Kupní smlouva na byt, který platíte hypotékou, se od „hotovostní“ liší hlavně tím, že se kupní cena platí ve dvou částech a v různých termínech. Vlastní zdroje jdou hned, peníze banky až po splnění podmínek čerpání. Smlouva proto musí výslovně říct, že část ceny bude uhrazena z úvěru, do kdy, přes jakou úschovu a co se stane, když banka nezaplatí. Bez toho riskujete smluvní pokutu, nebo dokonce ztrátu bytu i zálohy.
Úschova (advokátní, notářská nebo bankovní) drží peníze kupujícího i banky, dokud katastr nezapíše nového vlastníka. Stojí obvykle 3–10 tis. Kč a levnější pojistku při koupi bytu nepořídíte.
Sedm ustanovení, která smlouva s hypotékou potřebuje
- Způsob úhrady ceny: kolik platíte z vlastních zdrojů a kolik z hypotečního úvěru u konkrétní banky, obojí přes úschovu.
- Lhůta pro složení peněz banky: realisticky aspoň 6–8 týdnů od podpisu, protože banka čerpá až po doložení návrhu na vklad s plombou.
- Souhlas se zřízením zástavního práva: chce-li banka zástavu zapsat současně s převodem nebo ještě před ním, musí s tím prodávající ve smlouvě souhlasit, případně podepsat zástavní smlouvu jako dosavadní vlastník.
- Odstoupení při nečerpání úvěru: když banka v dohodnuté lhůtě nezaplatí z důvodů, které kupující nezavinil, může kterákoli strana odstoupit bez sankce a úschova vrátí peníze.
- Postup při zamítnutí vkladu: povinnost opravit vady návrhu a podat nový, případně zrušení smlouvy a vrácení peněz z úschovy.
- Prohlášení prodávajícího: žádné dluhy vůči SVJ, žádné nájemní smlouvy, exekuce ani spory a žádné vady bytu, které nejsou ve smlouvě uvedené.
- Předání a vyklizení: termín, smluvní pokuta za prodlení, převzetí měřidel.
Než smlouvu podepíšete, pošlete návrh své bance. Banka zkontroluje, jestli text odpovídá jejím podmínkám čerpání. Pokud ne, smlouva se bude přepisovat a podepisovat znovu.
Kupní smlouvě obvykle předchází rezervační smlouva. Kromě ceny, rezervační zálohy a lhůty do ní patří podmínka schválení hypotéky: když vám banka úvěr v potřebné výši neschválí, záloha se vrací. Lhůta rezervace má vystačit na schválení, tedy aspoň 4–6 týdnů.
Advokátní, notářská, nebo bankovní úschova: kterou zvolit?
Pro kupujícího s hypotékou jsou všechny tři rovnocenné: peníze se uvolní až po doložení výpisu z listu vlastnictví s kupujícím jako vlastníkem. Liší se cenou, formou a tím, kdo smlouvu obvykle píše.
| Advokátní | Notářská | Bankovní | |
|---|---|---|---|
| Právní rámec | zákon o advokacii, § 52e–52n; dohled ČAK | notářský řád; dohled Notářské komory | smlouva s bankou |
| Kdo smlouvu obvykle píše | tentýž advokát | notář ve formě notářského zápisu | strany nebo jejich advokát |
| Cena (orientačně) | obvykle 3–10 tis. Kč za úschovu, podle ceny a složitosti; u bankovní úschovy při hypotéce v téže bance bývá cena nižší | ||
| Kde jsou peníze | zvláštní účet advokáta | úschovní účet notáře | vázaný účet banky |
| Výhoda | flexibilní, rychlá komunikace | nejformálnější, veřejná listina | banka sama kontroluje čerpání |
Rozhoduje text smlouvy o úschově: kdo, za jakých podmínek a do kdy peníze vyplatí nebo vrátí. Úschova u realitní kanceláře bez advokáta, notáře nebo banky není rovnocenná alternativa.
Pořadí kroků vůči katastru a bance
- Podpis kupní smlouvy a smlouvy o úschově; složení vlastních zdrojů.
- Podpis zástavní smlouvy s bankou kupujícího.
- Podání návrhu na vklad vlastnického práva a návrhu na vklad zástavního práva (každý za 2 000 Kč); katastr vyznačí plombu.
- Doložení výpisu s plombou bance; banka pošle úvěr do úschovy.
- Vklad vlastnického práva, nejdříve po 20 dnech od vyrozumění prodávajícího; následně vklad zástavního práva banky.
- Uschovatel ověří zápis a vyplatí cenu: nejdřív případný úvěr prodávajícího, zbytek prodávajícímu.
Obě řízení u katastru běží souběžně. Zástava se zapisuje k vašemu vlastnictví, proto nejčastěji podepisujete zástavní smlouvu vy jako budoucí vlastník. Některé banky chtějí zástavu zřídit ještě před převodem – pak ji podepisuje prodávající a kupní smlouva musí tento souhlas obsahovat.
Když má prodávající na bytě vlastní hypotéku
- Při podpisu kupující složí 1 100 000 Kč do úschovy.
- Po podání návrhů na vklad pošle banka kupujícího 4 400 000 Kč do úschovy; v úschově je celá cena.
- Po zápisu vlastnictví uschovatel pošle 1 800 000 Kč bance prodávajícího proti jejímu závazku vydat souhlas s výmazem zástavního práva.
- Zbylých 3 700 000 Kč dostane prodávající.
Dokud cizí zástava není vymazaná, byla by vaše banka až druhá v pořadí. Proto banky v podmínkách čerpání vyžadují, aby smlouva o úschově zajistila přednostní splacení úvěru prodávajícího a doložení výmazu.
Kdo smlouvu píše a kdo platí úschovu?
Kupní smlouvu obvykle připravuje advokát prodávajícího nebo realitní kanceláře, často tentýž, kdo vede úschovu. Kdo platí sepis a úschovu, je věcí dohody; častý je poměr napůl, u prodeje přes realitní kancelář bývá sepis zahrnutý v provizi. Daň z nabytí nemovitých věcí byla v roce 2020 zrušena, takže ji smlouva neřeší.
Když smlouvu píše protistrana, vyplatí se nechat ji zkontrolovat vlastním advokátem. Kontrolujte hlavně lhůty, sankce a podmínky výplaty z úschovy, ne formulace. Navazující dokumenty pro banku rozebírá článek Podpis smlouvy o hypotéce.
Varovné signály ve smlouvě
- Požadavek zaplatit část ceny (např. „za vybavení“) přímo prodávajícímu, mimo úschovu.
- Smlouva bez možnosti odstoupit, když banka nezaplatí.
- Lhůta pro úhradu z úvěru kratší než čtyři týdny.
- Výplata z úschovy už po podání návrhu na vklad, ne po zápisu.
- Na listu vlastnictví je zástava, exekuce, předkupní právo nebo věcné břemeno, o kterém smlouva mlčí.
- Prodávající nemůže doložit potvrzení SVJ o nedoplatcích.
- Uschovatel, který není advokát, notář ani banka.
Smlouvy s developerem fungují jinak
U novostavby obvykle nepodepisujete kupní smlouvu hned, ale smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Platby jdou podle harmonogramu přímo developerovi nebo na jeho projektový účet, kupní smlouva se podepisuje až po kolaudaci a úschova se používá zřídka. Na smlouvu proto kladete jiné otázky: kdo nese riziko zpoždění, jak jsou zálohy chráněné a kdy smí banka čerpat. Podrobně v článku Hypotéka na novostavbu od developera.
Zdroje
- zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2079 a násl. (kupní smlouva), § 2128 a násl. (koupě nemovité věci), § 1309 a násl. (zástavní právo)
- zákon č. 85/1996 Sb., o advokacii, § 52e–52n (úschova peněz, ve znění od 1. 1. 2026)
- zákon č. 256/2013 Sb., katastrální zákon (vklad, plomba, ochranná lhůta)
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, ve znění novely účinné od 1. 9. 2024 (předčasné splacení při prodeji)