Ze tří ukazatelů je v říjnu 2026 závazný jen LTV: úvěr na vlastní bydlení smí dosáhnout nejvýš 80 % hodnoty nemovitosti, do 36 let 90 %. DSTI ČNB deaktivovala 1. července 2023 a DTI 1. ledna 2024. Banky si ale drží vlastní hranice, typicky DSTI 45 % čistého příjmu, do 36 let 50 %, a DTI 8–9,5násobek ročního příjmu.
Ten rozdíl má praktický dopad. Přes LTV vás nepustí žádná banka, kdežto hranice DSTI a DTI se mezi bankami liší a u klienta s vysokým a stabilním příjmem je banka umí posunout. Níže je každý ukazatel s výpočtem a na jedné domácnosti je vidět, který z nich ji zastaví jako první. Ostatní podmínky hypotéky, například doklady, věk nebo pobyt, shrnuje průvodce první hypotékou.
Tři ukazatele v jedné tabulce
| Ukazatel | Co měří | Jak se počítá | Hranice v říjnu 2026 | Kdo ji určuje |
|---|---|---|---|---|
| LTV (loan to value) | výši úvěru vůči hodnotě zástavy | úvěr ÷ zástavní hodnota × 100 | 80 %, do 36 let 90 % | ČNB, závazně |
| DSTI (debt service to income) | kolik z příjmu odchází na splátky | splátky všech úvěrů ÷ čistý měsíční příjem × 100 | obvykle 45 %, do 36 let 50 % (podle banky 40–50 %) | banka; ČNB limit deaktivovala 1. 7. 2023 |
| DTI (debt to income) | velikost všech dluhů vůči příjmu | zůstatky všech úvěrů ÷ čistý roční příjem | obvykle 8–9,5násobek | banka; ČNB limit deaktivovala 1. 1. 2024, nad DTI 8 doporučuje zvýšenou opatrnost |
| Investiční hypotéka | byt k pronájmu, třetí a další nemovitost | LTV a DTI jako výše | doporučeno LTV 70 % a DTI 7 | ČNB, doporučení od 1. 4. 2026 |
Pravomoc stanovit horní hranici všech tří ukazatelů má ČNB ze zákona od roku 2022 (§ 45a–45c zákona o ČNB). DSTI a DTI tedy může znovu aktivovat, pokud usoudí, že se domácnosti zadlužují příliš. V říjnu 2026 platí pevně jen LTV, a i u něj zákon dovoluje bankám malou výjimku: nad 80 % smějí jít nejvýš u 5 % objemu nových úvěrů za čtvrtletí.
LTV se počítá z odhadu, ne z kupní ceny
Ve jmenovateli LTV není cena, na které jste se dohodli s prodávajícím, ale zástavní hodnota, kterou určí odhad banky. Když odhad vyjde níž než kupní cena, banka půjčí 80 % z nižšího čísla a rozdíl doplácíte z vlastních zdrojů. Co dělat, když se to stane, popisuje článek Odhad nemovitosti pro hypotéku.
Výjimka do 90 % platí pro žadatele mladší 36 let, kteří si pořizují vlastní bydlení. Stačí, když podmínku splní jeden z žadatelů. Na investiční byt se nevztahuje. Podrobnosti a jejich cenu rozebírá článek Hypotéka pro mladé do 36 let.
LTV se navíc promítá do ceny. Řada bank má nejnižší ceníkovou sazbu jen pro úvěry do 80 % hodnoty; například Moneta nabízela v září 2026 sazbu od 4,59 % s roční fixací právě s podmínkou LTV do 80 %. Pokud do zástavy přidáte ještě druhou nemovitost, počítá banka LTV ze součtu obou odhadů. Na tom stojí dozajištění nemovitostí rodičů.
Jak se DSTI počítá?
DSTI sčítá všechny měsíční splátky: novou hypotéku, spotřebitelské úvěry, leasing i část limitů kreditních karet a kontokorentů, a to i těch, které nečerpáte. Součet porovná s čistým příjmem, který umíte doložit. Při obvyklé hranici 45 % smí domácnost s čistým příjmem 60 000 Kč splácet všechny úvěry dohromady nejvýš 27 000 Kč měsíčně. Do 36 let pustí většina bank až 50 %.
DSTI ale není jediný test příjmu. Banka zároveň ověřuje, že po zaplacení splátek zbude domácnosti na životní náklady, a tento propočet sama nastavuje podle počtu dospělých a dětí. Rodina se dvěma dětmi proto může narazit dřív než bezdětný pár se stejným DSTI. Co z příjmu banka odečítá a jak strop zvednout, ukazuje článek 12 kroků k vyšší bonitě.
DTI hlídá celkový dluh
DTI dělí zůstatky všech úvěrů ročním čistým příjmem. Při DTI 8 a čistém příjmu 60 000 Kč měsíčně, tedy 720 000 Kč ročně, smí být dluh domácnosti nejvýš 5 760 000 Kč.
Při dnešních sazbách DTI zastaví málokoho dřív než DSTI. Splátka 45 % příjmu při 5,00 % na 30 let odpovídá úvěru zhruba sedminásobku ročního čistého příjmu, tedy méně, než kolik dovolí DTI 8. Až při sazbě kolem 3,8 % by se pořadí otočilo. DTI proto brzdí hlavně ty, kdo už mají jiný dluh s vysokým zůstatkem a nízkou splátkou, a investiční hypotéky, u kterých ČNB od 1. 4. 2026 doporučuje DTI nejvýš 7.
Který limit vás zastaví?
Novákovi v číslech (38 a 40 let, čistý příjem domácnosti 70 000 Kč, úvěr na auto se splátkou 4 000 Kč a zůstatkem 150 000 Kč, byt za 5 500 000 Kč s odhadem 5 300 000 Kč; anuitní splácení, 5,00 %, 30 let, interní hranice banky DSTI 45 % a DTI 8):
- LTV: 80 % × 5 300 000 Kč = 4 240 000 Kč.
- DSTI: 45 % × 70 000 Kč = 31 500 Kč, po odečtení auta 27 500 Kč na hypotéku. To odpovídá úvěru 5 122 744 Kč.
- DTI: 8 × 840 000 Kč = 6 720 000 Kč, po odečtení auta 6 570 000 Kč.
Zastaví je LTV. Hypotéka 4 240 000 Kč znamená splátku 22 761 Kč, DSTI i s autem vychází na 38,2 % a DTI na 5,2. Z vlastního musí Novákovi dát 1 260 000 Kč a k tomu náklady na koupi. Kdyby kupovali byt za 7 000 000 Kč s odhadem ve stejné výši, LTV by dovolilo 5 600 000 Kč a hranicí by se stalo DSTI s 5,12 mil. Kč.
Zkuste si stejný propočet se zvýšenou sazbou. Při 6,00 % by splátka 4 240 000 Kč na 30 let byla 25 421 Kč a DSTI i s autem 42 %. Vešli by se, ale rezerva by se zúžila na pár tisíc korun. Svou vlastní kombinaci limitů spočítá kalkulačka podle příjmu.
Jak s ukazateli pracovat před žádostí
- LTV počítejte z opatrného odhadu, ne z inzerované ceny. U starších bytů, které ve 2. čtvrtletí 2026 zdražily o 14 % meziročně, odhad za cenou zaostává častěji.
- Před žádostí zrušte nevyužité kreditní karty a kontokorenty. Banka s nimi počítá v DSTI, i když na nich nic nedlužíte.
- Zeptejte se, s jakou hranicí DSTI a DTI konkrétní banka pracuje. Rozdíl mezi 40 a 50 % DSTI dělá při čistém příjmu 60 000 Kč a sazbě 5,00 % na 30 let zhruba 1,1 mil. Kč úvěru.
- Strop banky neberte jako cíl. Vlastní splátku si spočítejte i při sazbě o 1 p. b. vyšší, protože po skončení fixace budete sazbu sjednávat znovu.
Zdroje
- ČNB – Stanovení horní hranice úvěrových ukazatelů LTV, DSTI a DTI
- zákon č. 6/1993 Sb., o České národní bance, § 45a–45c
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 86 (posouzení úvěruschopnosti)
- ČNB – doporučení přísnějších limitů pro investiční hypotéky (LTV 70 %, DTI 7)