Dokumenty k hypotéce: co připravit podle příjmu a typu nemovitosti

Zaměstnanec, který kupuje byt v osobním vlastnictví, vystačí s krátkým seznamem: dva doklady totožnosti, potvrzení o příjmu nebo 3–6 výplatních pásek s výpisy z účtu, rezervační či kupní smlouva a podklady pro odhad. List vlastnictví, katastrální mapu a výpisy z úvěrových registrů si banka stáhne sama.

Složitější je to u OSVČ, jednatelů, cizinců a rodičů na rodičovské. Totéž platí pro nemovitosti, které nejsou „hotový byt na listu vlastnictví“, tedy novostavbu, družstevní byt, stavbu nebo rekonstrukci. Pro každý z těchto případů najdete seznam níže.

Žádost přitom nejčastěji nezdrží chybějící dokument, ale dva dokumenty, které si odporují. Schválení trvá 2–4 týdny od kompletních podkladů a každé doplnění přidává dny.

Co potřebuji k hypotéce jako každý žadatel?

• Dva doklady totožnosti: občanský průkaz a cestovní pas nebo řidičský průkaz, totéž za každého spolužadatele.
• Žádost o úvěr na formuláři banky (dnes většinou online) včetně souhlasu s dotazem do registrů BRKI, NRKI a SOLUS.
• Přehled závazků: úvěrové smlouvy, kreditní karty, kontokorenty, leasing, výživné. Banka je vidí v registrech, ale chce je mít potvrzené i od vás a každý nesoulad vede k dotazům.
• Doklad o vlastních zdrojích: výpis z účtu, smlouva o stavebním spoření, darovací smlouva, kupní smlouva z prodeje jiné nemovitosti. Banka musí podle zákona proti praní peněz znát původ peněz, takže „hotovost od rodičů“ bez darovací smlouvy neprojde.
• U manželů žádají zpravidla oba, protože nemovitost i dluh spadají do společného jmění. Výjimkou je notářsky zúžené SJM, pak banka chce vidět notářský zápis.

Všechny doklady se předkládají v originále nebo ověřené kopii, případně elektronicky přes bankovní identitu. Cizojazyčné dokumenty banky vyžadují s úředně ověřeným překladem; u slovenštiny obvykle ne.

Jaké doklady o příjmu banka chce?

Zaměstnanec dokládá příjem potvrzením od zaměstnavatele a výplatními páskami, OSVČ daňovým přiznáním, jednatel obojím a k tomu výsledky firmy. Cizinec, který není občanem EU, přidává povolení k pobytu. Přehled podle typu žadatele:

Na co si u jednotlivých žadatelů dát pozor:

• Zaměstnanec: potvrzení zpravidla ne starší než 30 dnů; smlouva na dobu určitou projde jen s historií prodloužení; ve zkušební době většina bank příjem neuzná, některé až po 3 měsících.
• OSVČ: příjem se počítá z přiznání, ne z obratu, takže optimalizovaný základ daně snižuje bonitu. Paušální daň umí doložit jen část bank (potvrzení o platbách a evidence příjmů).
• Jednatel: potvrzení o příjmu podepsané sám sobě banky doplňují závěrkou firmy, některé počítají i se ziskem společnosti.
• Cizinec: občané EU mají stejné podmínky jako Češi; s dočasnou ochranou půjčuje jen několik bank; LTV bývá 70–80 %.
• Rodič na rodičovské doloží rozhodnutí úřadu práce o rodičovském příspěvku, výpisy s dávkami a potvrzení zaměstnavatele o trvání pracovního poměru a datu návratu. Příspěvek uznává jen část bank, peněžitou pomoc v mateřství téměř žádná.
• Důchodce doloží rozhodnutí o důchodu, pronajímatel nájemní smlouvy, výpisy s nájmem a daňové přiznání, příjem z DPP dohody a výplatní pásky. Příjem z pronájmu a z dohod banky krátí, nebo ho uznají jen při delší historii.

Spolužadatel dokládá příjem stejně jako hlavní žadatel. I když jeho příjem k výpočtu nepotřebujete, banka ho zapíše jako spoludlužníka a prověří ho v registrech.

Dokumenty k nemovitosti podle jejího typu

• Byt v osobním vlastnictví: rezervační smlouva nebo návrh kupní smlouvy, nabývací titul prodávajícího (kupní, darovací smlouva, usnesení o dědictví), půdorys, průkaz energetické náročnosti, fotografie, to vše pro odhad. Prohlášení vlastníka si banka zpravidla stáhne ze sbírky listin katastru.
• Rodinný dům: navíc list vlastnictví ke všem pozemkům včetně přístupové cesty, kolaudační rozhodnutí nebo souhlas, u staveb nezapsaných v katastru geometrický plán, doklad o připojení na sítě. Dům bez zapsaného přístupu je nejčastější právní vada, kterou odhadce odhalí.
• Novostavba od developera: rezervační smlouva a smlouva o smlouvě budoucí kupní, harmonogram plateb, půdorys a specifikace jednotky, stavební povolení (povolení záměru) developera; po dokončení kolaudační rozhodnutí (u starších staveb kolaudační souhlas), prohlášení vlastníka a předávací protokol. Banka čerpá po etapách podle harmonogramu.
• Družstevní byt: smlouva o převodu družstevního podílu, potvrzení družstva o členství a bezdlužnosti, výše nesplacené anuity, nájemní smlouva, informace o termínu převodu do osobního vlastnictví. Družstevní podíl do zástavy nejde, takže přibývají dokumenty k jiné zastavované nemovitosti nebo k předhypotečnímu úvěru.
• Stavba domu: stavební povolení nebo ohlášení, ověřená projektová dokumentace, položkový rozpočet, smlouva o dílo, list vlastnictví k pozemku. Odhad se dělá z budoucí hodnoty dokončené stavby.
• Rekonstrukce: položkový rozpočet, fotodokumentace současného stavu, u větších zásahů stavební povolení či ohlášení; při čerpání faktury nebo kontrola odhadcem.
• Refinancování: stávající úvěrová smlouva, vyčíslení zůstatku ke dni splacení, potvrzení o řádném splácení, původní odhad (některé banky ho při nedávném datu uznají), pojistná smlouva k nemovitosti.

Co si banka obstará sama a co po vás přesto chce

Dálkovým přístupem do katastru si banka stáhne aktuální list vlastnictví, katastrální mapu a často i listiny ze sbírky (prohlášení vlastníka, nabývací tituly). Z úvěrových registrů získá historii splácení a všechny aktivní úvěry, z insolvenčního rejstříku a centrální evidence exekucí případné řízení. Zaměstnavatele si ověří v ARES a telefonicky, firmu jednatele v obchodním rejstříku. Řada bank dnes umí ověřit příjem zaměstnance elektronicky z výpisů z účtu po vašem souhlasu, bez papírového potvrzení.

Bez vašeho souhlasu s dotazem do registrů a s elektronickým ověřením ale banka nestáhne nic. Potvrzení o příjmu u většiny bank zůstává formálním dokladem, i když příjem vidí na výpisech, protože potvrzuje trvání pracovního poměru a případnou zkušební dobu.

A odhad objednává banka přes svého smluvního odhadce. Vy ho platíte (3 000–6 000 Kč, u bytů často online zdarma) a dodáváte podklady. Vlastní znalecký posudek banka obvykle nepřijme.

Jak staré mohou dokumenty k hypotéce být?

Prakticky: potvrzení o příjmu nechte vystavit až ve chvíli, kdy máte vybranou nemovitost a ostatní doklady pohromadě. Kdo si ho nechá podepsat v červenci a žádá v září, podepisuje ho znovu.

Sedm důvodů, proč banka vrátí žádost kvůli papírům

1. Potvrzení o příjmu nesedí s výpisy. Na potvrzení je průměr včetně bonusů, na účtu nižší částka. Banka počítá z toho, co vidí na výpisech, a variabilní složku uzná jen s delší historií.
2. Zaměstnavatel je rodinný příslušník nebo vlastní s.r.o. Banka pak chce navíc účetní závěrku firmy a výpisy, ze kterých je vidět, že mzda skutečně odchází.
3. Daňové přiznání s minimálním základem. OSVČ, která optimalizuje, má podle banky nízký příjem, a změna režimu se projeví až v dalším přiznání.
4. Pracovní smlouva na dobu určitou bez prodloužení nebo zkušební doba. Nejde o chybějící papír, ale o příjem, který banka nemůže započítat.
5. Vada na listu vlastnictví: věcné břemeno dožití, exekuce, cizí plomba, chybějící přístup, nezapsaná stavba, nesoulad výměr. Některé vady odstraní prodávající před podpisem, jiné hypotéku zastaví.
6. Nedoložené vlastní zdroje. Peníze, které se na účtu objevily před týdnem bez vysvětlení, banka kvůli zákonu proti praní peněz bez dokladu o původu neuzná.
7. Chybějící podpis nebo souhlas. Ať chybí podpis druhého z manželů, spoluvlastníka prodávané nemovitosti nebo souhlas družstva, smlouvy se vracejí k přepracování.

Kolik hypotéky vychází na váš doložitelný příjem, spočítá výpočet podle příjmu; co dělat, když příjem doložit nejde, rozebírá Hypotéka bez doložení příjmu.