Hypotéka s LTV 100 %, tedy úvěr ve výši celé hodnoty zastavené nemovitosti, se v Česku v říjnu 2026 neposkytuje. Závazný limit ČNB je 80 % hodnoty, u žadatelů do 36 let 90 %. Půjčit si celou kupní cenu přesto jde, jenže ne jedním úvěrem proti jedné nemovitosti.
Kolem „stoprocentní hypotéky“ koluje pět omylů a každý z nich má cenu v korunách. Čtyři reálné cesty, jak získat hypotéku bez vlastních zdrojů, srovnává samostatný článek. Tady jde o to, co číslo LTV doopravdy znamená a kde se na něm lidé přepočítají.
Stačí mi s LTV 90 % deset procent ceny?
Nestačí, pokud odhad banky nevyjde přesně na kupní cenu. LTV se počítá ze zástavní hodnoty, kterou stanoví odhadce banky, a na rozehřátém trhu bývá nižší než cena v kupní smlouvě. Starší byty podle ČBA ve 2. čtvrtletí 2026 zdražily o 14 % meziročně a odhady takové tempo často nedrží.
Kupujete byt za 5 000 000 Kč a odhad vyjde na 4 800 000 Kč. Při LTV 90 % vám banka půjčí 4 320 000 Kč, tedy 86,4 % ceny. Místo 500 000 Kč potřebujete 680 000 Kč a omyl vás stojí 180 000 Kč hotovosti navíc, ještě než zaplatíte náklady na koupi.
„Se zástavou rodičů mám hypotéku na 100 %“
Máte úvěr na 100 % kupní ceny, ale LTV hluboko pod limitem. Když rodiče dají do zástavy svůj byt s odhadem 3 000 000 Kč, banka vidí úvěr 5 000 000 Kč proti zástavám za 8 000 000 Kč, tedy LTV 62,5 %. Limit ČNB nikdo neobchází, jen se počítá z obou nemovitostí.
Cenou je druhý odhad za 3 000–6 000 Kč, vklad zástavního práva do katastru za 2 000 Kč a hlavně riziko pro rodiče: když přestanete splácet, banka může prodat i jejich byt. Jak dozajištění funguje a kdy se z něj dostanete, popisuje článek Dozajištění hypotéky nemovitostí rodičů.
„Zbytek dorovnám spotřebitelským úvěrem“
Banka se na původ vlastních zdrojů ptá a nový úvěr uvidí v registru. Splátku pak započítá do vaší bonity jako každou jinou.
Předpokládejme byt za 5 000 000 Kč, hypotéku 4 000 000 Kč (5,00 %, 30 let, splátka 21 473 Kč) a chybějící milion spotřebitelským úvěrem za ilustrativních 9 % na 8 let. Ten stojí 14 650 Kč měsíčně a 406 420 Kč na úrocích. Obě splátky dohromady dělají 36 123 Kč, což je při čistém příjmu 60 000 Kč 60 % příjmu. Při obvyklé interní hranici bank 45 % by vám se stejným spotřebitelským úvěrem banka půjčila na hypotéku jen asi 2,3 mil. Kč.
„Ceny rostou, takže nic neriskuju“
Riziko financování na celou cenu se neukáže při koupi, ale při nečekaném prodeji: rozvod, stěhování za prací, výpadek příjmu. Bez vlastního kapitálu stačí mírný pokles cen a dlužíte víc, než kolik byt vynese.
Co udělá pokles cen o 10 % po třech letech (byt za 5 000 000 Kč, anuitní splácení, 5,00 %, 30 let, prodej po 36 měsících za 4 500 000 Kč):
- Úvěr 5 000 000 Kč s dozajištěním, splátka 26 841 Kč. Zůstatek po třech letech 4 767 180 Kč, prodejem získáte o 267 180 Kč méně, než dlužíte.
- Úvěr 4 000 000 Kč s 20 % vlastních zdrojů, splátka 21 473 Kč. Zůstatek 3 813 744 Kč, z prodeje vám zůstane 686 256 Kč.
V obou případech ještě odečtěte náklady na prodej. U plného financování je chybějící částku nutné doplatit z úspor, jinak banka zástavu neuvolní a prodej se nedá dokončit.
Při prodeji nemovitosti můžete hypotéku splatit zdarma, ale jen pokud od podpisu úvěrové smlouvy uplynulo aspoň 24 měsíců. Dřív smí banka v době fixace účtovat až 0,25 % splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, celkem nejvýš 1 %. U zůstatku kolem 4,8 mil. Kč to může být až 48 000 Kč.
„Za pár let LTV srovnám refinancováním“
Při anuitním splácení klesá jistina zpočátku pomalu. Úvěr 4 320 000 Kč na byt za 4 800 000 Kč (LTV 90 %, 5,00 %, 30 let) má po pěti letech zůstatek 3 967 001 Kč. To je pořád 82,6 % hodnoty bytu, pokud jeho cena zůstane stejná. Pod 80 % se dostanete až po sedmi letech.
Na konci první pětileté fixace tak budete stále v dražším pásmu LTV a refinancování k bance s lepší cenou pro úvěry do 80 % hodnoty vám nemusí vyjít. Pomoct může nový odhad, pokud byt mezitím zdražil, nebo mimořádná splátka: zákon dovoluje jednou ročně splatit zdarma až 25 % původní výše úvěru v měsíci před výročím smlouvy.
Kdy má financování blízko 100 % smysl?
- Splátka vychází výrazně pod interní hranicí banky a unesete ji i při sazbě o 1 p. b. vyšší. Úvěr 5 000 000 Kč na 30 let stojí při 5,00 % 26 841 Kč, o 1 p. b. výš 29 978 Kč.
- V bytě chcete bydlet aspoň do konce první fixace a prodej v nejbližších letech neplánujete.
- Máte rezervu na několik splátek mimo peníze na koupi.
- Rodiče, kteří dávají nemovitost do zástavy, rozumí tomu, že ji mohou ztratit, a smlouva umožňuje zástavu po splacení části úvěru uvolnit.
Pokud některý bod nesplníte, vyjde často levněji rok či dva spořit, nebo koupit menší byt. Kolik vlastních zdrojů je rozumné připravit, rozebírá článek Kolik vlastních zdrojů potřebujete na hypotéku.
Zdroje
- ČNB – LTV, horní hranice úvěrového ukazatele
- zákon č. 6/1993 Sb., o České národní bance, § 45a (5% výjimka z limitu)
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 117 (předčasné splacení, prodej nemovitosti po 24 měsících)
- ČBA – vývoj cen nemovitostí, 2. čtvrtletí 2026