Hypotéka a daně: co platíte při koupi, vlastnictví, pronájmu a prodeji

Při koupi bytu na hypotéku v roce 2026 žádnou daň neplatíte: daň z nabytí nemovitých věcí (4 %) byla zrušena v roce 2020. Jako vlastník pak každý rok platíte daň z nemovitých věcí, úroky z hypotéky na vlastní bydlení si odečtete až do 150 000 Kč ročně a prodej je bez daně po 10 letech vlastnictví nebo 2 letech bydlení.

Daň z nemovitých věcí dělá u bytu 60 m² v pražském bytovém domě zhruba 1 150 Kč ročně před inflačním a místním koeficientem. Odpočet úroků vám daň z příjmů sníží až o 22 500 Kč ročně.

Peníze se ztrácejí hlavně u pronájmu a u prodeje před uplynutím časového testu. Tam rozhodují volby, které se dají udělat jen jednou za rok nebo jen jednou vůbec. Jak přesně uplatnit odpočet úroků, popisuje samostatný článek Odpočet úroků z hypotéky.

Přehled podle toho, co s bytem děláte

Banka s daněmi nic neřeší, jen vám v lednu vystaví potvrzení o zaplacených úrocích. Všechno ostatní je na vás a na finančním úřadu.

Kolik zaplatíte za byt každý rok na dani z nemovitých věcí?

Základem daně z nemovitých věcí u bytu je podlahová plocha z katastru vynásobená koeficientem 1,22, je-li byt v bytovém domě a jeho součástí je podíl na pozemku, jinak 1,20 (§ 10 odst. 3 zákona č. 338/1992 Sb.). Sazba činí 3,50 Kč za m² (§ 11) a násobí se koeficientem podle velikosti obce, od 1,0 v obci do 1 000 obyvatel po 4,5 v Praze. Následuje inflační koeficient, který sleduje spotřebitelské ceny od května 2023 (§ 11f), a místní koeficient, který si obec může stanovit v rozmezí 0,5 až 5,0 (§ 12).

Byt o 60 m² v Praze tak vychází na 60 × 1,22 = 73,2 m² × 3,50 Kč × 4,5 ≈ 1 153 Kč ročně před inflačním a místním koeficientem. Od roku 2024 se tato daň zhruba zdvojnásobila a obce mohou místním koeficientem přidat další násobek, proto si ho ověřte ve vyhlášce své obce.

Rozhoduje stav k 1. lednu. Kdo byt koupí v roce 2026, podá přiznání do 31. 1. 2027 a poprvé platí za rok 2027. Daň do 5 000 Kč je splatná najednou do 31. května (§ 15). Spoluvlastníci za ni odpovídají společně a nerozdílně.

Odpočet úroků, dokud v bytě bydlíte

Úroky z hypotéky na vlastní bydlení si odečtete od základu daně z příjmů, nejvýš 150 000 Kč ročně u bydlení pořízeného od 1. 1. 2021 a 300 000 Kč u staršího. Při sazbě daně 15 % je to až 22 500 Kč ročně. Hypotéka 4 000 000 Kč při 5,00 % limit v prvních letech vyčerpá celý, v prvním roce na úrocích zaplatíte 198 127 Kč.

Nárok končí rokem, kdy byt přestane sloužit vašemu bydlení nebo bydlení vaší rodiny. U pronajatého bytu ani u rekreační chaty se odpočet neuplatňuje.

Pronájem: paušál, nebo skutečné výdaje

Příjem z nájmu se daní podle § 9 zákona o daních z příjmů. Výdaje uplatníte buď ve skutečné výši, kam patří i úroky z hypotéky a odpisy, nebo paušálem 30 % z příjmů, nejvýš 600 000 Kč. Paušál zahrnuje všechny výdaje a za daný rok ho nelze zpětně změnit (§ 9 odst. 4). Výpočet i s odpisy bytu najdete v článku daň z pronájmu bytu, níže je zjednodušený příklad bez nich.

Skutečné výdaje znamenají evidenci příjmů, výdajů a odpisovaného majetku (§ 9 odst. 6). Úvěr na byt k pronájmu banky navíc posuzují jako investiční; ČNB pro něj od 1. 4. 2026 doporučuje LTV nejvýš 70 %. Víc v článcích Hypotéka na investiční nemovitost a Byt s hypotékou na Airbnb.

Kdy je prodej bytu bez daně?

• Bydliště aspoň 2 roky bezprostředně před prodejem (§ 4 odst. 1 písm. a)). U bytu ve společném jmění manželů stačí, když podmínku splní jeden z nich.
• Kratší bydlení, ale peníze použijete na vlastní bydlení do konce roku následujícího po prodeji (§ 4b odst. 2). Stačí i to, že jste na bydlení utratili odpovídající částku už v roce před prodejem.
• Časový test: mezi nabytím a prodejem uplyne víc než 10 let (§ 4 odst. 1 písm. b)), u nemovitostí nabytých před rokem 2021 5 let. U dědictví od příbuzného v řadě přímé nebo od manžela se započítá i doba, kdy byt vlastnil zůstavitel. Vypořádání společného jmění ani vznik jednotek test nepřerušují (§ 4 odst. 2).

Když nic z toho neplatí, daníte rozdíl mezi prodejní cenou a nabývací cenou s prokázanými výdaji. Byt koupený v roce 2022 za 4 500 000 Kč, pronajímaný a prodaný v roce 2026 za 5 400 000 Kč (předpoklad), dá zisk 900 000 Kč. Po odečtení třeba 100 000 Kč za provizi a právní služby zůstane základ 800 000 Kč a daň 120 000 Kč. Osvobozený příjem nad 5 000 000 Kč musíte finančnímu úřadu oznámit, pokud ho úřad nemůže zjistit ze zveřejněných rejstříků (§ 38v).

Jak probíhá prodej zastaveného bytu, popisuje článek Prodej nemovitosti s hypotékou. Kolik vám po splacení hypotéky zůstane a kolik bude daň z prodeje nemovitosti, spočítá naše kalkulačka.

Platí se při prodeji darované nemovitosti daň?

Platí, pokud prodej nesplní žádné z osvobození. Pro darovaný byt jsou pravidla stejná jako pro koupený, s jedním rozdílem proti dědictví: desetiletý časový test běží až ode dne darování. Dobu, po kterou byt vlastnil dárce, zákon nezapočítává; přičítá ji jen u dědictví od příbuzného v řadě přímé nebo od manžela (§ 4 odst. 1 písm. b) ZDP). Osvobození po dvou letech bydlení i při použití peněz na vlastní bydlení ale platí i pro dar.

Samotný dar od příbuzného v řadě přímé, sourozence nebo manžela je od daně z příjmů osvobozený (§ 10 odst. 3 písm. c) ZDP). Když darovaný byt prodáte dřív a osvobození nesplníte, daníte zisk: od prodejní ceny odečtete cenu určenou podle zákona o oceňování majetku ke dni darování a doložené výdaje, třeba na opravy a prodej (§ 10 odst. 5).