Схвалена іпотека ще не означає, що гроші у вас: банк видасть кредит (čerpání úvěru) лише тоді, коли ви виконаєте умови видачі (podmínky čerpání) з договору. Якщо документи підготовлені заздалегідь, від підписання кредитного договору до перерахування коштів зазвичай минає від кількох днів до кількох тижнів.
Банк хоче бачити підписані кредитний договір (úvěrová smlouva) і договір застави (zástavní smlouva), подану до кадастру заяву про внесення права застави (návrh na vklad), страхування нерухомості з вінкуляцією (vinkulace) на користь банку, договір купівлі-продажу (kupní smlouva) або договір про депозит (smlouva o úschově). Ще потрібен доказ, що власні кошти вже пішли продавцеві чи на депозит.
На ваш рахунок гроші не надходять. Банк перераховує їх продавцеві, на адвокатський чи банківський депозит (úschova), а якщо ви будуєте, то підрядникові. Чекати, поки кадастр запише вас власником, не треба: банкові достатньо поданої заяви, бо його заставу захищає черговість записів.
Що перевіряє банк перед видачею іпотеки?
Точний перелік стоїть у кредитному договорі, у статті «Умови видачі» (Podmínky čerpání; іноді їх називають відкладальними умовами, odkládací podmínky). Для купівлі готової квартири чи будинку в більшості банків він такий:
| Умова | Хто її забезпечує | Через що найчастіше буває затримка |
|---|---|---|
| Підписаний кредитний договір і договір застави | ви + банк | бракує підпису співвласника або чоловіка чи дружини |
| Заява про внесення права застави, подана до кадастру (зі штампом канцелярії або підтвердженням подання) | банк або ви | помилка в позначенні нерухомості, не сплачено збір 2 000 Kč |
| Страхування нерухомості з вінкуляцією страхового відшкодування на користь банку | ви | страхова сума нижча, ніж вимагає банк; страхова компанія не підтвердила вінкуляцію |
| Договір купівлі-продажу, за потреби договір про депозит | адвокат / нотаріус / банк | умови депозиту розходяться з вимогами банку (кому й за яких умов виплачуються гроші) |
| Доказ оплати власних коштів | ви | власні кошти надіслано вже після заявки на видачу |
| Актуальний лист власності (list vlastnictví), за потреби виключення старих застав | продавець / його банк | нерухомість обтяжена заставою продавця, а домовленості про її погашення немає |
Якщо ви будуєте чи реконструюєте, додаються дозвіл на будівництво (stavební povolení або інший акт будівельного управління), кошторис і проєкт. У новобудовах банк іноді ще чекає на введення квартири в експлуатацію (kolaudace) або її запис до кадастру.
Коли все виконано, ви подаєте заявку на видачу (žádost o čerpání): паперовий бланк або доручення в інтернет-банкінгу з додатками. Банк опрацьовує її кілька робочих днів.
Чому банк платить ще до того, як ви стали власником
Покупців часто дивує, що банк перераховує мільйони за нерухомість, яка їм ще не належить. Пояснення в тому, як працює кадастр нерухомості (katastr nemovitostí), державний реєстр прав на нерухомість: він записує права в порядку надходження заяв. Щойно подано заяву про внесення права власності, а слідом за нею або разом із нею заяву про внесення права застави, на листі власності з’являється пломба (plomba). Відтоді ніхто вже не може випередити банк. Сам запис кадастр робить не раніше ніж через 20 днів після того, як надішле власникові повідомлення про пломбу, тож на реєстрацію піде кілька тижнів.
Підстраховує банк і депозит. Гроші лежать в адвоката, нотаріуса чи банку, і продавець отримує їх лише після того, як кадастр запише ваше право власності та заставу банку. Якщо кадастр відмовить у записі, гроші повернуться банку, а погашення кредиту не почнеться. Напряму продавцеві, без депозиту, банки платять лише у виняткових випадках: зазвичай девелоперу з перевіреною історією або муніципалітету, в якого ви купуєте житло.
Пильнуйте й порядок платежів. Більшість банків вимагає, щоб власні кошти пішли раніше за кредитні. Якщо квартира коштує 5 000 000 Kč, а іпотека становить 4 000 000 Kč, спершу ви вносите на депозит свої 1 000 000 Kč і додаєте підтвердження до заявки на видачу.
Одноразова чи поетапна видача
| Одноразова | Поетапна | |
|---|---|---|
| Коли застосовується | купівля квартири, будинку, ділянки, рефінансування | будівництво будинку, реконструкція, новобудова з оплатою за графіком |
| Скільки заявок | одна | кілька (за рахунками або етапами) |
| Що ви підтверджуєте | договір купівлі-продажу, депозит | рахунки-фактури, перелік робіт, фотографії, за потреби перевірку технічного спеціаліста банку |
| Платежі до повної видачі | ануїтет із наступного місяця | лише відсотки з виданої суми |
| Строк видачі | зазвичай коротший (місяці) | довший, погоджений за графіком будівництва |
Для поетапної видачі діє правило «спершу власні гроші, потім банківські»: банк хоче бачити, що ваші кошти вже вкладено в будівництво, і лише тоді фінансує наступні етапи. Перед кожним траншем він може перевірити, як просувається будова. Виїзд технічного спеціаліста оплачується окремо і додає кілька днів. Докладніше про це в статті Іпотека на будівництво будинку.
Скільки відсотків ви сплатите до початку ануїтету
Доки поетапна видача триває, ви платите не ануїтет, а лише відсотки з уже виданої суми (так звані процентні платежі, splátky úroků). Основний борг тим часом не зменшується. Ануїтет починається після останнього траншу або після кінцевого строку видачі, залежно від того, що настане раніше.
У цифрах: будинок, іпотека 4 000 000 Kč, ставка 5,00 %, строк 25 років
- 1-й транш 1 000 000 Kč (коробка будинку): відсотки 1 000 000 × 5 % / 12 = 4 167 Kč на місяць.
- Після 2-го траншу видано вже 2 500 000 Kč, і відсотки зростають до 10 417 Kč на місяць.
- Самі лише відсотки з повних 4 000 000 Kč становили б 16 667 Kč. Але після завершення видачі починається ануїтет 23 384 Kč на місяць.
Якщо будівництво триває 12 місяців і перші пів року ви платите по 4 167 Kč, а решту часу по 10 417 Kč, то за період видачі сплатите приблизно 87 500 Kč відсотків. Закладіть цю суму в бюджет, особливо якщо паралельно винаймаєте житло.
Відсотки, сплачені під час будівництва власного житла, можна відрахувати з податкової бази (odpočet úroků; макс. 150 000 Kč на рік для іпотек, укладених з 1. 1. 2021). Суму банк вкаже в річній довідці про сплачені відсотки (potvrzení o zaplacených úrocích).
Що буде, якщо не встигнете до кінцевого строку видачі?
Кожен кредитний договір має кінцевий строк видачі (konečný termín čerpání). Для купівлі це зазвичай 6–12 місяців від підписання, для будівництва строк довший і погоджується за графіком робіт. Якщо строк сплив, а кредит видано не повністю, договір передбачає один із таких варіантів:
- Продовження строку додатковою угодою (dodatek). Просіть про нього заздалегідь і додайте оновлений кошторис або графік. Одні банки беруть за додаткову угоду комісію, інші оформлюють її безплатно, якщо ви звернулися вчасно.
- Анулювання невиданої частини. Кредит зменшується до виданої суми, банк перераховує ануїтет, і з наступного місяця ви погашаєте менший борг. Решту грошей доведеться шукати деінде.
- Комісія з невиданої суми. Деякі договори передбачають плату за резервування коштів, яких ви ще не взяли (závazková provize). Перевірте тарифи до підписання.
Коли купуєте готову нерухомість, строк рідко створює проблеми. Ризик з’являється під час будівництва, якщо затягується дозвільне провадження або постачання. Якщо бачите затримку, просіть продовження щонайменше за місяць до строку, а не після нього.
П’ять найчастіших затримок і як їм запобігти
- Вінкуляцію довго не підтверджують. Оформіть страховку одразу після схвалення кредиту й попросіть страхову компанію підтвердити вінкуляцію письмово: без цього банк гроші не видасть.
- Договір про депозит не відповідає зразку банку. Надішліть проєкт банку на погодження ще до того, як підпишете його з продавцем.
- На нерухомості застава продавця. Якщо продавець гасить власну іпотеку, його банк має видати розрахунок залишку боргу (vyčíslení) і згоду на виключення застави. На це йде кілька тижнів, тому просіть документ уже під час підписання договору резервації.
- Власні кошти надіслано пізно. Перерахуйте гроші на депозит заздалегідь, бо міжбанківський платіж може застрягти на вихідних.
- Жорстка дата в договорі купівлі-продажу. Закладіть запас: формулювання «ціна сплачується протягом 30 днів від виконання умов видачі» безпечніше за конкретну дату.
Повний графік від заявки до запису в кадастрі є в статті Скільки триває оформлення іпотеки.
Джерела
- закон № 257/2016 Sb. про споживчий кредит (переддоговірна інформація, оцінка кредитоспроможності)
- закон № 256/2013 Sb. про кадастр нерухомості (кадастровий закон) — провадження про внесення запису, пломба
- закон № 89/2012 Sb., Цивільний кодекс, § 1309 і далі (право застави)
- ČNB — макропруденційна політика, ліміт LTV