Калькулятор інвестицій у нерухомість: cash flow і IRR
Cash flow, IRR та ROI вашої інвестиції в Чехії — з іпотекою, податками і виходом через N років.
Що таке інвестиційна квартира?
Інвестиційна квартира — це квартира, куплена для здачі в оренду, а не для життя. Для іпотеки на неї ČNB з 1 квітня 2026 року рекомендує LTV не більше 70 % і DTI 7, тож на квартиру за 5 млн Kč потрібно щонайменше 1,5 млн Kč власних грошей. Дохід від оренди оподатковується за § 9 із фактичними витратами або паушалом 30 %.
Валова дохідність 2+kk у Празі
Припущення: квартира близько 55 м² за 8,0 млн Kč (146–150 тис. Kč за м² у празькій новобудові, ČBA, II квартал 2026 року), здана за орієнтовними празькими цінами 2026 року.
| Оренда 20 000 Kč на місяць | 3,0 % на рік |
|---|---|
| Оренда 23 000 Kč на місяць | 3,45 % на рік |
| Оренда 26 000 Kč на місяць | 3,9 % на рік |
Це валові цифри, до внесків до ремонтного фонду, страхування, простою і податку. Як банки кредитують таку покупку, розбирає стаття іпотека на інвестиційну нерухомість.
Параметри інвестиції
Ціна, іпотека, оренда, горизонт — результати оновлюються миттєво.
15 % стандарт для фізосіб — з різниці оренда мінус вирахувані витрати. 0 % при специфічних звільненнях. 21 % для s.r.o. та подібного.
Результати
Cash flow за роками
Доходи, витрати та чистий грошовий потік рік за роком. Вартість нерухомості та ваш власний капітал.
| Рік | Дохід | Витрати | Cash flow | Вартість | Власний капітал |
|---|
Інвестиції в чеську нерухомість — повний розбір
Цей калькулятор симулює buy-to-let інвестицію рік за роком і рахує метрики важливі для рішення: IRR, ROI, річний cash flow та чистий вихід.
Що таке IRR і чому це важливо
IRR — річна дохідність вкладеного капіталу з урахуванням усіх потоків у часі. Якщо IRR > ставки іпотеки, leverage працює на вас — позичені гроші приносять більше, ніж коштують. Якщо IRR > 7–8 %, це сильна інвестиція в поточній Чехії.
Що входить у cash flow
- Дохід: оренда (з річним зростанням) мінус vacancy (5 %)
- Операційні витрати: SVJ/обслуговування (ваше введення), податок на нерухомість (ваше введення в Kč на рік, за замовчуванням 1 150 Kč), резерв (1 %/рік)
- Податок на нерухомість (daň z nemovitých věcí): рахується від площі, а не від ціни квартири (закон № 338/1992 Sb.). 1 150 Kč на рік за замовчуванням приблизно відповідають квартирі 60 м² у празькому багатоквартирному будинку: 60 м² × 1,22 × 3,50 Kč × 4,5, до інфляційного і місцевого коефіцієнтів. Якщо знаєте свій податок, введіть його в калькуляторі.
- Іпотека: відсотки і тіло, щомісяця
- Податок: 15 % з (оренда − витрати − відсотки іпотеки)
- На виході: ціна продажу − 3 % комісії − податок з продажу − погашення іпотеки
Податок з продажу — коли 0 %
У Чехії продаж звільнений від податку якщо:
- Жили мінімум 2 роки безпосередньо перед продажем, або
- Володіли мінімум 10 років (з 2021; раніше 5 років), або
- Використаєте виторг на власне житло до кінця року, що настає за роком продажу, і вчасно повідомите про це податкове управління
Інакше прибуток (ціна продажу мінус ціна набуття і підтверджені витрати) оподатковується 15 % для фізичних осіб.
Що людей найчастіше цікавить
Яка хороша IRR для інвестиції в Чехії?
У сучасній Чехії 6–8 % добре, 8 %+ відмінно. Якщо IRR < 5 %, інвестиція не випереджає фондовий ринок (S&P 500 дає ~8 %). Якщо IRR > ставки іпотеки (~5 %), leverage працює на вас.
Як банки ставляться до інвестиційних іпотек?
Суворіше, ніж до іпотеки на власне житло. ČNB з 1 квітня 2026 року рекомендує для них LTV не більше 70 % і DTI 7, тож розраховуйте щонайменше на 30 % власних коштів. Скільки з майбутньої оренди банк зарахує до доходу і яку ставку дасть, залежить від банку, тому порівнюйте конкретні пропозиції.
Що таке vacancy і чому враховувати?
Vacancy = час, коли квартира порожня. Реалістично 5–10 % року. Без врахування реальна дохідність буде нижчою.
Що якщо ціни впадуть через 5 років?
При продажу під час спаду втрачаєте подорожчання (калькулятор припускає постійне зростання). Cash flow з оренди триває, частково компенсує. Для перевірки чутливості поставте «0 % подорожчання».
Чи можна вираховувати відсотки іпотеки з податку?
Відрахування відсотків за § 15 (до 150 000 Kč на рік) діє лише для власного житла, на квартиру, яку ви здаєте, воно не поширюється. Натомість за § 9 відсотки за кредитом на цю квартиру можна врахувати як витрату, якщо ви застосовуєте фактичні витрати; паушал 30 % уже покриває всі витрати, включно з відсотками. Калькулятор рахує податок з оренди після відсотків.
Що краще — паушал, реальні витрати чи s.r.o.?
При оренді: 30 % паушал (простий, але без відсотків іпотеки) або реальні витрати. З високим відсотком іпотеки реальні зазвичай кращі. Для великого портфеля s.r.o. з 21 % може зберегти.
Наскільки реалістично 3 % річного подорожчання?
Довгостроковий середній ЧР 3–4 %. Прага та Брно історично 4–6 %. Менші міста 2–3 %. Короткостроково сильно варіюється — 2008–2013 плоско, 2020–2022 +30 %. Для довгострокового планування 3 % консервативно.