Hypotéku na chatu nebo chalupu dostanete, banka ji ale posuzuje přísněji než úvěr na byt, ve kterém bydlíte. Rozhoduje zápis v katastru. Chalupa vedená jako rodinný dům je pro banku obytná nemovitost, chata zapsaná jako stavba pro rodinnou rekreaci je rekreační objekt.
U rekreační nemovitosti počítejte s vyššími vlastními zdroji: výjimka LTV 90 % pro žadatele do 36 let se týká vlastního bydlení, takže strop je 80 % a banky podle svých pravidel často půjčí méně. Úroky si od daní obvykle neodečtete. U chalupy za 3 000 000 Kč dělá rozdíl mezi 80 a 70 % celých 300 000 Kč vlastních zdrojů. Často pomůže, když k zástavě přidáte byt, který už vlastníte.
Jak poznáte, co banka uvidí?
Podívejte se na list vlastnictví. Zdarma ho najdete v aplikaci Nahlížení do katastru nemovitostí ČÚZK. U stavby je uvedený způsob využití, typicky „rodinný dům“, „stavba pro rodinnou rekreaci“ nebo „rodinná rekreace“. Podle něj banka nemovitost zařadí, i když v ní fakticky bydlíte celý rok.
Zápis se dá změnit jen přes stavební úřad, který musí změnu užívání stavby povolit. Rekreační stavba přitom musí splnit technické požadavky na stavbu pro bydlení, třeba vytápění, izolace nebo odpady. Pokud to plánujete, udělejte to před žádostí o hypotéku, ne po ní.
Kolik vlastních zdrojů budete potřebovat?
Chalupa za 3 000 000 Kč (sazba 5,00 %, splatnost 25 let, anuitní splátka; podíl, který banka půjčí, je ilustrativní a u rekreačních objektů se liší banka od banky):
- Banka půjčí 80 %: úvěr 2 400 000 Kč, vlastní zdroje 600 000 Kč, splátka 14 030 Kč.
- Banka půjčí 70 %: úvěr 2 100 000 Kč, vlastní zdroje 900 000 Kč, splátka 12 276 Kč.
- K zástavě přidáte svůj byt v hodnotě 5 000 000 Kč, na kterém zbývá 2 000 000 Kč hypotéky: úvěr 2 700 000 Kč, vlastní zdroje 300 000 Kč, splátka 15 784 Kč. Dluh na obou nemovitostech je 4 700 000 Kč proti hodnotě 8 000 000 Kč, tedy LTV 59 %.
Rekreační objekty mívají u části bank i vyšší sazbu, takže skutečná splátka může vyjít výš. Ke splátce se navíc připočte hypotéka na byt a banka obě porovná s vaším příjmem.
Zástava bytu, ve kterém bydlíte, má jednu nevýhodu: kdybyste přestali splácet chalupu, jde o střechu nad hlavou. Jak dozajištění jinou nemovitostí funguje a jak se z něj později vyvázat, rozebírá článek Dozajištění hypotéky.
Pro chatu za 2 500 000 Kč s vlastními zdroji 750 000 Kč (30 %) si můžete rovnou spočítat hypotéku na chatu na 20 let. Sazbu 5 % v kalkulačce přepište podle nabídky banky.
Na co se odhadce u chaty dívá?
- Přístup. Vede k chatě zpevněná cesta a je přístup právně zajištěný? Pokud vede přes cizí pozemek, potřebujete služebnost cesty zapsanou v katastru. Jak banky přistupují k břemenům, popisuje článek Věcné břemeno a hypotéka.
- Pozemek pod stavbou. Chatu na pronajatém nebo cizím pozemku banky financují jen výjimečně, protože chtějí v zástavě stavbu i pozemek.
- Voda, elektřina a odpad. Studna, přípojka, jímka nebo čistírna odpadních vod. Bez elektřiny a vody hodnota i zájem bank prudce klesají.
- Stav stavby a celoroční užívání. Stáří, konstrukce, střecha, vytápění. Letní chata bez izolace dostane nižší ocenění.
- Prodejnost. Lokalita, ve které se chaty běžně prodávají, je pro banku bezpečnější zástava.
Odhad u chat trvá déle, protože odhadce musí na místo a dohledává přístup a sítě. Počítejte s tím v termínech rezervační a kupní smlouvy.
Dá banka hypotéku na mobilheim nebo tiny house?
Jen když stojí pevně spojený se zemí a je zapsaný v katastru jako stavba. Mobilheim na kolech nebo podvozku, který jde přemístit, není nemovitá věc (§ 498 občanského zákoníku) a do zástavy ho banka nevezme. Česká spořitelna k tomu výslovně uvádí, že na takový mobilní dům klasickou hypotéku nezískáte.
Tiny house na patkách nebo základech se stavebním povolením, zápisem do katastru a číslem popisným nebo evidenčním už hypotékou zpravidla financovat lze. Komerční banka u chat obecně chce, aby byla nemovitost evidovaná v katastru s číslem popisným nebo evidenčním. Jinak zbývá spotřebitelský úvěr, nebo americká hypotéka se zástavou jiné nemovitosti.
Platí pro chatu odpočet úroků a pravidla ČNB?
Odpočet úroků podle § 15 zákona o daních z příjmů platí pro bytové potřeby, ve kterých bydlíte vy nebo vaši blízcí. Chata na víkendy mezi ně nepatří. Pokud ale v chalupě zapsané jako rodinný dům trvale bydlíte, odpočet uplatníte až do 150 000 Kč ročně. Finanční úřady postupují formálně, takže bydlení doložte.
Od 1. 4. 2026 ČNB doporučuje bankám přísnější parametry pro investiční úvěry: LTV nejvýš 70 % a DTI 7. Týká se to třetí a každé další obytné nemovitosti a nemovitostí koupených k pronájmu.
Pokud chcete chatu pronajímat a příjem z nájmu chcete bance započítat, bude ji brát jako investici. Zda se vám chata započítá do počtu nemovitostí, posuzuje banka. Doporučení není zákon, banky se jím ale řídí.
Hypotéka, nebo menší úvěr bez zástavy?
U levné chaty za několik set tisíc korun se hypotéka s odhadem a vkladem do katastru nemusí vyplatit. Spotřebitelský úvěr je rychlejší a bez zástavy, ale dražší a s kratší splatností. Od jaké částky dává hypotéka smysl, rozebírá článek Malá hypotéka do 1 milionu Kč.
Kupujete-li pozemek a chatu teprve postavíte, platí pro financování pozemku jiná pravidla než pro hotovou stavbu. Rekreační stavba přitom není bytová potřeba, takže pozor na odpočet úroků. Podrobnosti najdete v článku Hypotéka na pozemek.
Zdroje
- ČNB – limit LTV 80 % (90 % pro žadatele do 36 let při pořízení vlastního bydlení)
- ČNB – Doporučení k řízení rizik spotřebitelských úvěrů na bydlení, Věstník 17/2025 (čl. VII a VIII, od 1. 4. 2026)
- zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 4b (bytová potřeba), § 15 (odpočet úroků)
- ČÚZK – Nahlížení do katastru nemovitostí