Koupě bytu na pronájem může být skvělou investicí, ale banky mají na takové hypotéky přísnější pravidla. Tady je vše, co potřebujete vědět.
Klíčový rozdíl: vlastní bydlení vs investice
Banka rozlišuje, zda kupujete pro sebe (osobní hypotéka) nebo na pronájem (investiční hypotéka). Důsledky:
- Vyšší úroková sazba u investiční hypotéky — typicky o 0,3–0,5 % vyšší než u osobní
- Nižší max. LTV — typicky 70 % místo 80 % (méně benevolentní limit ČNB)
- Příjem z nájmu banka uznává jen 60–80 % očekávaného (rezerva pro neobsazené měsíce a údržbu)
Pravidlo rentability: kdy se vyplatí
Investiční nemovitost se vyplatí, když roční nájem je alespoň 5 % z ceny nemovitosti (pravidlo 5 %).
Při poměru pod 4 % (např. luxusní byty v Praze) je investice obvykle ztrátová na cash flow a opírá se jen o spekulaci na růst hodnoty.
Daň z příjmu z nájmu
Příjem z nájmu zdaníte 15 % (§ 9 zákona o dani z příjmů). Můžete uplatnit:
- Reálné výdaje — fond oprav, daň z nemovitosti, opravy, úroky z hypotéky
- Paušál 30 % — bez prokazování výdajů
U hypotéky se vyplatí reálné výdaje — úroky z hypotéky odečtete od daňového základu, takže fakticky platíte daň jen z čistého výnosu. Při zápůjčce 3 mil. Kč je to úspora 30+ tis. Kč ročně.
Co banky reálně chtějí
- Vlastní zdroje 30 % (LTV 70 %)
- Stabilní osobní příjem (i s investiční hypotékou musíte mít „čistý“ příjem dostatečný pro DSTI)
- Smlouvu o nájmu nebo realistický odhad nájemní výše (banka může požadovat doložení)
- Žádné nesplacené dluhy z minulosti
Některé banky (KB, ČSOB) mají speciální produkt „investiční hypotéka“ s vlastními pravidly. Jiné (Hypoteční banka) ji řeší jako standardní hypotéku s vyšším LTV omezením.