Hypotéku na pozemek dostanete, pokud jde o stavební pozemek: územní plán ho určuje k zástavbě a vede k němu přístup. Na samotný pozemek bez stavby ale banky půjčují méně ochotně a často nižší podíl z hodnoty, než kolik dovoluje limit ČNB 80 % (90 % do 36 let). Výhodnější bývá jedna hypotéka na pozemek i stavbu domu, kde se pozemek započítá do vlastních zdrojů.
Úroky z hypotéky na pozemek si odečtete od daní, jen pokud na něm do 4 let od nabytí začnete stavět dům nebo byt k bydlení (§ 4b zákona o daních z příjmů). Jinak už odečtené úroky dodaníte. Než podepíšete rezervaci a složíte zálohu, projděte si sedm kontrol níže.
Co prověřit před koupí pozemku na hypotéku?
Sedm věcí, a to ještě před rezervací a zálohou:
- Územní plán obce. Leží pozemek v zastavitelné ploše a jaké jsou regulativy, třeba výška domu nebo podíl zastavěné plochy? Územní plán najdete na webu obce, závaznou informaci vydá úřad územního plánování.
- List vlastnictví. Kdo je vlastník a co je v části C a D: zástavy, věcná břemena, předkupní práva, poznámky o exekuci nebo sporu. Zdarma ho zobrazíte v aplikaci Nahlížení do katastru ČÚZK.
- Druh pozemku. Orná půda, zahrada nebo trvalý travní porost patří do zemědělského půdního fondu. Před stavbou je musíte ze ZPF vyjmout a obvykle za to zaplatit odvod.
- Přístup z veřejné cesty. Buď pozemek k cestě přímo přiléhá, nebo vede přístup přes cizí pozemek po služebnosti zapsané v katastru.
- Sítě. Voda, kanalizace, elektřina, případně plyn. Vyžádejte si vyjádření správců sítí, kolik budou přípojky stát a jestli mají kapacitu.
- Rizika terénu. Záplavové území, svah, únosnost podloží, radon. Mapy povodňového rizika jsou veřejné, geologii řeší průzkum.
- Podmínky obce. Stavební uzávěra, povinná územní studie nebo plánovací smlouva, ve které obec chce příspěvek na infrastrukturu.
Každý z těchto bodů může znamenat, že pozemek koupíte, ale postavit na něm nepůjde, nebo jen za výrazně vyšší peníze. Banka některé z nich prověří sama při odhadu, za vás ale všechny ne.
Hypotéka na pozemek a stavbu domu najednou, nebo zvlášť?
Najednou to bývá výhodnější, pokud máte projekt a stavět chcete do roka či dvou: LTV se pak počítá z budoucí hodnoty domu i s pozemkem. Zvlášť dává smysl, když pozemek kupujete dřív, než máte projekt.
| Hypotéka jen na pozemek | Pozemek a stavba v jedné hypotéce | |
|---|---|---|
| Z čeho se počítá LTV | z hodnoty pozemku | z budoucí hodnoty domu včetně pozemku |
| Čerpání | najednou na kupní cenu | pozemek hned, stavba postupně podle faktur |
| Co banka chce navíc | odhad pozemku, často popis záměru stavby | projekt, položkový rozpočet a povolení stavby |
| Kolik banka půjčí | často méně než 80 % hodnoty, podle interních pravidel | až 80 % (90 % do 36 let) budoucí hodnoty |
| Kdy dává smysl | pozemek kupujete dřív, než máte projekt | projekt máte a stavět chcete do roka či dvou |
Kupujete-li pozemek dnes a stavět budete za několik let, na stavbu si později vezmete druhý úvěr. Nejsnáz u stejné banky, protože pozemek už má v zástavě. Jak se stavební hypotéka čerpá a jak se hodnota pozemku počítá do vlastních zdrojů, popisuje článek Hypotéka na stavbu domu.
Kolik to stojí na pozemku za 2 miliony
Modelový pozemek za 2 000 000 Kč (sazba 5,00 %, splatnost 25 let, anuitní splátka; podíl, který banka půjčí, je ilustrativní):
- Banka půjčí 70 %: úvěr 1 400 000 Kč, vlastní zdroje 600 000 Kč, splátka 8 184 Kč.
- Banka půjčí 60 %: úvěr 1 200 000 Kč, vlastní zdroje 800 000 Kč, splátka 7 015 Kč.
- Úroky za první rok u úvěru 1 400 000 Kč: 69 344 Kč. Při sazbě daně 15 % vám odpočet vrátí 10 402 Kč, pokud do 4 let začnete stavět.
Splátku platíte od prvního měsíce, i když na pozemku zatím nic nestojí. Pokud mezitím bydlíte v nájmu, musí rozpočet unést obojí.
K ceně připočtěte odhad (obvykle 3 000–6 000 Kč), správní poplatek 2 000 Kč za vklad vlastnického práva a 2 000 Kč za vklad zástavy. Daň z nabytí nemovitých věcí byla v roce 2020 zrušena.
Nestavební pozemek a další slepé uličky
Na pozemek, který územní plán k zástavbě neurčuje, účelovou hypotéku nedostanete. Změna územního plánu trvá roky a nikdo vám ji nezaručí. Takový pozemek zaplatíte z vlastních peněz, nebo zastavíte nemovitost, kterou už vlastníte. Pokud peníze nejdou na bytovou potřebu, jde o americkou hypotéku s vyšší sazbou a bez odpočtu úroků.
Opatrní buďte i u pozemku s předkupním právem nebo věcným břemenem, třeba vedením sítí přes zahradu. Která břemena banka přijme, rozebírá článek Věcné břemeno a hypotéka.
Zdroje
- zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 4b odst. 1 písm. b) (pozemek, zahájení výstavby do 4 let), § 15 (odpočet úroků)
- zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon (územní plán, povolení stavby)
- zákon č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu (vynětí ze ZPF, odvody)
- ČÚZK – Nahlížení do katastru nemovitostí
- ČNB – limit LTV 80 % (90 % do 36 let)