Zaměstnanec má u banky jednodušší cestu, ne levnější hypotéku. Regulační podmínky jsou pro oba stejné, tedy LTV 80 % a do 36 let 90 %, a sazbu určuje hlavně LTV, délka fixace a pojištění, ne druh příjmu. Rozdíl je v tom, kdy a z čeho banka příjem spočítá: zaměstnanci z výplatních pásek za poslední měsíce, OSVČ až z podaného daňového přiznání a jen ze základu daně.
Z toho plyne praktické pravidlo pro každého, kdo chce odejít na živnost: hypotéku si vyřiďte dřív. Programátor s čistou mzdou 70 000 Kč dosáhne jako zaměstnanec na 5,87 mil. Kč. Jako OSVČ s obratem 1 800 000 Kč by na první posouzení čekal přes rok a banka by mu pak uznala strop jen 4,49 mil. Kč.
Má zaměstnanec u hypotéky výhodu proti OSVČ?
| Zaměstnanec | OSVČ | |
|---|---|---|
| Čím dokládá příjem | potvrzení o příjmu od zaměstnavatele, 3–6 výplatních pásek | 1–2 daňová přiznání, výpisy z účtu |
| Z čeho banka počítá | průměrná čistá mzda | základ daně minus daň, děleno dvanácti |
| Od kdy se příjem počítá | po zkušební době, u některých bank dřív s potvrzením zaměstnavatele | od prvního přiznání za celý kalendářní rok |
| Co příjem pro banku snižuje | smlouva na dobu určitou, výpovědní lhůta, bonusy uznané jen zčásti | vysoké výdaje, pokles mezi roky, nedoplatky na daních a pojistném |
| LTV a sazba | LTV 80 % (90 % do 36 let), sazba podle LTV a fixace | stejné |
Pro banku je mzda čitelnější. Vidí ji v potvrzení i na účtu a ví, že příští měsíc přijde znovu. Příjem OSVČ zná jen zpětně, za uzavřený rok, a výkyvy si vykládá opatrně. Proto se OSVČ ptá víc a schvalování trvá déle, i když o sazbě rozhodují stejné parametry.
Kdy si vzít hypotéku, když chcete odejít na živnost?
Tomáš, programátor před přechodem na IČO (hypotéka na 30 let při 5,00 %, tedy 5 368 Kč splátky na každý milion; banka pustí na splátky nejvýš 45 % započteného příjmu; jiné úvěry Tomáš nemá):
- Teď jako zaměstnanec: čistá mzda 70 000 Kč, na splátku 31 500 Kč, úvěr nejvýš ≈ 5,87 mil. Kč. Banka ho posoudí podle pásek a potvrzení zaměstnavatele.
- Na živnosti od 1. 1. 2027 s obratem 1 800 000 Kč a paušálem 60 %: první přiznání za rok 2027 podá na jaře 2028. Základ daně 720 000 Kč, daň při dnešní slevě na poplatníka 77 160 Kč, započtený příjem 53 570 Kč, na splátku 24 107 Kč, úvěr nejvýš ≈ 4,49 mil. Kč.
Tomáš si na živnosti vydělá víc, pro banku ale bude mít strop o 1,38 mil. Kč nižší a přes rok žádný.
Vyřídit hypotéku a změnit práci až po čerpání je legitimní postup. Banka posuzuje situaci v době žádosti, a to podle pravdivých údajů. Pokud už jste dali výpověď nebo jste ve výpovědní lhůtě, musíte to v žádosti uvést. Nepravdivé údaje mohou vést k zesplatnění úvěru a v krajním případě jde o úvěrový podvod podle § 211 trestního zákoníku.
Po čerpání si ohlídejte dvě věci. Sleva na sazbě bývá vázaná na příjem chodící na účet u banky, a když místo mzdy začnou platby od odběratelů chodit jinam, můžete o ni přijít. Řada smluv navíc ukládá oznámit bance podstatnou změnu finanční situace, takže si přečtěte, co přesně říká ta vaše.
Mzda a živnost současně, DPP a DPČ
Souběh zaměstnání a podnikání banky znají a příjmy sčítají: mzdu z pásek a základ daně z přiznání. Podnikání se ale započte až s prvním přiznáním za celý rok, do té doby banka vidí jen mzdu. Ztrátová živnost příjem nepřidá a některé banky ji berou jako varovný signál.
Dohody o provedení práce a o pracovní činnosti banky uznávají, pokud trvají dostatečně dlouho a příjem z nich je pravidelný. Kolik měsíců chtějí vidět a jakou část započtou, má každá banka jinak. Krátkodobá brigáda se obvykle nepočítá.
Pro OSVČ s jedním odběratelem, typicky IT kontraktora, platí stejná pravidla jako pro ostatní podnikatele. Vyšší sazba za hodinu bance nepomůže, dokud ji neuvidí v přiznání. Jak banka přepočítá přiznání na měsíční příjem, ukazuje článek Hypotéka pro OSVČ.
Pár, kde jeden podniká
V praxi nejčastější kombinace: jeden partner zaměstnaný, druhý na živnosti. Příjmy se sčítají a stabilní mzda unese podstatnou část úvěru, takže výkyvy v podnikání tolik nevadí. Je-li aspoň jednomu z vás méně než 36 let, smí banka jít na LTV 90 % u společné žádosti.
Počítejte i s horším scénářem. OSVČ, která onemocní, nedostane nemocenské, pokud si dobrovolně neplatí nemocenské pojištění. Pojištění schopnosti splácet nebo rizikové životní pojištění má proto u podnikatele větší smysl než u zaměstnance s nárokem na dávky.
Nesezdaní partneři by si měli sepsat, kdo kolik splácí a komu jaký podíl patří. Na co nezapomenout, popisuje článek Hypotéka s partnerem bez svatby.
Ze živnosti zpět do zaměstnání
Nová práce po letech podnikání přinese snazší doložení příjmu, nejdřív ale zkušební dobu. Ta může trvat nejvýš 4 měsíce, u vedoucích zaměstnanců 8, a většina bank v ní příjem neuzná. Některé ho přijmou po 3 měsících s potvrzením zaměstnavatele.
Pokud kupujete brzy, zvažte, zda změnu práce neodložit až po čerpání, nebo zda nepřidat spolužadatele s již zavedeným příjmem. Jak banky posuzují zkušební dobu, smlouvu na dobu určitou a změnu zaměstnavatele, rozebírá článek Hypotéka ve zkušební době.
Zdroje
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 86 (posouzení úvěruschopnosti spotřebitele)
- zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 6 (příjmy ze závislé činnosti), § 7 (příjmy ze samostatné činnosti)
- zákon č. 262/2006 Sb., zákoník práce, § 35 (zkušební doba) a zákon č. 40/2009 Sb., trestní zákoník, § 211 (úvěrový podvod)
- ČNB – horní hranice LTV, deaktivace DSTI a DTI