Úroková sazba říká, kolik platíte za půjčené peníze, a počítá se z ní splátka. RPSN (roční procentní sazba nákladů) k tomu přidává povinné poplatky a pojištění a vyjadřuje celek jako jedno roční procento. Proto je RPSN vždy vyšší než sazba, i kdyby banka nechtěla jedinou korunu poplatků.
Hypotéka za 5,00 % bez jakýchkoli poplatků má RPSN 5,12 %. Rozdíl dělá měsíční splácení: úrok se připisuje dvanáctkrát ročně a RPSN ho přepočítává na roční efektivní sazbu. S běžnými náklady na odhad a vklad zástavy vychází u 4 000 000 Kč na 25 let RPSN zhruba 5,13 %.
Co je důležitější, RPSN, nebo úroková sazba?
Pro výši splátky úroková sazba, pro srovnání nabídek RPSN, protože k sazbě přičítá povinné poplatky a pojištění. O výběru nakonec rozhodují koruny za dobu fixace.
| Úroková sazba | RPSN | |
|---|---|---|
| Na co odpovídá | kolik stojí půjčené peníze | kolik stojí úvěr se vším, co k němu musíte mít |
| Co z ní plyne | výše anuitní splátky | nic, jen srovnání nabídek |
| Obsahuje poplatky | ne | ano, povinné |
| Kde ji najdete | v nabídce, ceníku a smlouvě | v předsmluvních informacích (formulář ESIS) a ve smlouvě |
| Pro jaké období platí | do konce fixace | počítá se, jako by podmínky platily celou splatnost |
Splátku tedy z RPSN nespočítáte. Když banka uvede sazbu 5,00 % a RPSN 5,13 %, platíte splátku podle 5,00 % a poplatky zvlášť. RPSN je měřítko pro srovnání, ne cena, kterou uvidíte na výpisu.
Co v RPSN je a co v něm chybí?
Co do RPSN patří, určuje § 133 zákona o spotřebitelském úvěru. Zjednodušeně platí, že tam patří všechno, co musíte zaplatit, abyste úvěr za nabídnutých podmínek dostali:
- úroky,
- poplatek za vyřízení a za vedení úvěru,
- odhad nemovitosti, pokud ho banka vyžaduje,
- pojištění a účet, pokud jsou podmínkou úvěru nebo nabídnuté sazby.
Do RPSN naopak nepatří náklady, které vzniknou, když neplníte smlouvu (smluvní pokuty, úrok z prodlení), ani poplatky, které byste platili i bez úvěru. Typicky správní poplatek za vklad vlastnického práva do katastru. Vynechané bývá i dobrovolné pojištění, jehož cena je ve smlouvě uvedená zvlášť.
Z toho plyne praktická past. Pokud vám banka dá slevu ze sazby za pojištění, které formálně není povinné, nemusí se jeho cena v RPSN objevit. Nabídka pak podle RPSN vypadá levněji, než kolik budete skutečně platit. Jak se slevy za pojištění počítají, rozebírá článek Jak vyjednat nižší sazbu hypotéky.
Jak se RPSN u hypotéky počítá?
RPSN je roční úroková míra, při které se dnešní hodnota všeho, co bance zaplatíte (splátky, poplatky, povinné pojištění), rovná půjčené částce. Počítá se vzorcem z přílohy č. 1 zákona o spotřebitelském úvěru, a to tak, jako by úvěr běžel celou splatnost a sazba se nezměnila (§ 134). Započítají se jen náklady, které banka zná a které jsou podmínkou úvěru nebo nabídnuté sazby (§ 133).
I bez poplatků vychází RPSN vyšší než sazba, protože úrok se připisuje měsíčně. Sazba 5,00 % odpovídá RPSN 5,12 %: jedna plus 0,05 děleno dvanácti, umocněno na dvanáctou, minus jedna. S odhadem a vkladem zástavy vyjde u 4 000 000 Kč na 25 let RPSN zhruba 5,13 %. Stručnou definici najdete ve slovníku: co je RPSN.
Slabé místo: RPSN počítá s celou splatností
Zákon (§ 134) předepisuje počítat RPSN, jako by úvěr běžel celou dobu splatnosti a sazba se po fixaci nezměnila. Jednorázový poplatek se tak rozpustí do 25 nebo 30 let. Jenže po pěti letech fixace budete sazbu sjednávat znovu a možná refinancovat jinde. Poplatek jste přitom zaplatili celý.
U fixace na 5 a více let proto banka v ESIS uvádí i doplňkovou ilustrativní RPSN, která počítá jen s dobou fixace a předpokládá, že na jejím konci zbytek dluhu splatíte (§ 134 odst. 3). Pokud ji v nabídce nevidíte, zeptejte se na ni. Pro srovnání nabídek s různými poplatky je přesnější než hlavní RPSN.
Jak RPSN přehodí pořadí (4 000 000 Kč, splatnost 25 let, fixace 5 let; odhad a vklad zástavy u obou bank 7 000 Kč):
- Banka X: sazba 4,89 %, poplatek za vyřízení 25 000 Kč, splátka 23 128 Kč. RPSN na 25 let 5,09 %, za dobu fixace 5,20 %.
- Banka Y: sazba 5,00 %, bez poplatku za vyřízení, splátka 23 384 Kč. RPSN na 25 let 5,13 %, za dobu fixace 5,16 %.
Podle hlavní RPSN vyhrává X. Za pět let ale u X zaplatíte na úrocích a poplatcích 956 600 Kč, u Y 953 200 Kč. Kdo po fixaci odejde, s X prodělá. Výpočet vychází z anuitního vzorce a stejných předpokladů u obou nabídek.
Rozdíl v korunách tu není velký. Ukazuje ale princip: čím vyšší jednorázové poplatky a čím kratší doba, po kterou u banky zůstanete, tím víc hlavní RPSN nabídku přikrášluje.
Jak RPSN použít při výběru
- Chtějte RPSN ke každé nabídce, spočítanou pro stejnou částku, splatnost a fixaci. Jiné zadání dá jiné číslo.
- Zeptejte se, které pojištění a jaký účet jsou v RPSN započtené. Co v ní chybí a stejně to platit budete, přičtěte sami.
- U fixace na 5 a více let porovnávejte i doplňkovou RPSN za dobu fixace.
- Rozdíly do zhruba 0,05 p. b. berte jako shodu. O výběru pak rozhoduje pružnost smlouvy: mimořádné splátky, podmínky slevy, lhůta čerpání.
- Finální srovnání udělejte v korunách za dobu fixace. Jednotlivé poplatky přehledně shrnuje článek Poplatky za hypotéku.
Zdroje
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 133 (náklady zahrnuté do RPSN), § 134 (předpoklady výpočtu), příloha č. 1 (vzorec)
- Zákon o spotřebitelském úvěru, část devátá – roční procentní sazba nákladů (znění od 1. 9. 2024)
- ČNB – ochrana spotřebitele na finančním trhu