OSVČ to mají s hypotékou složitější než zaměstnanci. Banka místo „výplaty“ zkoumá 2 daňová přiznání, různě vykládá paušální výdaje a má specifické požadavky. Tady je kompletní průvodce.
Klíčové: daňová přiznání za 2 roky
Většina bank vyžaduje daňová přiznání za 2 ukončené daňové roky. Pokud podnikáte 18 měsíců, hypotéku obvykle nedostanete — počkejte do druhého daňového přiznání.
Některé výjimky (Air Bank, mBank) berou i 1 přiznání + půlroční výpis z účtu, ale za horších podmínek.
Reálné výdaje vs paušál — co banky chtějí
Pokud uplatňujete reálné výdaje (vedete daňovou evidenci):
- Banka vychází z čistého příjmu = příjmy – výdaje
- Pokud máte vysoké výdaje, příjem na papíře je nízký → menší hypotéka
- Vyplatí se neoptimalizovat příliš agresivně rok před žádostí
Pokud máte paušální výdaje (60 % nebo 80 % z příjmů):
- Některé banky uznávají reálný čistý příjem (příjmy minus paušál)
- Některé banky používají vlastní výpočet (např. 50 % z hrubého)
- Lze získat výrazně víc, ale závisí na bance
Banky, které mají rády OSVČ
- Hypoteční banka — silně OSVČ-friendly, akceptují paušální výdaje
- ČSOB — sister-banka HB, podobné podmínky
- Air Bank, mBank — flexibilní u krátké podnikatelské historie
- UniCredit Bank — dobré pro vyšší příjmy a IT specialisty
Méně přátelské pro OSVČ: Equa bank, Komerční banka (vyžadují plnou daňovou evidenci).
Triky, které pomohou OSVČ k schválení
- Nešetřete na daních rok před žádostí. Pokud daňový základ za poslední rok je 200 tis., banka vidí příjem 16 tis./měs — málo na hypotéku. Lépe zaplatit o 30k víc na dani a získat hypotéku 5 mil. víc.
- Mějte stabilní příjem. Banka srovná 2 roky — pokud rok 1 byl 800k a rok 2 jen 400k, vidí to jako rizikový pokles. Ideálně rostoucí trend.
- Účet pro podnikání odděleně. Banka kontroluje výpisy z účtu 6–12 měsíců. Promíchaný osobní + firemní účet komplikuje analýzu.
- Žádný neuhrazený dluh u státu. Žádné dluhy na sociálním, zdravotním nebo daních.
- Spolužadatel se zaměstnaneckým příjmem. Pokud máte partnera/partnerku se zaměstnáním, vezměte si hypotéku ve dvou — banka má jistější příjmovou základnu.