Адвокатское (нотариальное) депонирование (advokátní / notářská úschova)
Покупную цену держит у себя адвокат (§ 52e и след. закона № 85/1996 Sb. об адвокатуре) или нотариус (нотариальный порядок, закон № 358/1992 Sb.) на отдельном счёте, пока не выполнены согласованные условия. Обычно условие одно: покупатель зарегистрирован в кадастре как собственник. Так защищены обе стороны. Продавец знает, что деньги действительно есть, а покупатель знает, что продавец получит их только после перехода права.
Американская ипотека (americká hypotéka)
Американская ипотека — это нецелевой кредит под залог недвижимости (zástavní právo). Деньги можно потратить на что угодно, и банк обычно не требует подтверждать цель. Она дороже целевой ипотеки, а банки дают меньшую долю стоимости залога. Сколько банки дают, на какой срок и во сколько обходится кредит, разбирает статья об американской ипотеке.
Аннуитет (anuita)
Регулярный платёж одинакового размера, которым гасится кредит, а заодно и сам такой способ погашения. В каждом аннуитете есть проценты и погашение тела кредита (úmor). Сначала преобладают проценты, а по мере уменьшения долга растёт доля основного долга. Так гасится подавляющее большинство чешских ипотек, а размер аннуитета меняется только при новой ставке (обычно после окончания фиксации) или после досрочного платежа.
Аннуитетный платёж (anuitní splátka)
Конкретная сумма, которую при аннуитетном погашении вы каждый месяц отправляете банку. Её считают по формуле M = P · i / (1 − (1 + i)^−n), где P означает остаток долга, i месячную процентную ставку, а n число оставшихся месяцев. Пока действует фиксация, платёж не меняется. Банк пересчитывает его при новой ставке, после досрочного платежа или при изменении срока кредита.
Первоначальный взнос (akontace)
Разговорное название той части цены недвижимости, которую покупатель платит из своих денег, потому что ипотека её не покрывает. Размер взноса задаёт лимит ČNB по LTV: на собственное жильё банк даёт не больше 80 % стоимости залога, а если хотя бы одному заявителю нет 36 лет, то 90 %. Поэтому взнос обычно составляет 10–20 % цены, и банк хочет видеть его подтверждённым ещё до выдачи кредита.
Бонификация, скидка на ставку (bonifikace)
Снижение процентной ставки, которое банк даёт за выполнение дополнительных условий. Обычно это текущий счёт с регулярными поступлениями и платежами, рисковое страхование жизни или страхование платёжеспособности, иногда низкий LTV. Условия и последствия их нарушения прописаны в кредитном договоре. Перестали выполнять условие, и скидка пропадает, а ставка растёт.
Кредитоспособность (bonita)
Способность заявителя выплачивать кредит в том виде, как её оценивает банк. Закон № 257/2016 Sb. обязывает банк проверять кредитоспособность перед каждой ипотекой. Банк складывает стабильные чистые доходы, вычитает платежи по другим кредитам, расходы на жизнь и на иждивенцев и сравнивает результат со своими внутренними пределами DSTI и DTI. Смотрит он и на кредитную историю в реестрах.
Денежный поток от недвижимости (cash flow)
Разница между фактическими доходами от аренды и всеми расходами владельца за месяц или год. Сюда входят весь платёж по ипотеке (и проценты, и основной долг), операционные расходы и подоходный налог.
Ставка капитализации, cap rate (kapitalizační míra)
Отношение годового чистого операционного дохода к текущей рыночной стоимости недвижимости. Чистый операционный доход (NOI) считают как аренду минус операционные расходы, без платежей по кредиту. Показатель применяют в основном к коммерческой недвижимости и доходным домам, а ещё в доходном методе оценки: стоимость = NOI / cap rate. Чем выше cap rate, тем выше доходность, но тем ниже цена при том же доходе.
Временной тест при продаже (časový test)
Условие, при котором доход от продажи недвижимости освобождается от подоходного налога (§ 4 абз. 1 закона № 586/1992 Sb.). Если недвижимость приобретена с 1 января 2021 года, между покупкой и продажей должно пройти 10 лет, если раньше, то 5 лет. Налога нет и тогда, когда продавец прожил в недвижимости не меньше 2 лет или потратит выручку на собственное жильё (с уведомлением налоговой инспекции, finanční úřad).
Выдача кредита (čerpání úvěru)
Выплата денег по одобренному и подписанному кредитному договору. Обычно банк перечисляет их не клиенту, а прямо продавцу, на депонирование или девелоперу, и только после выполнения условий выдачи. Готовую квартиру оплачивают одной суммой, при строительстве и реконструкции деньги выдают по частям. Проценты начисляются только на уже выплаченную сумму.
Чешский национальный банк (ČNB) (ČNB)
Чешский национальный банк (ČNB) — центральный банк Чехии: он задаёт репо-ставку (3,75 % с 19 июня 2026 года) и единственный обязательный лимит для ипотек, LTV 80 %. Если хотя бы одному заявителю нет 36 лет, лимит для собственного жилья составляет 90 %. Кроме того, ČNB надзирает за банками и финансовым рынком, а право ограничивать параметры ипотек получил в 2022 году (§ 45a–45c закона о ČNB).
Чистая доходность аренды (čistý výnos)
Годовая аренда за вычетом расходов собственника, делённая на полную стоимость приобретения вместе с расходами на покупку. В расходы входят ремонтный фонд и управление, страховка, налог на недвижимость, ремонт, потери от простоя и, если он нужен, управляющий. Финансирование и подоходный налог обычно не учитывают. Так видно, сколько недвижимость реально зарабатывает на вложенные деньги без ипотеки.
Чистый месячный доход (čistý měsíční příjem)
Доход за вычетом подоходного налога и взносов на социальное и медицинское страхование, то есть сумма, которая на самом деле приходит на счёт. Из неё банк считает, какой платёж вы потянете. У наёмных работников берут обычно среднее за последние 3–6 месяцев, у OSVČ (ИП) данные налоговых деклараций за 1–2 года. Родительское пособие, арендный доход или доход по договорам DPP и DPČ каждый банк учитывает по-своему.
DSTI (отношение платежей к доходу) (DSTI)
DSTI (Debt Service to Income) — это отношение ежемесячных платежей по всем кредитам заявителя к его чистому месячному доходу.
DTI (отношение долга к годовому доходу) (DTI)
Debt to Income, то есть общий долг заявителя, выраженный в его чистых годовых доходах. Лимит ČNB по DTI отключён с 1 января 2024 года. В октябре 2026 года ČNB лишь советует повышенную осторожность при значении выше 8, а с 1 апреля 2026 года рекомендует для инвестиционных ипотек DTI не выше 7. Банки ставят собственные внутренние пределы, обычно 8–9,5 годовых доходов.
Временная защита и ипотека (dočasná ochrana)
Статус, который Чехия по закону № 65/2022 Sb. (lex Ukrajina) на основании решения Совета ЕС даёт людям, бежавшим от войны в Украине. Он продлевается через регистрацию, каждый раз до 31 марта следующего года (сейчас до 31. 3. 2027); Совет ЕС продлил защиту до 4. 3. 2028. Ипотеку при таком статусе дают лишь несколько банков, и на более строгих условиях: подробнее в статье ипотека для украинцев и беженцев.
Дарение недвижимости (darování nemovitosti)
Безвозмездная передача права собственности на недвижимость по договору дарения (darovací smlouva, § 2055 и след. Гражданского кодекса). Договор заключается письменно, а собственность переходит только с регистрацией в кадастре. Подарок от родственника по прямой линии, брата или сестры, супруга и других близких лиц освобождён от подоходного налога по § 10 абз. 3 букв. c) закона о налогах на доходы, так что не платит ни даритель, ни одаряемый. Заложенную недвижимость дарить можно, но залоговое право банка при этом сохраняется.
Девелопер (developer)
Компания, которая готовит, финансирует и строит новые квартиры или дома и продаёт их конечным покупателям. Обычно это проектная компания, s.r.o. (общество с ограниченной ответственностью), созданная под один проект. Пока дом строится, квартиры продают через договор бронирования и предварительный договор купли-продажи. Договор купли-продажи подписывают после ввода дома в эксплуатацию и регистрации юнитов в кадастре.
Дополнительное обеспечение (dozajištění)
Залоговое право (§ 1309 Гражданского кодекса) на ещё одну недвижимость помимо покупаемой. Его устанавливают, чтобы снизить LTV или обеспечить кредит на объект, который сам по себе заложить нельзя. Дополнительная недвижимость может принадлежать должнику или третьему лицу, чаще всего родителям, и тогда они становятся залогодателями.
Кооперативная квартира (družstevní byt)
Квартира, которая принадлежит жилищному кооперативу, а член кооператива живёт в ней по договору найма, связанному с кооперативным паем. Поэтому покупатель приобретает не квартиру, а пай по закону о хозяйственных корпорациях (zákon o obchodních korporacích). Залоговое право на саму квартиру в кадастр не внести, и классическую ипотеку под её залог оформить нельзя.
Налог на недвижимость (daň z nemovitých věcí)
Ежегодный налог с земельных участков, построек и юнитов (закон № 338/1992 Sb.). Платит его тот, кто владеет недвижимостью на 1 января соответствующего года. Сумма зависит от площади, вида недвижимости и коэффициентов муниципалитета, а с 2024 года ещё и от инфляционного коэффициента; ставки с 2024 года выросли примерно вдвое. Заплатить нужно до 31 мая, а налог больше 5 000 Kč платят двумя частями.
Налоговая декларация как подтверждение дохода (daňové přiznání)
Декларация по налогу на доходы физических лиц, которая для ипотеки служит главным подтверждением дохода OSVČ (индивидуальных предпринимателей) и всех, у кого нет справки от работодателя. Банк обычно просит 1–2 последние поданные декларации с подтверждением подачи, а нередко и справки об отсутствии долгов из налоговой инспекции (finanční úřad) и медицинской страховой. Доход считают из частичной налоговой базы по § 7 закона № 586/1992 Sb. о налогах на доходы.
Налоговый вычет процентов по ипотеке (daňový odpočet úroků)
Проценты, уплаченные по кредиту на собственное жильё, можно вычесть из базы подоходного налога по § 15 абз. 3 закона № 586/1992 Sb. Лимит составляет 150 000 Kč в год на домохозяйство для кредитов, заключённых с 1 января 2021 года, и 300 000 Kč для более ранних. Вычет распространяется на ипотеки и кредиты из стройсбережений, но не на кредиты под сдаваемую недвижимость и не на нецелевые кредиты.
Наследование недвижимости с ипотекой (dědictví)
Ситуация, когда после смерти должника к наследникам переходят и заложенная недвижимость, и непогашенный кредит. Наследственное производство ведёт нотариус в роли судебного комиссара (закон № 292/2013 Sb.). По долгам наследодателя наследник отвечает в полном объёме, если не потребовал составить опись наследства (soupis pozůstalosti), а с описью только в пределах стоимости унаследованного (§ 1704 и 1706 Гражданского кодекса). Залоговое право в любом случае сохраняется.
Наследственное производство (dědické řízení)
Производство о наследстве: после смерти человека его возбуждает суд, а ведёт назначенный нотариус в роли судебного комиссара (закон № 292/2013 Sb. об особых судебных производствах). Нотариус выясняет, какое осталось имущество и какие долги, кто наследники и есть ли завещание, и выносит постановление о наследстве. Долги, включая ипотеку, тоже переходят к наследникам. Если они оговорили опись наследства (§ 1706 Гражданского кодекса), то отвечают по долгам только в пределах полученного имущества.
НДС на новостройку (DPH u novostavby)
Налог на добавленную стоимость, который девелопер включает в цену новой квартиры или дома (закон № 235/2004 Sb.). Сниженная ставка 12 % действует для жилья социального назначения (stavba pro sociální bydlení, § 48a), то есть для квартиры до 120 м² или частного дома до 350 м². Для квартир и домов побольше ставка 21 %. Потребителям цены показывают с НДС, и LTV банк считает тоже от цены с НДС.
Подоходный налог с аренды (daň z příjmů z pronájmu, § 9)
Налогообложение доходов от сдачи недвижимости в аренду по § 9 закона № 586/1992 Sb. Арендодатель вычитает либо фактические расходы (проценты по ипотеке, амортизацию, ремонт, страховку, налог на недвижимость), либо паушальные, то есть нормативные, в размере 30 % доходов, но не больше 600 000 Kč. С налоговой базы платят 15 %, а сверх законного порога 23 %. Социальные и медицинские взносы с доходов по § 9 не платятся.
Право пожизненного проживания (právo dožití, výměnek)
Так в обиходе называют личный сервитут, который гарантирует конкретному человеку пожизненное проживание в недвижимости или пользование ею (сервитут проживания или право пользования, § 1283 и 1297 Гражданского кодекса). Чаще всего его оставляют за собой родители, когда дарят или продают дом детям. Договор о пожизненном содержании (výměnek, § 2707 и след.) добавляет к жилью ещё питание и уход. Право вносится в кадастр и прекращается со смертью управомоченного.
Срок погашения ипотеки (doba splatnosti)
Общий срок, за который ипотеку нужно выплатить; он указан в кредитном договоре. Банки ограничивают его своим максимумом и возрастом, к которому заявитель должен закрыть кредит. Длинный срок снижает ежемесячный платёж и тем облегчает проверку кредитоспособности, но увеличивает сумму процентов за всё время. Позже его можно сократить досрочным платежом.
Срок фиксации ставки (doba fixace)
Число лет, на которое банк гарантирует согласованную процентную ставку. Банки предлагают фиксацию от 1 до 10 лет. В октябре 2026 года дешевле всего выходит годовая фиксация, потому что сильнее всего банки подняли цены на длинные. Когда срок фиксации истекает, банк предлагает новую ставку, а вы решаете: остаться, рефинансироваться в другом банке или без комиссии погасить часть долга.
Исполнительное производство, взыскание (exekuce)
Принудительное исполнение вступившего в силу решения (исполнительного документа, exekuční titul). По заявлению кредитора его проводит судебный исполнитель (soudní exekutor) по закону № 120/2001 Sb. (исполнительный кодекс, exekuční řád). Взыскание обращают на зарплату, счета и недвижимость, а исполнительное распоряжение вносится в кадастр, после чего собственник уже не может продать или заложить недвижимость. Жильё, где у должника постоянное место жительства (trvalý pobyt), из-за небольших долгов с торгов не продают (ниже порога, установленного § 336i абз. 2 o. s. ř.).
Энергетический сертификат здания (PENB) (PENB)
Разговорное название сертификата энергетической эффективности здания (průkaz energetické náročnosti budovy, PENB) по закону № 406/2000 Sb. об энергетическом хозяйстве. Он относит здание или квартиру к классам от A до G по расчётному потреблению энергии: A означает исключительно экономичный дом, G крайне расточительный. По § 7a владелец предъявляет его при продаже или сдаче здания или его части, а действует сертификат 10 лет.
Ремонтный фонд (fond oprav)
Так в обиходе называют деньги, которые собственники юнитов регулярно перечисляют SVJ (или кооперативу) на ремонт, обслуживание и вложения в общие части дома. В Гражданском кодексе это взносы на управление домом и земельным участком (příspěvky na správu domu a pozemku, § 1180). Размер утверждает собрание собственников, обычно пропорционально доле в общих частях или площади квартиры. Накопленные деньги принадлежат SVJ, а не отдельным собственникам.
Фиксация процентной ставки (fixace)
Обязательство банка не менять процентную ставку по ипотеке в течение согласованного срока, как бы ни двигались рыночные ставки. Банк привлекает деньги на этот срок по цене, производной от процентных свопов, поэтому фиксации разной длины стоят по-разному. Пока действует фиксация, платёж не меняется. Досрочное погашение вне законных исключений банк может сделать платным.
Финансовый рычаг (finanční páka, leverage)
Покупка недвижимости на заёмные деньги, обычно в ипотеку, чтобы вложить меньше своих. Рычаг умножает и прибыль, и убыток на собственный капитал. Он работает в плюс, пока общая доходность недвижимости (аренда плюс рост цены) выше процента по кредиту, и в минус, когда она ниже. Для инвестиционных ипотек ČNB (Чешский национальный банк) с 1 апреля 2026 года рекомендует, без обязательной силы, LTV не выше 70 % и DTI 7.
ČBA Hypomonitor
Ежемесячная статистика Чешской банковской ассоциации (ČBA) по новым ипотекам: объём, количество, средний размер кредита и средняя реализованная ставка. Данные дают банки, входящие в ассоциацию, так что в статистику попадают фактически подписанные договоры, включая рефинансирование. За август 2026 года: средняя ставка 5,00 %, объём 34,5 млрд Kč и средняя ипотека 4,59 млн Kč.
Swiss Life Hypoindex
Ежемесячный индикатор ставок, которые банки в Чехии предлагают по ипотекам; публикует его Swiss Life Select. Индекс строится на прайс-листах банков, то есть на ставках из предложений, а не из уже подписанных договоров. Поэтому на изменение цен он реагирует быстрее, чем статистика реализованных ставок. В октябре 2026 года он показывает 5,79 % (в августе было 5,42 %).
Валовая доходность аренды (hrubý výnos)
Годовая арендная плата, делённая на цену покупки и выраженная в процентах. Никакие расходы она не учитывает: ни ремонтный фонд, ни страховку, ни налоги, ни ремонт, ни месяцы без арендатора, ни финансирование ипотекой. Ей удобно быстро сравнивать предложения, но о том, сколько на самом деле приносит вложение, она говорит мало.
График платежей девелоперу (harmonogram plateb)
Расписание, по которому покупатель платит девелоперу цену новостройки: сколько и когда. Авансы привязаны к подписанию договоров и этапам стройки (возведение коробки, ввод в эксплуатацию), а остаток доплачивается при подписании договора купли-продажи. График прилагается к предварительному договору купли-продажи. По нему видно, сколько придётся заплатить из собственных средств и сколько банк должен выдать ещё до ввода дома в эксплуатацию.
Ипотека для молодых до 36 лет
Общее название для более мягких условий, которые действуют, если хотя бы одному заявителю нет 36 лет и он покупает собственное жильё, как правило первое. Главное преимущество даёт правило ČNB: лимит LTV 90 % вместо 80 %. Отдельного продукта нет. Банки часто разрешают молодым и более высокий внутренний предел DSTI, обычно 50 % вместо 45 %, а некоторые дают скидку на ставку.
Ипотека на 100 % (LTV 100 %)
Ипотека, которая покрывает всю цену покупки без собственных средств. Для собственного жилья ČNB фактически исключает её лимитом LTV 80 %, а для заявителей до 36 лет 90 %. Превышать лимит банки могут только для 5 % объёма новых кредитов за квартал. Поэтому всю цену покупки обычно удаётся профинансировать, только если добавить в залог ещё одну недвижимость.
Ипотечный консультант, брокер (hypoteční poradce)
Посредник в потребительском кредитовании, который сравнивает предложения нескольких банков, помогает с документами и ведёт клиента до одобрения и выдачи. Работать он может только как самостоятельный посредник или связанный представитель по закону № 257/2016 Sb. о потребительском кредите, со сданным профессиональным экзаменом и записью в реестре Чешского национального банка. Вознаграждение ему обычно платит банк в виде комиссии.
Ипотечный кредит (hypoteční úvěr)
Кредит под залог недвижимости, который выдаёт банк или другой кредитор с лицензией по закону № 257/2016 Sb. о потребительском кредите. Закон относит его к потребительским кредитам на жильё. Чаще всего он целевой и идёт на покупку, строительство или реконструкцию жилья; нецелевой вариант называют американской ипотекой. Благодаря залогу ставка у него ниже, чем у необеспеченных займов.
IRR, внутренняя норма доходности (vnitřní výnosové procento) (IRR)
Internal Rate of Return, годовая ставка, при которой приведённая стоимость всех денежных потоков инвестиции равна нулю. В расчёт идут собственное вложение в начале, текущий cash flow и выручка от продажи в конце. Поскольку IRR учитывает, когда именно приходят и уходят деньги, по нему недвижимость можно сравнить с другими вложениями или со стоимостью ипотеки. Считают его итерациями, в электронных таблицах для этого есть функция IRR (ВСД).
Инвестиционная ипотека (investiční hypotéka)
Ипотека на недвижимость, в которой заёмщик жить не будет, обычно на квартиру под сдачу или на третий и следующий объект. С 1 апреля 2026 года ČNB рекомендует банкам для таких кредитов более строгие параметры: LTV не выше 70 % и DTI не выше 7. Это рекомендация, и банки применяют её с разной строгостью. Проценты по инвестиционной ипотеке нельзя вычесть из налоговой базы по § 15. Как банки подходят к таким кредитам, разбираем в статье инвестиционная ипотека.
Несостоятельность, инсолвенция (insolvence)
Состояние, когда должник не может платить по наступившим долгам, и одновременно судебное производство, которое решает эту ситуацию по закону № 182/2006 Sb. о несостоятельности. У людей оно чаще всего заканчивается освобождением от долгов (oddlužení), у фирм конкурсом или реорганизацией. Все производства публикуются в реестре несостоятельности (insolvenční rejstřík), который банк проверяет при каждой заявке на ипотеку. Пока идёт производство, ипотеку практически не получить.
Директор s.r.o. (jednatel)
Статутарный орган общества с ограниченной ответственностью (s.r.o.) по закону № 90/2012 Sb. о хозяйственных корпорациях. Для ипотеки директор может подтвердить доход тремя путями: зарплатой по трудовому договору, вознаграждением за исполнение должности (облагается как доход от зависимой деятельности по § 6 закона о налогах на доходы) или долей в прибыли, если он ещё и участник общества. Некоторые банки дополнительно смотрят на прибыль самой компании.
Тело кредита (jistina)
Взятая в долг сумма без процентов, то есть то, что вы на самом деле должны банку. В начале она равна сумме кредита и с каждым платежом уменьшается на погашаемую часть (úmor). Проценты банк всегда считает от текущего остатка, поэтому крона, погашенная раньше, экономит проценты за весь оставшийся срок. Досрочный платёж целиком идёт в счёт тела кредита.
Валютный риск (kurzové riziko)
Риск, который возникает, когда кредит выдан не в той валюте, в которой должник получает доход. Тогда колебания курса меняют реальный размер платежа и остатка долга, даже если ставка не меняется. Поэтому закон № 257/2016 Sb. о потребительском кредите обязывает банк особо информировать заёмщика по кредитам в иностранной валюте и даёт потребителю право перевести кредит в валюту своего дохода или страны проживания.
Ввод в эксплуатацию (kolaudace, kolaudační rozhodnutí)
Официальное разрешение пользоваться законченной постройкой. До 30 июня 2024 года строительное управление выдавало его обычно в форме согласия на ввод в эксплуатацию (kolaudační souhlas), по новому строительному закону № 283/2021 Sb. это решение о вводе в эксплуатацию (kolaudační rozhodnutí). Управление проверяет, что постройка соответствует разрешению и безопасна. Для регистрации юнитов в кадастре ввод в эксплуатацию не обязателен: декларацию собственника можно внести и для недостроенного дома. Но квартиры покупателям девелоперы часто передают только после ввода в эксплуатацию.
Депозит при аренде (kauce, jistota)
Деньги, которые арендатор вносит арендодателю как гарантию, что заплатит аренду и возместит ущерб (§ 2254 Гражданского кодекса). При аренде жилья депозит не может быть больше трёхкратной месячной арендной платы без учёта авансов за услуги. Когда аренда заканчивается, арендодатель возвращает его с процентами и вправе удержать только неуплаченную аренду и доказанный ущерб.
Договор купли-продажи (kupní smlouva)
Договор, по которому продавец обязуется передать покупателю недвижимость и право собственности на неё, а покупатель обязуется заплатить цену (§ 2079 и след. Гражданского кодекса, občanský zákoník). Для недвижимости нужна письменная форма. Собственником покупатель становится не в день подписания, а с регистрацией в кадастре недвижимости (vklad do katastru), причём право считается возникшим на день подачи заявления о регистрации.
Кадастр недвижимости (katastr nemovitostí)
Публичный реестр недвижимости в Чехии по закону № 256/2013 Sb. о кадастре. Его ведёт Чешское управление геодезии и кадастра (ČÚZK) через кадастровые управления. В нём учтены участки, здания и квартиры-юниты, их владельцы и права на них, включая залоговые права, вещные обременения и преимущественные права покупки. Записи публичны, и посмотреть их можно онлайн.
Квитанция о погашении долга (kvitance)
Письменное подтверждение кредитора, что долг погашен. По § 1949 Гражданского кодекса тот, кто исполнил обязательство, вправе её потребовать. Банк выдаёт квитанцию после полного погашения ипотеки, обычно вместе с согласием на удаление залогового права или в одном документе с ним. По ней залог удаляют из кадастра, и она же пригодится как доказательство, если когда-нибудь возникнет спор.
Клиентские изменения (klientské změny)
Отступления от стандарта девелопера, которые покупатель заказывает для своей квартиры в новостройке: другая планировка или разводка коммуникаций, другие полы, плитка, сантехника. Их оформляют отдельным дополнительным соглашением или заказом со своей сметой и сроком. Стоимость либо включают в покупную цену, либо оплачивают отдельно, и от этого зависит, можно ли покрыть её ипотекой.
Консолидация кредитов (konsolidace úvěrů)
Объединение нескольких долгов (потребительских займов, кредитных карт, овердрафта) в один новый кредит с одним платежом. Через ипотеку консолидацию делают американской ипотекой или как нецелевую часть при рефинансировании жилья; обеспечением всегда служит недвижимость. Ставка обычно ниже, и ежемесячный платёж заметно падает, но более длинный срок часто увеличивает общую сумму процентов.
Краткосрочная аренда (krátkodobý pronájem, Airbnb)
Сдача жилья гостям на ночи или недели через платформы вроде Airbnb или Booking. Если арендодатель ещё и оказывает услуги (уборка, постельное бельё, передача ключей), это уже услуга размещения, то есть свободная предпринимательская деятельность (volná živnost). Доход тогда облагается по § 7 закона о налогах на доходы, со страховыми взносами. Муниципалитету платят местный сбор за пребывание (poplatek z pobytu), а гостей нужно регистрировать.
Окончание фиксации (konec fixace)
День, когда заканчивается согласованный срок фиксации и банк начинает начислять новую ставку. По закону № 257/2016 Sb. банк обязан сообщить новую ставку не позже чем за 3 месяца. С момента уведомления до конца фиксации можно без комиссии погасить любую часть кредита. Иначе вы принимаете предложение банка, выторговываете ставку получше или рефинансируете ипотеку в другом банке. Подробно: что делать, когда заканчивается фиксация.
LTV (Loan to Value) (LTV)
Отношение суммы кредита к стоимости заложенной недвижимости в процентах. Это единственный обязательный лимит ČNB для кредитов на собственное жильё: не больше 80 %, или 90 %, если хотя бы одному заявителю нет 36 лет. Превышать лимит банк может не более чем для 5 % объёма кредитов за квартал. Для инвестиционных ипотек ČNB с 1 апреля 2026 года рекомендует LTV 70 %, но необязательно.
Лист собственности, выписка из кадастра (list vlastnictví, LV) (LV)
Сводка данных кадастра обо всей недвижимости одного собственника или нескольких сособственников в пределах кадастрового района (закон № 256/2013 Sb.). Лист делится на части. В части A указаны собственники, в B сама недвижимость, в B1 права в пользу этой недвижимости, в C ограничения права собственности (залоги, вещные обременения, преимущественные права покупки), в D отметки, в E основания приобретения.
Досрочный платёж (mimořádná splátka)
Разовый платёж сверх обычного, который целиком уменьшает тело кредита. Без комиссии § 117 закона № 257/2016 Sb. разрешает его в конце фиксации в любом размере, а кроме того до 25 % общей суммы кредита в год, если деньги поступят в течение 1 месяца перед годовщиной договора. В остальное время банк может взять не больше 0,25 % за каждый начатый год до конца фиксации, в сумме максимум 1 %.
Месячный платёж (měsíční splátka)
Сумма, которую должник каждый месяц платит банку. По ипотеке это почти всегда аннуитет: пока действует фиксация, платёж одинаков и состоит из процентов и погашения тела. После окончания фиксации банк пересчитывает платёж по новой ставке и остатку долга. Средняя новая ипотека в августе 2026 года составила 4,59 млн Kč, что для иллюстрации даёт платёж 25 888 Kč.
NRKI, небанковский реестр клиентской информации (Nebankovní registr klientských informací) (NRKI)
Кредитный реестр, куда небанковские кредиторы (лизинговые компании, фирмы рассрочки и потребительского кредитования) вносят данные о займах своих клиентов, причём и исправные платежи, и просрочки. Оператор реестра объединение CNCB, технически его ведёт CRIF – Czech Credit Bureau; данными он обменивается с банковским реестром BRKI. Банки заглядывают в него при оценке кредитоспособности по § 86 закона № 257/2016 Sb.
Договор аренды (nájemní smlouva)
Договор, по которому арендодатель отдаёт арендатору квартиру или дом во временное пользование за плату (§ 2201 и след. Гражданского кодекса, для жилья особые правила в § 2235 и след.). Аренду жилья можно заключить на определённый или неопределённый срок, но обязательно письменно. Расторгнуть её арендодатель может только по основаниям из закона (§ 2288), обычно с трёхмесячным сроком уведомления.
Заявление о регистрации в кадастре (návrh na vklad)
Заявление по установленной форме, с которого начинается производство о внесении права в кадастр недвижимости (закон № 256/2013 Sb., кадастровый закон). К нему прикладывают сам документ, будь то договор купли-продажи, залога или дарения, и платят административный сбор 2 000 Kč за каждое заявление. Как только заявление поступает в кадастровое управление, на недвижимости появляется пломба, и последствия записи отсчитываются именно от этого дня.
Недвижимость (nemovitá věc)
По § 498 Гражданского кодекса недвижимые вещи — это земельные участки и подземные сооружения с самостоятельным назначением, вещные права на них и права, которые закон объявит недвижимыми. С 2014 года здание, как правило, составляет часть участка, а недвижимостью считается и квартира-юнит (§ 1159). Под ипотеку можно заложить квартиру, дом, участок или нежилое помещение, внесённые в кадастр, а кооперативную квартиру нельзя.
Программа «Новая зелёная экономия» (Nová zelená úsporám, NZÚ) (NZÚ)
Государственная программа субсидий на энергосбережение в частных и многоквартирных домах. Её администрирует Государственный фонд окружающей среды ЧР (Státní fond životního prostředí), а деньги в основном берутся из продажи квот на выбросы. Субсидии дают на утепление, замену окон, тепловые насосы, солнечные электростанции, рекуперацию и строительство домов с очень низким энергопотреблением. Выплачивают их, как правило, только после того, как работы закончены и подтверждены.
Простой квартиры без арендатора (neobsazenost, vacancy)
Время, когда сдаваемая недвижимость стоит без арендатора и не приносит аренды: между договорами, во время ремонта или поиска нового жильца. Уровень простоя выражают как долю потерянной арендной платы от возможной годовой. Всё это время владелец продолжает платить в ремонтный фонд, вносить авансы за услуги, страховку и платежи по ипотеке.
ИП, индивидуальный предприниматель (OSVČ) (OSVČ)
OSVČ (osoba samostatně výdělečně činná) — это ИП в Чехии: человек, который работает на себя по живностенскому листу (živnostenský list) или как свободная профессия. Банк смотрит не на расчётный лист, а на налоговую декларацию за последние 1–2 года: на налоговую базу или выручку. Низкая прибыль на бумаге из-за паушальных расходов означает меньшую ипотеку. Режим паушального налога (paušální daň) усложняет оценку, и тогда многие банки считают от доли оборота.
Освобождение от долгов, личное банкротство (oddlužení)
Способ разрешить несостоятельность физического лица (§ 389 и след. закона № 182/2006 Sb., insolvenční zákon), который в народе называют «личным банкротством». Пока идёт процедура, должник отдаёт кредиторам часть доходов по графику, либо продаётся его имущество. Если он всё выполнил как положено, суд освобождает его от оставшихся необеспеченных долгов. Залоговое право банка при этом не прекращается.
Отказ от договора (odstoupení od smlouvy)
Одностороннее действие, которое прекращает договор с самого начала: стороны возвращают друг другу всё полученное (§ 2001 и след. Гражданского кодекса). Нужно законное или оговорённое основание, чаще всего существенное нарушение договора. От потребительского кредита, не связанного с жильём, потребитель вправе отказаться без объяснения причин в течение 14 дней после заключения (§ 118 закона № 257/2016 Sb.), от ипотеки нет: вместо этого до подписания действует 14-дневный срок на размышление (§ 111).
Отсрочка платежей (odklad splátek)
Временная приостановка или снижение платежей по ипотеке по договорённости с банком, обычно на несколько месяцев (потеря работы, болезнь, отпуск по уходу за ребёнком). Общего права на отсрочку закон не даёт: всё решают договор и согласие банка. Исключением был всеобщий мораторий в 2020 году. Проценты во время отсрочки продолжают начисляться, поэтому потом либо растёт платёж, либо удлиняется срок кредита.
Оценка недвижимости (odhad)
Оценка недвижимости, которую банк заказывает перед выдачей ипотеки, чтобы знать стоимость залога. Её делает оценщик, с которым банк сотрудничает, или внутренний отдел банка. Результатом становится залоговая стоимость, от которой считают LTV. Оценка обычно стоит 3 000–6 000 Kč, а для квартир многие банки предлагают онлайн-оценку бесплатно или недорого.
PRIBOR (PRIBOR)
Сокращение от Prague Interbank Offered Rate: ставка, по которой банки на чешском межбанковском рынке предлагают друг другу необеспеченные кредиты в кронах. Её объявляют каждый рабочий день для нескольких сроков (например, 1 неделя, 3 и 6 месяцев) по котировкам референсных банков. От PRIBOR считают ипотеки с плавающей ставкой и кредиты компаниям. В октябре 2026 года 3M PRIBOR держится около 3,9 %.
Брачный договор (předmanželská smlouva)
Разговорное название договора о супружеском имущественном режиме по § 716 и далее Гражданского кодекса. Им жених с невестой или супруги устраивают совместную собственность иначе, чем закон: сужают её, расширяют или выбирают раздельное имущество. Договор оформляется только нотариальным актом. Недвижимость, купленная после его заключения, может принадлежать лишь одному из супругов.
Декларация собственника здания (prohlášení vlastníka)
Документ, которым собственник дома (часто девелопер) делит здание на юниты (jednotky) и определяет, что входит в каждую квартиру и какая доля в общих частях дома и в земельном участке ей принадлежит (§ 1166 Гражданского кодекса). Самостоятельной недвижимостью, которую можно продать и заложить, юниты становятся только после того, как декларацию внесут в кадастр. От размера долей зависят число голосов в SVJ и взносы на управление домом.
Долевая собственность (podílové spoluvlastnictví)
Собственность нескольких людей на одну вещь, при которой у каждого своя определённая доля, например 1/2 или 60/100 (§ 1115 и след. Гражданского кодекса). Доля записана в кадастре и определяет права и обязанности каждого, а вопросы обычного управления решает большинство, считая по размеру долей. Своей долей каждый распоряжается свободно. Преимущественное право остальных действует только для унаследованной доли и только 6 месяцев.
Доля в прибыли, дивиденды (podíl na zisku)
Часть прибыли хозяйственной корпорации, которую по решению общего собрания выплачивают участникам по § 34 закона № 90/2012 Sb. о хозяйственных корпорациях; у акционерного общества она называется дивидендом. С выплаты физическому лицу удерживают налог 15 % по § 36 закона о налогах на доходы. Некоторые банки признают её доходом для ипотеки, обычно по среднему за последние годы.
Досрочное погашение (předčasné splacení)
Погашение всей ипотеки или её части раньше срока по договору. По § 117 закона № 257/2016 Sb. оно бесплатно в конце фиксации, до 25 % суммы кредита в год в месяц перед годовщиной договора, при плавающей ставке, при смерти или тяжёлой болезни, а также при продаже недвижимости или разделе SJM через 24 месяца после заключения договора. Иначе банк вправе взять максимум 0,25 % за каждый начатый год до конца фиксации, в сумме 1 %.
Доход из-за рубежа (příjem ze zahraničí)
Зарплата или другой доход от иностранного работодателя или плательщика, обычно в иностранной валюте. Одни чешские банки принимают его для ипотеки, чаще всего из ЕС (Словакия, Германия, Австрия), другие нет. Банки требуют трудовой договор, расчётные листки и выписки, часто с официальным переводом, и засчитывают такой доход осторожнее, чем кроны: ипотеку выдают в кронах, и появляется валютный риск.
Комиссия за оформление ипотеки (poplatek za vyřízení)
Разовая плата банку за обработку заявки и выдачу ипотеки по его прайс-листу. Многие банки по акциям её не берут, у других это фиксированная сумма или процент от кредита. Закон № 257/2016 Sb. её не запрещает, но она должна стоять в преддоговорной информации и входить в RPSN. Оценка недвижимости и пошлина за запись в кадастр в неё не входят.
Паушальные расходы (paušální výdaje)
Способ учесть расходы без документов: предприниматель вычитает фиксированный процент от доходов. По § 7 абз. 7 закона о подоходном налоге это 80 % для ремесленных промыслов и сельского хозяйства, 60 % для прочих промыслов и 40 % для свободных профессий, а для аренды по § 9 30 %. Считают всегда максимум от доходов 2 000 000 Kč. Для налогов это выгодно, а для ипотеки невыгодно.
Перевод долга на другое лицо (převzetí dluhu)
Ситуация, когда место первоначального должника занимает новый и дальше гасит долг он. По § 1888 Гражданского кодекса для этого нужно согласие кредитора, в случае ипотеки банка, который проверяет нового должника как нового заявителя. При присоединении к долгу (přistoupení k dluhu, § 1892) всё иначе: первоначальный должник остаётся, а новый лишь присоединяется к нему.
Пломба в кадастре (plomba)
Отметка в выписке из кадастра о том, что по недвижимости идёт производство (vklad, záznam или poznámka) и правоотношения к ней могут измениться. Кадастровое управление ставит её сразу после получения заявления (закон № 256/2013 Sb.) и снимает, когда производство закончено. Смысл в том, чтобы каждый, кто заглядывает в кадастр, видел: запись может поменяться.
Подписание ипотечного договора (podpis smlouvy)
Момент, когда клиент заключает с банком кредитный договор; обычно вместе с ним подписывают договор залога и заявление о регистрации залогового права. По § 111 закона № 257/2016 Sb. перед подписанием у вас есть 14 дней на размышление, и всё это время банк не вправе менять или отзывать предложение. Права на отказ от договора после подписания у ипотеки нет.
Поэтапная выдача кредита (postupné čerpání)
Способ выдачи ипотеки, при котором банк перечисляет деньги не сразу, а траншами: по ходу строительства, реконструкции или по графику платежей застройщика. Каждый следующий транш выдают только после предъявления счетов или проверки стройки оценщиком. Пока вся сумма не выдана, клиент обычно платит лишь проценты с полученной части, а полный аннуитетный платёж начинается после полной выдачи.
Предварительное одобрение ипотеки (předschválení)
Предварительная проверка платёжеспособности, которую банк делает ещё до выбора конкретной недвижимости. Банк смотрит доходы, обязательства и записи в реестрах и называет сумму и условия, на которых готов кредитовать. Обычно на это уходит несколько дней. Окончательным одобрением кредита это ещё не считается: оно появится только после оценки недвижимости и документов о покупке.
Предипотечный кредит (předhypoteční úvěr)
Кредит, который банк выдаёт, пока залоговое право на финансируемую недвижимость ещё нельзя зарегистрировать. Обычно речь о квартире в новостройке, которой в кадастре пока нет, или о покупке, когда покупатель ещё не стал владельцем. Как только кадастр внесёт залог, кредит превращается в обычную ипотеку. Ставка, замещающее обеспечение и максимальный срок у разных банков разные.
Преимущественное право покупки (předkupní právo)
Право лица требовать, чтобы собственник сначала предложил вещь ему, а уже потом продавал кому-то ещё. Договорное преимущественное право регулируют § 2140 и след. Гражданского кодекса, а у недвижимости его можно внести в кадастр как вещное право. Законное преимущественное право сособственников (§ 1124) сейчас действует, только если сособственность возникла помимо их воли (обычно при наследовании), и лишь 6 месяцев с её возникновения. При передаче доли другому сособственнику, супругу, брату или сестре либо родственнику по прямой линии оно не применяется.
Приёмка квартиры (přejímka bytu, předání)
Физическая передача готовой квартиры от девелопера покупателю. Покупатель осматривает квартиру и записывает найденные дефекты в акт приёма-передачи (předávací protokol) вместе со сроком их устранения. Явные дефекты нужно указать уже при приёмке, а о скрытом дефекте постройки можно заявить в течение пяти лет с момента приобретения (§ 2129 абз. 2 Гражданского кодекса). Приёмка обычно идёт после ввода дома в эксплуатацию и подписания договора купли-продажи.
Промежуточный (бридж-) кредит (překlenovací úvěr)
Кредит, который закрывает переходный период, пока клиент не получит деньги из другого источника. В стройсбережениях (stavební spoření) так называют кредит, выданный до того, как возникло право на обычный кредит из стройсбережений (закон № 96/1993 Sb.). Банки называют так и финансирование покупки новой недвижимости до продажи старой: на это время обычно платят только проценты, а основной долг гасят из денег от продажи. Чем оба продукта отличаются от обычной ипотеки, разбираем в статье бридж-кредит или ипотека.
Справка о доходах (potvrzení o příjmu)
Бланк банка, который заполняет и подписывает работодатель. В нём указывают средний чистый месячный доход за последний период, вид и длительность трудовых отношений, идёт ли испытательный срок или срок уведомления об увольнении и нет ли удержаний из зарплаты или исполнительного производства. По справке вместе с выписками со счёта банк оценивает кредитоспособность по § 86 закона № 257/2016 Sb.
Справка об уплаченных процентах (potvrzení o zaplacených úrocích)
Документ банка или строительно-сберегательной кассы (stavební spořitelna) о том, сколько процентов клиент заплатил за год по кредиту на жильё. С ним проценты вычитают из налоговой базы по § 15 абз. 3 закона № 586/1992 Sb. Вычесть можно не больше 150 000 Kč в год по кредитам, взятым с 1 января 2021 года (300 000 Kč по более старым), и только если жильё ваше собственное.
Страхование недвижимости (pojištění nemovitosti)
Имущественное страхование самого строения, то есть дома или квартиры, от стихийных и прочих рисков (пожар, протечка из трубопровода, ураган, наводнение). С ипотекой оно обязательно на весь срок погашения: банк требует, чтобы страховая сумма соответствовала стоимости строения, а возмещение было винкулировано в его пользу. Мебель и вещи в квартире оно не покрывает, для них есть страхование домашнего имущества (pojištění domácnosti).
Страхование платёжеспособности (pojištění schopnosti splácet)
Страховка, которая платит за заёмщика, если он не может погашать кредит из-за нетрудоспособности, инвалидности или потери работы, а в случае смерти обычно гасит остаток долга. Банки предлагают её к ипотеке сами и за оформление часто дают скидку на ставку. Если страховка служит условием кредита или скидки, её стоимость должна входить в RPSN.
Страховая сумма (pojistná částka)
Верхний предел страхового возмещения, согласованный в договоре страхования. Для недвижимости он должен соответствовать новой (восстановительной) стоимости строения, то есть тому, сколько стоит заново построить его в том же объёме и качестве. Рыночная цена с участком и локацией здесь не годится. Если страховая сумма ниже реальной стоимости строения (недострахование), страховая пропорционально урезает возмещение.
Условия выдачи кредита (podmínky čerpání)
Действия и документы, которые клиент должен выполнить и предъявить, прежде чем банк выплатит деньги по уже подписанному кредитному договору. Обычно это договор залога и поданное заявление о внесении залогового права в кадастр, страховка недвижимости с винкуляцией в пользу банка, подтверждение собственных средств и подписанный договор купли-продажи или договор о депонировании. Перечень указан в договоре и у каждого банка свой.
RPSN (полная стоимость кредита) (RPSN)
RPSN (roční procentní sazba nákladů) — это полная стоимость кредита в процентах годовых: ставка плюс обязательные комиссии и страховки. Банк по закону № 257/2016 Sb. обязан указать её и в предложении, и в договоре. В неё входят проценты, а также комиссии и расходы, которые банку известны и служат условием кредита: плата за оформление, ведение обязательного счёта или обязательная страховка. Это годовая эффективная ставка, поэтому RPSN всегда выше номинальной. Подробно: RPSN или процентная ставка.
Годовой перерасчёт налога у работодателя (roční zúčtování daně)
Пересчёт налога с зарплаты за весь год, который по просьбе работника делает работодатель (§ 38ch закона № 586/1992 Sb.). Заявление нужно подать до 15 февраля следующего года и приложить документы о необлагаемых частях налоговой базы, например о процентах по ипотеке. Переплату работодатель возвращает вместе с зарплатой, обычно за март.
Двухнедельная репо-ставка ČNB (2T repo sazba)
Главная ставка денежно-кредитной политики Чешского национального банка (ČNB): под неё ČNB на две недели забирает у банков лишнюю ликвидность. Её устанавливает банковский совет на основании закона № 6/1993 Sb. о Чешском национальном банке. С 19 июня 2026 года она равна 3,75 %. На ипотеку репо-ставка действует не напрямую, а через межбанковские ставки PRIBOR и процентные свопы, от которых банки считают цену фиксаций.
Договор бронирования (rezervační smlouva)
Договор, по которому продавец или застройщик обязуется в течение согласованного срока не предлагать недвижимость никому другому, а покупатель обычно вносит за это плату за бронирование или задаток. Отдельных правил для него нет ни в Гражданском кодексе, ни в законе № 39/2020 Sb. о риелторской деятельности: этот закон регулирует договор с посредником, а не само бронирование. Банки обычно принимают договор бронирования как основание для одобрения ипотеки.
Поручитель (ručitel)
Человек, который письменно обещает удовлетворить кредитора, если должник не заплатит (§ 2018 и след. Гражданского кодекса). Поручитель отвечает всем своим имуществом, но требовать с него кредитор может лишь после того, как письменно потребовал оплату от должника и тот в разумный срок не заплатил. В ипотеке поручители встречаются редко: банки предпочитают созаёмщика или залог ещё одной недвижимости.
Рефиксация (refixace)
Согласование новой процентной ставки и срока фиксации в нынешнем банке, когда прежняя фиксация заканчивается. Банк обязан сообщить новую ставку не позже чем за 3 месяца. Клиент может её принять, выторговать условия получше или в конце фиксации без комиссии погасить ипотеку либо рефинансировать её в другом банке. Если клиент молчит, банк обычно применяет предложенную ставку автоматически.
Рефинансирование (refinancování)
Погашение текущей ипотеки новым кредитом, обычно в другом банке и под лучшую ставку. Без комиссии это возможно в конце фиксации и в течение 3 месяцев с уведомления о новой ставке до дня рефиксации. В остальное время старый банк может взять максимум 0,25 % погашаемой суммы за каждый начатый год до конца фиксации, в сумме 1 %. Новому банку нужна оценка, и он регистрирует собственное залоговое право.
Рисковое страхование жизни (rizikové životní pojištění)
Страхование жизни без накопительной или инвестиционной части: оно выплачивает страховую сумму при смерти, а также при инвалидности или тяжёлой болезни застрахованного. К ипотеке его берут со страховой суммой, покрывающей долг, и часто винкулируют в пользу банка. Обязательным банки его обычно не делают, но поощряют скидкой на ставку. Страховая сумма может уменьшаться вместе с долгом.
Родительское пособие как доход (rodičovský příspěvek)
Выплата государственной социальной поддержки по закону № 117/1995 Sb.: на ребёнка, родившегося с 1. 1. 2024, всего 350 000 Kč, не дольше чем до 3 лет ребёнка (при многоплодных родах 525 000 Kč, а с 1. 1. 2026 700 000 Kč). Для детей, родившихся до 2024 года, это 300 000 Kč и срок до 4 лет. Банки смотрят на пособие по-разному: одни засчитывают его как доход на оставшийся срок выплаты, другие не признают вовсе.
Родное число (rodné číslo, RČ) (RČ)
Десятизначный персональный номер физического лица, который делится на одиннадцать (§ 13 закона № 133/2000 Sb. об учёте населения). Первые шесть цифр составляют дату рождения, у женщин к месяцу прибавляют 50; у тех, кто родился до 1954 года, номер девятизначный. Родные числа определяет Министерство внутренних дел, при рождении их присваивает загс (matrika), иностранцам министерство. Действует и родное число, присвоенное в Словакии до 1 января 1993 года.
Удерживающее предложение банка (retenční nabídka)
Индивидуальная скидка на ставку, которую текущий банк предлагает клиенту, чтобы тот не ушёл. Чаще всего это происходит перед концом фиксации, когда клиент говорит, что собирается рефинансироваться в другом банке. Правового института за этим нет, это коммерческое решение банка. По закону № 257/2016 Sb. банк должен сообщить новую ставку не позднее чем за 3 месяца до конца фиксации, и удерживающее предложение обычно ниже этого первого уведомления.
SVJ, товарищество собственников (společenství vlastníků jednotek) (SVJ)
Юридическое лицо, которое образуют собственники юнитов (квартир) в доме, чтобы управлять домом и участком (§ 1194 и след. Гражданского кодекса). Создавать его обязательно, если в доме не меньше пяти юнитов и хотя бы четыре из них принадлежат четырём разным собственникам (§ 1198).
Комиссия за досрочное погашение (sankce za předčasné splacení)
Плата, которую банк вправе взять, если клиент гасит ипотеку целиком или частично вне бесплатных ситуаций. По § 117 закона № 257/2016 Sb. о потребительском кредите (в редакции поправки, действующей с 1 сентября 2024 года) она не превышает 0,25 % погашаемой суммы за каждый начатый год до конца фиксации, всего не больше 1 %. И в любом случае она не может быть больше того, что банк реально теряет на процентах.
Предварительный договор купли-продажи (smlouva o smlouvě budoucí kupní, SoSBK) (SoSBK)
Договор, по которому стороны обязуются в оговорённый срок заключить договор купли-продажи на уже согласованных условиях (§ 1785 и след. Гражданского кодекса). Его подписывают в основном при покупке новостроек, пока квартира как юнит ещё не существует. В нём должны быть существенные условия будущего договора. Если одна сторона откажется подписывать основной договор, другая может обратиться в суд или потребовать возмещения ущерба.
Разрешение на строительство (stavební povolení)
Решение строительного управления (stavební úřad), которое разрешает застройщику начать строительство. С 1 июля 2024 года действует новый строительный закон № 283/2021 Sb.: территориальное и строительное производство слиты в одно производство о разрешении проекта (řízení o povolení záměru), но его итог по привычке называют разрешением на строительство. Строительство дома банк, как правило, финансирует только при разрешении, вступившем в силу.
Реестры SOLUS и BRKI (úvěrové registry)
Кредитные реестры, в которые банк заглядывает, оценивая заявителя.
Сервитут (služebnost)
Вещное право, по которому собственник недвижимости обязан что-то терпеть в пользу другого или от чего-то воздерживаться (§ 1257 Гражданского кодекса). Земельный сервитут (pozemková služebnost) всегда принадлежит собственнику другого участка, например право проезда или водопровода. Личный сервитут (osobní služebnost) принадлежит конкретному человеку: это право пользования, пользования с извлечением доходов или сервитут проживания по § 1283 и след. Прекращается он самое позднее со смертью управомоченного.
Скоринг (úvěrové hodnocení)
Внутренняя балльная модель, по которой банк оценивает, насколько вероятно, что заявитель перестанет платить. В неё сводятся данные из заявки (доход, работа, возраст, семья), записи реестров BRKI, NRKI и SOLUS и показатели вроде DSTI и DTI. Скоринг входит в оценку кредитоспособности, которую банк обязан провести по § 86 закона № 257/2016 Sb. От его результата зависят и одобрение, и ставка.
Совладение (spoluvlastnictví)
Ситуация, когда одна вещь одновременно принадлежит нескольким людям. Гражданский кодекс знает долевую собственность (§ 1115 и далее), где у каждого своя доля, и жилищное совладение домом, разделённым на юниты. Супруги обычно владеют недвижимостью не в долях, а в совместной собственности супругов. При ипотеке договор залога должны подписать все совладельцы.
Совместная собственность супругов (SJM, ранее BSM) (SJM)
Имущественная общность супругов по § 708 и далее Гражданского кодекса. В неё входят имущество и долги, приобретённые в браке, включая квартиру, купленную в ипотеку, даже если договор купли-продажи подписал только один из супругов. Нотариальным договором объём SJM можно сузить или отложить её возникновение. Прежнее название (bezpodílové spoluvlastnictví manželů, BSM) действовало до 31 июля 1998 года.
Созаявитель (spolužadatel)
Человек, который подаёт заявку на ипотеку вместе с основным заявителем; его доходы и обязательства банк учитывает при оценке платёжеспособности. После подписания кредитного договора созаявитель становится созаёмщиком и отвечает за весь долг. Обычно это супруг, партнёр или родители. Если у супругов совместное имущество (SJM), банки, как правило, хотят, чтобы заявку подали оба.
Созаёмщик (spoludlužník)
Человек, который подписал кредитный договор вместе с должником и отвечает за весь долг солидарно (§ 1872 Гражданского кодекса, občanský zákoník). Банк вправе требовать весь платёж и остаток кредита с любого из созаёмщиков, независимо от того, кто владеет недвижимостью и как они поделили долг между собой. Выйти из договора можно только с согласия банка.
Строительные сбережения (stavební spoření)
Целевые накопления в стройсберкассе по закону № 96/1993 Sb. с господдержкой 5 % от годовых взносов до 20 000 Kč, то есть максимум 1 000 Kč в год. К договору прилагается право на жилищный кредит со ставкой, известной заранее. Срок блокировки составляет 6 лет; кто снимет деньги раньше и не на жильё, теряет господдержку. Подробно: стройсбережения и ипотека.
Кредит на реконструкцию (úvěr na rekonstrukci)
Кредит на ремонт, модернизацию или перестройку жилья. Это может быть целевая ипотека под залог недвижимости, кредит из стройсбережений или необеспеченный потребительский кредит. Если ремонтируется собственное жильё, проценты можно вычесть из налоговой базы по § 15 закона № 586/1992 Sb. о налогах на доходы, но не больше 150 000 Kč в год по кредитам, взятым с 2021 года.
Кредитная история (úvěrová historie)
Все сведения о том, какие кредиты у человека были и есть и как он их платил, включая лимиты кредиток и овердрафтов, просрочки и закрытые договоры. Банк собирает её из реестров BRKI, NRKI и SOLUS и из собственных данных. Без проверки кредитной истории не обходится ни одна оценка кредитоспособности по § 86 закона № 257/2016 Sb. о потребительском кредите.
Кредитный договор (úvěrová smlouva)
Договор, по которому банк обязуется дать деньги, а клиент вернуть их с процентами (§ 2395 Гражданского кодекса). Ипотеки для потребителей подчиняются закону № 257/2016 Sb. о потребительском кредите: в договоре стоят ставка, фиксация, RPSN (полная стоимость кредита), платежи, условия выдачи и санкции. До подписания у потребителя есть 14 дней на размышление, и всё это время банк не вправе изменить или отозвать проект договора (§ 111). Права отказаться от договора в течение 14 дней после подписания (§ 118) у кредитов на жильё нет.
Погашение тела кредита (úmor)
Часть регулярного платежа, которая уменьшает долг, то есть тело кредита. Остальное в платеже составляют проценты с текущего остатка. В аннуитете погашение тела сначала небольшое и растёт по мере уменьшения долга: проценты считаются со всё меньшей суммы, а платёж остаётся прежним. Досрочный платёж целиком идёт на погашение тела.
Процентная маржа банка (úroková marže)
Разница между ставкой, которую банк берёт с клиента, и ценой, по которой он сам привлекает деньги на тот же срок (для ипотек с фиксацией это примерно ставка процентного свопа той же длины). Из маржи банк покрывает риск неплатежа, операционные расходы, капитал и прибыль. У ипотек с плавающей ставкой маржа прописана в договоре как надбавка к PRIBOR.
Процентная ставка (úroková sazba)
Цена кредита в процентах годовых от суммы долга. По ипотеке банк назначает её на срок фиксации исходя из рыночной цены денег, LTV, дохода, страховки и других условий. Средняя ставка по новым ипотекам по данным ČBA Hypomonitor за август 2026 года составила 5,00 %, а ставки из предложений банков по Swiss Life Hypoindex в октябре 2026 года были на уровне 5,79 %.
Процентный своп (úrokový swap, IRS) (IRS)
Дериватив, в котором две стороны меняют фиксированный процентный платёж на плавающий, привязанный к PRIBOR. Фиксированная ставка свопа на 3, 5 или 10 лет показывает, сколько рынок просит за кроны на такой срок. От неё банки и отталкиваются, назначая ставки по ипотекам с фиксацией. Пятилетний IRS в кронах в сентябре 2026 года стоил в среднем 4,85 %.
Проценты за просрочку (úrok z prodlení)
Штрафные проценты, которые должник платит с просроченной суммы за каждый день просрочки (§ 1970 Гражданского кодекса). Их размер задаёт постановление правительства № 351/2013 Sb.: годовая ставка равна 2T репо-ставке ČNB на первый день календарного полугодия, в котором началась просрочка, плюс 8 процентных пунктов. Для просрочки, начавшейся во втором полугодии 2026 года, это 11,75 %.
Целевая ипотека (účelová hypotéka)
Ипотека, которую можно потратить только на жильё: покупку, строительство, реконструкцию или погашение прежнего жилищного кредита. Назначение клиент подтверждает договором купли-продажи, сметой или счетами, а банк обычно платит прямо продавцу или подрядчику. Она, как правило, дешевле нецелевой американской ипотеки. Вычет процентов по § 15 закона о подоходном налоге распространяется только на кредит, потраченный на собственное жильё.
Вещное обременение (věcné břemeno)
Общее название вещных прав на чужую недвижимость, которые ограничивают собственника в пользу другого человека или другого участка (§ 1257 и след. Гражданского кодекса). Сюда входят сервитуты (služebnosti), при которых собственник что-то терпит или от чего-то воздерживается, и реальные обременения (reálná břemena), при которых он обязан что-то давать или делать. Обременения записываются в часть C выписки из кадастра и переходят к каждому следующему владельцу. Подробно: вещное обременение и ипотека.
Винкуляция страховки (vinkulace pojištění)
Условие, по которому возмещение по страховке недвижимости (иногда и по страхованию жизни) получает банк, а не сам застрахованный. Его вписывают в страховой договор или оформляют отдельным дополнением, а страховая подтверждает его банку. Так банк защищает стоимость залога: при крупном ущербе он отдаст деньги на ремонт или направит их на погашение долга. Без винкуляции ипотеку обычно не выдают.
Возрастной предел для ипотеки (věková hranice)
Возраст, к которому должник должен выплатить ипотеку; от него зависит и максимальный срок кредита. Верхнего возраста ни один закон не устанавливает, это внутреннее правило банка. Например, mBank хочет, чтобы ипотека была погашена до 70 лет старшего заявителя, другие банки свой предел на сайтах не называют. Нижний предел задаёт совершеннолетие (18 лет), а возраст до 36 лет вдобавок открывает LTV 90 % вместо 80 %.
Вывод созаёмщика из кредита (vyvázání spoludlužníka)
Изменение кредитного договора, по которому банк освобождает одного из совместных должников от обязательства, и дальше долг платит только оставшийся. Созаёмщики отвечают перед банком солидарно (§ 1872 Гражданского кодекса), поэтому без согласия банка и новой проверки платёжеспособности того, кто остаётся, вывод невозможен. Чаще всего вопрос встаёт при разводе или расставании.
Годовщина договора (výročí smlouvy)
Ежегодно повторяющаяся дата заключения кредитного договора. По § 117 абз. 3 закона № 257/2016 Sb. в редакции с 1 сентября 2024 года клиент может в течение 1 месяца до этой даты бесплатно погасить до 25 % общей суммы кредита в год, причём считается изначально выданная сумма, а не остаток. Вне этого окна и других законных исключений банк вправе взять комиссию до 1 %.
Освобождение недвижимости из залога (vyvázání zástavy)
Снятие залогового права банка с недвижимости до того, как ипотека полностью погашена. Для этого нужно согласие банка: либо долг уменьшился и оставшегося залога хватает, либо недвижимость продают и часть цены идёт на погашение кредита. По согласию банка залоговое право вычёркивают из кадастра недвижимости.
Плавающая ставка (variabilní sazba)
Процентная ставка, которая во время погашения меняется вслед за референсной ставкой (в Чехии обычно 3M PRIBOR), к которой банк прибавляет фиксированную маржу. Платёж при этом пересчитывается, как правило раз в квартал. Ипотеку с плавающей ставкой по § 117 закона № 257/2016 Sb. можно погасить в любой момент без комиссии. Её выбирает меньшинство клиентов, большинство предпочитает фиксацию.
Раздел имущества (vypořádání SJM / spoluvlastnictví)
Раздел общего имущества и долгов после того, как прекратилось совместное имущество супругов (společné jmění manželů, SJM; § 736 и след. Гражданского кодекса) или долевая собственность (§ 1140 и след.). Делят по соглашению, а если договориться не получилось, решает суд. Если SJM не разделили в течение 3 лет после прекращения, срабатывает законная презумпция § 741: недвижимость становится долевой собственностью супругов в равных долях, а долги делятся пополам.
Регистрация права в кадастре недвижимости (vklad do katastru)
Внесение вещного права в кадастр недвижимости на основании документа (закон № 256/2013 Sb.): права собственности, залога, вещного обременения или преимущественного права покупки. Запись имеет правоустанавливающую силу. Право возникает, меняется или прекращается только с ней, но действует с того дня, когда подано заявление. Раньше чем через 20 дней после того, как собственнику отправили уведомление о производстве, кадастровое управление регистрацию не проведёт (§ 18).
Собственные средства (vlastní zdroje)
Деньги, которые покупатель платит из своего кармана сверх ипотеки: сбережения, выручка от продажи другой недвижимости, подарок от родителей или стройсбережения. Из-за лимита LTV это не меньше 20 % стоимости залога, а для заявителя до 36 лет 10 %. Кроме того, нужно покрыть сопутствующие расходы на покупку, которые банк не финансирует. Налог на приобретение недвижимости с 2020 года не платится.
Удаление залогового права из кадастра (výmaz zástavního práva)
Удаление записи о залоговом праве из кадастра после того, как само право прекратилось. Чаще всего это происходит после погашения ипотеки (§ 1376 Гражданского кодекса), рефинансирования или освобождения из залога. Запись удаляет кадастровое управление (закон № 256/2013 Sb.) по заявлению, к которому прикладывают подтверждение банка, что обеспеченный долг погашен, или его согласие на удаление. Административный сбор составляет 2 000 Kč.
Договор залога (zástavní smlouva)
Договор между банком (залогодержателем) и владельцем недвижимости (залогодателем), которым устанавливают залоговое право в обеспечение ипотеки (§ 1309 и след. Гражданского кодекса). Для недвижимости, внесённой в кадастр, хватает простой письменной формы. Само залоговое право возникает только после записи в кадастр недвижимости по заявлению о внесении (návrh na vklad). Залогодатель не обязан быть должником.
Досрочное истребование кредита (zesplatnění úvěru)
Ситуация, когда банк объявляет весь оставшийся долг к немедленной уплате, потому что должник нарушил кредитный договор, чаще всего перестал платить. Гражданский кодекс это допускает для долга, который гасится частями, если стороны так договорились (потеря преимущества рассрочки, § 1931 Гражданского кодекса). Если должник не погасит всю сумму, банк обратит взыскание на залог.
Залоговая стоимость недвижимости (zástavní hodnota)
Сумма, в которую банк оценивает недвижимость как обеспечение кредита. Её считают по банковской оценке обычной (рыночной) цены, и банк может ещё срезать её по своим внутренним правилам. От залоговой стоимости считается LTV, а значит, и максимальная ипотека: обязательный лимит ČNB составляет LTV 80 %, или 90 %, если хотя бы одному из заявителей меньше 36 лет.
Залоговое право (zástavní právo)
Вещное право, которое обеспечивает долг: если должник не платит, залогодержатель может продать недвижимость и в первую очередь получить деньги из выручки (§ 1309 и далее Гражданского кодекса). На недвижимость оно возникает регистрацией в кадастре на основании договора залога, сбор за регистрацию составляет 2 000 Kč. С погашением долга оно прекращается, но из кадастра запись исчезнет только по заявлению об удалении.
Зелёная ипотека (zelená hypotéka)
Ипотека со льготной ставкой на энергоэффективную недвижимость или на реконструкцию, которая заметно снизит энергопотребление. Право на неё банк обычно проверяет по энергетическому паспорту здания (PENB) по закону № 406/2000 Sb. об энергетическом хозяйстве; как правило, нужен класс A или B. В законе такого продукта нет, условия и размер скидки каждый банк определяет сам. Сколько скидка даёт в кронах, разбираем в статье зелёная ипотека.
Испытательный срок и ипотека (zkušební doba)
Начальный период трудовых отношений, когда и работодатель, и работник могут их прекратить без объяснения причин. Его регулирует § 35 Трудового кодекса (zákoník práce, закон № 262/2006 Sb.): не более 4 месяцев, у руководителей до 8 месяцев. Большинство банков доход на испытательном сроке для ипотеки не засчитывают, потому что он ненадёжен; некоторые признают его через 3 месяца с подтверждением работодателя.
Обеспеченный (залоговый) кредитор (zajištěný věřitel)
Кредитор, чьё требование обеспечено имуществом должника. По ипотеке это залоговое право на недвижимость, записанное в кадастре (§ 2 букв. g) закона № 182/2006 Sb. о несостоятельности). И при несостоятельности, и при исполнительном производстве он получает деньги из выручки от продажи залога раньше остальных, за вычетом расходов на продажу. Если залоговых кредиторов несколько, решает очерёдность регистрации их прав.
Экспертное заключение судебного эксперта (znalecký posudek)
Профессиональное заключение судебного эксперта, внесённого в реестр Министерства юстиции по закону № 254/2019 Sb. об экспертах, экспертных бюро и экспертных институтах. Эксперт отвечает за его правильность и ставит под ним экспертную оговорку (znalecká doložka). Недвижимость он оценивает по закону № 151/1997 Sb. об оценке имущества. Такие заключения нужны в суде, в госорганах или при разделе имущества.