Hypotéka bez vlastních zdrojů — sen každého, kdo chce koupit byt, ale nestihl naspořit. V Česku 2026 je oficiálně limitována na 80–90 % LTV (limit ČNB). Existují ale legální cesty, jak ji dotáhnout na 100 %.
Limit ČNB — 80 % standard, 90 % pro mladé
Česká národní banka stanovuje pro hypotéky maximální LTV (poměr úvěru k hodnotě nemovitosti):
- 80 % standard — banky musí dodržet
- 90 % pro klienty do 36 let (alespoň jeden žadatel)
100 % LTV jako jeden produkt v jedné bance neexistuje. Pokud někde takovou nabídku vidíte, je to obvykle marketingový trik (úvěr je ve skutečnosti rozdělen).
Strategie 1: Hypotéka 90 % + úvěr ze stavebního spoření
Pokud spoříte (nebo někdo z rodiny) v stavebním spoření, můžete kombinovat:
- Hypotéka 90 % LTV (jste mladí do 36 let)
- Úvěr ze stavebního spoření na zbývajících 10 % vlastních zdrojů
Reálně je to 100 % financování, ale skládá se ze 2 produktů s různými sazbami a podmínkami.
Strategie 2: Hypotéka 80 % + spotřebitelský úvěr
Klasický „hack“:
- Hypotéka 80 % LTV (standardní podmínky)
- Spotřebitelský úvěr na 20 % vlastních zdrojů
Nevýhody: spotřebitelský úvěr má sazbu 8–12 % (vs 4,4 % hypotéka), a při schvalování banka vidí oba úvěry — vaše DSTI a DTI musí pokrýt obě splátky.
Jen pro klienty s velmi dobrým příjmem.
Strategie 3: Spoluručitel s nemovitostí
Některé banky umožňují 100 % LTV financování, pokud máte spoluručitele s vlastní nemovitostí. Postup:
- Banka má zástavu na kupované nemovitosti (klasická hypotéka)
- Plus zástavu na spoluručitelově nemovitosti (jako bezpečnostní polštář)
Riziko: pokud nesplácíte, ručitel přijde o své bydlení. Toto je vážná věc — používejte jen u rodiny s plným pochopením rizika.
Strategie 4: Družstevní byt
Družstevní bydlení nepotřebuje 20 % vlastních zdrojů — banka může financovat až 80 % družstevního podílu, ale podíl je obvykle levnější než byt v OV o 10–20 %. Z pohledu kupujícího se vám podaří byt s nižšími vlastními zdroji.
Mínus: vyšší úroková sazba o 0,2–0,5 %.
Pravdivé riziko 100 % financování
Pozor: i když 100 % financování je technicky možné, neznamená to, že je finančně rozumné. Bez vlastních zdrojů jste:
- Vystaveni riziku poklesu cen nemovitostí (záporný equity)
- V případě nutného prodeje můžete prodávat za méně, než dlužíte bance
- Vyšší celkové úroky (pohyblivá splátka, větší zůstatek)
Zlaté pravidlo: 20 % vlastních zdrojů je rozumné minimum. 10 % jen pokud máte stabilní příjem a finanční rezervu.