Cizinec v Česku hypotéku dostane, rozhoduje ale typ pobytu, ne samotné občanství. Občan EU má stejné podmínky jako Čech: LTV 80 %, do 36 let 90 %, a průměrnou sazbu nových hypoték, která byla za srpen 2026 5,00 %. Cizinec ze země mimo EU potřebuje trvalý pobyt, nebo dlouhodobý pobyt s adresou a příjmem v Česku, a banky mu často půjčí jen 70–80 % hodnoty nemovitosti.
U bytu za 5 500 000 Kč dělá rozdíl mezi LTV 70 a 80 % 550 000 Kč hotovosti. Regulace ČNB přitom cizince nijak nerozlišuje. Přísnější podmínky jsou interní pravidla bank, a proto se mezi nimi vyplatí vybírat.
Jakou hypotéku dostane cizinec podle typu pobytu?
| Pobyt / občanství | Podmínky banky | LTV v praxi | Doklady navíc | Kde víc |
|---|---|---|---|---|
| Občan EU, včetně Slovenska | stejně jako u Čechů, trvalý pobyt nepotřebuje | 80 %, do 36 let 90 % | zpravidla žádné, případně potvrzení o přechodném pobytu | Hypotéka pro Slováky v Česku |
| Trvalý pobyt, země mimo EU | téměř jako u Čechů; některé banky chtějí delší historii v Česku | do 80 %, do 36 let 90 % (limit ČNB), u některých bank méně | průkaz o povolení k trvalému pobytu, překlady dokladů o rodinném stavu | dál v tomto článku |
| Dlouhodobý pobyt: zaměstnanecká karta, modrá karta, pobyt za účelem podnikání nebo rodiny | jen část bank; hledí na platnost povolení, délku zaměstnání a příjem v Česku | 70–80 % | povolení s dostatečnou platností, pracovní smlouva, výplata na český účet | dál v tomto článku |
| Zvláštní dlouhodobý pobyt (od roku 2025 pro držitele dočasné ochrany) | nový pobyt na 5 let; jak ho konkrétní banka posoudí, ověřte předem | podle banky | povolení k pobytu, doklady o příjmu v Česku | viz dočasná ochrana |
| Dočasná ochrana | jen několik bank, chtějí prodlouženou ochranu a český příjem, často spolužadatele | 70–80 % | doklad o ochraně, rodné číslo, pokud bylo přiděleno | hypotéka pro Ukrajince s dočasnou ochranou |
| Bez pobytu v ČR, příjem v zahraničí | výjimečně, s vyššími vlastními zdroji a přepočtem cizí měny | nižší, podle banky | doklady o zahraničním příjmu a závazcích, překlady | Hypotéka s příjmem ze zahraničí |
Občanství samo rozhoduje jen výjimečně. Některé banky mají vnitřní omezení pro občany zemí, na které dopadají mezinárodní sankce, nebo pro jurisdikce, které považují za rizikové podle pravidel proti praní peněz. Zeptejte se na to dřív, než zaplatíte odhad.
Dostanou hypotéku občané Ruska a Běloruska?
Plošný zákaz úvěrů pro občany Ruska a Běloruska sankce EU neobsahují. Nařízení Rady (EU) č. 833/2014 (čl. 5b) a č. 765/2006 (čl. 1u) ale bankám zakazují přijímat od ruských a běloruských občanů a od lidí s bydlištěm v těchto zemích vklady nad 100 000 EUR v jedné bance a vydávat jim platební karty a jiné platební prostředky.
Tyto zákazy neplatí pro toho, kdo má povolení k přechodnému nebo trvalému pobytu v některém státě EU, EHP nebo ve Švýcarsku. Žadatel s českým povolením k dlouhodobému nebo trvalému pobytu, bez kterého banky půjčují jen výjimečně, tak sankcemi v tomto bodě omezený není.
Zda a za jakých podmínek úvěr poskytne, rozhoduje konkrétní banka podle svých pravidel proti praní peněz a sankční kontroly. Zeptejte se proto ještě před odhadem a připravte si doklad o původu vlastních zdrojů.
Dostane cizinec hypotéku bez trvalého pobytu?
S dlouhodobým pobytem půjčuje jen část bank a každá má vlastní podmínky. Nejčastěji chtějí české zaměstnání na dobu neurčitou mimo zkušební dobu, aspoň rok u stejného zaměstnavatele, výplatu na český účet a adresu v Česku. Sledují i to, kolik zbývá do konce platnosti povolení a zda jste ho už někdy prodlužovali.
Zaměstnanecká karta je vázaná na konkrétní pracovní místo a změna zaměstnavatele u ní podléhá oznámení ministerstvu vnitra. Čerstvou změnu práce proto banka vnímá jako dvojí riziko: novou zkušební dobu a nejistotu pobytu. Pokud plánujete koupi, neměňte práci v roce před žádostí.
Trvalý pobyt nabídku podstatně rozšíří. Požádat o něj můžete obvykle po 5 letech nepřetržitého pobytu v Česku (§ 68 zákona o pobytu cizinců). Zbývá-li vám do té doby rok, může se vyplatit počkat. S trvalým pobytem půjčuje většina bank, a to za podmínek blízkých českým žadatelům.
Rodina se zaměstnaneckou kartou kupuje byt
Rahul a Priya, oba se zaměstnaneckou kartou (byt za 5 500 000 Kč, hypotéka na 30 let při 5,00 %, anuitní splátka; banka dává na splátky nejvýš 45 % čistého příjmu, jiné úvěry nemají):
- Banka s LTV 70 %: úvěr 3 850 000 Kč, vlastní zdroje 1 650 000 Kč, splátka 20 668 Kč. Na hranici 45 % potřebují čistý příjem domácnosti aspoň 45 928 Kč.
- Banka s LTV 80 %: úvěr 4 400 000 Kč, vlastní zdroje 1 100 000 Kč, splátka 23 620 Kč a potřebný příjem 52 489 Kč.
Mezi bankami je rozdíl 550 000 Kč hotovosti. K tomu připočtěte odhad (3 000–6 000 Kč), vklad zástavního práva 2 000 Kč a soudní překlady dokladů. Výjimka LTV 90 % pro žadatele do 36 let platí podle ČNB pro každého, banka s nižším stropem pro cizince ji ale automaticky nepřizná.
Rodina s vyšším příjmem tu tedy nenaráží na příjem, ale na hotovost. Kolik vlastních zdrojů si připravit a z čeho je lze složit, rozebírá článek Kolik vlastních zdrojů na hypotéku.
Koupit může každý, půjčit si ne
Pro samotnou koupi nemovitosti v Česku žádné omezení podle občanství neplatí. Poslední zbytky devizových pravidel, které cizincům bránily kupovat například zemědělskou půdu, padly v roce 2011. Cizinec bez pobytu tak může byt koupit za hotové, omezení se týká jen financování. Jak koupit nemovitost v Česku jako cizinec, od prověření listu vlastnictví po daň z nemovitých věcí, popisujeme v samostatném průvodci.
Kdo v Česku nežije a pracuje v cizině, narazí hlavně na příjem. Banka ho musí přepočíst z cizí měny a ověřit zaměstnavatele i dluhy v zahraničí. Ty české registry běžně nevidí, výjimkou je výměna údajů registru BRKI se slovenským SBCB a německou SCHUFA, a to jen se souhlasem klienta. Část bank takové žadatele nepřijímá, jiné chtějí vyšší vlastní zdroje.
Opačná situace, kdy chcete z Česka financovat byt v cizině, je samostatné téma. České banky berou do zástavy zpravidla jen nemovitosti v Česku; možnosti popisuje článek Hypotéka na nemovitost v zahraničí.
Doklady, překlady a podpis
- cestovní pas a průkaz o povolení k pobytu, u občanů EU případně potvrzení o přechodném pobytu;
- potvrzení o příjmu od českého zaměstnavatele, výplatní pásky a výpisy z českého účtu;
- doklady o rodinném stavu (oddací list, rodné listy dětí), u cizojazyčných s úředním překladem soudního tlumočníka a podle země původu s apostilou nebo superlegalizací;
- čestné prohlášení o závazcích v zahraničí, případně výpis ze zahraničního úvěrového registru;
- doklady k nemovitosti, stejné jako u každého žadatele; přehled je v článku Dokumenty k hypotéce.
Úvěrová smlouva je česky. Pokud jí nerozumíte, počítejte s tlumočníkem u podpisu, řada bank to u cizinců vyžaduje. Na překlady a ověření dokladů si vyhraďte 2–3 týdny navíc.
Před podpisem máte jako každý spotřebitel 14 dní na rozmyšlenou, během kterých banka nesmí nabídku změnit ani stáhnout (§ 111 zákona o spotřebitelském úvěru). Ten čas se hodí právě na překlad smlouvy a její kontrolu.
Zdroje
- zákon č. 326/1999 Sb., o pobytu cizinců na území České republiky, § 68 (trvalý pobyt po 5 letech nepřetržitého pobytu), § 42g (zaměstnanecká karta)
- zákon č. 219/1995 Sb., devizový zákon, § 17 (omezení nabývání nemovitostí cizinci, zrušeno novelou účinnou od 19. 7. 2011)
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 111 (doba na rozmyšlenou před podpisem)
- ČNB – horní hranice LTV pro úvěry na bydlení
- Nařízení Rady (EU) č. 833/2014, čl. 5b (vklady a platební služby, Rusko); obdobně č. 765/2006, čl. 1u (Bělorusko)