banka počítá právě váš problém. Hypoteční poradce zná metodiky více bank a umí vybrat tu, kde žádost projde, aniž byste zkoušeli jednu po druhé. Kdy se to vyplatí, popisuje článek Hypoteční poradce, nebo banka.
Čemu se po zamítnutí vyhnout
- Spotřebitelský úvěr na vlastní zdroje. Banka ho uvidí v registru, započítá jeho splátku a hypotéku dostanete menší, ne větší.
- Nabídky „hypotéky bez registru“. I nebankovní poskytovatel musí mít licenci ČNB a posoudit úvěruschopnost (§ 86 zákona o spotřebitelském úvěru). Kdo půjčuje bez ohledu na příjem, počítá se zpeněžením zástavy.
- Zamlčený dluh nebo upravené doklady. Nesoulad s registrem poškodí žádost víc než dluh sám.
- Propadná záloha. Rezervační smlouvu bez možnosti vrácení zálohy podepisujte až s předschválenou hypotékou.
Plán na příštích 6–12 měsíců
Hned po zamítnutí si vyžádejte výpis z registrů BRKI, NRKI a SOLUS a ověřte, co v nich banka viděla. Zrušte nevyužité kreditní karty a kontokorenty. Banka s nimi počítá, i když na nich nic nedlužíte.
V dalších měsících dokončete zkušební dobu, doplaťte malé úvěry a pravidelně spořte, protože historie účtu ukazuje, jakou splátku zvládáte. OSVČ s nízkým daňovým základem potřebuje další daňové přiznání, takže reálný horizont je rok. Se záznamem v registru postupujte podle článku Hypotéka se záznamem v registru, s exekucí nebo insolvencí podle článku Hypotéka a exekuce či insolvence.
Zdroje
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 86 (posouzení úvěruschopnosti) a § 89 (informace při odmítnutí úvěru)
- ČNB – Stanovení horní hranice úvěrových ukazatelů LTV, DSTI a DTI
- ČBA Hypomonitor – průměrná sazba nových hypoték, srpen 2026