Před podpisem hypoteční smlouvy máte ze zákona 14 dní na rozmyšlenou. Jakmile vám banka předloží návrh smluvních podmínek, nesmí ho dva týdny změnit ani odvolat, ledaže by vyšlo najevo něco nového o vaší úvěruschopnosti. Když návrh v této lhůtě přijmete, musí s vámi smlouvu uzavřít (§ 111 zákona o spotřebitelském úvěru).
Po podpisu je to naopak. U úvěru na bydlení zákon nedává právo od smlouvy bez udání důvodu odejít, takže čas na kontrolu máte jen před podpisem. Využijte ho na deset míst ve smlouvě, která rozhodují o penězích, a odpovědi banky si nechte dát písemně.
Od návrhu k podpisu den po dni
- Den 0: banka předá návrh smlouvy a předsmluvní informace ve formuláři ESIS (Evropský standardizovaný informační přehled). Zapište si datum, od něj běží 14 dní.
- Dny 1–5: porovnejte ESIS s nabídkou, kterou jste dostali dřív. Sazbu, RPSN, splátku, poplatky a podmínky slev. Každý rozdíl si nechte vysvětlit.
- Dny 5–10: pošlete bance návrh kupní smlouvy a smlouvy o úschově, aby sedily na podmínky čerpání. Jak má kupní smlouva vypadat, popisuje článek Kupní smlouva a advokátní úschova. Pojištění nemovitosti sjednejte tak, aby šlo vinkulovat ve prospěch banky.
- Dny 10–14: vyjasněte poslední body a domluvte termín podpisu. Podpisy na zástavní smlouvě bývají kvůli katastru úředně ověřené, zeptejte se, zda to banka zařídí na pobočce.
- Podpis: úvěrová smlouva, zástavní smlouva a návrh na vklad zástavního práva. Pak následuje čerpání, které popisuje článek Čerpání hypotéky.
Celou lhůtu vyčerpat nemusíte. Pokud tlačí termín kupní smlouvy, můžete návrh přijmout dřív.
Co zkontrolovat v hypoteční smlouvě?
Hlavně deset míst, která rozhodují o penězích:
| Co | Kde to najdete | Na co se zeptat |
|---|---|---|
| Sazba a délka fixace | úvěrová smlouva, ESIS | platí sazba ke dni podpisu, nebo ke dni čerpání? |
| Podmínky slevy ze sazby | smlouva, sazebník | o kolik sazba vzroste, když podmínku přestanu plnit, a od kdy |
| RPSN a poplatky | ESIS | jsou v RPSN všechny produkty, které musím mít? |
| Podmínky a lhůta čerpání | článek o čerpání | stihnu je v termínech kupní smlouvy? |
| Nevyčerpaná část úvěru | sazebník, smlouva | platím poplatek, když část úvěru nevyčerpám? |
| Mimořádné splátky | smlouva, obchodní podmínky | jen zákonné minimum 25 % ročně ve výročí, nebo víc? |
| Pojištění | smlouva | musím ho mít u banky, nebo jen vinkulované v její prospěch? |
| Konec fixace | smlouva, obchodní podmínky | jak mi banka oznámí novou sazbu (nejméně 3 měsíce předem)? |
| Zesplatnění a sankce | obchodní podmínky | za co může banka chtít celý dluh najednou a jaké jsou smluvní pokuty? |
| Zástavní smlouva | samostatná listina | co přesně zastavuji a je tam zákaz zcizení a zatížení? |
Obecná ustanovení typu „banka může úvěr zesplatnit při zhoršení vaší finanční situace“ si nechte vysvětlit na konkrétních příkladech. Co přesně znamená zástava a zákaz zcizení, rozebírá článek Zástavní právo k nemovitosti.
Kolik stojí sleva, o kterou přijdete
Jak to vychází v číslech: hypotéka 4 000 000 Kč na 25 let, fixace 5 let, sazba 5,00 % po slevě 0,5 p. b. za pojištění a příjem na účet u banky. Splátka 23 384 Kč.
- Po dvou letech změníte zaměstnavatele a výplata začne chodit jinam. Banka podle smlouvy zvýší sazbu na 5,50 % do konce fixace. Ze zbývajících 3 830 828 Kč vyjde nová splátka 24 490 Kč, o 1 106 Kč víc.
- Kdyby sleva neplatila vůbec, byla by splátka 24 563 Kč. Za pět let fixace byste na úrocích zaplatili o 98 447 Kč víc: 1 044 671 Kč místo 946 224 Kč.
U každé podmínky slevy si proto ověřte, jak často ji banka kontroluje, jestli máte lhůtu na nápravu a zda se sazba po nápravě vrátí. Výpočet vychází z anuitního vzorce se stejnou sazbou po celou dobu fixace.
Co po vás banka chtít nesmí
- Směnku. Ke splacení nebo zajištění spotřebitelského úvěru ji zákon zakazuje (§ 112). Výjimkou je jen úvěr na bydlení, který dočasně nejde zajistit zástavou, a i tehdy smí jít jen o směnku, kterou banka po zápisu zástavy vrátí.
- Pojištění u konkrétní pojišťovny. Když je pojištění podmínkou úvěru, banka vás nesmí omezovat ve výběru pojistitele (§ 115 odst. 2). Slevu ze sazby ale vázat na svůj produkt smí. Jestli se sleva za životní pojištění vyplatí, počítá článek Životní pojištění k hypotéce.
- Zajištění nemovitostí jinak než zástavním právem, například převodem vlastnictví na banku. K takovému ujednání se nepřihlíží (§ 113 odst. 2).
- Uzavřít smlouvu bez posouzení vaší úvěruschopnosti. Banka ji musí prověřit, jinak riskuje neplatnost smlouvy.
Můžu od hypoteční smlouvy po podpisu odstoupit?
Bez udání důvodu ne. Zákonné odstoupení po uzavření smlouvy mají jen spotřebitelské úvěry jiné než na bydlení (§ 118 zákona o spotřebitelském úvěru); u hypotéky máte místo něj lhůtu na rozmyšlenou před podpisem (§ 111).
Po podpisu už smlouvu jednostranně nezměníte. Zbývají vám zákonná práva z § 117: jednou ročně mimořádná splátka do 25 % původní výše úvěru zdarma, pokud ji pošlete v měsíci před výročím smlouvy, splacení bez poplatku na konci fixace a při prodeji nemovitosti, pokud od podpisu úvěrové smlouvy uplynulo aspoň 24 měsíců. Mimo tato okna smí banka účtovat nejvýš 0,25 % splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, celkem max. 1 %.
Kopie všech podepsaných listin si uložte spolu s ESIS. Budete je potřebovat při refixaci, při refinancování i pro odpočet úroků z daní.
Zdroje
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 111 (doba na rozmyšlenou), § 112 (zákaz směnky), § 113 (zajištění), § 115 (pojištění), § 117 (předčasné splacení), § 118 (odstoupení jen u úvěrů jiných než na bydlení)
- ČNB – zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru (text zákona)
- ČNB – ochrana spotřebitele na finančním trhu