Končí vám fixace z roku 2021? Jak zvládnout skok ve splátce

Kdo si v roce 2021 zafixoval hypotéku kolem 2 % na pět let, dostává v roce 2026 nabídku zhruba o tři procentní body vyšší. U úvěru 4 000 000 Kč na 25 let za 1,99 % to znamená skok ze splátky 16 935 Kč na 22 113 Kč i při dnešní průměrné sazbě 5,00 %, tedy o víc než 5 000 Kč měsíčně. S první, ceníkovou nabídkou banky bývá skok ještě větší.

Skok se dá zmírnit: vyjednat lepší sazbu, přejít jinam, prodloužit splatnost nebo poslat mimořádnou splátku, kterou na konci fixace zákon povoluje v libovolné výši zdarma. Níže je to spočítané na jedné rodině. Pokud řešíte hlavně, zda zůstat u banky, nebo odejít, pokračujte článkem Refixace, nebo refinancování.

Dvořákovi a jejich dopis z banky

Dvořákovi si na podzim 2021 půjčili 4 000 000 Kč na 25 let s pětiletou fixací za 1,99 %. Splácejí 16 935 Kč měsíčně. Za pět let zaplatili bance 366 800 Kč na úrocích, splatili 649 300 Kč jistiny a dluží 3 350 700 Kč. Zbývá jim 20 let.

V srpnu 2026 jim přišel dopis s novou sazbou 5,80 % na dalších pět let. Splátka by vzrostla na 23 620 Kč, tedy o 6 685 Kč měsíčně. Pro rodinu s čistým příjmem 60 000 Kč je to posun z 28 % příjmu na 39 %. Do konce fixace mají tři měsíce.

Co musí banka a co můžete vy, když končí fixace?

• Banka musí novou sazbu oznámit nejméně 3 měsíce před koncem fixace.
• Na konci fixace a do 3 měsíců od oznámení můžete úvěr zčásti nebo celý splatit bez poplatku, ať vlastními penězi, nebo hypotékou jiné banky.
• Když nereagujete, smlouva pokračuje se sazbou z dopisu. Refixace nevyžaduje podpis ani nové posouzení příjmu.
• Po uplynutí okna je odchod zpoplatněný: až 0,25 % za každý započatý rok do konce nové fixace, celkem max. 1 %.

Sazba v dopise je výchozí pozice banky, ne konečná cena. Banka ví, že odchod klienta ji stojí víc než sleva, a s konkurenční nabídkou v ruce se dá jednat.

Jak zmírnit skok ve splátce po konci fixace?

Varianta D snižuje splátku nejvíc, ale za cenu delšího dluhu a vyšších úroků celkem. Dává smysl jako dočasné řešení s plánem později splatnost zase zkrátit mimořádnými splátkami. Banky ji povolí jen do své věkové hranice a s novým posouzením příjmu. Varianta E využívá toho, že na konci fixace pošlete libovolnou částku bez poplatku. Úspory se tu mění na nižší splátku, nechte si ale rezervu.

Než podepíšete dopis, zkuste si spočítat úsporu z refinancování po odečtení nákladů přechodu.

Část nárůstu vám vrátí daně

Vyšší sazba znamená víc zaplacených úroků, a ty si u hypotéky na vlastní bydlení odečtete od základu daně. Dvořákovi zaplatili v pátém roce za 1,99 % asi 68 100 Kč úroků, tedy úsporu na dani zhruba 10 200 Kč ročně. Při 5,00 % zaplatí v prvním roce nové fixace 165 300 Kč. Odečíst si mohou 150 000 Kč, limit pro úvěry sjednané od roku 2021, a ušetří tak 22 500 Kč ročně.

Daň jim tak vrátí o 12 300 Kč ročně víc než dosud, zhruba 1 000 Kč měsíčně. Pod podmínkou, že platí daň z příjmů aspoň v této výši. Postup najdete v článku Odpočet úroků z hypotéky.

Když splátku neutáhnete ani tak

Ozvěte se bance dřív, než vynecháte první splátku. Banka má víc možností, dokud nejste v prodlení: prodloužení splatnosti, dočasný odklad splátek nebo kratší fixaci s nižší sazbou. Přidání spoludlužníka s vlastním příjmem může pomoci při refinancování.

Pokud nic z toho nestačí, je řízený prodej bytu lepší než prodlení. Úrok z prodlení je ve 2. pololetí 2026 11,75 % ročně a záznam v registru vám zavře dveře k dalším úvěrům na roky. Postup krok za krokem popisuje článek Co dělat, když nemůžu splácet.

Jakou fixaci zvolit tentokrát

V říjnu 2026 je nejlevnější roční fixace, protože banky nejvíc zdražily delší fixace. Pro rodinu, která právě prošla skokem o pět tisíc, je ale krátká fixace další sázka. Pokud by sazby za rok vzrostly, opakuje se dopis i stres. Čísla pro 1, 3 a 5 let porovnává článek Jakou fixaci hypotéky zvolit.

Až novou fixaci podepíšete, zapište si do kalendáře datum o šest měsíců dřív, než skončí. Tehdy začíná příprava na další kolo.