„Mám čekat, nebo koupit teď?“ — otázka, kterou si klade každý, kdo zvažuje koupi nemovitosti. Pravda je, že časování trhu téměř nikdy nefunguje. Ale některé okolnosti přesto pomáhají rozhodnout.
Český trh 2026 — kontext
- Průměrná sazba hypoték: 4,43 % (klesající z vrcholu 6,3 % v 2023)
- Ceny nemovitostí: stagnace nebo mírný růst 2–4 % ročně po skoku 2017–2022
- Inflace: 1,9 % (pod cílem ČNB 2 %)
- ČNB repo sazba: 3,50 %
Trh je v relativní rovnováze — bez extrémních pohybů ani jedním směrem.
Argumenty PRO čekání
- Sazby hypoték mohou ještě klesnout, pokud ČNB sníží repo sazbu
- Ceny v některých lokalitách (Praha 4–10) byly přepáleny v 2017–2022, mohou stagnovat
- Demografická křivka (populace stárne, méně mladých kupců)
- Možná recese vede ke snížení cen
Argumenty PROTI čekání
- Mezitím platíte nájem — to je každý měsíc reálná ztráta
- Inflace pomalu zhodnocuje nemovitosti — i 3 % ročně znamená 15 % za 5 let
- Specifická lokalita může cenu zvýšit (nová infrastruktura, transport)
- Životní situace nečeká — rodina, práce, plán
- Sazby mohou taky růst (pokud inflace překvapí)
Pravidlo: kupte, když potřebujete bydlet
Místo „časování trhu“ rozhodujte podle vlastní situace:
- Plánujete v lokalitě 10+ let? → kupte
- Plánujete za 3–5 let pryč? → nájem
- Máte stabilní příjem a rezervu? → můžete koupit
- Zatím flexibilní práce, nejistota? → nájem
Pravidlo palce: pokud horizont bydlení je 10+ let, časování v rámci 1–2 let prakticky nehraje roli. Sazba 4,4 % vs 4,1 % na 25letou hypotéku za 4 mil. = 45 tis. Kč rozdíl celkově. Inflace nemovitosti za 1–2 roky čekání to vymaže.
Specifický signál: konec klesání sazeb
Pokud chcete „chytit dno“, sledujte ČNB. První zvýšení repo sazby obvykle signalizuje konec klesání hypotečních sazeb. V ten okamžik kupte rychle.
V 2026 ČNB drží repo na 3,5 % stabilně — takže sazby hypoték dále klesat výrazně nebudou. Současné 4,4 % pravděpodobně blízké dnu.