Rozvod je v Česku stresující v každém případě. Když máte společnou hypotéku, situace se ještě komplikuje: oba jste vůči bance solidárně zavázáni, ať si soud rozhodne cokoliv. Tady je praktický postup.
Klíčové: banka tvůj rozvod nezajímá
I po rozvodu jste oba solidárně zavázáni bance. Pokud bývalý partner nesplácí, banka vyžaduje peníze od vás (a opačně). Jediné dvě cesty, jak se z toho dostat, jsou:
- Hypotéku splatit (z prodeje nemovitosti nebo z vlastní hotovosti)
- Refinancovat na jednu osobu — banka vyhodnotí, zda jeden žadatel sám splňuje DSTI/DTI/LTV
Soudní rozsudek o tom, kdo má platit, banku nezavazuje. Solidárnost trvá až do splacení nebo refinancování.
Možnost 1: Prodejte nemovitost a rozdělte výtěžek
Nejjednodušší řešení. Z prodeje doplatíte hypotéku, zbytek dělíte podle SJM (společné jmění manželů — typicky 50/50, pokud nemáte písemnou dohodu).
Možnost 2: Vyplacení partnera
Jeden z partnerů zůstane v bytě a vyplatí druhého. Postup:
- Stanovte tržní hodnotu bytu (odhad od nezávislého odhadce)
- Spočítejte „equity“ = hodnota − zbývající hypotéka
- Polovinu equity vyplatíte partnerovi (nebo dle dohody)
- Refinancujte hypotéku na sebe — banka vás vyhodnotí jako sólo žadatele
Pokud sami nesplňujete DSTI/DTI/LTV, refinancování neprojde. Pak nezbývá než prodat.
Daně a poplatky při rozvodovém vypořádání
- Žádná daň z příjmu u výplaty v rámci rozvodového vypořádání mezi manželi (§ 4 zákona o dani z příjmu)
- Žádná daň z nabytí nemovitosti (zrušena v 2020)
- Notářský zápis vypořádání SJM — povinný, ~ 5 000–15 000 Kč
- Návrh na vklad do katastru — kolek 2 000 Kč
- Refinancování nese standardní náklady (odhad, vklad zástavy) ~ 5 000–15 000 Kč
Časté chyby při rozvodu s hypotékou
- „Slibujeme si, že platí jen jeden“ — ústní dohody nemají vůči bance žádnou váhu. Pokud druhý nesplácí, banka přijde na vás.
- Odložení vyřešení hypotéky. „Vyřešíme to později“ znamená rok-dva v solidární zodpovědnosti — pokud bývalý partner vezme nový úvěr a přestane splácet vaši společnou hypotéku, máte velký problém.
- Refinancování bez prověření vlastní bonity. Před vypořádáním si ověřte v kalkulačce kolik dostanu hypotéku, jestli na sólo refinancování vůbec dosáhnete. Pokud ne, jediná cesta je prodej.