Інвестиції в нерухомість
Cash flow, IRR та ROI вашої інвестиції в Чехії — з іпотекою, податками і виходом через N років.
Параметри інвестиції
Ціна, іпотека, оренда, горизонт — результати оновлюються миттєво.
15 % стандарт для фізосіб — з різниці оренда мінус вирахувані витрати. 0 % при специфічних звільненнях. 21 % для s.r.o. та подібного.
Результати
Cash flow за роками
Доходи, витрати та чистий грошовий потік рік за роком. Вартість нерухомості та ваш власний капітал.
| Rok | Дохід | Витрати | Cash flow | Вартість | Власний капітал |
|---|
Інвестиції в чеську нерухомість — повний розбір
Цей калькулятор симулює buy-to-let інвестицію рік за роком і рахує метрики важливі для рішення: IRR, ROI, річний cash flow та чистий вихід.
Що таке IRR і чому це важливо
IRR — річна дохідність вкладеного капіталу з урахуванням усіх потоків у часі. Якщо IRR > ставки іпотеки, leverage працює на вас — позичені гроші приносять більше, ніж коштують. Якщо IRR > 7–8 %, це сильна інвестиція в поточній Чехії.
Що входить у cash flow
- Дохід: оренда (з річним зростанням) мінус vacancy (5 %)
- Операційні витрати: SVJ/обслуговування (ваше введення), податок на нерухомість (0,5 %/рік), резерв (1 %/рік)
- Іпотека: відсотки і тіло, щомісяця
- Податок: 15 % з (оренда − витрати − відсотки іпотеки)
- На виході: ціна продажу − 3 % комісії − податок з продажу − погашення іпотеки
Податок з продажу — коли 0 %
У Чехії продаж звільнений від податку якщо:
- Жили мінімум 2 роки безпосередньо перед продажем, або
- Володіли мінімум 10 років (з 2021; раніше 5 років), або
- Використаєте виторг на власне житло протягом року
Інакше різниця (продаж − купівля) оподатковується 15 % для фізосіб.
Що людей найчастіше цікавить
Яка хороша IRR для інвестиції в Чехії?
У сучасній Чехії 6–8 % добре, 8 %+ відмінно. Якщо IRR < 5 %, інвестиція не випереджає фондовий ринок (S&P 500 дає ~8 %). Якщо IRR > ставки іпотеки (~4,4 %), leverage працює на вас.
Як банки ставляться до інвестиційних іпотек?
Інвестиційна іпотека в Чехії зазвичай має +0,3–0,5 % до ставки і вимагає більше першого внеску (зазвичай 30 %, іноді 20 %). Банк зарахує 60–80 % очікуваної оренди в DSTI/DTI. Деякі банки (Hypoteční banka, mBank) лояльніші; KB зазвичай суворіший.
Що таке vacancy і чому враховувати?
Vacancy = час, коли квартира порожня. Реалістично 5–10 % року. Без врахування реальна дохідність буде нижчою.
Що якщо ціни впадуть через 5 років?
При продажу під час спаду втрачаєте подорожчання (калькулятор припускає постійне зростання). Cash flow з оренди триває, частково компенсує. Для перевірки чутливості поставте «0 % подорожчання».
Чи можна вираховувати відсотки іпотеки з податку?
При оренді (§ 9 ZDP) так — відсотки вирахування. Зменшують податкову базу. Калькулятор це враховує автоматично.
Що краще — паушал, реальні витрати чи s.r.o.?
При оренді: 30 % паушал (простий, але без відсотків іпотеки) або реальні витрати. З високим відсотком іпотеки реальні зазвичай кращі. Для великого портфеля s.r.o. з 21 % може зберегти.
Наскільки реалістично 3 % річного подорожчання?
Довгостроковий середній ЧР 3–4 %. Прага та Брно історично 4–6 %. Менші міста 2–3 %. Короткостроково сильно варіюється — 2008–2013 плоско, 2020–2022 +30 %. Для довгострокового планування 3 % консервативно.