Jakmile víte, že příští splátku nezaplatíte, volejte bance ještě před jejím datem. Dokud prodlení nenastalo, nabízejí banky odklad splátek, prodloužení splatnosti nebo dočasně nižší splátku. Po několika zmeškaných splátkách už řeší vymáhání a záznam v bankovním registru vám zůstane 4 roky od vyrovnání dluhu.
Zákon vám dává čas, ale ne neomezený. Než banka úvěr zesplatní, musí vás vyzvat k zaplacení dlužné částky a dát vám lhůtu aspoň 30 dnů (§ 124 zákona o spotřebitelském úvěru). Zastavený byt smí prodat nejdřív 6 měsíců poté, co vám oznámí zahájení výkonu zástavního práva, a po tu dobu vám nesmí bránit, abyste ho prodali sami (§ 123).
Co se stane, když splátka hypotéky nepřijde?
- Po splatnosti přijde upomínka a začne běžet úrok z prodlení, případně smluvní pokuta podle smlouvy. Zákon ji omezuje: nejvýš 0,1 % dlužné částky denně a všechny pokuty dohromady nejvýš polovinu celkové výše úvěru, maximálně 200 000 Kč (§ 122).
- Banka prodlení nahlásí do registru BRKI. Záznam tam zůstane 4 roky od chvíle, kdy dluh vyrovnáte, a uvidí ho každá další banka.
- Před zesplatněním vás banka písemně vyzve k zaplacení a dá vám nejméně 30 dnů. Kolik zmeškaných splátek k tomu vede, určuje smlouva.
- Při prodlení delším než 90 dnů smí banka požadovat už jen úrok z prodlení ve výši repo sazby ČNB plus 8 p. b. Ve 2. pololetí 2026 je to 11,75 % ročně.
- Zesplatněním se stane splatnou celá nesplacená jistina. Budoucí úroky banka požadovat nesmí.
- Pokud dluh neuhradíte, oznámí vám banka zahájení výkonu zástavního práva. Nejdřív za 6 měsíců může byt prodat, obvykle dražbou. Co se děje v exekuci nebo insolvenci, popisuje článek Hypotéka a exekuce či insolvence.
Od prvního dne prodlení do prodeje bytu tak obvykle uplyne mnoho měsíců. Čím dřív se ale ozvete, tím víc možností vám banka nabídne.
První týden: kolik měsíců vydržíte
Než zavoláte do banky, sepište si splátku hypotéky, nový příjem domácnosti, nutné výdaje a rezervu na účtu. Z toho vyjde, na kolik měsíců peníze vystačí a jakou splátku zvládnete trvale.
Rozhodující je, zda je výpadek dočasný, nebo trvalý. Nemoc, rodičovská dovolená nebo několik měsíců bez práce řeší odklad. Rozvod, trvale nižší příjem nebo invalidita potřebují nižší splátku natrvalo, nebo prodej.
Ve stejném týdnu otevřete pojistné smlouvy. Pojištění schopnosti splácet obvykle kryje ztrátu zaměstnání a pracovní neschopnost po uplynutí čekací doby, kterou určuje smlouva. Rizikové životní pojištění může krýt invaliditu. Pojistnou událost hlaste hned, lhůty bývají krátké.
Co vám banka může nabídnout
Na odklad ani prodloužení splatnosti nemáte zákonný nárok. Jde o dohodu s bankou, obvykle formou dodatku ke smlouvě, a podmínky se liší podle banky i podle toho, jak dlouho jste klientem.
| Řešení | Co se stane se splátkou | Kolik to stojí | Kdy se hodí |
|---|---|---|---|
| Odklad splátek | na několik měsíců neplatíte vůbec nebo jen část | úroky za dobu odkladu se přičtou k dluhu | dočasný výpadek příjmu |
| Splácení jen úroků | klesne na výši úroku | jistina se nesnižuje | krátký výpadek, kdy úroky ještě zvládnete |
| Prodloužení splatnosti | trvale nižší | výrazně víc úroků za celou dobu | trvale nižší příjem; omezuje věk |
| Kratší fixace nebo změna banky | podle nové sazby | bez sankce na konci fixace | blíží se refixace |
| Konsolidace dalších dluhů | jedna nižší splátka | odhad, vklad, delší splácení | vedle hypotéky splácíte drahé půjčky |
Spočítáno na zůstatku 3 543 000 Kč (původně 4 000 000 Kč na 25 let při 5,00 %, po pěti letech zbývá 20 let, splátka 23 384 Kč; anuitní splácení, sazba beze změny):
- Prodloužení na 25 let: splátka 20 712 Kč, o 2 672 Kč méně. Na úrocích zaplatíte o 601 872 Kč víc.
- Prodloužení na 30 let: splátka 19 020 Kč, o 4 364 Kč méně. Úroky vzrostou o 1 235 316 Kč.
- Splácení jen úroků: 14 762 Kč měsíčně, dluh se nesnižuje.
- Odklad celých splátek na 6 měsíců s připsáním úroků k dluhu: dluh vzroste o 89 503 Kč na 3 632 503 Kč a po odkladu bude splátka 24 332 Kč.
Delší splatnost má jedno omezení: banky chtějí úvěr splacený do určitého věku, u mBank do 70 let. Pokud se blíží konec fixace, zvažte i změnu banky. Postup popisuje článek Končí vám fixace, a pokud vedle hypotéky splácíte drahé půjčky, i článek Konsolidace půjček do hypotéky.
Mám s hypotékou nárok na příspěvek na bydlení?
Při výrazném poklesu příjmu se zeptejte na úřadu práce na dávku státní sociální pomoci. Ta nahradila mimo jiné příspěvek na bydlení a nárok na ni závisí na příjmech a majetku celé domácnosti. U vlastníků bytu s hypotékou rozhoduje konkrétní situace, proto si ho nechte posoudit přímo na úřadu.
Bezplatné dluhové poradny pomohou sestavit rozpočet a připravit návrh pro banku. Pokud chcete byt pronajmout a sami se přestěhovat do levnějšího bydlení, zkontrolujte ve smlouvě, zda pronájem nevyžaduje souhlas banky.
Prodej dřív, než prodává banka
Když ani nižší splátka nestačí, je prodej pod vaší kontrolou skoro vždy výhodnější než dražba. Sami určujete cenu i načasování a z rozdílu mezi kupní cenou a zůstatkem dluhu vám zůstanou vlastní peníze.
Při prodeji nemovitosti můžete hypotéku splatit zdarma, pokud od podpisu úvěrové smlouvy uplynulo aspoň 24 měsíců. Zdarma je i splacení kvůli smrti, dlouhodobé nemoci nebo invaliditě dlužníka či jeho manžela nebo partnera, pokud podstatně sníží schopnost splácet. Jinak smí banka v době fixace účtovat nejvýš 0,25 % splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, celkem nejvýš 1 %.
Prakticky si od banky vyžádáte vyčíslení zůstatku a kupní cena půjde přes úschovu přímo na splacení úvěru. Po splacení banka vydá kvitanci a výmaz zástavního práva z katastru stojí 2 000 Kč. Podrobnosti najdete v článku Jak prodat byt, na kterém je hypotéka.
Zdroje
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 122 (sankce při prodlení), § 123 (výkon zástavního práva), § 124 (zesplatnění)
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 117 (předčasné splacení bez poplatku)
- nařízení vlády č. 351/2013 Sb., kterým se určuje výše úroků z prodlení
- ČNB – měnověpolitická rozhodnutí, repo sazba 3,75 % od 19. 6. 2026