Американская ипотека
Нецелевой кредит, обеспеченный залогом недвижимости. Заёмщик может использовать деньги на что угодно — машину, бизнес, погашение долгов, образование. По сравнению с обычной ипотекой ставка выше (как правило, на 1–2 процентных пункта), максимальный LTV — 70%, срок до 20 лет.
Аннуитет (anuita)
Одинаковый регулярный платёж в течение всего периода фиксации. Аннуитет состоит из двух частей: процентов и погашения тела кредита. В начале ипотеки большую часть платежа составляют проценты, со временем доля тела растёт. Большинство чешских ипотек выплачивается аннуитетом.
Аннуитетный платёж
Одинаковый ежемесячный платёж в течение всего срока фиксации. Рассчитывается по формуле, учитывающей размер тела кредита, процентную ставку и количество месяцев. В чешском часто используется как синоним «аннуитета».
Первоначальный взнос (akontace)
Разговорное чешское обозначение собственных средств заёмщика, которые он вносит при покупке недвижимости. По правилам ЧНБ банк выдаёт максимум 80% от оценочной стоимости (90% для заёмщиков до 36 лет), остальное должен покрыть первый взнос. Чем больше взнос, тем обычно ниже процентная ставка.
Кредитоспособность (bonita)
Способность заёмщика обслуживать кредит, как её оценивает банк. Включает размер и стабильность дохода, тип трудоустройства, кредитную историю, расходы, иждивенцев и общую долговую нагрузку. Высокая кредитоспособность означает меньшую рисковую надбавку и, соответственно, лучшую ставку.
Совместная собственность супругов (SJM/BSM) (BSM (SJM))
Совместное имущество супругов, в которое по умолчанию входит недвижимость, приобретённая в браке. На практике оба супруга берут ипотеку вместе и солидарно отвечают перед банком. Брачный договор может вывести недвижимость из SJM. После развода она делится в рамках раздела имущества.
DSTI — Debt Service to Income (DSTI)
Отношение совокупных месячных платежей по всем кредитам (ипотека, потребительские, кредитные карты, лизинг) к чистому месячному доходу. ЧНБ установил лимит 45% для большинства заёмщиков и 50% для заёмщиков до 36 лет. Если DSTI превышен, банк может отказать или потребовать со-заёмщика, снижения долгов либо использования исключения.
DTI — Debt to Income (DTI)
Совокупный долг заёмщика, выраженный как кратное чистого годового дохода. ЧНБ установил лимит 8,5× годового дохода (9,5× для заёмщиков до 36 лет). С апреля 2026 действует более строгий лимит 7× для инвестиционных ипотек. Цель — защитить домохозяйства от чрезмерной задолженности.
Кооперативная квартира
Квартира, которой вы не владеете напрямую — вы член кооператива, владеющего домом, и имеете право пользоваться конкретной квартирой. Банк не может оформить прямой залог на кооперативную квартиру, поэтому обычная ипотека не подходит. Используется кредит на пай в кооперативе (выше ставка, короче срок) или ипотека после перевода в личную собственность.
Налоговый вычет с процентов
Уплаченные проценты по ипотеке на собственное жильё можно вычесть из налоговой базы. Годовой лимит — 150 000 Кч на семью (для ипотек, оформленных после 1 января 2021). Банк ежегодно выдаёт справку об уплаченных процентах, которая прилагается к декларации или передаётся в бухгалтерию работодателя. Для нецелевых (американских) ипотек вычет не действует.
Срок ипотеки
Общий срок, на который оформляется ипотека. В Чехии обычно 20–30 лет, максимум — 30 лет или до пенсионного возраста заёмщика. Длинный срок означает меньший месячный платёж, но больше переплата процентов суммарно. Большинство выбирает 25–30 лет.
Срок фиксации
Период, в течение которого процентная ставка по ипотеке не меняется. Чаще всего 3, 5, 7 или 10 лет. После окончания фиксации банк предложит новую ставку — она может быть выше или ниже. Короткая фиксация обычно дешевле, но риск роста ставки выше. Длинная — даёт уверенность, но обычно дороже.
Ипотека 100% LTV
Ипотека, покрывающая всю стоимость недвижимости — у заёмщика нет собственных средств. После 2022 года в Чехии практически не существует, потому что ЧНБ установил лимит 80% LTV (90% для заёмщиков до 36 лет). Некоторые банки решают это комбинацией ипотеки и нецелевого кредита, но общие расходы значительно выше.
Ипотека для молодых до 36 лет
Льготные условия ЧНБ для заёмщиков до 36 лет, покупающих первое жильё: максимальный LTV 90% вместо 80%, DSTI 50% вместо 45%, DTI 9,5× вместо 8,5×. Это не отдельный продукт, а ослабление регуляторных лимитов. Некоторые банки дополнительно предлагают скидку к ставке для клиентов до 36 лет.
Ипотечный кредит
Долгосрочный кредит, обеспеченный залогом недвижимости. Используется главным образом для финансирования покупки, строительства или реконструкции жилья (целевая ипотека). Для нецелевых нужд существует американская ипотека. Срок обычно 20–30 лет, ставка ниже потребительских кредитов из-за обеспечения залогом.
Банкротство
Состояние, когда заёмщик не способен обслуживать обязательства. Реестр банкротств публичный — банк проверяет каждого заявителя. Активное банкротство (как личное, так и реструктуризация долгов) почти всегда означает отказ в ипотеке. После окончания реструктуризации (обычно 5 лет) ситуация постепенно улучшается, но банк ещё несколько лет будет осторожен.
Инвестиционная ипотека
Ипотека на недвижимость, предназначенную для сдачи в аренду, а не для собственного жилья. С апреля 2026 действуют более строгие лимиты ЧНБ: максимальный LTV 70% и DTI 7×. Банки требуют большего собственного капитала, иногда повышенной ставки. Часть кредитов на аренду формально оформляется как кредит на собственное жильё — что отслеживает ЧНБ.
Кадастр недвижимости
Чешский публичный реестр недвижимости, ведомый Чешским управлением геодезии и кадастра. Содержит номера участков, владельцев, обременения и залоговые права. Перед одобрением ипотеки банк проверяет выписку из кадастра, после подписания договора регистрирует там своё залоговое право. Регистрация занимает обычно 1–2 недели.
Консолидация кредитов
Объединение нескольких кредитов в один — обычно потребительские, кредитные карты и овердрафт рефинансируются через ипотеку с заметно более низкой ставкой. Это снижает месячную нагрузку и общие проценты. Внимание: консолидация через ипотеку означает более длинный срок выплаты, поэтому абсолютная сумма уплаченных процентов может быть выше.
Окончание фиксации
Момент, когда заканчивается период фиксированной ставки. Примерно за 3 месяца банк присылает предложение новой ставки. У клиента три варианта: (1) принять предложение текущего банка (рефиксация), (2) рефинансировать в другом банке, (3) погасить остаток тела. В 2026 году заканчивается фиксация на 460 млрд Кч ипотек 2020–2021 — большая волна для всего рынка.
Досрочный платёж
Одноразовый платёж сверх обычного аннуитета, который полностью идёт на погашение тела. По закону клиент имеет право бесплатно погасить 25% оставшегося тела ежегодно. Некоторые банки предлагают ещё более выгодные условия. Досрочный платёж в середине фиксации может значительно снизить общие проценты.
Месячный платёж
Регулярная сумма, выплачиваемая банку каждый месяц. У классической ипотеки — это аннуитет, одинаковый на всём сроке фиксации, покрывающий и проценты, и тело. После окончания фиксации платёж пересчитывается по новой ставке. Средний месячный платёж в Чехии в 2026 году — 24 700 Кч.
OSVČ (ИП в Чехии) (OSVČ)
Лицо, ведущее самостоятельную предпринимательскую деятельность — ИП, фрилансер. Банки оценивают доход OSVČ по налоговой декларации: обычно среднее за 1–2 года, иногда 3 года. Паушальные расходы означают меньшую заявленную прибыль и меньшую одобренную ипотеку — некоторые банки корректируют это собственным пересчётом. Важны записи в ARES, уплата налогов и обороты.
Оценка недвижимости
Определение рыночной стоимости недвижимости сертифицированным оценщиком, аккредитованным банком. Оценочная стоимость — основа для расчёта LTV, не обязательно равная цене покупки. Если вы купите ниже рынка, банк выдаст ипотеку по оценке, а не по цене покупки. Оценка обычно стоит 4 000–8 000 Кч.
Брачный договор
Нотариальное соглашение, которым жених/невеста или супруги меняют имущественные отношения иначе, чем по умолчанию SJM. Так можно вывести недвижимость из SJM — она будет принадлежать только одному супругу. Для ипотеки это означает, что второй супруг не является со-должником. Полезно парам с большой разницей в доходах или при риске развода.
Досрочное погашение
Погашение части или всего тела раньше договорного срока. В день окончания фиксации можно бесплатно погасить любую сумму. Вне окончания фиксации закон даёт право на бесплатное погашение 25% оставшегося тела ежегодно. Большие суммы можно погасить, но банк имеет право на компенсацию расходов, связанных с досрочным погашением (ограниченных законом).
Паушальные расходы
Способ для OSVČ заявить расходы для налогов — вместо реальных расходов вычитается процент от дохода (40, 60 или 80% в зависимости от вида деятельности). Выгодно для налогов, но невыгодно для ипотеки: банк видит меньшую прибыль, значит меньший доход. Поэтому некоторые банки применяют у OSVČ с паушалом собственный пересчёт, который «не видит» паушал.
Подписание ипотечного договора
Финальный шаг процесса одобрения. Перед подписанием у вас есть право на 14-дневный срок для изучения проекта договора. Вместе с кредитным договором обычно подписывается залоговый договор, заявление о регистрации в кадастре и договор страхования недвижимости. После подписания банк отправляет залоговое право в кадастр и затем может выдать деньги.
Предипотечный кредит
Краткосрочный мост-кредит, который банк выдаёт до регистрации залогового права в кадастре. Используется обычно при покупке на торгах или при стройке, когда обеспечить ипотеку залогом ещё нельзя. После добавления обеспечения преобразуется в обычную ипотеку. Ставка выше, срок максимум 1–2 года.
Страхование платежеспособности
Страхование, которое покрывает платежи в случае длительной болезни, инвалидности, потери работы или смерти. Банки часто предлагают скидку к ставке, если оформить страховку у них — но их страховка обычно заметно дороже такой же у независимого страховщика. На практике стоит посчитать: иногда выгоднее платить обычную ставку и страховаться дешевле в другом месте.
APR / RPSN — годовая стоимость ипотеки (RPSN)
Реальная годовая стоимость ипотеки в процентах, включающая процентную ставку, комиссию за одобрение, оценку недвижимости, ведение счёта, обязательные страховки и другие расходы.
Рефиксация
Согласование новой ставки в текущем банке после окончания фиксации. Банк присылает предложение за 3 месяца, клиент может принять, торговаться или уйти в другой банк (рефинансировать). Первое предложение банка часто не лучшее — стоит сравнить рынок.
Рефинансирование
Погашение существующей ипотеки новой ипотекой в другом банке — обычно с лучшей ставкой или условиями. Чаще всего происходит на окончании фиксации (без штрафов), но и вне него (банк имеет право на компенсацию расходов). Главное преимущество — конкуренция за клиента. Главный недостаток — административная работа (новая оценка, договоры, кадастр).
Долевая собственность
Недвижимость, принадлежащая двум или более лицам. У каждого совладельца своя доля (например, 50/50 или 70/30). Для ипотеки это означает, что банк оценивает доходы всех со-заёмщиков, и все они отвечают за погашение. Долевая собственность вне SJM подходит при покупке с родителем, братом/сестрой или невенчанным партнёром.
Реестры SOLUS / BRKI
Частные кредитные реестры, которые банк проверяет при оценке кредитоспособности.
Строительные сбережения (stavební spoření)
Целевые сбережения с государственной поддержкой (до 1 000 Кч ежегодно), к которым прилагается право на кредит по фиксированной ставке. В сочетании с ипотекой используется для дополнения собственных средств, финансирования реконструкции или как резервный источник при отказе. Цикл обычно 6 лет накопления плюс последующий кредит.
Плавающая ставка
Процентная ставка, меняющаяся по рынку (обычно PRIBOR плюс маржа банка). Платёж может меняться каждый месяц или квартал. Плавающая ставка обычно ниже фиксированной в периоды стабильности или снижения, но рискованнее. В Чехии её выбирает меньшинство клиентов — большинство предпочитает уверенность фиксированной.
Собственные средства
Деньги, которые заёмщик вносит в покупку из собственных ресурсов — накопления, продажа другой недвижимости, дары родителей, строительные сбережения. При LTV 80% нужно минимум 20% цены наличными плюс резерв на сборы (оценка, налог на приобретение, юрист) — в общей сложности около 22–25% цены.
Погашение тела (úmor)
Часть месячного аннуитета, идущая на погашение тела кредита. Вторая часть — проценты. В начале ипотеки доля úmor мала, а проценты велики, со временем соотношение меняется. После половины срока úmor обычно составляет большую часть аннуитета. Досрочный платёж полностью идёт на úmor.
Процентная ставка
Цена денег, выраженная в процентах в год. Банк устанавливает ставку индивидуально по кредитоспособности, LTV, длине фиксации и типу недвижимости. Реклама обычно указывает минимально возможную ставку — реально предлагаемая обычно на 0,2–1 п.п. выше. Средняя ставка новых ипотек в Чехии в 2026 — 4,43–4,48%.
Целевая ипотека
Ипотека только на жильё — покупка, строительство, реконструкция, рефинансирование жилищного кредита. Имеет более низкую ставку, чем нецелевая (американская). Банк проверяет, что деньги действительно идут на жилищную цель — обычно платит напрямую продавцу или подрядчику. Налоговый вычет с процентов действует только для целевой ипотеки.
Выдача кредита (čerpání)
Процесс, при котором банк выпускает деньги по одобренной ипотеке. Может происходить разово (типично при покупке готовой недвижимости) или постепенно (при стройке/реконструкции — по протоколу выполненных работ). До полной выдачи обычно платятся только проценты с уже выданной суммы, а не полный аннуитет.
Чешский нацбанк (ČNB) (ČNB)
Центральный банк Чехии, который определяет денежно-кредитную политику, надзирает за банковским сектором и с 2022 года устанавливает обязательные лимиты для ипотек (LTV, DTI, DSTI).
Чистый месячный доход
Доход после вычета налога, социального и медицинского страхования. Банк использует этот показатель для расчёта DSTI и DTI. Для наёмных работников учитывается средний за 3–6 месяцев, для ИП (OSVČ) — рассчитывается из налоговой декларации (обычно среднее за 1–2 года).