Mimořádná splátka je jeden z nejjednodušších způsobů, jak ušetřit statisíce korun na úrocích. Ale ne vždy a ne vždy maximálně. Tady je strategie, která má smysl.
Tři situace, kdy předčasné splacení vždy dává smysl
- Konec fixačního období — banka neúčtuje žádný poplatek (zákonné právo)
- 25 % jistiny ročně v rámci výročí smlouvy — bezplatně podle zákona
- Při prodeji nemovitosti po 24 měsících od podpisu smlouvy
Mimo tyto případy banka může účtovat poplatek max. 1 % z předčasně splacené částky (max. 50 000 Kč). Při velké mimořádné splátce uprostřed fixace tedy ztratíte 50 tisíc — pořád to ale obvykle vyjde výhodněji než nesplatit.
Když mimořádně splatit, a když ne
Splatit, pokud:
- Máte volné peníze na účtu nebo spořicím účtu s nízkým úrokem (3–4 %)
- Vaše hypoteční sazba je vyšší než alternativní zhodnocení peněz
- Máte rezervu 3–6 měsíčních platů na neočekávané výdaje
Nesplácet, pokud:
- Investujete do akcií nebo fondů s historickým výnosem 7–8 % (lepší než úspora 4,43 % z hypotéky)
- Máte hypotéku z let 2020–2022 se sazbou pod 3 % — drž te ji co nejdéle
- Jste blízko konce fixace a víte, že vaše banka bude refixovat na sazbu výrazně vyšší
Příklad: kolik ušetříte
Hypotéka 4 mil. Kč, sazba 4,43 %, 25 let. Po 5 letech vložíte mimořádnou splátku 300 000 Kč:
- Bez mimořádné: úroky celkem ~ 2 622 000 Kč
- S mimořádnou (zkrácení doby): úroky celkem ~ 2 082 000 Kč
- Úspora: 540 000 Kč. Hypotéka splacena o 3 roky a 2 měsíce dříve.
Spočítejte si vlastní úsporu v kalkulačce předčasného splacení.
Zkrácení doby vs snížení splátky
Při mimořádné splátce máte na výběr ze dvou variant:
- Zkrácení doby splácení (default) — splátka stejná, doba kratší. Maximální úspora.
- Snížení měsíční splátky — doba stejná, splátka nižší. Méně úspory, ale uvolnění rozpočtu.
Z čistě finančního hlediska je zkrácení doby vždy výhodnější. Snížení splátky volte jen pokud máte napjatý rozpočet a potřebujete měsíčně víc volného cash flow.