Hypotéka, nebo nájem: co se za deset let vyplatí víc

Na deset let a víc vychází koupě na hypotéku v Česku obvykle lépe než nájem, ale s menším náskokem, než se traduje. V našem modelu bytu za 5 000 000 Kč a nájmu 18 000 Kč měsíčně vyhraje vlastnictví, pokud byt zdraží aspoň o 0,3 % ročně a nájemník by svou úsporu investoval za 4 %. Kdyby ji zhodnocoval za 6 %, musí byt zdražovat aspoň o 1,2 % ročně.

Věta „nájem jsou vyhozené peníze“ neplatí. Vlastník taky platí za bydlení peníze, které se nevrátí: úroky, fond oprav, pojištění, daň a ušlý výnos z vlastních zdrojů. Při sazbě 5,00 % jsou tyto náklady v prvních letech podobné nájmu. Rozdíl dělá až růst ceny bytu a doba, po kterou v něm zůstanete. Na vlastních číslech to spočítá kalkulačka hypotéka, nebo nájem.

Poměr nájmu a ceny jako první orientace

Nejrychlejší test je roční nájem vydělený cenou bytu. Úroky z hypotéky na 80 % ceny při 5,00 % dělají 4 % ceny ročně, provoz vlastního bytu zhruba další procento. Pokud roční nájem vychází pod 4–5 % ceny, je nájem relativně levný. Nad touto hranicí je relativně drahý a koupě vyjde lépe rychleji.

V Praze je tedy nájem vůči cenám spíš levný, hlavně u větších bytů. Ceny novostaveb vycházejí z monitoru ČBA (146–150 tis. Kč/m²), plochy jsou ilustrativní. Mimo Prahu bývají ceny nižší a poměr pro koupi příznivější, konkrétní čísla si ale ověřte v dané lokalitě.

Co platí nájemník a co vlastník

Férové srovnání porovnává náklady, ne splátku s nájmem. Splátka hypotéky totiž obsahuje i jistinu, a ta je úspora uložená v bytě.

• Vlastník: úroky, příspěvek do fondu oprav, pojištění, daň z nemovitých věcí (od roku 2024 dvojnásobná), údržba a ušlý výnos z vlastních zdrojů. Naopak si může odečíst úroky od základu daně, u úvěrů od roku 2021 až 150 000 Kč ročně.
• Nájemník: nájem, jeho růst, kauce a náklady na stěhování. Výhodou je pružnost: výpověď a nový byt bez prodeje a bez provize.

Model funguje jen tehdy, když nájemník opravdu investuje vlastní zdroje, které neutratil za byt, i měsíční rozdíl mezi náklady vlastníka a nájmem. Kdo ho utratí, srovnání prohraje vždy.

Co se za deset let vyplatí víc?

Koupě, pokud byt zdražuje aspoň o 0,3–1,2 % ročně. Bez zdražení vyhraje nájemník, který ušetřené peníze opravdu investuje.

Bez zdražení bytu vyhraje nájemník o 170 000 až 620 000 Kč. Při růstu cen o 2 % ročně už vede vlastník o víc než 400 000 Kč. Výnosy, růst nájmu i cen jsou předpoklady, ne prognóza. Model nezapočítává náklady na prodej bytu ani zdanění výnosů z investic. Vlastní čísla dosadíte do kalkulačky hypotéka, nebo nájem.

Kdy vyhrává koupě na hypotéku?

Když v bytě zůstanete aspoň deset let a nájem je vůči ceně drahý.

• V bytě chcete zůstat aspoň 10 let. Čím delší horizont, tím víc pracuje splácená jistina a růst ceny.
• Roční nájem v lokalitě je vysoký vůči ceně, zhruba nad 4–5 %.
• Máte stabilní příjem a po zaplacení vlastních zdrojů vám zůstane rezerva.
• Jako nájemníci byste rozdíl stejně neinvestovali. Hypotéka je pro mnoho lidí jediné spoření, které opravdu dodrží.
• Platíte daň z příjmů a využijete odpočet úroků; jak ho uplatnit, popisuje článek Odpočet úroků z hypotéky.

Kdy je lepší zůstat v nájmu?

Když se do 3–5 let pravděpodobně budete stěhovat nebo je nájem vůči ceně levný.

• Do 3–5 let se pravděpodobně budete stěhovat. Poplatky, provize a riziko prodeje pod cenou se za krátkou dobu nevrátí.
• Nájem je vůči ceně levný, typicky větší byty v Praze s poměrem pod 4 %.
• Máte nejistý příjem nebo by vás vyšší splátka po konci fixace dostala na hranu. Při sazbě o 1 p. b. vyšší stoupne splátka z 23 384 na 25 772 Kč.
• Vlastní zdroje by vám nestačily bez vyčerpání celé rezervy.

Pokud se koupi chystáte, ale řešíte hlavně načasování, pokračujte článkem Kdy koupit nemovitost.