Banka pošle peníze z hypotéky, jakmile doložíte všechny podmínky čerpání ze smlouvy: podepsané úvěrové a zástavní smlouvy, podaný návrh na vklad zástavy, vinkulaci pojištění a zaplacené vlastní zdroje. U koupě bytu to s připravenými podklady trvá několik dní až pár týdnů od podpisu úvěrové smlouvy.
K tomu přidáte kupní smlouvu, případně smlouvu o úschově. Vlastní zdroje přitom musí odejít prodávajícímu nebo do úschovy dřív, než o čerpání požádáte.
Na váš účet peníze nepřijdou. Banka je posílá přímo prodávajícímu, do advokátní či bankovní úschovy, u stavby dodavateli. Na zápis vlastnického práva přitom čekat nemusíte: banka čerpá už na podaný návrh, protože zástavu jí chrání pořadí v katastru.
Co banka chce vidět před čerpáním hypotéky?
Konkrétní výčet najdete v úvěrové smlouvě v článku „Podmínky čerpání“ (někdy „odkládací podmínky“). U koupě hotového bytu nebo domu vypadá u většiny bank takto:
| Podmínka | Kdo ji zajišťuje | Na čem se nejčastěji zasekne |
|---|---|---|
| Podepsaná úvěrová a zástavní smlouva | vy + banka | chybí podpis spoluvlastníka nebo manžela/manželky |
| Návrh na vklad zástavního práva podaný na katastr (s razítkem podatelny nebo potvrzením o podání) | banka nebo vy | chyba v označení nemovitosti, nezaplacený poplatek 2 000 Kč |
| Pojištění nemovitosti s vinkulací pojistného plnění ve prospěch banky | vy | pojistka na nižší pojistnou částku, než banka chce; vinkulace nepotvrzená pojišťovnou |
| Kupní smlouva, případně smlouva o úschově | advokát / notář / banka | úschova neodpovídá pokynům banky (komu a za jakých podmínek se vyplácí) |
| Doklad o úhradě vlastních zdrojů | vy | vlastní zdroje poslané až po žádosti o čerpání |
| Aktuální list vlastnictví, případně výmaz starých zástav | prodávající / jeho banka | na nemovitosti vázne zástava prodávajícího bez dohody o vyplacení |
U výstavby nebo rekonstrukce přibývá stavební povolení (nebo jiné opatření stavebního úřadu), rozpočet a projekt; u novostaveb od developera někdy kolaudace bytu nebo jeho zápis do katastru.
Když je všechno splněné, podáte žádost o čerpání. Bývá to formulář nebo pokyn v internetovém bankovnictví s přílohami a banka ho zpracuje během několika pracovních dnů.
Proč banka čerpá dřív, než jste vlastníkem
Kupujícím často vrtá hlavou, že banka pošle miliony na nemovitost, která jim ještě nepatří. Logika je jednoduchá: katastr zapisuje práva v pořadí podle okamžiku doručení návrhu. Jakmile je podán návrh na vklad vlastnického práva a hned za ním (nebo současně) návrh na vklad zástavního práva, na listu vlastnictví se objeví plomba a před banku se už nikdo nedostane. Vklad katastr povolí nejdřív 20 dní poté, co vlastníkovi odešle informaci o plombě, takže na zápis čekáte několik týdnů.
Druhou pojistkou je úschova. Banka pošle peníze do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy a ta je prodávajícímu uvolní až po zapsání vašeho vlastnictví a zástavy banky. Kdyby katastr vklad zamítl, peníze se vrátí bance a úvěr se splácet nezačne. Přímo prodávajícímu, bez úschovy, banky čerpají jen výjimečně. Typicky u developera s ověřenou historií nebo při koupi od obce.
Pozor na pořadí plateb: většina bank chce, aby vlastní zdroje odešly dřív než peníze z úvěru. Kupujete-li byt za 5 000 000 Kč s hypotékou 4 000 000 Kč, nejprve složíte do úschovy svých 1 000 000 Kč a doklad přiložíte k žádosti o čerpání.
Jednorázové, nebo postupné čerpání
| Jednorázové | Postupné | |
|---|---|---|
| Typické použití | koupě bytu, domu, pozemku, refinancování | stavba domu, rekonstrukce, novostavba placená podle harmonogramu |
| Kolik žádostí | jedna | několik (podle faktur nebo etap) |
| Co dokládáte | kupní smlouvu, úschovu | faktury, soupis prací, fotodokumentaci, případně kontrolu technika banky |
| Splácení do vyčerpání | anuita od dalšího měsíce | jen úroky z vyčerpané částky |
| Lhůta pro čerpání | obvykle kratší (měsíce) | delší, sjednaná podle harmonogramu stavby |
U postupného čerpání platí pravidlo „nejdřív vlastní, pak bankovní“: banka nejprve chce vidět proinvestované vlastní zdroje a teprve pak financuje další etapy. Před každou tranší může poslat technika, aby ověřil stav stavby. Jeho kontrola se platí zvlášť a přidá pár dní. Podrobněji v článku Hypotéka na stavbu domu.
Kolik zaplatíte na úrocích, než naběhne anuita
Dokud postupné čerpání neskončí, neplatíte anuitní splátku, ale jen úroky z načerpané částky. Jistina v té době neklesá. Anuita naběhne po posledním čerpání, nebo když uplyne lhůta pro čerpání, podle toho, co přijde dřív.
Spočítáno na stavbu za 4 000 000 Kč z hypotéky (5,00 %, 25 let)
- 1. tranše 1 000 000 Kč na hrubou stavbu: úroky 1 000 000 × 5 % / 12 = 4 167 Kč měsíčně.
- Po 2. tranši máte načerpáno 2 500 000 Kč a úroky dělají 10 417 Kč měsíčně.
- Při plném načerpání 4 000 000 Kč by samotné úroky stály 16 667 Kč. Po skončení čerpání ale naběhne anuita 23 384 Kč měsíčně.
Když stavba trvá 12 měsíců a první půlrok platíte 4 167 Kč, druhý 10 417 Kč, dají jen úroky za fázi čerpání asi 87 500 Kč. Počítejte s nimi v rozpočtu, zvlášť pokud k tomu ještě platíte nájem.
Úroky zaplacené během výstavby vlastního bydlení si můžete odečíst od základu daně (max. 150 000 Kč ročně u hypoték od 1. 1. 2021). Banka je uvede v ročním potvrzení o zaplacených úrocích.
Co když nestihnete lhůtu pro čerpání?
Každá úvěrová smlouva má konečný termín čerpání. U koupě bývá 6–12 měsíců od podpisu, u výstavby se řídí harmonogramem a bývá delší. Pokud termín uteče a nemáte vyčerpáno všechno, smlouva obvykle počítá s jednou z těchto možností:
- Prodloužení dodatkem. Žádáte předem a přikládáte aktualizovaný rozpočet nebo harmonogram. Některé banky si za dodatek účtují poplatek, jiné ho při včasné žádosti dělají zdarma.
- Zánik nevyčerpané části. Úvěr se sníží na načerpanou částku, banka přepočítá anuitu a od dalšího měsíce splácíte z nižší jistiny. Chybějící peníze pak musíte sehnat jinde.
- Poplatek z nevyčerpané částky. Některé smlouvy obsahují závazkovou provizi za to, že banka peníze drží připravené. Podívejte se do sazebníku ještě před podpisem.
U koupě hotové nemovitosti lhůta obvykle problém nedělá. Riskantní je u stavby, kde se protáhne stavební řízení nebo dodávky. Jakmile vidíte zpoždění, žádejte o prodloužení aspoň měsíc předem, ne až po termínu.
Pět nejčastějších zdržení a jak jim předejít
- Vinkulace se potvrzuje dlouho. Pojistku sjednejte hned po schválení úvěru a o potvrzení vinkulace požádejte pojišťovnu písemně. Bez něj banka nečerpá.
- Úschova neodpovídá vzoru banky. Návrh smlouvy o úschově pošlete bance ke schválení dřív, než ji podepíšete s prodávajícím.
- Na bytě vázne zástava prodávajícího. Pokud prodávající splácí vlastní hypotéku, jeho banka musí vystavit vyčíslení zůstatku a souhlas s výmazem. Může to trvat i několik týdnů, proto o ně požádejte hned při podpisu rezervace.
- Vlastní zdroje odešly pozdě. Peníze na úschovu pošlete s předstihem, mezibankovní platba může přes víkend ležet.
- Pevný termín v kupní smlouvě. Sjednejte si rezervu: kupní cena splatná „do 30 dnů od splnění podmínek čerpání“ je bezpečnější než pevné datum.
Kompletní časovou osu od žádosti po vklad najdete v článku Jak dlouho trvá vyřízení hypotéky.
Zdroje
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru (předsmluvní informace, posouzení úvěruschopnosti)
- zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) – vkladové řízení, plomba
- zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1309 a násl. (zástavní právo)
- ČNB – makroobezřetnostní politika, limit LTV