Když splácíte hypotéku za 5 %, spořit na stavebním spoření kvůli pozdější mimořádné splátce se obvykle nevyplatí. Státní podpora je od roku 2024 jen 5 % z ročního vkladu, počítaná nejvýš z 20 000 Kč, tedy maximálně 1 000 Kč za rok (§ 10 zákona č. 96/1993 Sb.).
Při úroku spořitelny 2 % vychází spoření i s podporou zhruba na 3,3 % ročně. Každá koruna poslaná rovnou do hypotéky přitom ušetří úrok ve výši sazby úvěru.
Stavební spoření má vedle hypotéky smysl jinde: jako menší úvěr bez zástavy nemovitosti na rekonstrukci nebo družstevní byt, jako spoření pro děti s jejich vlastním nárokem na podporu, nebo jako rezerva, ke které se dostanete. Obě cesty níže počítáme na hypotéce 4 000 000 Kč.
Co stavební spoření dává v roce 2026
Stavební spoření upravuje zákon č. 96/1993 Sb. O tom, jestli se vám vyplatí, rozhodují tato pravidla:
- Státní podpora je 5 % z částky naspořené v kalendářním roce a počítá se nejvýš z 20 000 Kč. Maximum je tedy 1 000 Kč ročně na jednoho účastníka, i když má smluv víc (§ 10). Snížení z dřívějších 2 000 Kč platí od roku 2024 pro nové i starší smlouvy.
- Podporu si necháte, když s naspořenými penězi šest let od uzavření smlouvy nenakládáte (§ 12). Před uplynutím šesti let jen tehdy, když si vezmete úvěr ze stavebního spoření a peníze použijete na bytové potřeby.
- Bytovými potřebami jsou podle § 6 mimo jiné koupě, výstavba a rekonstrukce bytu nebo domu, koupě stavebního pozemku, úhrada za převod družstevního podílu a splacení úvěru použitého na tyto účely. Rekreační chata mezi nimi není.
Na řádný úvěr ze stavebního spoření vzniká nárok nejdřív po 24 měsících spoření (§ 5 odst. 4) a po splnění podmínek spořitelny, typicky po naspoření části cílové částky a dosažení hodnoticího čísla. Úrok z vkladů i sazbu úvěru určuje tarif konkrétní spořitelny, zákon je nestanoví.
Spořit na stavebním spoření, nebo splácet hypotéku?
Spočítáno na hypotéce 4 000 000 Kč (splatnost 25 let, sazba 5,00 % po celou dobu, splátka 23 384 Kč; mimořádné splátky zkracují dobu splácení a splátka zůstává stejná):
- Varianta A, stavební spoření. Ukládáte 20 000 Kč ročně po dobu šesti let a předpokládáme čistý úrok spořitelny 2 % ročně. Po šesti letech máte 134 686 Kč: 120 000 Kč vkladů, 6 000 Kč státní podpory a 8 686 Kč úroků. Celou částku pošlete jako mimořádnou splátku. Ušetříte 203 238 Kč úroků a hypotéku splatíte o 14 měsíců dřív.
- Varianta B, mimořádné splátky. Stejných 20 000 Kč pošlete každý rok v měsíci před výročím smlouvy přímo do hypotéky, celkem 120 000 Kč. Ušetříte 222 186 Kč úroků a skončíte také o 14 měsíců dřív.
Varianta B vyhraje o 18 948 Kč, přestože do ní vložíte o 14 686 Kč méně. Po šesti letech v ní dlužíte 3 300 924 Kč, ve variantě A 3 302 675 Kč. Stavební spoření by hypotéku za 5 % dohnalo až při úroku z vkladů kolem 3,8 % ročně.
Mimořádné splátky v této výši vás nic nestojí. Zákon dovoluje jednou ročně splatit bez poplatku až 25 % původní výše úvěru, pokud peníze pošlete v měsíci před výročím smlouvy (§ 117 zákona o spotřebitelském úvěru). Postup popisuje článek Mimořádná splátka hypotéky.
Výsledek se otočí ve dvou případech. Buď máte hypotéku levnou, třeba s fixací z doby sazeb kolem 2 %, nebo potřebujete mít peníze dostupné. Co jednou pošlete do hypotéky, zpátky nedostanete, kdežto stavební spoření můžete vypovědět a přijdete jen o podporu. Jak velkou rezervu si nechat, rozebírá článek Kdy se vyplatí splatit hypotéku dřív.
Co je lepší, hypotéka, nebo úvěr ze stavebního spoření?
U velkých částek se zástavou obvykle vychází levněji hypotéka, úvěr ze stavební spořitelny pomůže u menších částek bez zástavy a v situacích z tabulky. Porovnávejte vždy RPSN, ne jen sazbu.
| Situace | Jak pomůže | Na co si dát pozor |
|---|---|---|
| Rekonstrukce za statisíce | úvěr ze stavební spořitelny do jejího limitu bez zástavy, bez odhadu a vkladu do katastru | sazba bývá vyšší než u hypotéky; srovnávejte RPSN |
| Družstevní byt | úhrada za převod družstevního podílu je bytová potřeba a byt nemusíte zastavovat | limity bez zástavy jsou v řádu statisíců korun |
| Spoření pro děti nebo partnera | každý účastník má vlastní nárok na podporu až 1 000 Kč ročně | naspořené peníze dítěte patří dítěti, ne do vaší hypotéky |
| Doplnění vlastních zdrojů | nezajištěný úvěr ze spořitelny vedle hypotéky | ČNB bankám doporučuje neobcházet limit LTV souběžnými úvěry; splátku banka započte do vašich výdajů |
| Jistota sazby | sazba řádného úvěru bývá pevná až do konce splácení | jde o menší částky s kratší splatností |
Peníze od spořitelny hned, ještě před přidělením cílové částky, dává překlenovací úvěr. Kdy se překlenovací úvěr ze stavebního spoření vyplatí víc než hypotéka, rozebírá samostatný článek.
Kombinované nabídky a drobné písmo
- Banka smí úvěr podmínit uzavřením stavebního spoření. Zákaz vázaných produktů se na stavební spoření nevztahuje (§ 115 odst. 3 zákona o spotřebitelském úvěru). Spočítejte, kolik vás smlouva stojí na poplatcích, a porovnejte to se slevou na sazbě.
- Poplatek za uzavření smlouvy se obvykle počítá z cílové částky. Vysoká cílová částka „pro jistotu“ znamená vyšší poplatek hned na začátku.
- Úroky z úvěru ze stavebního spoření na bydlení si odečtete od základu daně stejně jako úroky z hypotéky. Limit 150 000 Kč ročně ale platí pro všechny úvěry na bydlení v domácnosti dohromady (§ 15 zákona o daních z příjmů).
- Splátky úvěru ze stavebního spoření banka při posuzování hypotéky počítá jako každý jiný dluh. Kdo si bere obojí najednou, musí unést obě splátky.
Pokud už stavební spoření máte a blíží se šestý rok, nechte ho doběhnout. Kdybyste ho vypověděli dřív a peníze nepoužili na bydlení, podporu za celou dobu byste vraceli. Po šesti letech zvažte, zda naspořenou částku poslat do hypotéky, nebo ji nechat jako rezervu.
Zdroje
- zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, § 5, § 6, § 10 (5 % z vkladu, nejvýš z 20 000 Kč), § 12 (šestiletá lhůta)
- MF – Změny od 1. 1. 2024: státní podpora stavebního spoření nejvýš 1 000 Kč ročně pro nové i stávající smlouvy
- ČNB – Doporučení k řízení rizik spotřebitelských úvěrů na bydlení, Věstník 17/2025 (čl. IV: neobcházet limit LTV souběžnými úvěry)
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 115 odst. 3 (stavební spoření jako podmínka úvěru), § 117 (předčasné splacení)
- zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 15 (odpočet úroků, limit 150 000 Kč)