Rozvod na hypotéce sám nic nezmění. Oba bývalí manželé dluží bance celou částku, dokud banka nesouhlasí s vyvázáním jednoho z nich nebo dokud se úvěr nesplatí. Byt a dluh se přitom vypořádávají jako součást společného jmění manželů (SJM): jeden si byt nechá a druhého vyplatí, nebo se byt prodá. Na dohodu máte tři roky od zániku SJM, potom rozhodne zákon za vás.
Daň ani poplatek bance obvykle nejsou problém. Vypořádání SJM není předmětem daně z příjmů a splacení hypotéky při něm je zdarma, pokud od podpisu úvěrové smlouvy uplynulo aspoň 24 měsíců. O výsledku proto většinou rozhoduje jediná otázka: unese ten, kdo v bytě zůstává, úvěr navýšený o výplatu partnera sám?
Co se s hypotékou děje po rozvodu
Úvěrovou smlouvu jste podepsali jako spoludlužníci, takže podle § 1872 občanského zákoníku dluží každý z vás celou částku. Rozsudek o rozvodu ani vaše dohoda na tom nic nemění, protože vypořádání dluhů má účinky jen mezi manžely (§ 737 odst. 2). Když bývalý partner přestane platit, banka bude chtít celou splátku po vás a jeho část pak můžete vymáhat jen po něm.
Z úvěru se dostanete třemi cestami. Banka dodatkem vyváže jednoho spoludlužníka, ten, kdo zůstává, si vezme novou hypotéku u jiné banky a starou splatí, nebo se byt prodá a úvěr se doplatí z kupní ceny. Jak banka vyvázání posuzuje, popisuje článek Převod hypotéky na jinou osobu.
Dokud vypořádání neproběhne, platí pro byt i dluh pravidla o společném jmění dál (§ 736). Dohodněte se písemně aspoň na tom, kdo mezitím v bytě bydlí a kdo splácí. Kdo po rozvodu platí splátky sám ze svého, schovává si výpisy: při vypořádání se to započítává.
Jak se vyvázat z hypotéky při rozvodu?
Jen se souhlasem banky: dodatkem o vyvázání jednoho spoludlužníka, novou hypotékou toho, kdo zůstává, nebo prodejem bytu a splacením úvěru. Pro byt a úvěr tak máte tři možnosti:
| Možnost | Výhoda | Háček | Kdy dává smysl |
|---|---|---|---|
| Jeden si byt nechá a druhého vyplatí | bydlení i škola dětí zůstávají | úvěr navýšený o výplatu musí unést jeden příjem; LTV nejvýš 80 % (90 % do 36 let) | když na to zůstávající má příjem a vlastní zdroje |
| Prodej a rozdělení výtěžku | čistý konec, nikdo nikomu nic nedluží | náklady prodeje, stěhují se oba | když úvěr sám neunese nikdo |
| Zůstat spoluvlastníky | odklad rozhodnutí, třeba do dospělosti dětí | oba dál ručí za celý dluh, spory o užívání bytu | výjimečně a jen s písemnou dohodou |
Třetí varianta může nastat i bez vašeho přičinění. Nedohodnete-li se do tří let od zániku SJM a nepodá-li nikdo návrh k soudu, platí podle § 741, že byt vlastníte v podílovém spoluvlastnictví napůl a dluhy patří oběma stejným dílem. Kdo chce mít byt sám, nesmí lhůtu propásnout. Jak probíhá prodej zastaveného bytu, popisuje článek Prodej nemovitosti s hypotékou.
Kolik dostane ten, kdo z bytu odchází?
Výchozím bodem je čistá hodnota bytu, tedy tržní cena podle odhadu minus zůstatek úvěru. Podíly obou manželů jsou podle § 742 stejné. Každý si ale nejdřív vezme zpět, co do společného bytu vložil ze svého výhradního majetku, například z dědictví nebo z úspor, které měl před svatbou. Tato částka se přepočítá podle toho, jak se od vložení změnila hodnota bytu. Soud navíc přihlíží k péči o děti a o domácnost.
Počítá se s hodnotou v den vypořádání, ne s kupní cenou. Nechte si proto udělat odhad, který oba přijmete; bankovní odhad stojí obvykle 3 000–6 000 Kč.
Jana a Tomáš v číslech (předpoklady: byt koupený v březnu 2024 za 5 500 000 Kč, hypotéka 4 000 000 Kč na 25 let při 5,00 %, splátka 23 384 Kč; vlastní zdroje 1 000 000 Kč ze společných úspor a 500 000 Kč z Janina dědictví).
- Na podzim 2026, po 30 splátkách, je zůstatek úvěru podle anuitního vzorce zhruba 3 786 000 Kč. Odhad bytu je 6 200 000 Kč, čistá hodnota tedy 2 414 000 Kč.
- Jana dostane nejdřív zpět vklad z dědictví přepočtený na dnešní hodnotu bytu: 500 000 × 6 200 000 / 5 500 000 ≈ 563 600 Kč.
- Zbylých 1 850 400 Kč se dělí napůl po 925 200 Kč. Janě tak náleží celkem 1 488 800 Kč.
- Tomášovi je 37 let a chce byt pro sebe. Potřeboval by úvěr 3 786 000 + 1 488 800 = 5 274 800 Kč, což je 85 % hodnoty bytu. Limit ČNB je pro něj 80 %, tedy 4 960 000 Kč, a zbylých 314 800 Kč musí mít vlastních.
- Splátka 4 960 000 Kč při 5,00 % je 28 996 Kč na 25 let, nebo 26 626 Kč na 30 let. Při obvyklé interní hranici bank 45 % k tomu potřebuje čistý příjem asi 64 400, resp. 59 200 Kč.
Pokud na to Tomáš nemá, mohou se dohodnout, že část Janina podílu splatí v ročních splátkách bez úvěru. Jinak zbývá prodej.
Kolik vám banka sama půjčí, si ověřte v kalkulačce podle příjmu ještě před jednáním o podílech.
Postup od dohody po zápis v katastru
- Odhad bytu a potvrzení zůstatku úvěru od banky. Několik dní.
- Předschválení nového úvěru nebo žádost o vyvázání spoludlužníka. Banka posuzuje příjem toho, kdo zůstává, jako u nové hypotéky, od kompletních podkladů obvykle 2–4 týdny.
- Dohoda o vypořádání SJM. Týká-li se bytu, musí být písemná (§ 739). Pro rozvod bez zjišťování příčin (§ 757) ji potřebujete hotovou už k návrhu na rozvod, s úředně ověřenými podpisy.
- Podpis nové úvěrové smlouvy nebo dodatku, splacení staré hypotéky a výplata partnera, nejlépe přes advokátní nebo notářskou úschovu.
- Návrh na vklad do katastru a výmaz původního zástavního práva. Každý návrh stojí 2 000 Kč a katastr vklad povolí nejdřív 20 dní po vyrozumění vlastníka o plombě. U bytu dohoda nabývá účinků až zápisem (§ 738).
Při dohodě počítejte celkem se dvěma až třemi měsíci. Bez dohody rozhoduje soud podle stavu ke dni zániku SJM (§ 740) a řízení trvá podstatně déle, přičemž oba celou dobu ručíte bance za celou splátku.
Daně a poplatky při vypořádání
- Daň z příjmů se neplatí. Příjmy z vypořádání SJM nejsou předmětem daně (§ 3 odst. 4 písm. c) zákona o daních z příjmů), takže vyplacený podíl není pro odcházejícího zdanitelný příjem.
- Časový test běží dál. Vypořádání SJM nepřerušuje dobu mezi nabytím a prodejem (§ 4 odst. 2 písm. c)), a kdo byt později prodá, počítá ji od původní koupě.
- Úroky z nového úvěru odečtete. Úvěr na výplatu podílu bývalého manžela financuje bytovou potřebu podle § 4b odst. 1 písm. f), takže úroky jdou do odpočtu až do 150 000 Kč ročně. Postup je v článku Odpočet úroků z hypotéky.
- Předčasné splacení bez sankce. Při vypořádání SJM po rozvodu je splacení hypotéky zdarma, pokud od podpisu úvěrové smlouvy uplynulo aspoň 24 měsíců. Jinak smí banka chtít nejvýš 0,25 % splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, celkem max. 1 %.
- Poplatky: 2 000 Kč za každý návrh na vklad, odhad, poplatek bance za dodatek podle sazebníku a odměna advokáta nebo notáře. Daň z nabytí nemovitých věcí se od roku 2020 neplatí vůbec.
Zdroje
- zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 736–742 (vypořádání SJM), § 757 (smluvený rozvod), § 1872 (společný a nerozdílný závazek)
- zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 3 odst. 4 písm. c), § 4 odst. 2 písm. c), § 4b odst. 1 písm. f), § 15 odst. 3
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 117 (předčasné splacení, novela účinná od 1. 9. 2024)
- ČNB – horní hranice LTV 80 % (90 % do 36 let), deaktivace DSTI a DTI