Je-li aspoň jednomu z žadatelů méně než 36 let a kupujete vlastní bydlení, smí vám banka půjčit až 90 % hodnoty nemovitosti místo 80 %. U bytu za 4 800 000 Kč to znamená 480 000 Kč vlastních zdrojů místo 960 000 Kč. Je to jediná úleva, kterou mladým dává ČNB, a platí závazně pro všechny banky.
Ostatní výhody si banky určují samy: vyšší interní hranici DSTI, typicky 50 % místo 45 %, a některé i slevu na sazbě. Hotovost vám výjimka ušetří, peníze ne. Menší vklad znamená větší úvěr, vyšší splátku a víc úroků, a právě s tím je dobré počítat předem.
Co do 36 let dostanete a od koho?
| Parametr | Standardně | Do 36 let | Kdo to určuje |
|---|---|---|---|
| Maximální LTV | 80 % | 90 % | ČNB, závazně |
| Splátky k čistému příjmu (DSTI) | obvykle 45 % | obvykle 50 % | banka, interní hranice |
| Dluh k ročnímu příjmu (DTI) | obvykle 8–9,5násobek | podle banky | banka, interní hranice |
| Sazba | podle ceníku, LTV a fixace | u některých bank sleva pro mladé | banka |
| Splatnost | do 30 let, věková hranice podle banky (mBank 70 let) | v praxi celých 30 let | banka |
Samostatný produkt „hypotéka pro mladé“ tedy neexistuje. Jde o běžnou hypotéku, u které banka smí jít s LTV výš a bývá vstřícnější k poměru splátek a příjmu. Proč jsou DSTI a DTI jen pravidla bank, vysvětluje článek DSTI, DTI a LTV.
Věkový strop na druhé straně řeší článek o tom, do kolika let banky hypotéku dávají.
Existuje státní hypotéka nebo bezúročná půjčka pro mladé?
V říjnu 2026 ne. Státní hypotéka pro mladé neexistuje a jedinou celostátní úlevou je výjimka ČNB s LTV 90 %. Státní fond podpory investic (SFPI) má mezi aktuálními programy podporu oprav bytových domů, nájemního bydlení a obnovy bydlení po povodních v roce 2024. Úvěr pro mladé na koupi vlastního bytu ani bezúročnou půjčku mezi nimi nenabízí (stav k 10. říjnu 2026).
Kdo má od fondu starší úvěr podle nařízení vlády č. 616/2004, 136/2018 nebo 1/2021 Sb., může při narození dítěte žádat o dotaci formou snížení jistiny. Nabídku programů ověřte přímo na webu Státního fondu podpory investic.
Kdo na výjimku LTV 90 % dosáhne?
ČNB váže LTV 90 % na žadatele mladší 36 let, kteří si pořizují vlastní bydlení. Z toho plynou tři praktická pravidla.
- Stačí jeden žadatel. Pár, kde je jí 33 a jemu 38, výjimku dostane. Oba se ale stávají dlužníky celé hypotéky, takže starší partner nepřidává jen podpis.
- Jen na vlastní bydlení. Na byt k pronájmu se výjimka nevztahuje a ČNB u investičních hypoték od 1. 4. 2026 naopak doporučuje LTV nejvýš 70 %.
- Rozhodný den si určuje banka. ČNB neupřesňuje, zda se věk posuzuje k žádosti, ke schválení, nebo k podpisu úvěrové smlouvy. Pokud se blíží 36. narozeniny, zeptejte se předem.
Nesezdaní partneři by si před společnou hypotékou měli vyjasnit, komu bude byt patřit a jak se vyrovnají při rozchodu. Postup popisuje článek Společná hypotéka s partnerem bez svatby.
Dvě cesty Kláry a Ondřeje k bytu za 4,8 milionu
Klára (31) a Ondřej (37) mají čistý příjem domácnosti 72 000 Kč a naspořeno 750 000 Kč. Kupují byt za 4 800 000 Kč, odhad vyšel na stejnou částku. Počítáme anuitní splácení při 5,00 % na 30 let a náklady na koupi 5 % ceny, tedy 240 000 Kč.
- S výjimkou do 36 let: úvěr 4 320 000 Kč (LTV 90 %), hotovost 480 000 + 240 000 = 720 000 Kč. Úspory stačí. Splátka 23 191 Kč, tedy 32,2 % příjmu.
- Bez výjimky: úvěr 3 840 000 Kč (LTV 80 %), hotovost 960 000 + 240 000 = 1 200 000 Kč. Chybí 450 000 Kč. Splátka 20 614 Kč.
Výjimka jim umožní koupit hned. Za to zaplatí o 2 577 Kč měsíčně víc a při nezměněné sazbě o 447 628 Kč víc na úrocích za 30 let. Bez ní by chybějících 450 000 Kč spořili dva roky po 18 750 Kč měsíčně.
Která cesta vyjde lépe, rozhoduje i to, co se za ty dva roky stane s cenami. Starší byty ve 2. čtvrtletí 2026 zdražily podle ČBA o 14 % meziročně, ale minulý růst nic neslibuje. Jak čekání ocenit, rozebírá článek Koupit byt teď, nebo počkat.
Co vás LTV 90 % stojí navíc
Nejlevnější ceníkové sazby bývají vázané na LTV do 80 %. Moneta například v září 2026 nabízela 4,59 % s roční fixací právě s touto podmínkou. Při LTV 90 % proto počítejte s nabídkou nad ceníkovým „od“, pokud vám banka rozdíl nevyrovná slevou pro mladé.
Pod 80 % se přitom nedostanete hned. Klářin a Ondřejův úvěr bude mít po pěti letech zůstatek 3 967 001 Kč, což je pořád 82,6 % ceny bytu, pokud se nezmění. Hranici 80 % překročí směrem dolů až po sedmi letech. Urychlit to může mimořádná splátka: zákon dovoluje splatit zdarma až 25 % původní výše úvěru ročně v měsíci před výročím smlouvy.
Vyšší hranice DSTI není cíl. S čistým příjmem 72 000 Kč by vám banka při 50 % mohla na 30 let půjčit kolem 6,7 mil. Kč. Splátku si proto spočítejte i při vyšší sazbě, protože po fixaci budete sjednávat novou: při 5,80 % by úvěr 4 320 000 Kč stál 25 348 Kč, při 6,00 % 25 901 Kč.
Když se blíží 36. narozeniny
Termín vás nemá dotlačit ke koupi bytu, který nechcete. Pokud ale kupovat budete tak jako tak, připravte si podklady k příjmu dřív, než najdete byt, a nechte si hypotéku předschválit. Předschválení trvá dny, schválení obvykle 2–4 týdny od kompletních dokumentů.
Pozor na novostavby. Developer chce zálohy během výstavby a hypotéku sjednáváte často až na doplatek při předání bytu, který může přijít za rok i za dva. Kdo podepisuje smlouvu s developerem v 35 letech, by měl zjistit, zda banka uzavře úvěrovou smlouvu hned s pozdějším čerpáním a jak dlouhou lhůtu čerpání připustí. Jinak může o výjimku přijít ještě před prvním čerpáním.
Zdroje
- ČNB – LTV, výjimka pro žadatele mladší 36 let pořizující si vlastní bydlení
- ČNB – Stanovení horní hranice úvěrových ukazatelů LTV, DSTI a DTI
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 117 (mimořádná splátka 25 % ročně)
- ČBA Hypomonitor a vývoj cen nemovitostí, 2026