ČNB stanovuje pro hypotéky tři limity, které banka musí ze zákona dodržovat. Pokud nesplníte třebas jeden z nich, banka vám hypotéku neschvaluje. Tady je každý vysvětlený s konkrétními čísly.
LTV — Loan to Value (poměr úvěru k hodnotě nemovitosti)
Nejjednodušší: kolik procent ceny nemovitosti tvoří hypotéka. Zbytek jsou vaše vlastní zdroje.
- Limit ČNB 2026: max. 80 %
- Pro mladší 36 let: max. 90 %
Banka odhad nemovitosti dělá sama (ne vychází z vaší prodejní ceny). Pokud byt koupíte za víc než odhad, rozdíl musíte doplatit z vlastních zdrojů.
DSTI — Debt Service to Income (poměr splátek k příjmu)
Procento čistého měsíčního příjmu, které jde na všechny splátky dluhů dohromady (nová hypotéka + stávající úvěry).
- Limit ČNB 2026: max. 45 %
- Pro mladší 36 let: max. 50 %
Pozor: do DSTI se počítají i nepoužité limity kreditních karet (banka předpokládá, že je můžete naplno čerpat). Před žádostí o hypotéku zrušte zbytečné kreditky.
DTI — Debt to Income (celkové zadlužení vs roční příjem)
Kolikrát ročního čistého příjmu může činit celkový dluh.
- Limit ČNB 2026: max. 8,5×
- Pro mladší 36 let: max. 9,5×
Který limit vás obvykle zastaví
Pro typického klienta (60k čistý příjem, žádné jiné dluhy, 30letá hypotéka, sazba 4,43 %):
- DSTI dovoluje úvěr ~ 5,4 mil. Kč
- DTI dovoluje úvěr 6,12 mil. Kč
- LTV (na byt 6 mil.) dovoluje úvěr 4,8 mil. Kč
V tomto případě vás zastaví LTV — tedy málo vlastních zdrojů. Při vyšším příjmu nebo levnější nemovitosti vás zastaví DSTI nebo DTI.
Spočítejte si svůj profil v kalkulačce kolik dostanu hypotéku — zobrazí se vám, který z limitů je u vás úzkým hrdlem.
Existují výjimky?
Ano. ČNB povoluje bankám překročit limity v rámci 5% výjimky pro klienty s velmi dobrou bonitou. Pokud jste pro banku „zlatý klient“ (vysoký a dlouhodobě stabilní příjem, žádné dluhy, vlastní úspory), banka může jít přes limit. Ale na běžné jednání nečekejte — výjimky jsou výjimky.