Banka pošle peniaze z hypotéky (vyčerpá úver), až keď doložíte splnenie podmienok čerpania: podpísanú úverovú a záložnú zmluvu, podaný návrh na vklad záložného práva do katastra, poistenie nehnuteľnosti vinkulované v prospech banky, kúpnu zmluvu (alebo zmluvu o úschove) a doklad, že vlastné zdroje už odišli predávajúcemu alebo do úschovy. S pripravenými podkladmi to pri kúpe bytu trvá obvykle niekoľko dní až pár týždňov od podpisu úverovej zmluvy.
Na váš účet peniaze neprídu. Banka ich posiela priamo predávajúcemu, do advokátskej či bankovej úschovy, pri stavbe dodávateľovi. Na zápis vlastníckeho práva čakať nemusíte, banke stačí podaný návrh: jej záložné právo chráni poradie, v akom návrhy došli na kataster.
Čo musí byť splnené pred čerpaním hypotéky?
Presné znenie nájdete v úverovej zmluve v článku „Podmínky čerpání“ (podmienky čerpania), niekedy aj pod názvom „odkladací podmínky“. Pri kúpe hotového bytu alebo domu vyzerajú vo väčšine bánk takto:
| Podmienka | Kto ju zabezpečuje | Na čom sa najčastejšie zasekne |
|---|---|---|
| Podpísaná úverová a záložná zmluva | vy + banka | chýba podpis spoluvlastníka alebo manžela/manželky |
| Návrh na vklad záložného práva podaný na kataster (s pečiatkou podateľne alebo potvrdením o podaní) | banka alebo vy | chyba v označení nehnuteľnosti, nezaplatený poplatok 2 000 Kč |
| Poistenie nehnuteľnosti s vinkuláciou poistného plnenia v prospech banky | vy | poistka na nižšiu poistnú sumu, než banka chce; poisťovňa vinkuláciu nepotvrdila |
| Kúpna zmluva, prípadne zmluva o úschove | advokát / notár / banka | úschova nezodpovedá pokynom banky (komu a za akých podmienok sa vypláca) |
| Doklad o úhrade vlastných zdrojov | vy | vlastné zdroje poslané až po žiadosti o čerpanie |
| Aktuálny list vlastníctva, prípadne výmaz starých záložných práv | predávajúci / jeho banka | na nehnuteľnosti viazne záložné právo predávajúceho a chýba dohoda o jeho vyplatení |
Pri výstavbe alebo rekonštrukcii pribudne stavebné povolenie (alebo iné opatrenie stavebného úradu), rozpočet a projekt. Pri novostavbe od developera banka niekedy čaká aj na kolaudáciu bytu alebo jeho zápis do katastra.
Keď je všetko splnené, podáte žiadosť o čerpanie (žádost o čerpání), teda formulár alebo pokyn v internetbankingu s prílohami. Banka ju spracuje za niekoľko pracovných dní.
Prečo banka platí skôr, než ste vlastníkom
Kupujúcim často vŕta hlavou, prečo banka pošle milióny za nehnuteľnosť, ktorá im ešte nepatrí. Odpoveď je v katastri. Práva sa zapisujú v poradí, v akom úrad dostal návrhy, a keď leží na katastri návrh na vklad vlastníckeho práva a hneď za ním (alebo spolu s ním) návrh na vklad záložného práva, na liste vlastníctva sa objaví plomba. Banku potom už nikto nepredbehne. Vklad môže kataster povoliť najskôr 20 dní po tom, čo vlastníkovi odošle informáciu o plombe; v auguste a septembri 2026 trval vklad podľa ČÚZK v priemere 22 dní.
Druhou poistkou je úschova. Banka pošle peniaze do advokátskej, notárskej alebo bankovej úschovy a predávajúci ich dostane až po zapísaní vášho vlastníctva a záložného práva banky. Ak by kataster vklad zamietol, peniaze sa vrátia banke a úver sa splácať nezačne. Priamo predávajúcemu banky čerpajú len výnimočne, napríklad pri developerovi s dlhou históriou alebo pri kúpe od obce.
Pozor na poradie platieb. Väčšina bánk chce, aby vlastné zdroje odišli skôr než peniaze z úveru. Ak kupujete byt za 5 000 000 Kč s hypotékou 4 000 000 Kč, najprv pošlete do úschovy svojich 1 000 000 Kč a doklad o platbe priložíte k žiadosti o čerpanie.
Jednorazové, alebo postupné čerpanie
| Jednorazové | Postupné | |
|---|---|---|
| Typické použitie | kúpa bytu, domu, pozemku, refinancovanie | stavba domu, rekonštrukcia, novostavba platená podľa harmonogramu |
| Počet žiadostí | jedna | niekoľko (podľa faktúr alebo etáp) |
| Čo dokladáte | kúpnu zmluvu, úschovu | faktúry, súpis prác, fotodokumentáciu, prípadne kontrolu technika banky |
| Splácanie do vyčerpania | anuita od nasledujúceho mesiaca | len úroky z vyčerpanej sumy |
| Lehota na čerpanie | obvykle kratšia (mesiace) | dlhšia, dohodnutá podľa harmonogramu stavby |
Pri postupnom čerpaní platí pravidlo „najprv vlastné, potom bankové“. Banka chce najskôr vidieť preinvestované vlastné zdroje a až potom financuje ďalšie etapy. Pri každej tranži si môže dať stav stavby overiť technikom, ktorého kontrola sa platí zvlášť a pridá pár dní. Podrobnejšie to opisuje článok Hypotéka na stavbu domu.
Koľko zaplatíte na úrokoch, kým začne anuita
Kým postupné čerpanie neskončí, neplatíte anuitnú splátku, ale len úroky z vyčerpanej sumy (tzv. splátky úrokov). Istina sa v tom čase neznižuje. Anuita začne po poslednom čerpaní alebo po uplynutí lehoty na čerpanie, podľa toho, čo príde skôr.
Stavba domu s hypotékou 4 000 000 Kč, sadzba 5,00 %, splatnosť 25 rokov
- 1. tranža 1 000 000 Kč (hrubá stavba): úroky 1 000 000 × 5 % / 12 = 4 167 Kč mesačne.
- Po 2. tranži máte vyčerpaných 2 500 000 Kč a úroky stúpnu na 10 417 Kč mesačne.
- Pri plnom vyčerpaní 4 000 000 Kč by samotné úroky boli 16 667 Kč. Po skončení čerpania však začne anuita 23 384 Kč mesačne.
Ak stavba trvá 12 mesiacov a prvý polrok platíte 4 167 Kč, druhý 10 417 Kč, za fázu čerpania zaplatíte na úrokoch asi 87 500 Kč. Túto položku si dajte do rozpočtu, najmä ak popri stavbe platíte nájom.
Úroky zaplatené počas výstavby vlastného bývania si v Česku môžete odpočítať od základu dane (max. 150 000 Kč ročne pri hypotékach od 1. 1. 2021). Banka ich uvedie v ročnom potvrdení o zaplatených úrokoch.
Čo ak nestihnete lehotu na čerpanie?
Každá úverová zmluva má konečný termín čerpania. Pri kúpe je to obvykle 6–12 mesiacov od podpisu, pri výstavbe sa termín dohodne podľa harmonogramu a býva dlhší. Ak uplynie a úver nie je vyčerpaný celý, zmluva obvykle ponúka jedno z týchto riešení:
- Lehotu predĺžite dodatkom. Žiadate o neho vopred a s aktualizovaným rozpočtom alebo harmonogramom. Niektoré banky si za dodatok účtujú poplatok, iné ho pri včasnej žiadosti urobia zadarmo.
- Nevyčerpaná časť zanikne. Úver sa zníži na vyčerpanú sumu, banka prepočíta anuitu a od nasledujúceho mesiaca splácate z nižšej istiny. Chýbajúce peniaze musíte zohnať inde.
- Zaplatíte poplatok z nevyčerpanej sumy. Niektoré zmluvy obsahujú záväzkovú províziu za to, že banka peniaze drží pripravené. Pozrite sa do sadzobníka ešte pred podpisom.
Pri kúpe hotovej nehnuteľnosti lehota obvykle problém nerobí. Horšie je to pri stavbe, kde sa môže natiahnuť stavebné konanie alebo meškať dodávky. Ak vidíte, že termín nestihnete, požiadajte o predĺženie aspoň mesiac vopred, nie až po termíne.
Na čom sa čerpanie najčastejšie zdrží
- Poisťovňa nepotvrdila vinkuláciu. Poistku uzavrite hneď po schválení úveru a o potvrdenie vinkulácie požiadajte písomne, bez neho banka nečerpá.
- Zmluva o úschove sa nezhoduje so vzorom banky. Návrh pošlite banke na schválenie skôr, než ho podpíšete s predávajúcim.
- Na byte viazne záložné právo predávajúceho. Ak predávajúci spláca vlastnú hypotéku, jeho banka musí vyčísliť zostatok a vydať súhlas s výmazom. Môže to trvať aj niekoľko týždňov, preto o ne žiadajte hneď pri podpise rezervácie.
- Vlastné zdroje odišli neskoro. Do úschovy ich pošlite s predstihom, medzibanková platba môže cez víkend zostať visieť.
- Kúpna zmluva má pevný dátum úhrady. Bezpečnejšie je dohodnúť, že kúpna cena je splatná „do 30 dní od splnenia podmienok čerpania“.
Celú časovú os od žiadosti po vklad nájdete v článku Ako dlho trvá vybavenie hypotéky.
Zdroje
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru (predzmluvné informácie, posúdenie úverovej spôsobilosti)
- zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) – vkladové konanie, plomba
- zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1309 a nasl. (záložné právo)
- ČNB – makroprudenciálna politika, limit LTV