„Pronájem je vyhozené peníze.“ Tuto frázi slyší každý, kdo zvažuje koupi vlastního bydlení. Pravda je složitější, než se zdá — a ve velkých městech se nájem v některých letech vyplatí víc než hypotéka.
Pravidlo 5 % — kdy se vyplatí koupit
Mezinárodně používané pravidlo: pokud roční nájem představuje méně než 5 % hodnoty nemovitosti, ekonomicky se vyplatí pronajímat. Pokud je nad 5 %, lépe koupit.
Příklad Praha 2026: Byt 3+kk za 9 mil. Kč, nájem 30 tis. Kč/měs = 360 tis./rok = 4 % z hodnoty → nájem se vyplatí. Naopak byt 2+kk za 4 mil. s nájmem 18 tis./měs = 216 tis./rok = 5,4 % → lepší koupit.
V Brně, Plzni a regionálních městech je poměr typicky 6–7 %, takže koupě obvykle vyhrává. V Praze často nikoli.
Skryté náklady vlastnictví, na které lidé zapomínají
- Daň z nemovitosti — 1–5 tis. Kč ročně, od 2024 zvýšena
- Pojištění nemovitosti a domácnosti — 5–15 tis. Kč ročně
- Příspěvek do fondu oprav SVJ — 2–5 tis. Kč měsíčně
- Údržba a opravy — pravidlo: 1 % hodnoty nemovitosti ročně
- Náklady při prodeji — provize realitce 3–5 %, daň z nabytí (zrušena, ale poplatky)
Pro byt 5 mil. Kč to dělá 50–100 tisíc ročně nad rámec hypoteční splátky. Tyto náklady nájemník neplatí.
Často přehlížené výhody nájmu
- Flexibilita — výpověď 3 měsíce, můžete za prací nebo lepším bydlením
- Žádné překvapení v podobě prasklé trubky — to platí majitel
- Vlastní zdroje můžete investovat — historicky akcie/ETF dávají 7–8 % ročně, což překonává růst nemovitostí
- Žádný 30letý dluh — psychická pohoda, méně rizika při ztrátě zaměstnání
Spočítejte si konkrétní situaci v kalkulačce hypotéka vs. nájem — zadáte svou cenu, nájem a horizont a uvidíte, co se víc vyplatí.
Kdy hypotéka jednoznačně vyhrává
- Plánujete v nemovitosti bydlet 10+ let
- Nájem v lokalitě je vysoký vůči ceně (5%+ ročně)
- Máte stabilní příjem a rezervu
- Hodnota lokality bude pravděpodobně růst (nová infrastruktura, rozvoj)
- Sazby hypoték jsou nízké (pod 4 %)
Kdy nájem jednoznačně vyhrává
- Plánujete za 3–5 let stěhovat (jiné město, zahraničí)
- Nájem v lokalitě je nízký vůči ceně (3 % nebo méně)
- Nemáte jistotu příjmu
- Sazby hypoték jsou vysoké (nad 5 %)
- Trh nemovitostí je přehřátý a hrozí korekce