Refinancování znamená, že vám nová banka poskytne hypotéku, kterou splatí tu dosavadní. Od podání žádosti po splacení staré hypotéky to trvá obvykle 4–6 týdnů a začít byste měli nejpozději 3 měsíce před koncem fixace. Na konci fixace, případně do 3 měsíců od oznámení nové sazby, neplatíte stávající bance za splacení nic. Zaplatíte jen odhad (3 000–6 000 Kč, řada bank ho proplácí), vklad nové zástavy a výmaz staré, každý za 2 000 Kč.
Tento článek popisuje postup. Úsporu a dobu návratnosti spočítá kalkulačka refinancování hypotéky. Zda přejít, nebo zůstat a vyjednat lepší sazbu, rozebírá článek Refixace, nebo refinancování.
Časová osa na jedné stránce
| Kdy | Co udělat | Kdo |
|---|---|---|
| 6 měsíců před koncem fixace | zjistit datum konce fixace, zůstatek a podmínky ve smlouvě | vy |
| 4–3 měsíce předem | získat 2–3 písemné nabídky; dorazí dopis s novou sazbou | vy, banky |
| 3 měsíce předem | podat žádost u nové banky, objednat odhad | vy, nová banka |
| 2–4 týdny po žádosti | schválení úvěru | nová banka |
| 1–2 měsíce předem | vyčíslení zůstatku, podpis smluv, návrh na vklad zástavy | stará banka, vy, nová banka |
| Den konce fixace | čerpání: nová banka pošle peníze staré | nová banka |
| Do několika týdnů po splacení | kvitance a výmaz staré zástavy z katastru | stará banka, vy |
Rezerva je potřeba hlavně kvůli katastru. Vklad zástavního práva katastr povolí nejdřív 20 dní po vyrozumění vlastníka o plombě (v srpnu a září 2026 trval vklad průměrně 22 dní) a banka obvykle nečerpá, dokud nemá podaný návrh na vklad.
Jak refinancovat hypotéku v osmi krocích?
- Zjistěte výchozí čísla. Datum konce fixace, zůstatek k tomu dni, zbývající splatnost a případné podmínky slevy, které vás drží u banky.
- Oslovte 2–3 banky nebo poradce. Chtějte písemnou nabídku se stejnou délkou fixace, splatností a pojištěním, jinak je nesrovnáte.
- Podejte žádost a doklady. Nová banka posuzuje příjem a závazky znovu, jako u nové hypotéky.
- Odhad nemovitosti objedná nová banka. U bytů často online a levně, u domů s prohlídkou. Na odhadu závisí LTV.
- Schválení trvá obvykle 2–4 týdny od kompletních podkladů.
- Požádejte starou banku o vyčíslení zůstatku ke dni splacení. Nová banka potřebuje přesnou částku a číslo účtu.
- Podepíšete úvěrovou a zástavní smlouvu a podáte návrh na vklad. Nová zástava se do katastru zapíše za tu dosavadní, na první místo se posune po výmazu staré.
- Po splacení si ohlídejte výmaz. Stará banka vydá kvitanci a souhlas s výmazem, návrh do katastru podáváte obvykle vy nebo nová banka. Správní poplatek je 2 000 Kč.
Nezapomeňte převést i vinkulaci pojištění nemovitosti na novou banku a zrušit trvalý příkaz ke staré splátce, až bude úvěr splacený.
Doklady, které nová banka chce
- dva doklady totožnosti,
- doklad o příjmu: u zaměstnanců potvrzení o příjmu nebo výplatní pásky, u OSVČ 1–2 daňová přiznání,
- úvěrová smlouva ke stávající hypotéce a výpis z úvěrového účtu nebo potvrzení o zůstatku,
- list vlastnictví (často si ho banka stáhne sama),
- pojistná smlouva k nemovitosti, kterou pak vinkulujete ve prospěch nové banky.
Některé banky chtějí i výpisy z běžného účtu, ze kterého jste spláceli. Pravidelná a včasná splátka je pro ně nejlepší doklad, že úvěr zvládáte. Úplný seznam podle typu příjmu najdete v článku Dokumenty k hypotéce.
Lze refinancovat bez dokládání příjmů?
Bez nového posouzení příjmu ne. Pokud nový úvěr nepřevýší zůstatek toho starého a je zajištěný stejnou nemovitostí, nemusí podle zákona o ČNB splnit závazný limit LTV 80 %, resp. 90 % (§ 45a odst. 3). Nová banka si hodnotu bytu stejně ověří a podle LTV nastaví sazbu.
Úvěruschopnost ale posoudit musí, jinak hrozí neplatnost smlouvy. Příjem proto dokládáte znovu, jako u nové hypotéky. Kdo chce papírování ušetřit, může vyjednat refixaci u stávající banky, která při ní příjem znovu nezkoumá.
Dá se refinancovat uprostřed fixace?
Dá, jen za poplatek staré bance. Mimo konec fixace a další bezplatná okna smí stará banka účtovat náhradu nákladů nejvýš 0,25 % splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, celkem max. 1 %. Nikdy ne víc, než kolik na úrocích skutečně ztratí. Pokud je rozdíl sazeb velký, vyplatí se přejít i tak.
Spočítáno na 3 000 000 Kč (zbývá 18 let, stávající sazba 6,00 %, do konce fixace 18 měsíců, nabídka jiné banky 5,00 %; anuitní splátka):
- Náhrada staré bance: 2 započaté roky × 0,25 % = 0,50 %, tedy nejvýš 15 000 Kč.
- Odhad, vklad a výmaz: kolem 9 000 Kč. Náklady celkem zhruba 24 000 Kč.
- Splátka klesne z 22 745 na 21 091 Kč, o 1 654 Kč měsíčně.
- Za 18 měsíců do původního konce fixace ušetříte na úrocích 44 500 Kč. Náklady se vrátí zhruba za 15 měsíců.
Pokud by rozdíl sazeb byl jen 0,3 p. b., přechod by se do konce fixace nevrátil a lepší je počkat. Jak se počítá náhrada a kdy se ji vyplatí zaplatit, rozebírá článek Předčasné splacení hypotéky.
Navýšení a změna dlužníků
Refinancování je jediná chvíle, kdy můžete hypotéku zásadně předělat bez souhlasu staré banky. Dvě změny jsou nejčastější:
- Navýšení. Nová banka splatí starou hypotéku a půjčí něco navíc, třeba na rekonstrukci nebo na splacení dražších půjček. Celý úvěr musí splnit limit LTV 80 % (90 % do 36 let). Úroky z části, která nejde na bydlení, si od daní neodečtete. Kdy se vyplatí přenést půjčky do hypotéky, rozebírá článek Konsolidace půjček do hypotéky.
- Odchod spoludlužníka. Po rozchodu nebo rozvodu může nová hypotéka znít jen na jednoho z vás. Banka ale počítá jen jeho příjem, takže musí sám projít testem bonity.
Kde se refinancování nejčastěji zasekne
- Pozdní start. Kdo podá žádost měsíc před koncem fixace, nestihne vklad a pokračuje automaticky se sazbou stávající banky.
- Odhad nižší, než jste čekali. LTV se počítá z nové odhadní ceny, ne z kupní ceny před lety.
- Nižší příjem než při první hypotéce. Rodičovská, zkušební doba nebo nové podnikání mohou nové schválení zablokovat.
- Pomalé vyčíslení zůstatku od staré banky. Požádejte o něj hned po schválení.
- Zapomenutý výmaz. Stará zástava v katastru překáží při dalším prodeji nebo úvěru.
Zdroje
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, ve znění novely účinné od 1. 9. 2024, § 117 (předčasné splacení a náhrada nákladů)
- zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (vklad a výmaz zástavního práva)
- zákon č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích (poplatek za návrh na vklad 2 000 Kč)
- ČNB – limit LTV 80 % (90 % do 36 let)