Ваша фінансова ситуація
Введіть чистий дохід і поточні платежі.
Як банк рахує, скільки іпотеки дати?
Суму іпотеки обмежують дві межі. Обов’язковий ліміт ČNB: кредит до 80 % вартості нерухомості, до 36 років 90 %. Внутрішні правила банків: платежі за всіма кредитами зазвичай до 45 % чистого доходу, до 36 років 50 %. З чистим доходом 60 000 Kč це платіж до 27 000 Kč і кредит близько 5,0 млн Kč на 30 років; парі з доходом 100 000 Kč дадуть близько 8,4 млн Kč.
Калькулятор вище перевіряє всі три показники, LTV, DSTI і DTI, і показує, який із них обмежує саме вас.
Ліміт ČNB і внутрішні правила банків
- LTV (відношення кредиту до вартості) — макс. 80 % вартості нерухомості (90 % якщо до 36 років)
- DSTI (платежі до доходу) — усі місячні платежі ≤ 45 % чистого доходу (50 % до 36 років)
- DTI (борг до доходу) — загальний борг ≤ 8,5× річного чистого доходу (9,5× до 36 років)
Для позичальника з чистим доходом 60 000 Kč без інших боргів (30 років, ставка 5,00 %) межа DSTI дає близько 5,0 млн Kč, межа DTI 6,1 млн Kč, а LTV залежить від ціни нерухомості. Тому вузьким місцем часто стає саме LTV, якщо у вас немає 20 % першого внеску.
Скільки дадуть за доходу від 35 до 150 тис. Kč і що банк відніме від доходу, показує таблиця за доходом у статті про те, скільки можна позичити на іпотеку.
Часті запитання
Який дохід потрібен на іпотеку 5 мільйонів Kč?
Близько 59 700 Kč чистими на місяць, якщо інших боргів немає: платіж за 5 000 000 Kč на 30 років під 5,00 % становить 26 841 Kč, а банки зазвичай допускають платежі до 45 % чистого доходу. Кожен інший кредит потрібний дохід підвищує, а заявникам до 36 років із межею 50 % вистачить близько 53 700 Kč.
Що враховується у DSTI?
Усі ваші боргові платежі: нова іпотека, існуючі кредити, мінімуми за кредитками (банки враховують навіть невикористані ліміти), автолізинги, аліменти. Перед поданням закрийте дрібні борги і анулюйте невикористовувані кредитки.
Чи дадуть більше, якщо мені до 36?
Так, значно. Якщо щонайменше один із заявників молодший за 36, ČNB допускає LTV 90 % (замість 80 %); внутрішні пороги банків за DSTI і DTI для молодих зазвичай теж м’якіші (наприклад 50 % замість 45 % і 9,5× замість 8,5×). З чистим доходом 60 000 Kč це близько 5,6 млн Kč замість 5,0 млн Kč (30 років, 5,00 %), а власних коштів досить 10 % замість 20 %.
Як банк рахує дохід для ФОП (OSVČ)?
Банки беруть податкові декларації за останні 1–2 роки і зазвичай рахують із податкової бази, тобто доходу мінус витрати, а не з обороту. За паушальних витрат чи паушального податку багато банків натомість рахує фіксовану частку виручки, тож результат між банками помітно різниться. Детально: іпотека для ФОП.
Чи обов'язкові ліміти ČNB чи це рекомендації?
Обов'язковий лише LTV (80 %, для заявників до 36 років 90 %). DSTI ČNB скасував з 1 липня 2023 року, DTI з 1 січня 2024 року; відтоді вони не обов’язкові, і ČNB лише радить особливу обережність при DTI понад 8. Банки ж тримають власні внутрішні пороги, зазвичай DSTI 40–50 % і DTI 8–9,5×, тож плануйте з ними. З 1 квітня 2026 року ČNB також рекомендує суворіші параметри для інвестиційних іпотек (третя і наступна нерухомість або квартира під оренду): LTV 70 % і DTI 7.
Знаєте, скільки вам дасть банк?
Розрахуйте конкретний місячний платіж і загальні відсотки.