Předmanželská smlouva, kterou zákon nazývá smlouvou o manželském majetkovém režimu, určí, co bude patřit do společného jmění a co jen jednomu z vás. U hypotéky tím vyřeší, komu patří byt a jak se vypořádá při rozvodu. Závazek vůči bance ale nezmění: kdo podepsal úvěrovou smlouvu, dluží celou částku bez ohledu na to, co si manželé ujednali mezi sebou.
Smlouva musí mít formu notářského zápisu a uzavřít ji můžete před svatbou i kdykoli za manželství. Nejvíc pomůže ve dvou situacích: když jeden z vás přichází do manželství s bytem na hypotéku a když jeden podniká a nechce, aby jeho budoucí dluhy dosáhly na společné bydlení.
Čtyři režimy a co znamenají pro byt
| Režim | Byt koupený za manželství | Hypotéka |
|---|---|---|
| Zákonný (bez smlouvy) | patří oběma do společného jmění | dluh je společný; banka obvykle chce oba manžele jako spoludlužníky |
| Oddělená jmění | patří tomu, kdo ho koupil | dluží ten, kdo podepsal; banka posuzuje jeho příjem |
| Vyhrazení vzniku SJM ke dni zániku manželství | za manželství tomu, kdo ho koupil; při rozvodu se vypořádá jako společný | za manželství jako u oddělených jmění |
| Zúžení nebo rozšíření SJM | podle smlouvy, třeba jen konkrétní byt mimo společné jmění | podle toho, ke kterému majetku dluh patří |
Smlouva může upravit jednotlivé věci i budoucí majetek a předem i to, jak se majetek rozdělí při rozvodu (§ 717 a 718 občanského zákoníku). Nesmí ale vyloučit schopnost manžela zabezpečovat rodinu (§ 719 odst. 1) a ujednání se zpětným účinkem se nepřihlíží.
Proč banka chce podpis manžela?
Bez smlouvy patří do společného jmění i dluhy převzaté za manželství. Výjimkou je dluh, který převzal jen jeden z manželů bez souhlasu druhého a nejde o běžné potřeby rodiny (§ 710). Hypotéka běžnou potřebou rodiny není. Kdyby druhý manžel s dluhem včas vyjádřil nesouhlas, mohla by banka společné jmění postihnout jen omezeně (§ 732). Proto chce, aby byl spoludlužníkem, nebo aspoň dal souhlas.
V režimu oddělených jmění může hypotéku podepsat jen jeden z manželů a banka počítá jen s jeho příjmem a závazky. Bude chtít vidět notářský zápis se smlouvou. Některé banky přesto chtějí souhlas druhého manžela se zástavou, protože zákon chrání obydlí rodiny (§ 747).
Smlouva naopak nepomůže zbavit se dluhu, který už existuje. Vůči bance, která s ní nesouhlasila, nemá účinky (§ 719 odst. 2). Dluh vzniklý méně než šest měsíců před změnou režimu může věřitel vymáhat ze všeho, co by jinak bylo ve společném jmění (§ 733).
Patří byt koupený před svatbou do společného jmění?
Byt, který jeden z vás koupil před svatbou, do společného jmění nepatří ani bez smlouvy, a hypotéka na něj je jeho dluh. Splátky ale po svatbě obvykle odcházejí z výplat a ty jsou ze zákona společné (§ 711). Při rozvodu pak vlastník bytu musí nahradit, co ze společného majetku šlo na jeho byt, a částka se přepočítá podle změny hodnoty bytu (§ 742).
Marek a Lenka po deseti letech (předpoklady: Marek si v roce 2026 před svatbou koupí byt s hypotékou 3 000 000 Kč na 25 let při 5,00 %, splátka 17 538 Kč; po svatbě ji 10 let platí ze společného účtu, kam chodí obě výplaty).
- Za 120 splátek odejde zhruba 2,1 mil. Kč. Podle anuitního vzorce z toho asi 1 322 000 Kč tvoří úroky a 782 000 Kč splacená jistina. Zůstatek úvěru je přibližně 2 218 000 Kč.
- Byt zůstává Markův. Lenka ale může při rozvodu chtít, aby Marek společnému jmění nahradil, co z něj šlo na jeho byt, a z toho polovinu. I kdyby soud počítal jen splacenou jistinu, jde o nárok kolem 391 000 Kč ještě před přepočtem na hodnotu bytu.
- Se smlouvou, podle níž Markovy příjmy použité na splátky do společného jmění nepatří, takový nárok nevznikne. Lenka se tím ale vzdává části majetku, a měla by proto vědět, co podepisuje.
Zda soud započte celé splátky, nebo jen splacenou jistinu, záleží na okolnostech konkrétního případu. Smlouva tuhle nejistotu odstraní pro oba. Jak vypořádání probíhá, když smlouva chybí, popisuje článek Hypotéka a rozvod.
Chce-li Marek, aby byt patřil oběma, může Lence darovat podíl. Dar mezi manželi je od daně z příjmů osvobozený (§ 10 odst. 3 písm. c) zákona o daních z příjmů) a podíl se převádí darovací smlouvou s vkladem do katastru za 2 000 Kč. Darovaný podíl bude zpravidla Lenčin výhradní majetek, ne součást společného jmění (§ 709 odst. 1 písm. b)). Je-li na bytě zástava se zákazem zcizení, potřebujete nejdřív souhlas banky.
Kdy a jak smlouvu uzavřít
- Forma: notářský zápis, jinak smlouva neplatí (§ 716 odst. 2).
- Před svatbou: smlouva snoubenců nabývá účinnosti dnem sňatku (§ 720 odst. 1). Hodí se, když jeden z vás už byt na hypotéku má.
- Za manželství: jde to kdykoli, smlouva ale musí vyřešit i majetek, který už ve společném jmění je (§ 717 odst. 2).
- Byt v katastru: týká-li se smlouva existující nemovitosti, vůči třetím osobám působí až zápisem do katastru (§ 720 odst. 2).
- Seznam listin: notář zapíše smlouvu do seznamu listin o manželském majetkovém režimu, pokud je to ve smlouvě nebo o to oba požádáte (§ 721). Banka a další věřitelé si pak režim snadno ověří.
- Cena: odměna notáře se řídí notářským tarifem a závisí na obsahu smlouvy a hodnotě majetku. Zeptejte se na ni předem.
- Hypotéka v plánu: pošlete návrh smlouvy bance před podpisem a zeptejte se, zda ho přijme a koho bude chtít jako spoludlužníka. Kolik vám půjčí na jeden příjem, ukáže kalkulačka podle příjmu.
Nesezdané páry žádný manželský režim nemají a podobné otázky řeší dohodou spoluvlastníků; viz článek Společná hypotéka s partnerem bez svatby.
Zdroje
- zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 708–711 (společné jmění), § 716–721 (smluvený režim), § 731–733 (ochrana věřitelů), § 742 (vypořádání), § 747 (rodinné obydlí)
- Notářská komora ČR – Seznam listin o manželském majetkovém režimu
- vyhláška č. 196/2001 Sb., o odměnách a náhradách notářů (notářský tarif)