Na rekonstrukci se dá vzít běžná účelová hypotéka se sazbou kolem 5,00 % (průměr nových hypoték v srpnu 2026 podle ČBA). Banka půjčí až 80 % hodnoty nemovitosti, 90 %, pokud je aspoň jednomu žadateli méně než 36 let. U rekonstrukce ji přitom odhadce může ocenit ve stavu po dokončení prací, takže na úvěr zbude víc, než kolik odpovídá dnešnímu stavu bytu.
Za to banka chce papíry: položkový rozpočet, u větších zásahů doklad ze stavebního úřadu a faktury, podle kterých peníze uvolňuje. Hotovost na ruku nedostanete. Nejvýhodnější je spojit koupi a rekonstrukci do jedné hypotéky, dodatečné financování už hotových oprav je složitější.
Kolik banka půjčí na koupi bytu s rekonstrukcí?
Až 80 % hodnoty bytu, při žadateli do 36 let 90 %, a u části bank počítané z hodnoty po rekonstrukci. Petra a Marek kupují starší byt 3+1 za 4 000 000 Kč. Hned po koupi chtějí vyměnit rozvody, okna, koupelnu a kuchyň, podle položkového rozpočtu za 800 000 Kč. Odhadce ocení byt v dnešním stavu na 4 000 000 Kč a po rekonstrukci na 5 200 000 Kč (ilustrativní hodnoty). Potřebují tedy celkem 4 800 000 Kč.
Petra a Marek v číslech (koupě 4 000 000 Kč, rekonstrukce 800 000 Kč, splatnost 30 let, sazba 5,00 %, anuitní splátka):
- Banka počítá s dnešní hodnotou: úvěr nejvýš 3 200 000 Kč (80 % ze 4 000 000 Kč), vlastní zdroje 1 600 000 Kč, splátka 17 178 Kč.
- Banka počítá s hodnotou po rekonstrukci: úvěr až 4 160 000 Kč (80 % z 5 200 000 Kč), vlastní zdroje 640 000 Kč, splátka 22 332 Kč.
- Je-li jednomu z nich méně než 36 let: úvěr až 4 680 000 Kč (90 %), vlastní zdroje 120 000 Kč, splátka 25 123 Kč.
Hodnota po rekonstrukci snížila potřebné vlastní zdroje o 960 000 Kč. Vyšší úvěr ale znamená vyšší splátku a banka zkoumá, zda ji unesete z příjmu.
Ne každá banka hodnotu po rekonstrukci uzná a některé ji berou jen u prací doložených rozpočtem od stavební firmy. Ptejte se na to při první schůzce, ne až po odhadu. Jak odhad probíhá a co dělat, když vyjde nízko, popisuje článek Odhad nemovitosti pro hypotéku.
Stejně banky postupují i při koupi staršího domu s rekonstrukcí. Co u domu navíc prověřit a na kolik ho pojistit, rozebírá článek o koupi domu na hypotéku.
Co banka jako rekonstrukci uzná
| Banka obvykle uzná | Banka obvykle neuzná |
|---|---|
| výměnu oken, dveří, podlah a rozvodů | volně stojící nábytek a spotřebiče |
| novou koupelnu a kuchyňskou linku zabudovanou do bytu | práce bez rozpočtu a bez faktur |
| zateplení, střechu, nové topení nebo tepelné čerpadlo | opravy nemovitosti, kterou nevlastníte a nezastavíte |
| přístavbu, nástavbu nebo půdní vestavbu s povolením | práce zaplacené dřív z vlastních peněz (u části bank) |
Peníze z účelové hypotéky musí jít na bydlení. Vybavení proto řešte z vlastních peněz nebo menším úvěrem. Úroky z hypotéky na údržbu a změnu stavby, ve které bydlíte, si odečtete od daní stejně jako u koupě, do 150 000 Kč ročně (§ 4b a § 15 zákona o daních z příjmů).
Musím na rekonstrukci dokládat faktury?
U účelové hypotéky ano, aspoň u větší části peněz. Část na koupi banka pošle prodávajícímu nebo do úschovy jako u každé koupě, zbytek uvolňuje postupně: na faktury, na zálohy podle smluv s dodavateli a někdy menší částku na materiál bez faktury. U větších prací pošle technika, který ověří, že stavba odpovídá rozpočtu. Co všechno banka k čerpání chce, popisuje článek Čerpání hypotéky.
Dokud úvěr nevyčerpáte celý, platíte obvykle jen úroky z vyčerpané částky. Lhůtu pro dočerpání si nechte nastavit s rezervou, protože rekonstrukce se protahují a po lhůtě vám banka zbytek vyplatit nemusí. Chystáte-li se čerpat i dotaci, postup předfinancování najdete v článku Nová zelená úsporám a hypotéka.
Když byt už vlastníte
- Byt bez hypotéky: nová účelová hypotéka se zástavou bytu. Počítejte s odhadem za 3 000–6 000 Kč a vkladem zástavy do katastru za 2 000 Kč, takže se vyplatí spíš u vyšších částek.
- Byt s hypotékou: nejjednodušší bývá navýšení u stávající banky, protože zástavu už má. Jiná banka bude obvykle chtít refinancovat celý dluh.
- Menší oprava za statisíce: úvěr na rekonstrukci bez zástavy je rychlejší a obejde se bez odhadu, ale je dražší. Srovnání na 1 000 000 Kč najdete v článku Hypotéka, nebo spotřebitelský úvěr.
- Rekonstrukce už proběhla: část bank ji financuje zpětně jen v omezené době od faktur a jen proti dokladům. Pokud jste ji zaplatili jiným úvěrem, jde o refinancování úvěru na bydlení.
Opravu celého domu, třeba střechy nebo fasády, svou hypotékou neplatíte. Úvěr pro SVJ si bere společenství vlastníků jako celek a splácí ho z příspěvků vlastníků do fondu oprav, takže se vás dotkne vyšším měsíčním příspěvkem.
Jeden právní detail: úvěr účelově určený na změnu stavby, tedy stavební úpravy, přístavbu nebo nástavbu, je podle zákona úvěrem na bydlení i bez zástavy (§ 2 odst. 2 zákona o spotřebitelském úvěru). Platí pro něj 14 dní na rozmyšlenou před podpisem a pravidla předčasného splacení jako u hypotéky. Jak banka váš úvěr zařadila, uvidíte v předsmluvních informacích.
Doklady, které si připravte předem
- Položkový rozpočet od stavební firmy nebo rozpočtáře. Na něm stojí odhad hodnoty po rekonstrukci.
- Doklad ze stavebního úřadu, pokud ho práce podle stavebního zákona vyžadují, typicky u zásahu do nosných konstrukcí, přístavby nebo nástavby.
- Smlouvy o dílo s dodavateli a jejich platební kalendář.
- Fotografie současného stavu, podle kterých odhadce porovná stav před a po.
- U bytu v domě se společenstvím vlastníků souhlas SVJ, pokud zasahujete do společných částí, například do stoupaček nebo oken.
Zdroje
- ČNB – makroobezřetnostní politika: limit LTV 80 % (90 % do 36 let)
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 2 odst. 2 (úvěr na bydlení včetně změny stavby), § 111 (doba na rozmyšlenou)
- zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 4b (údržba a změna stavby jako bytová potřeba), § 15 (odpočet úroků)
- zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon (povolování změn staveb)
- ČBA Hypomonitor – průměrná sazba nových hypoték, srpen 2026