OSVČ dostane hypotéku za stejných regulačních podmínek jako zaměstnanec: úvěr nejvýš do 80 % hodnoty nemovitosti, nebo do 90 %, je-li aspoň jednomu žadateli méně než 36 let. Liší se jen to, jaký příjem banka vidí. Obrat ji nezajímá. Vezme dílčí základ daně z posledního jednoho nebo dvou přiznání, odečte daň a vydělí dvanácti.
O výši hypotéky proto rozhoduje hlavně způsob, jakým vykazujete výdaje. Grafička s příjmy 1 500 000 Kč ročně dosáhne s paušálem 60 % zhruba na 3,8 mil. Kč, se skutečnými výdaji 1 100 000 Kč jen na 2,6 mil. Kč. Počítáme se sazbou 5,00 %, splatností 30 let a obvyklou interní hranicí bank 45 % čistého příjmu na splátky; celý výpočet je níže.
Z čeho banka OSVČ počítá příjem?
Výchozím číslem je dílčí základ daně z podnikání podle § 7 zákona o daních z příjmů, tedy příjmy minus výdaje. Většina bank od něj odečte daň uvedenou v přiznání a výsledek rozpočítá na měsíce. Část bank odečítá i zaplacené sociální a zdravotní pojištění. Jiné naopak přičtou zpět odpisy, protože nejde o peníze, které by z podnikání skutečně odešly. Mezi metodikami tak u stejného přiznání vzniká rozdíl ve statisících korun úvěru.
Kolik přiznání chtějí, se mezi bankami liší. Některým stačí jedno za celý kalendářní rok, většina raději vidí dvě. U dvou let obvykle počítají průměr, a pokud druhý rok výrazně klesl, vezmou jen nižší číslo. Rostoucí trend je pro banku znamení stability, propad o třetinu otázka, kterou budete vysvětlovat.
K tomu patří bezdlužnost. Nedoplatek na dani, sociálním nebo zdravotním pojištění znamená u většiny bank zamítnutí bez ohledu na výši příjmu. Některé si proto potvrzení od finančního úřadu a pojišťoven vyžádají rovnou.
Jak banka počítá příjem při paušálních výdajích a paušální dani?
| Režim | Co banka vezme za příjem | Příklad z obratu 1,5 mil. Kč |
|---|---|---|
| Paušál 80 % (řemeslné živnosti, zemědělství; výdaje nejvýš 1 600 000 Kč) | základ daně, tedy příjmy minus paušál, po odečtení daně děleno 12 | základ 300 000 Kč, pro banku 23 820 Kč měsíčně, strop ≈ 2,0 mil. Kč |
| Paušál 60 % (ostatní živnosti; výdaje nejvýš 1 200 000 Kč) | stejný výpočet | základ 600 000 Kč, 45 070 Kč měsíčně, strop ≈ 3,78 mil. Kč |
| Paušál 40 % (jiná samostatná činnost, např. svobodná povolání; výdaje nejvýš 800 000 Kč) | stejný výpočet | základ 900 000 Kč, 66 320 Kč měsíčně, strop ≈ 5,56 mil. Kč |
| Paušál 30 % (nájem majetku v obchodním majetku; výdaje nejvýš 600 000 Kč) | stejný výpočet | základ 1 050 000 Kč, 76 945 Kč měsíčně, strop ≈ 6,45 mil. Kč |
| Skutečné výdaje (daňová evidence, účetnictví) | základ daně po všech nákladech, po odečtení daně děleno 12; nákup auta nebo techniky v posledním roce příjem srazí | při výdajích 1 100 000 Kč základ 400 000 Kč, 30 903 Kč měsíčně, strop ≈ 2,59 mil. Kč |
| Paušální daň | přiznání se nepodává; část bank odvodí příjem z obratu na účtu vlastním koeficientem, jiné paušalisty nepřijímají | při modelových 30 % obratu 37 500 Kč měsíčně, strop ≈ 3,14 mil. Kč |
Stropy platí pro hypotéku na 30 let při 5,00 %, obvyklou interní hranici bank 45 % příjmu na splátky a daň 15 % po slevě na poplatníka 30 840 Kč, bez dalších úvěrů. Procenta a stropy paušálu stanoví § 7 odst. 7 zákona o daních z příjmů a paušál volíte podle druhu činnosti. Kdo má živnost vedle zaměstnání, tomu banka sečte mzdu z pásek a základ daně z podnikání, podnikání ale až s podaným přiznáním.
Který režim vyjde lépe, záleží na vašich nákladech. U služeb s malými náklady, třeba u programátora nebo překladatelky, sníží paušál základ daně víc než skutečné výdaje, a pro banku tak vypadáte chudší, než jste. U řemesla s drahým materiálem to bývá naopak. Bance je jedno, jak jste k číslu došli, vidí jen výsledek.
Paušální daň je zvláštní případ. Přiznání se nepodává, takže banka nemá z čeho vyjít. Ty, které paušalisty přijímají, si spočítají příjem z obratu doloženého výpisy z účtu a vlastním koeficientem.
Jeden obrat a tři různé stropy
Jana, grafička na volné živnosti (příjmy z podnikání 1 500 000 Kč za rok 2025; hypotéka na 30 let při 5,00 %, anuitní splátka 5 368 Kč na každý milion; banka pustí na splátky nejvýš 45 % započteného příjmu; jiné úvěry Jana nemá):
- Paušál 60 %: výdaje 900 000 Kč, základ daně 600 000 Kč, daň po slevě na poplatníka 30 840 Kč vyjde 59 160 Kč. Banka započte (600 000 − 59 160) / 12 = 45 070 Kč měsíčně, na splátku 20 282 Kč, úvěr nejvýš ≈ 3,78 mil. Kč.
- Skutečné výdaje 1 100 000 Kč, protože Jana koupila auto a vybavila ateliér: základ 400 000 Kč, daň 29 160 Kč, započtený příjem 30 903 Kč, splátka 13 906 Kč, úvěr nejvýš ≈ 2,59 mil. Kč.
- Paušální daň: přiznání nepodává. Předpokládejme banku, která uzná 30 % obratu, tedy 37 500 Kč měsíčně. Splátka 16 875 Kč, úvěr nejvýš ≈ 3,14 mil. Kč.
Skutečnými výdaji ušetřila Jana na dani 30 000 Kč. Strop hypotéky jí tím klesl o 1,19 mil. Kč. Podíl 30 % u paušální daně je modelový, každá banka má koeficient jiný a některé paušální daň neberou vůbec.
Od těchto čísel banka ještě odečte splátky jiných úvěrů a životní minimum domácnosti. Jak se strop počítá krok za krokem, ukazuje článek Kolik si můžu půjčit na hypotéku.
Když podnikáte krátce
Bez jediného podaného přiznání vás většina bank jako OSVČ neposoudí. Kdo začal podnikat v průběhu roku, čeká obvykle na první přiznání za celý kalendářní rok, a to se podává až na jaře následujícího roku. Od založení živnosti tak může uplynout přes rok a půl, než se podnikání stane pro banku příjmem.
Výjimky existují. Některé banky přijmou kratší historii, pokud jste předtím dělali stejnou práci jako zaměstnanec a přechod byl plynulý, jiné posoudí obraty na podnikatelském účtu. Podmínky jsou ale přísnější a částka menší. Zvažujete-li odchod ze zaměstnání teprve teď, přečtěte si nejdřív článek Zaměstnanec, nebo OSVČ. Hypotéka vyřízená před změnou bývá výrazně vyšší.
Podnikáte přes s.r.o., a ne na živnostenský list? Pak banka hledí na mzdu, odměnu jednatele a podíly na zisku. Tato pravidla popisuje článek Hypotéka pro jednatele s.r.o.
Co kromě přiznání banka chce
- daňová přiznání za poslední 1–2 roky s dokladem o podání, u elektronického podání stačí doručenka;
- výpisy z podnikatelského i osobního účtu za několik posledních měsíců, ze kterých jsou vidět platby od odběratelů;
- u části bank potvrzení o bezdlužnosti od finančního úřadu, ČSSZ a zdravotní pojišťovny;
- u plátců DPH někdy i přiznání k DPH, protože z nich je vidět obrat v roce, kdy žádáte;
- doklady k nemovitosti a totožnosti, stejné jako u každého žadatele.
Úplné dokumenty k hypotéce pro OSVČ i pro ostatní typy příjmu shrnuje samostatný článek. Smíšený osobní a firemní účet žádost neshodí, rozbor výpisů ale potrvá déle.
Poslední rok před žádostí
- Spočítejte si s účetní, jaký příjem pro banku vám vyjde s paušálem a jaký se skutečnými výdaji. Daň ušetřená optimalizací bývá v desítkách tisíc, strop úvěru se mění o statisíce až miliony.
- Velké nákupy do podnikání v roce, jehož přiznání bance předložíte, plánujte s ohledem na hypotéku. Auto na úvěr strop sníží dvakrát: nižším základem daně i splátkou.
- Podejte přiznání co nejdřív po skončení roku. Banka chce nejčerstvější a vyšší základ vám pomůže hned.
- Vyrovnejte nedoplatky a zrušte nepoužívané kreditní karty a kontokorenty, s jejich limity banka počítá i při nulovém čerpání.
- Zvažte spolužadatele se zaměstnaneckým příjmem. Stabilní mzda vyrovná výkyvy v podnikání a příjmy se sčítají.
- Nechte si hypotéku předschválit u dvou bank s odlišnou metodikou. První odhad dá kalkulačka podle příjmu.
Zdroje
- zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 7 (příjmy ze samostatné činnosti, paušální výdaje), § 35ba (sleva na poplatníka 30 840 Kč)
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 86 (posouzení úvěruschopnosti spotřebitele)
- ČNB – horní hranice LTV, deaktivace DSTI a DTI