Hypotéku úplně bez doložení příjmu v Česku žádná banka neposkytuje. Zákon o spotřebitelském úvěru od roku 2016 ukládá každému poskytovateli ověřit, že úvěr budete schopni splácet, a smlouva uzavřená v rozporu s touto povinností je neplatná. Nízké LTV ani kvalitní zástava posouzení příjmu nenahradí.
Za reklamou „bez doložení příjmu“ se proto skrývá jedno ze tří: banka, která přijme jiný doklad než daňové přiznání nebo výplatní pásku, americká hypotéka, u které se příjem ověřuje stejně, nebo nebankovní zástavní úvěr. Ten poslední vychází řádově dráž. Na 2 000 000 Kč a 10 let zaplatíte při sazbě 12 % na úrocích zhruba o 898 tisíc Kč víc než při 5 %.
Proč banka musí příjem ověřit?
Povinnost stojí v § 86 zákona o spotřebitelském úvěru, který platí od prosince 2016. Poskytovatel musí posoudit úvěruschopnost spotřebitele na základě informací o jeho příjmech a výdajích a úvěr smí dát, jen pokud nejsou důvodné pochybnosti, že ho spotřebitel splatí.
Když tuto povinnost poruší, je smlouva podle § 87 neplatná a spotřebitel vrací jen jistinu, a to v době přiměřené svým možnostem. Banka by tak přišla o úroky, a proto do toho nejde.
Ověření přitom není formalita. Banka nahlíží do registrů BRKI, NRKI a SOLUS, porovnává doklady s výpisy z účtu a u OSVČ si může přiznání ověřit. Nepravdivé údaje v žádosti jsou úvěrovým podvodem podle § 211 trestního zákoníku.
Nízké LTV na tom nic nemění. I když si půjčujete jen polovinu hodnoty bytu, banka musí vědět, z čeho budete splácet.
Co se nabízí jako hypotéka bez doložení příjmu?
- Jiný doklad, ne žádný. Některé banky u OSVČ s krátkou historií nebo nízkým základem daně posoudí obraty na účtu, u zaměstnanců zase přijmou výpisy s příchozí mzdou místo potvrzení zaměstnavatele. Příjem pořád dokládáte, jen jinou cestou, a banka obvykle chce nižší LTV nebo půjčí méně.
- Americká hypotéka. Peníze na cokoli se zástavou nemovitosti, úvěruschopnost se ale posuzuje stejně jako u účelové hypotéky a sazba bývá vyšší. Podrobnosti v článku Americká hypotéka.
- Úvěr pro podnikatele od nebankovní společnosti. Půjčujete-li si na IČO a na podnikání, nejde o spotřebitelský úvěr a ochrana zákona č. 257/2016 Sb. se na vás nevztahuje. Odpadá zákonný strop poplatku za předčasné splacení i doba na rozmyšlenou před podpisem. Poskytovatel vychází hlavně z hodnoty zástavy.
- Půjčka od soukromého investora se zástavou. Smlouvu píše věřitel, sazby i sankce bývají vysoké a při prodlení hrozí rychlá ztráta nemovitosti.
Nebankovní poskytovatel spotřebitelských úvěrů musí mít licenci ČNB. Než něco podepíšete, ověřte ho v seznamu regulovaných subjektů na webu ČNB a zkontrolujte, zda smlouva počítá s tím, že jste spotřebitel.
Příjem máte, jen se hůř dokládá
Většina lidí, kteří hledají hypotéku bez doložení příjmu, příjem má. Jen ho nemají na výplatní pásce. Pro každou takovou situaci existuje doklad, který banky znají:
| Situace | Čím příjem doložit | Kde víc |
|---|---|---|
| OSVČ s nízkým základem daně | přiznání s vyšším základem za další rok, u části bank obraty na účtu | Hypotéka pro OSVČ |
| Jednatel s.r.o. s příjmem z dividend | rozhodnutí valné hromady, výpis s vyplaceným podílem na zisku | Hypotéka pro jednatele s.r.o. |
| Mzda ze zahraničí | pracovní smlouva, výplatní pásky, roční doklad o dani ze země zaměstnavatele | Hypotéka s příjmem ze zahraničí |
| Příjem z pronájmu | daňové přiznání s příjmy podle § 9, nájemní smlouvy | Hypotéka na investiční nemovitost |
| Rodičovský příspěvek, důchod | rozhodnutí úřadu práce nebo ČSSZ, výpisy z účtu | Hypotéka na mateřské a rodičovské |
| Nová práce, zkušební doba | potvrzení zaměstnavatele; část bank příjem uzná po 3 měsících | Hypotéka ve zkušební době |
Hůř je na tom rentiér, který žije z úspor. Banky uznávají spíš pravidelné příjmy, jako je nájem nebo dividendy doložené přiznáním; samotný zůstatek na účtu příjmem není. Zbývá vyšší vlastní vklad a menší úvěr, nebo spolužadatel.
Kolik stojí cesta mimo banku
Spočítáno na 2 000 000 Kč a 10 let (anuitní splátka; bankovní sazba 5,00 %, u nebankovního úvěru předpokládáme 12 %, poplatky neuvažujeme):
- Banka při 5,00 %: splátka 21 213 Kč, úroky za 10 let 545 572 Kč.
- Nebankovní úvěr při 12 %: splátka 28 694 Kč, úroky 1 443 303 Kč.
Rozdíl dělá 7 481 Kč měsíčně a 897 730 Kč za celou dobu. Kdo na bankovní hypotéku nedosáhne kvůli příjmu, bude mít se splátkou vyšší o třetinu ještě větší problém.
Nebankovní nabídky navíc často počítají s kratší splatností, vstupním poplatkem a smluvní pokutou při prodlení. Celkovou cenu spotřebitelského úvěru ukáže RPSN lépe než sazba. U podnikatelského úvěru ji ale poskytovatel uvádět nemusí, takže si náklady spočítejte sami, třeba v kalkulačce Srovnání dvou hypoték.
Kdo smí nebankovní hypotéku poskytnout, jak poskytovatele ověřit v registru ČNB a které podmínky smlouvy jsou varovným signálem, rozebíráme v samostatném článku.
Když příjem opravdu nestačí
- Přidejte spolužadatele. Rodič nebo partner s doloženým příjmem zvedne strop a nemusí být spoluvlastníkem.
- S ručitelem nepočítejte jako se zázrakem. Banky dnes častěji chtějí spolužadatele, jehož příjem vstoupí do výpočtu.
- Snižte částku. Větší vlastní zdroje nebo levnější nemovitost znamenají menší splátku, kterou doložený příjem unese.
- Splaťte drobné úvěry a zrušte nevyužité karty. Každých 1 000 Kč měsíční splátky ubere při 5,00 % na 30 let zhruba 186 tisíc Kč stropu.
- Počkejte rok. OSVČ s lepším přiznáním nebo zaměstnanec po zkušební době dostane standardní hypotéku za sazbu kolem 5,00 %, což byl průměr nových hypoték za srpen 2026.
Co dělat po zamítnutí, popisuje krok za krokem článek Co dělat, když nedostanu hypotéku.
Zdroje
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 86 (posouzení úvěruschopnosti spotřebitele), § 87 (důsledky porušení povinnosti)
- zákon č. 40/2009 Sb., trestní zákoník, § 211 (úvěrový podvod)
- ČNB – ochrana spotřebitele na finančním trhu