Hypotéku vybírejte v pevném pořadí: nejdřív splátka, kterou unesete i po skončení fixace, potom parametry úvěru a teprve nakonec banka. Nabídky pak srovnávejte v korunách za celou dobu fixace, ne podle sazby v titulku. Nejnižší sazba vyhrává méně často, než by se čekalo.
Průměrná sazba skutečně sjednaných hypoték byla v srpnu 2026 5,00 % (ČBA Hypomonitor), nabídky bank v říjnu 2026 podle Swiss Life Hypoindexu v průměru 5,79 %. Individuální nabídky se pohybují mezi 4,7 a 5,8 %. Na hypotéce 4 000 000 Kč na 25 let je to rozdíl mezi splátkou 22 690 a 25 285 Kč a zhruba 217 000 Kč úroků za pět let. O tolik se vyplatí vybírat pečlivě.
Na co si dát pozor u hypotéky?
Hlavně na splátku po skončení fixace: musí vyjít i při sazbě o procentní bod vyšší, než je dnešní. Teprve potom řešte banku a sazbu.
Banka vám půjčí podle dvou stropů. Závazný je jen jeden: limit ČNB pro LTV, tedy úvěr nejvýš 80 % hodnoty nemovitosti (90 %, pokud je aspoň jednomu žadateli méně než 36 let). Druhý strop si určuje banka sama. Obvyklá interní hranice je, že splátky všech úvěrů nepřesáhnou 45 % čistého příjmu (50 % do 36 let); zákonný limit to není. Ostatní podmínky hypotéky pro rok 2026, od vlastních zdrojů po doklady a věk, shrnuje průvodce první hypotékou.
Vlastní strop si nastavte přísněji než banka. Splátku spočítejte při dnešní sazbě a pak při sazbě o 1 p. b. vyšší, protože za tři nebo pět let budete sazbu sjednávat znovu. U 4 000 000 Kč na 25 let to je 23 384 Kč při 5,00 % a 25 772 Kč při 6,00 %. Při hranici 45 % odpovídají tyto splátky čistému příjmu zhruba 52 000 a 57 300 Kč. Pokud byste vyšší splátku z příjmu ani z rezervy nepokryli, je úvěr na hraně a žádná sazba to nespraví.
Kolik vám banky reálně půjčí, ukáže výpočet podle příjmu. Potom si nechte hypotéku předschválit. Trvá to dny a teprve s tím má smysl podepisovat rezervaci.
Co musí mít všechny nabídky stejné
Nabídky jsou srovnatelné jen tehdy, když se liší jen bankou. Požádejte o 2–3 písemné nabídky se stejným zadáním:
| Parametr | Proč na něm záleží | Na co se zeptat |
|---|---|---|
| Výše úvěru a LTV | banky mají cenová pásma podle LTV, do 80 % bývá levněji | jaké pásmo platí pro moji částku a odhad |
| Délka fixace | v říjnu 2026 se sazby podle fixace liší o desetiny p. b. | sazba pro 1, 3 a 5 let vedle sebe |
| Splatnost | delší splatnost snižuje splátku, ne cenu | splátka a úroky pro 25 i 30 let |
| Podmínky slevy | sazba „od“ často platí jen s účtem a pojištěním | o kolik sazba vzroste, když podmínku přestanu plnit |
| Poplatky | vyřízení, odhad, vedení úvěru se propisují do RPSN | RPSN a seznam všech poplatků |
| Smluvní pružnost | mimořádné splátky nad zákonné minimum, lhůta čerpání | kolik můžu splatit zdarma a do kdy musím čerpat |
Jakmile se jedna nabídka liší třeba délkou fixace nebo pojištěním, přestává být srovnání férové. Proto zadání držte stejné a změny zkoušejte až u vybrané banky.
Jak srovnat nabídky hypoték v korunách?
Rozhodující číslo je součet úroků a všech dalších nákladů za dobu fixace. Po jejím konci se sazba stejně změní, takže počítat se slevou na 25 let dopředu nemá smysl. RPSN je dobrý první filtr, ale předpokládá stejnou sazbu po celou dobu splácení, což u hypotéky s fixací neplatí. Rozdíl obou čísel vysvětluje článek RPSN vs. úroková sazba.
Tři modelové nabídky na 4 000 000 Kč (splatnost 25 let, fixace 5 let, úroky spočítané anuitním vzorcem za prvních 60 měsíců):
- Banka A: 5,19 %, bez podmínek a poplatků. Splátka 23 829 Kč, úroky za fixaci 983 600 Kč.
- Banka B: 4,89 %, ale jen se životním pojištěním u banky za 800 Kč měsíčně. Splátka 23 128 Kč, úroky 924 600 Kč, pojistné 48 000 Kč, celkem 972 600 Kč.
- Banka C: 4,99 %, poplatek za vyřízení 15 000 Kč. Splátka 23 360 Kč, úroky 944 300 Kč, celkem 959 300 Kč.
Nejnižší sazba (B) skončila druhá, o 13 300 Kč za C. Pokud byste ale životní pojištění uzavřeli i bez hypotéky, pojistné není náklad navíc a pořadí se otočí. Proto počítejte s tím, co byste platili tak jako tak.
Dvě nabídky vedle sebe spočítá kalkulačka Srovnání dvou hypoték. S písemnými nabídkami v ruce pak můžete jít vyjednávat; postup popisuje článek Jak vyjednat nižší sazbu hypotéky.
Fixace: rozhodne, co unesete
V říjnu 2026 je nejlevnější roční fixace, protože banky od léta zdražují hlavně fixace na 5 a více let. Levnější sazba dnes ale neznamená levnější hypotéku za pět let. Krátkou fixaci berte jen tehdy, když rozpočet unese růst sazby o 2 p. b. U 4 000 000 Kč na 25 let to je skok z 23 384 na 28 272 Kč měsíčně. Jinak je rozumnější pětiletá fixace, i když stojí víc.
Variabilní sazba se v Česku sjednává zřídka a v říjnu 2026 levnější není. Podrobné scénáře najdete v článcích Jakou fixaci zvolit a Fixní vs. variabilní sazba.
Než podepíšete
- Využijte 14 dní na rozmyšlenou. Před podpisem úvěrové smlouvy na bydlení vám banka musí dát čas na rozmyšlenou, během kterého nesmí nabídku změnit ani stáhnout (§ 111 zákona o spotřebitelském úvěru). Po podpisu už od hypoteční smlouvy jen tak neodejdete.
- Přečtěte si podmínky slevy na sazbě. Hledejte, o kolik a od kdy se sazba zvýší, když změníte zaměstnavatele, banku pro výplatu nebo zrušíte pojištění.
- Zkontrolujte lhůtu a podmínky čerpání. Co musíte doložit před uvolněním peněz a do kdy, aby nabídka nepropadla.
- Ověřte mimořádné splátky. Zákon dává minimum: jednou ročně až 25 % původní výše úvěru zdarma, v měsíci před výročím smlouvy. Některé banky nabízejí víc.
Co se při výběru pokazí nejčastěji a kolik to stojí, shrnuje článek 15 nejčastějších chyb při hypotéce.
Zdroje
- ČBA Hypomonitor – průměrná sazba nových hypoték, srpen 2026
- Swiss Life Hypoindex – nabídkové sazby, říjen 2026
- ČNB – horní hranice LTV, deaktivace DSTI a DTI
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 111 (doba na rozmyšlenou), § 117 (předčasné splacení), § 133–134 (RPSN)