Pokud v bytě plánujete bydlet aspoň pět až deset let a máte na něj, kupujte, až ho najdete. Na trh nečekejte. Rok čekání v nájmu stojí v Praze zhruba tolik, kolik první rok vlastnictví na úrocích a provozu, takže čekáním nic neušetříte. Vyhrát můžete jen tehdy, když za rok zároveň klesnou sazby a ceny se nepohnou.
V říjnu 2026 to na takový vývoj nevypadá. Sazby hypoték rostou pátý měsíc v řadě, z březnových 4,43 % na 5,00 % v srpnu (ČBA Hypomonitor), a ceny starších bytů byly ve 2. čtvrtletí 2026 meziročně o 14 % výš. Nikdo ale neví, co bude za rok. Proto níže počítáme scénáře, ne předpověď.
Vyplatí se čekat s koupí bytu?
Většinou ne. Rok v nájmu stojí zhruba tolik co rok ve vlastním bytě, takže čekání vydělá jen tehdy, když klesnou sazby a ceny se přitom nepohnou.
Jana a Tomáš bydlí v nájmu ve 2+kk v Praze za 22 000 Kč měsíčně. Vyhlédli si byt za 5 000 000 Kč, mají 1 000 000 Kč vlastních zdrojů a na zbytek by si vzali hypotéku 4 000 000 Kč na 25 let za 5,00 %, se splátkou 23 384 Kč. Uvažují, že rok počkají, jestli sazby nespadnou.
| Náklady jednoho roku | Nájem | Vlastní byt |
|---|---|---|
| Nájemné | 264 000 Kč | 0 Kč |
| Úroky z hypotéky v 1. roce | 0 Kč | 198 100 Kč |
| Fond oprav, pojištění, daň z nemovitosti (předpoklad 3 000 Kč měsíčně) | 0 Kč | 36 000 Kč |
| Ušlý výnos z 1 000 000 Kč vlastních zdrojů (předpoklad 3 % ročně) | 0 Kč | 30 000 Kč |
| Celkem | 264 000 Kč | 264 100 Kč |
Ze splátek za první rok jde navíc 82 500 Kč na jistinu. To není náklad, ale úspora uložená v bytě. Rok čekání tedy sám o sobě nic nepřinese. Rozhoduje, co se mezitím stane se sazbami a s cenou bytu.
Tři scénáře za dvanáct měsíců
Jana a Tomáš kupují o rok později (úvěr 80 % ceny, splatnost 25 let, anuitní splátka; dnes by platili 23 384 Kč):
- Ceny +5 %, sazba klesne na 4,50 %: byt za 5 250 000 Kč, úvěr 4 200 000 Kč, splátka 23 345 Kč. Splátka vyjde stejně, ale potřebují o 50 000 Kč víc vlastních zdrojů a dluží o 200 000 Kč víc.
- Ceny beze změny, sazba 4,50 %: úvěr 4 000 000 Kč, splátka 22 233 Kč, tedy o 1 151 Kč měsíčně méně. Jediný scénář, ve kterém čekání vyhraje.
- Ceny +5 %, sazba 5,50 %: úvěr 4 200 000 Kč, splátka 25 792 Kč, o 2 408 Kč víc než dnes.
Pětiprocentní růst cen je ilustrativní předpoklad, žádná prognóza. Pro srovnání: starší byty podle ČBA ve 2. čtvrtletí 2026 meziročně zdražily o 14 %, pražské o 11 %.
Asymetrie je zřejmá. Pokles sazby o půl bodu ušetří na splátce zhruba tolik, kolik vezme růst ceny o pět procent. K tomu se sazba dá při příští fixaci přesjednat, zatímco vyšší kupní cenu už nezměníte.
Co čekat od trhu na konci roku 2026?
Rychlý pokles sazeb ani cen data nenaznačují: nabídky bank v říjnu dál rostou a ceny starších bytů byly ve 2. čtvrtletí 2026 meziročně o 14 % výš.
Repo sazba ČNB je od června 2026 na 3,75 % a bankovní rada do konce roku zasedá ještě dvakrát, 5. listopadu a 17. prosince. Zvýšení na 4,00 % je možné, ne jisté.
Nabídky bank už ale rostou: Swiss Life Hypoindex ukazuje v říjnu 2026 průměr 5,79 % proti 5,42 % v srpnu. V srpnu banky poskytly 5 825 nových hypoték, o 13 % méně než v červenci, a průměrná hypotéka měla 4,59 mil. Kč.
Nic z toho neříká, že ceny porostou dál. Říká to ale, že sázka na rychlý pokles sazeb nemá v datech oporu. Podrobnosti najdete v přehledu Hypotéky v říjnu 2026.
Osobní termíny jsou důležitější než trh
Na načasování trhu se dá prohrát i vyhrát. Na osobních termínech se dá jen prohrát, když je přehlédnete:
- Hranice 36 let. Dokud je aspoň jednomu žadateli méně než 36 let, smí banka na vlastní bydlení půjčit až 90 % hodnoty nemovitosti místo 80 %. U bytu za 5 000 000 Kč je to rozdíl 500 000 Kč vlastních zdrojů.
- Zkušební doba. Většina bank příjem ve zkušební době neuzná, takže změna práce může koupi odložit o měsíce.
- Rodičovská dovolená. Hypotéku s ní získat jde, ale banka uzná nižší příjem. Často je lepší žádat dřív.
- Rezerva. Po zaplacení vlastních zdrojů a poplatků by vám měla zůstat rezerva aspoň na několik splátek.
- Horizont. Pokud čekáte stěhování do 3–5 let, je nájem obvykle levnější cesta. Dlouhodobé srovnání ukazuje článek Hypotéka, nebo nájem.
Když koupíte a sazby potom klesnou
Tomu se dá přizpůsobit délka fixace. Kratší fixace vám dřív otevře okno, kdy můžete hypotéku bez poplatku splatit nebo přejít k levnější bance. A i uprostřed fixace smí banka za předčasné splacení účtovat nejvýš 0,25 % za každý započatý rok do konce fixace, celkem max. 1 %. Na 4 000 000 Kč je to nejvýš 40 000 Kč, což rozdíl jednoho procentního bodu v sazbě vrátí zhruba za jeden a půl roku.
Koupě v době vyšších sazeb tedy není rozhodnutí na 25 let. Sazbu měníte s každou fixací, cenu bytu nikdy. Jak zvolit délku fixace, rozebírá článek Jakou fixaci hypotéky zvolit.
Zdroje
- ČBA Hypomonitor – sazby, objem hypoték a ceny nemovitostí, 2026
- Swiss Life Hypoindex – nabídkové sazby, říjen 2026
- ČNB – limit LTV 80 % (90 % do 36 let)
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 117 (předčasné splacení)