Investiční hypotéka je úvěr na třetí a další nemovitost nebo na byt koupený k pronájmu. ČNB pro ni od 1. dubna 2026 doporučuje LTV nejvýš 70 % a DTI 7; jde o doporučení, ne zákonný limit. Na byt za 5 000 000 Kč tak potřebujete aspoň 1 500 000 Kč vlastních zdrojů.
K tomu potřebujete příjem, při kterém vaše dluhy nepřesáhnou sedminásobek čistého ročního příjmu. U vlastního bydlení zůstává jediným závazným limitem LTV 80 % (90 %, je-li aspoň jednomu žadateli méně než 36 let).
Druhý požadavek zaskočí víc lidí než první. DTI sčítá všechny vaše dluhy, včetně hypotéky na byt, ve kterém bydlíte. Rodina, která doplácí 3 000 000 Kč za vlastní byt a chce si půjčit 3 500 000 Kč na investiční, potřebuje čistý příjem aspoň 77 381 Kč měsíčně.
Kdy je hypotéka investiční?
Podle ČNB jde o investiční hypotéku ve dvou případech: kupujete třetí a další obytnou nemovitost, nebo kupujete nemovitost k pronájmu, i kdyby byla teprve druhá. Doporučení se týká úvěrů poskytnutých od 1. 4. 2026, na starší hypotéky nedopadá.
Jak se nemovitosti počítají, upřesňují pravidla jednotlivých bank. Komerční banka například započítává i družstevní byty a nemovitosti v zahraničí a za vaši považuje každou, kterou vlastníte aspoň z 50 %. Mezi obytné nemovitosti řadí i celoročně obyvatelnou rekreační stavbu napojenou na sítě.
Účel se schovat nedá. Pokud chcete, aby banka do bonity započetla budoucí nájem, bude hypotéku brát jako investiční. A kdo deklaruje vlastní bydlení a byt potom pronajme, porušuje smlouvu. Důsledky rozebírá článek Hypotéka a krátkodobý pronájem přes Airbnb.
DTI 7 sčítá všechny dluhy
Potřebný příjem nezávisí na ceně investičního bytu, ale na součtu všech dluhů po jeho koupi. Tabulka ukazuje minimální čistý příjem domácnosti při DTI 7 a pro srovnání při DTI 9, které banky obvykle interně používají u vlastního bydlení.
| Dluhy celkem po koupi | Čistý příjem ročně při DTI 7 | Měsíčně při DTI 7 | Měsíčně při DTI 9 |
|---|---|---|---|
| 3 000 000 Kč | 428 571 Kč | 35 714 Kč | 27 778 Kč |
| 4 000 000 Kč | 571 429 Kč | 47 619 Kč | 37 037 Kč |
| 5 000 000 Kč | 714 286 Kč | 59 524 Kč | 46 296 Kč |
| 6 500 000 Kč | 928 571 Kč | 77 381 Kč | 60 185 Kč |
| 8 000 000 Kč | 1 142 857 Kč | 95 238 Kč | 74 074 Kč |
DTI ale není jediná brzda. Banka dál hlídá i podíl splátek na příjmu (DSTI) podle své interní hranice, obvykle 45 % čistého příjmu. Při sazbách kolem 5 % vychází DSTI často přísněji než DTI, jak ukazuje příklad níže. Rozdíl mezi oběma ukazateli vysvětluje článek DSTI, DTI a LTV.
Horákovi kupují druhý byt k pronájmu
Modelový výpočet: 2+kk za 5 000 000 Kč (předpokládejme starší byt mimo centrum Prahy, nájem 20 000 Kč měsíčně, jeden měsíc v roce prázdný, provozní náklady na fond oprav, pojištění a daň z nemovitosti 20 000 Kč ročně; investiční hypotéka 3 500 000 Kč na 30 let při 5,00 %; Horákovi navíc doplácejí 3 000 000 Kč za vlastní byt se splátkou 17 538 Kč, 25 let při 5,00 %):
- Vlastní zdroje: 1 500 000 Kč (LTV 70 %) plus odhad a vklad zástavy.
- Splátka investiční hypotéky: 18 789 Kč měsíčně, 225 465 Kč ročně.
- DTI 7: dluhy celkem 6 500 000 Kč, potřebný čistý příjem aspoň 928 571 Kč ročně, tedy 77 381 Kč měsíčně.
- DSTI 45 %: splátky celkem 36 327 Kč, takže bez započtení nájmu potřebují čistý příjem aspoň 80 725 Kč měsíčně.
- Cash flow: nájem za 11 měsíců 220 000 Kč minus náklady 20 000 Kč dává 200 000 Kč, tedy 4,0 % z ceny. Po splátce zbude −25 465 Kč ročně, zhruba −2 122 Kč měsíčně.
Záporné cash flow ještě neznamená ztrátu. Ze splátek prvního roku jde 51 638 Kč na jistinu, takže jmění Horákových roste i bez růstu ceny bytu. Čistý výnos 4,0 % je ale nižší než sazba, a každá půjčená koruna tak výnos z vlastních peněz snižuje. Při sazbě 6,00 % by splátka stejného úvěru byla 20 984 Kč a cash flow by kleslo zhruba na −4 318 Kč měsíčně.
Vlastní čísla si spočítejte v kalkulačce Investice do nemovitosti. Hrubý výnos tohoto bytu je 4,8 %; jak se liší od čistého a proč na tom záleží, vysvětlují hesla ve slovníku.
Započítá banka do příjmu budoucí nájem?
Příjem z nájmu započítávají banky opatrně a každá jinak. U pronájmu, který už běží, obvykle chtějí daňové přiznání s příjmy podle § 9 a nájemní smlouvu. I pak uznají jen část, protože počítají s prázdnými měsíci a opravami. Nájem z bytu, který teprve kupujete, započte jen část bank, typicky podle uzavřené nájemní smlouvy nebo odhadu tržního nájmu a se srážkou.
Plánujte proto tak, aby obě splátky unesl váš ostatní příjem. Když se nájemník odstěhuje, banka splátku chce dál.
Pokud vám chybí vlastní zdroje, lze místo části hotovosti zastavit další nemovitost, třeba vlastní byt bez hypotéky nebo dům rodičů. Jak dozajištění funguje a co riskuje ten, kdo ručí, popisuje článek Ručení nemovitostí rodičů.
Úroky u pronájmu patří do výdajů
Příjem z dlouhodobého nájmu se daní podle § 9 zákona o daních z příjmů. Odpočet úroků podle § 15 (až 150 000 Kč ročně) se na pronajímaný byt nevztahuje. Úroky ale můžete uplatnit jako výdaj, pokud zvolíte skutečné výdaje. Druhou možností je paušál 30 % z příjmů (nejvýš 600 000 Kč), se kterým už úroky ani jiné náklady zvlášť neuplatníte.
U Horákových dělají úroky v prvním roce 173 827 Kč. Se skutečnými výdaji vyjde základ daně 220 000 − 173 827 − 20 000 = 26 173 Kč, a to ještě bez odpisů bytu. S paušálem by základ činil 154 000 Kč. Při sazbě daně 15 % je to 3 926 Kč proti 23 100 Kč ročně.
Odpisy bytu základ daně sníží ještě víc. Jak se počítají a kdy je výhodnější paušál, ukazuje článek o zdanění pronájmu bytu.
Úroky se splácením klesají, takže výhoda skutečných výdajů se časem zmenšuje. Při prodeji je zisk osvobozený, pokud byt vlastníte aspoň 10 let; osvobození po 2 letech bydlení se na byt, ve kterém jste nebydleli, nevztahuje. Souvislosti rozebírá článek Hypotéka a daně.
Než podepíšete rezervaci
- Máte 30 % ceny a k tomu náklady na odhad, vklad a případnou provizi, nebo nemovitost k dozajištění.
- Součet všech dluhů po nové hypotéce nepřesáhne sedminásobek čistého ročního příjmu domácnosti.
- Obě splátky unesete i bez nájmu, aspoň po dobu, kdy bude byt prázdný.
- Cash flow jste spočítali i při sazbě o 1 p. b. vyšší, protože po fixaci budete sazbu sjednávat znovu.
- Víte, zda kupujete na sebe, nebo do s.r.o. Úvěr pro firmu je podnikatelský a banka ho posuzuje podle hospodaření firmy.
- V nákladech máte fond oprav, pojištění a daň z nemovitých věcí, která se od roku 2024 zdvojnásobila.
Zdroje
- ČNB – doporučení LTV 70 % a DTI 7 pro investiční hypotéky od 1. 4. 2026
- Komerční banka – Nová pravidla ČNB pro investiční hypotéky (započítávání nemovitostí)
- zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 4 (osvobození příjmu z prodeje), § 9 (příjmy z nájmu, paušál 30 %), § 15 (odpočet úroků)