Předčasné splacení hypotéky je bez poplatku na konci fixace, ročně do 25 % původní výše úvěru v měsíci před výročím smlouvy a při prodeji nemovitosti po 24 měsících od podpisu úvěru. Jindy smí banka u účelové hypotéky účtovat nejvýš 0,25 % splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, celkem nejvýš 1 %. U americké (neúčelové) hypotéky je strop 1 %, v posledním roce 0,5 % (zákon č. 257/2016 Sb., § 117, od 1. 9. 2024).
U účelové hypotéky je strop 1 % jen horní mez. Skutečný poplatek tu tvoří administrativa do 1 000 Kč a úrokový rozdíl oproti průměrným sazbám nových úvěrů, které zveřejňuje ČNB. Pokud od vašeho podpisu sazby vzrostly, je rozdíl záporný a poplatek nepřesáhne 1 000 Kč. U hypotéky podepsané před 1. 9. 2024 se nový režim uplatní až od začátku nové fixace.
Zda splácet, záleží na rezervě, dražších dluzích a sazbě. Při sazbě kolem 5 % to platí pro většinu nových hypoték (průměr nových úvěrů byl podle ČBA v srpnu 2026 5,00 %, v září 5,1 %), u fixace kolem 2 % se spěchat nevyplatí. Postup, jak poslat mimořádnou splátku, popisuje samostatný článek. Tady řešíme, kolik to stojí a zda to udělat.
Kdy je předčasné splacení hypotéky zdarma?
Zákon vyjmenovává případy, kdy banka nesmí požadovat žádnou náhradu (§ 117 odst. 3). U úvěrů na bydlení, tedy i u americké hypotéky, jsou to tyto:
| Situace | Podmínka |
|---|---|
| Konec fixace | splatíte do 3 měsíců od chvíle, kdy vám banka sdělila novou sazbu; to musí udělat nejpozději 3 měsíce před koncem fixace |
| Až 25 % původní výše úvěru ročně | zaplaceno v měsíci před výročím podpisu smlouvy; při vyšší částce je zdarma prvních 25 %, poplatek se počítá jen z přebytku |
| Prodej nemovitosti | od podpisu úvěrové smlouvy uplynulo aspoň 24 měsíců; úvěr byl zajištěn prodávanou nemovitostí nebo byl určen na ni |
| Vypořádání SJM, například po rozvodu | stejná podmínka 24 měsíců; týká se nemovitosti, ke které se úvěr váže |
| Úmrtí, dlouhodobá nemoc, invalidita | dlužníka nebo manžela či partnera, pokud to výrazně sníží schopnost splácet |
| Pojistné plnění | z pojištění určeného k zajištění splacení úvěru, například pojištění schopnosti splácet |
| Období bez pevné sazby | variabilní sazba nebo doba po fixaci, ve které není dohodnutá nová |
Při každém předčasném splacení, zdarma či ne, vám navíc klesnou celkové náklady úvěru o úroky a další náklady, které byste jinak zaplatili (§ 117 odst. 1).
Kolik stojí předčasné splacení hypotéky uprostřed fixace?
Mimo tyto případy smí banka požadovat jen náhradu účelně vynaložených nákladů (§ 117 odst. 2). U účelové hypotéky má tři stropy a banka použije nejnižší z nich:
| Strop | Jak se počítá |
|---|---|
| Procentní | 0,25 % splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, celkem nejvýš 1 %; strop 1 % platí, když do konce fixace zbývají víc než 3 roky |
| Účelně vynaložené náklady (§ 117a) | administrativa nejvýš 1 000 Kč plus úrokový rozdíl: smluvní úrok do konce fixace minus úrok při průměrné sazbě nových úvěrů, kterou zveřejňuje ČNB; záporný rozdíl náklady snižuje |
| Úrok do konce fixace | náhrada nikdy nepřekročí úrok, který byste do konce fixace zaplatili |
Předpokládejme účelovou hypotéku: splácíte 500 000 Kč, do konce fixace zbývají 3 roky a smluvní sazba je 5,00 %. Procentní strop je 3 × 0,25 % = 0,75 %, tedy 3 750 Kč. Úrokový rozdíl odhadujeme zjednodušeně jako splacenou částku × rozdíl sazeb × roky.
| Průměrná sazba ČNB (předpoklad) | Úrokový rozdíl | Administrativa 1 000 Kč plus rozdíl | Poplatek |
|---|---|---|---|
| 5,50 %, trh nad vaší sazbou | −7 500 Kč | záporná | 0 Kč |
| 4,90 % | +1 500 Kč | 2 500 Kč | 2 500 Kč |
| 4,50 %, trh pod vaší sazbou | +7 500 Kč | 8 500 Kč | 3 750 Kč (procentní strop) |
Skutečné vyčíslení se liší, protože banka počítá s umořováním a s poměrnou částí podle § 117a odst. 2. Směr ale platí: čím víc sazby od vašeho podpisu vzrostly, tím menší poplatek. Kdo fixoval v roce 2023, kdy průměr nových smluv podle ČBA kolísal mezi 5,65 a 5,93 %, je dnes nad trhem (5,00 % v srpnu 2026), takže se poplatek blíží stropu.
Pokud je výročí smlouvy blízko, počkejte. Pokud je daleko, poplatek se obvykle vyplatí zaplatit. Příklad: 300 000 Kč, do výročí 10 měsíců a do konce fixace necelé 3 roky. Čekání stojí na úrocích 12 500 Kč, než odečtete, co peníze mezitím vydělají na účtu; poplatek je nejvýš 2 250 Kč.
Neúčelová, tedy americká hypotéka má strop jiný: 1 % splacené částky, nebo 0,5 %, zbývá-li do sjednaného konce úvěru nejvýš rok, a nikdy víc než úrok do konce fixace (§ 117 odst. 4 a 5). Podrobnosti jsou v článku americká hypotéka.
Platí nová pravidla i pro starší hypotéku?
Platí pro hypotéky podepsané od 1. 9. 2024. Hypotéka s pevnou sazbou podepsaná dřív zůstává u starších pravidel, dokud jí nezačne běžet nová fixace.
Od začátku nové fixace se na ni použije nový režim včetně nových bezplatných případů, tedy prodeje a rozvodu. Nejdřívější možné datum je 2. 9. 2024. Základem je přechodné ustanovení zákona č. 462/2023 Sb., které ČNB vyložila ve stanovisku RS2024-38.
Rozhoduje datum podpisu nebo začátek nové fixace, ne datum, kdy splácíte. Najdete ho ve smlouvě nebo v dodatku o nové fixaci. Ve starším režimu smí banka požadovat jen účelně vynaložené náklady, obvykle administrativní poplatek podle ceníku.
Smlouvy z doby před 1. 12. 2016, kterým od té doby nezačala nová fixace, se řídí smlouvou (§ 167 zákona č. 257/2016 Sb.).
Jak předčasně splatit hypotéku?
- Zjistěte datum výročí smlouvy, konec fixace a to, kdy vám banka poslala nebo pošle novou sazbu. Podle toho poznáte, zda máte nárok na splacení zdarma.
- Sdělte bance úmysl splatit. Zákon pro to lhůtu nestanoví, banky ji mají ve smlouvě nebo obchodních podmínkách. Česká spořitelna nabízí podání v aplikaci George, u hypotéky volbou Doplatit.
- Vyžádejte si vyčíslení. Banka vám musí bez zbytečného odkladu poslat dlužnou částku rozdělenou na jistinu, úrok a další náklady, předpokládanou náhradu s předpoklady výpočtu a informaci, kdy se platí nic (§ 117 odst. 6).
- Pošlete částku z vyčíslení. U částečného splacení si předem ujasněte, zda se zkrátí splatnost, nebo sníží splátka.
- Při úplném splacení požádejte o kvitanci a souhlas s výmazem zástavního práva a podejte návrh na vklad do katastru. Poplatek je 2 000 Kč.
Vyplatí se předčasně splatit hypotéku?
Záleží na rezervě, dražších dluzích a sazbě. Rozhodovací tabulka:
| Vaše situace | Co udělat s volnými penězi |
|---|---|
| Rezerva menší než několik měsíčních výdajů | nejdřív rezerva, splácet až potom |
| Máte spotřebitelský úvěr nebo kreditní kartu | splatit nejdřív dražší dluh |
| Sazba hypotéky kolem 5 %, peníze leží na účtu | poslat v měsíci před výročím smlouvy (až 25 % původní výše úvěru zdarma) |
| Konec fixace do roka | počkat a rozhodnout podle nové sazby |
| Fixace kolem 2 % ještě na několik let | spořit bezpečně jinde, splatit až na konci fixace |
| Prodej bytu v nejbližších letech | nesplácet, dluh splatí kupní cena |
Pořadí řádků není náhodné. Rezerva a dražší dluhy mají přednost vždy. Peníze poslané do hypotéky už zpátky nedostanete, ani když přijdete o příjem.
Jistý výnos, který snižují daně
Každá koruna poslaná do hypotéky za 5,00 % vám ušetří 5 % ročně na úrocích. Je to výnos bez rizika a bez daně, takže proti spořicímu účtu se zdaněním 15 % odpovídá hrubému výnosu 5,88 %. To je laťka, kterou bezpečná alternativa musí přeskočit.
Jenže úroky z hypotéky na vlastní bydlení si odečtete od základu daně, u bytu nebo domu pořízeného od roku 2021 až 150 000 Kč ročně (u dříve pořízených 300 000 Kč). Pokud platíte méně úroků, než je limit, stojí vás hypotéka po odpočtu jen 4,25 % (5,00 % × 0,85). Mimořádná splátka pak vydělá méně.
Novákovi a Svobodovi posílají stejných 300 000 Kč (obě hypotéky za 5,00 % na 25 let, pět let po podpisu, sazba daně 15 %):
- Novákovi si půjčili 2 000 000 Kč, dluží 1 771 600 Kč a ročně zaplatí 87 400 Kč úroků, pod limitem odpočtu. Splátka jim v prvním roce ušetří 15 300 Kč úroků, ale o 2 300 Kč klesne jejich daňová úleva. Skutečný výnos je kolem 4,3 %.
- Svobodovi si půjčili 4 000 000 Kč, dluží 3 543 200 Kč a zaplatí 174 800 Kč úroků. Po splátce 159 400 Kč, pořád nad limitem 150 000 Kč. Úlevu nemění a ušetří celých 15 300 Kč, tedy 5 %.
U obou rodin se splátka vyplatí, pokud by peníze jinak ležely na běžném účtu. Rozdíl ukazuje, proč stejná rada nesedí každému.
Levná fixace z minulých let: nespěchejte
Pokud vám ještě několik let běží fixace kolem 2 %, je splácení nejméně výhodné použití volných peněz. Splacením hypotéky za 1,99 % získáte výnos 1,99 %, a když uplatňujete odpočet úroků, ještě méně. Peníze uložené bezpečně jinde mohou do konce fixace vydělat víc.
Na konci fixace se situace otočí. Nová sazba bude vyšší, a právě tehdy můžete poslat libovolnou částku bez poplatku. Kdo si do té doby našetří, sníží zůstatek přesně ve chvíli, kdy se hypotéka zdražuje. Jak velký bývá skok ve splátce, ukazuje článek Konec fixace hypotéky.
Zkrátit splatnost, nebo snížit splátku
Čistě finančně vyhrává zkrácení doby splácení. U hypotéky 4 000 000 Kč za 5,00 % ušetří 300 000 Kč poslaných po pěti letech asi 460 000 Kč úroků a hypotéka skončí o 2 roky a 8 měsíců dřív. Snížení splátky ušetří asi 175 000 Kč.
Snížení splátky je ale pojistka. Pokud čekáte rodičovskou, změnu práce nebo konec levné fixace, nižší povinná splátka vám dá prostor v rozpočtu. Vyšší částku pak můžete posílat dobrovolně k dalšímu výročí.
Doplacení celé hypotéky najednou
Dává to smysl na konci fixace nebo při prodeji bytu. Ten je bez poplatku, pokud od podpisu úvěrové smlouvy uplynulo aspoň 24 měsíců. Při doplacení z úspor si ohlídejte dvě věci:
- Po splacení vám má zůstat rezerva. Byt bez dluhu se do hotovosti nepromění za týden.
- Přijdete o odpočet úroků. U velkých hypoték to je až 22 500 Kč ročně.
Dopad na vlastních číslech spočítá kalkulačka předčasného splacení.
Zdroje
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, ve znění účinném od 1. 9. 2024, § 117 (předčasné splacení, bezplatné případy, stropy náhrady) a § 117a (účelně vynaložené náklady)
- zákon č. 462/2023 Sb., čl. XV bod 2 (přechodné ustanovení k předčasnému splacení u starších smluv)
- ČNB, regulatorní stanovisko RS2024-38: od kdy se nová pravidla předčasného splacení použijí u starších hypoték
- ČNB: průměry zápůjčních úrokových sazeb podle § 117a zákona o spotřebitelském úvěru
- zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 15 odst. 3 a 4 (odpočet úroků; limit 150 000 Kč, u bytových potřeb obstaraných před 1. 1. 2021 300 000 Kč)