V Česku má 99 % hypoték fixní úrokovou sazbu na určité období (1–10 let). Variabilní sazba je vzácnější, ale občas dává smysl. Tady je rozdíl a kdy vybrat kterou.
Fixní sazba — jak funguje
Při uzavření hypotéky si vyfixujete úrokovou sazbu na sjednanou dobu (typicky 3, 5 nebo 7 let). Po celou tuto dobu platíte stejnou splátku, ať se na trhu děje cokoliv. Po skončení fixace banka nabídne novou sazbu podle aktuálního trhu.
Klady:
- Předvídatelnost — víte přesně, kolik budete platit
- Klid — nemusíte sledovat trh, sazba se nemění
- Ochrana před růstem — když sazby výrazně porostou, vy platíte stále stejně
Zápory:
- Pokud sazby klesnou, platíte víc než trh
- Pokuta za předčasné splacení mimo konec fixace (max. 1 % částky)
Variabilní sazba — jak funguje
Sazba se skládá ze dvou částí:
- PRIBOR (Pražská mezibankovní úroková sazba) — mění se denně podle trhu
- Marže banky — fixní hodnota stanovená ve smlouvě (typicky 1,5–2 %)
Sazba se přepočítává obvykle každé 3 měsíce podle aktuálního PRIBORu. Splátka se může každý kvartál změnit.
V současnosti je 3M PRIBOR kolem 3,5 %, takže variabilní sazba s marží 1,8 % vychází na ~ 5,3 % — což je dnes vyšší než fixní.
Kdy vybrat fixní (téměř vždy)
- Chcete předvídatelnost a klid
- Jste v normální životní situaci (ne speculator)
- Sazby na trhu jsou v normálním pásmu (nejsou na extrému)
- Plánujete v nemovitosti zůstat alespoň po celou dobu fixace
Kdy zvážit variabilní
- Sazby jsou na historickém maximu a očekáváte pokles (ČR 2022–2023 by byl příklad)
- Plánujete byt prodat nebo refinancovat brzy a chcete vyhnout se pokutě za předčasné splacení
- Máte dostatečnou rezervu na případný růst splátky
- Chápete riziko (sazba může vyletět nahoru o 1–2 % bez varování)
Hybridní řešení
Některé banky nabízejí hybridní hypotéku — část úvěru fixní, část variabilní. Například 70 % fixní (klid) a 30 % variabilní (možnost využít poklesu sazeb a předčasně splatit bez pokuty). Hodí se pro klienty s části hotovosti, kteří očekávají, že část hypotéky brzo splatí.