ROI та IRR нерухомості
Професійні фінансові показники для інвестиції в чеську нерухомість.
Інвестиційні параметри
Ті самі входи, що в інвестиційному калькуляторі, але фокус на ROI/IRR/NPV.
15 % стандарт для фізосіб — з різниці оренда мінус вирахувані витрати. 0 % при специфічних звільненнях. 21 % для s.r.o. та подібного.
Фінансові показники
ROI, IRR та NPV — що це і як інтерпретувати
Для серйозного інвестиційного аналізу валової дохідності недостатньо. Цей калькулятор рахує три ключові фінансові метрики: IRR (внутрішня норма дохідності), NPV (чиста приведена вартість), ROI (повернення інвестиції).
IRR — внутрішня норма дохідності
IRR — річна дохідність проекту з урахуванням усіх грошових потоків у часі. Якщо IRR = 8 %, ваші гроші зростають темпом 8 % на рік.
У сучасній Чехії: IRR 6–8 % — хороша інвестиція, вище 8 % — відмінна. Якщо IRR < ставка іпотеки (4,4 %), leverage працює проти вас.
NPV — чиста приведена вартість
NPV дисконтує всі майбутні потоки до сьогодні за вашою ставкою. Якщо NPV > 0 — проект перемагає альтернативу. Якщо NPV < 0 — альтернатива (напр. портфель акцій під 7 %) краща.
Discount rate має відбивати вашу найкращу альтернативу. Для пасивного інвестора 5–7 %, для активного 7–10 %. 7 % розумне дефолтне значення.
ROI — повернення інвестиції
Total ROI = (загальний прибуток / вкладений капітал) × 100. Annualized ROI — геометричне середнє. Для 10-річного горизонту річний важливіший.
Правило рішення
- IRR > необхідна дохідність + 2 % → приваблива інвестиція з запасом
- IRR ≈ необхідна дохідність → граничний, ретельно зважте ризики
- IRR < необхідна дохідність → ваша альтернатива краща, відмовтеся
Що людей найчастіше цікавить
Яка різниця між IRR та ROI?
ROI — загальна дохідність (прибуток / вкладено × 100) незалежно від часу. IRR — річна, враховує коли надходять грошові потоки. IRR важливіший при порівнянні інвестицій з різним горизонтом.
Яку discount rate використовувати?
Використайте те, що заробили б з альтернативи. Для пасивного інвестора 5–7 % (держоблігації + безпечні фонди). Для активного 7–10 %. Консервативно 7 %.
Що таке negative cash flow і коли трапляється?
Negative cash flow = щорічно даєте більше, ніж заробляєте (зазвичай через низький дохід з оренди або високий платіж). Не обов'язково погано, якщо подорожчання компенсує. Але потрібно інше джерело доходу.
Що таке payback period?
Час за який кумулятивний cash flow з інвестиції покриє початкову інвестицію. Для чеської нерухомості зазвичай 8–15 років (без урахування подорожчання).
Чи можна використати результати для податкової декларації?
Ні, це спрощена модель для інвестиційного рішення. Для декларації використовуйте реальну бухгалтерію і консультуйтеся з податковим радником.
Чому мій IRR так змінюється з роком виходу?
Тому що інвестиція в нерухомість сильно "back-loaded" — більшість дохідності при продажу. Продаж на рік раніше може різко знизити IRR. Спробуйте кілька сценаріїв.
Хочете простіше?
Почніть з рентабельності оренди — лише 4 числа і побачите валову та чисту дохідність.
Рентабельність оренди →