Pro většinu lidí je v říjnu 2026 lepší fixní sazba. Variabilní sazba se skládá z tříměsíčního PRIBORu, který je kolem 3,9 %, a marže banky. Při marži 1,5 p. b. tak vychází na zhruba 5,40 %, zatímco průměrná sazba nových hypoték s fixací byla v srpnu 2026 5,00 % (ČBA Hypomonitor). Variabilní sazba je dnes dražší a k tomu nejistá.
Výhodu má jedinou, zato skutečnou: úvěr s variabilní sazbou můžete kdykoli splatit bez poplatku. Hodí se proto hlavně tomu, kdo ví, že brzy splatí velkou část dluhu. Pro ostatní je rozhodnutí spíš o délce fixace než o jejím typu.
Rozdíl v jedné tabulce
| Fixní sazba | Variabilní sazba | |
|---|---|---|
| Jak vzniká | banka ji stanoví na celou dobu fixace (1–10 let) | PRIBOR plus pevná marže banky ze smlouvy |
| Jak často se mění splátka | až na konci fixace | podle smlouvy, obvykle jednou za 1–3 měsíce |
| Předčasné splacení | zdarma v měsíci před výročím (25 % ročně), na konci fixace a v dalších zákonných situacích; jinak nejvýš 1 % | kdykoli a v jakékoli výši zdarma |
| Kdo nese riziko růstu sazeb | banka, do konce fixace | vy, průběžně |
| Cena v říjnu 2026 | průměr nových smluv 5,00 % (srpen), roční fixace od 4,59 % | kolem 5,40 % při marži 1,5 p. b. (ilustrativně) |
| Nabídka bank | všechny banky | jen některé, často na vyžádání |
Poslední řádek je v praxi podstatný. Variabilní sazbu v Česku sjednává malá menšina klientů a banky ji ve srovnávačích často ani neuvádějí. Kdo o ni stojí, musí se zeptat.
Jak se variabilní sazba hypotéky počítá?
Základem je PRIBOR, mezibankovní sazba, za kterou si banky půjčují peníze na určitou dobu. Hypotéky se nejčastěji vážou na tříměsíční PRIBOR. K němu banka přičte marži, která je ve smlouvě pevná po celou dobu úvěru. Při každém přecenění, typicky jednou za tři měsíce, banka vezme aktuální PRIBOR a přepočítá splátku na zbývající dobu splatnosti.
PRIBOR sleduje repo sazbu ČNB, která je od 19. 6. 2026 na 3,75 %. Že je tříměsíční PRIBOR o kousek výš, odráží očekávání trhu: ČNB zasedá 5. 11. 2026 a zvýšení na 4,00 % je možné, ne jisté.
Kdyby k němu došlo, variabilní sazby by zdražily během několika týdnů. Fixní sazbu by to do konce fixace nezměnilo.
Co to udělá se splátkou
Spočítáno na 4 000 000 Kč a 25 let (anuitní splátka; variabilní sazba = PRIBOR 3,90 % + předpokládaná marže 1,50 p. b.):
- Fixní sazba 5,00 %: splátka 23 384 Kč, stejná do konce fixace.
- Variabilní sazba 5,40 %: splátka 24 325 Kč, tedy o 941 Kč víc už na startu.
- PRIBOR po roce o 1 p. b. výš (6,40 %): splátka na zbylých 24 let vzroste na 26 686 Kč.
- PRIBOR po roce o 1 p. b. níž (4,40 %): splátka klesne na 22 075 Kč.
Variabilní sazba by tu porazila fixní 5,00 % až tehdy, kdyby PRIBOR klesl o víc než 0,4 p. b. Proti roční fixaci od 4,59 % by potřebovala ještě větší pokles.
Pro rodinný rozpočet je podstatnější rozptyl než výchozí cena. Mezi dobrým a špatným scénářem je po roce rozdíl přes 4 600 Kč měsíčně a přichází bez možnosti sazbu „zamknout“.
Kdy zvolit fixní sazbu?
Když by vám růst splátky o 2–3 tisíce Kč rozhodil rozpočet. Typicky v těchto situacích:
- Splátka tvoří velkou část příjmu a růst o 2–3 tisíce Kč by rozpočet rozhodil.
- Nemáte rezervu aspoň na několik měsíčních splátek.
- Nečekáte v příštích letech žádnou velkou částku, kterou byste chtěli do hypotéky poslat.
- Chcete plánovat: rodičovská dovolená, studium dětí, jeden příjem.
Délku fixace pak vybírejte podle stejné logiky. V říjnu 2026 je nejlevnější roční fixace, ale nese podobné riziko jako variabilní sazba, jen s ročním zpožděním. Scénáře rozebírá článek Jakou fixaci hypotéky zvolit.
Kdy dává smysl variabilní
Variabilní sazba je nástroj pro specifické situace, ne pro sázku na pokles sazeb. Dává smysl, když:
- Čekáte velkou splátku v řádu měsíců. Prodej jiného bytu, dědictví nebo vyplacení podílu, kdy chcete dluh splatit hned, ne až k výročí nebo ke konci fixace.
- Prodáte nemovitost dřív než 24 měsíců od podpisu úvěrové smlouvy. Do té doby zákon prodej od poplatku za splacení neosvobozuje.
- Zbývá vám malý zůstatek, který budete rychle umořovat mimořádnými splátkami.
- Máte rezervu, která pokryje i splátku o několik tisíc vyšší, a věříte, že sazby půjdou dolů. To je ale spekulace a podle toho s ní zacházejte.
Výhoda variabilní sazby se po novele zákona o spotřebitelském úvěru od 1. 9. 2024 zmenšila. U fixní sazby dnes zaplatíte za splacení mimo bezplatná okna nejvýš 0,25 % za každý započatý rok do konce fixace a celkem max. 1 %, na 1 000 000 Kč tedy nejvýš 10 000 Kč. Kdy se splácení vyplatí, rozebírá článek Předčasné splacení hypotéky.
Zdroje
- ČNB – měnověpolitická rozhodnutí, repo sazba 3,75 % od 19. 6. 2026
- ČNB – fixing PRIBOR
- ČBA Hypomonitor – průměrná sazba nových hypoték, srpen 2026
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 117 (předčasné splacení, úvěr s pohyblivou sazbou)