Investice do nemovitosti
Cash flow, IRR a ROI vaší investice — s hypotékou, daněmi a výstupem po N letech.
Parametry investice
Cena, hypotéka, pronájem a horizont — výsledky se přepočítají okamžitě.
15 % standard pro fyzické osoby (FO) — z rozdílu nájem mínus odpočitatelné výdaje. 0 % pokud máte specifická osvobození. 21 % pro s. r. o. a podobné.
Výsledky
Cash flow po letech
Příjmy, náklady a čistý cash flow rok po roce. Hodnota nemovitosti a vaše vlastní jmění.
| Rok | Příjem | Náklady | Cash flow | Hodnota | Vlastní jmění |
|---|
Investice do nemovitosti — kompletní výpočet
Tato kalkulačka simuluje vaši investici do nemovitosti rok po roce a počítá všechny klíčové ukazatele: IRR (vnitřní míra návratnosti), ROI (návratnost investice), cash flow a čistý výnos při výstupu.
IRR — co to je
Vnitřní míra návratnosti (Internal Rate of Return) je roční výnosnost vaší investice po zohlednění všech peněžních toků v čase. Pokud IRR > sazba hypotéky, investice vám dává přidanou hodnotu nad pouhé splácení dluhu. Pokud IRR > 7–8 %, je to v současném českém kontextu velmi dobrá investice.
Co se započítává do cash flow
- Příjmy: nájem (s ročním růstem) mínus vakance (5 %)
- Provozní náklady: SVJ/údržba (zadané), daň z nemovitosti (0,5 % ročně), údržbová rezerva (1 % ročně)
- Hypotéka: úroky a jistina po měsících
- Daň z pronájmu: 15 % ze zdanitelného základu (nájem − náklady − úroky hypotéky)
- Při výstupu: cena prodeje − 3 % poplatky − případná daň z prodeje − doplacení hypotéky
Daň z prodeje — kdy je 0 %
V Česku je prodej nemovitosti osvobozen od daně z příjmu, pokud:
- Bydleli jste v ní minimálně 2 roky bezprostředně před prodejem, nebo
- Vlastnili jste ji minimálně 10 let (od roku 2021, dříve to bylo 5 let)
Bez splnění této podmínky se daní rozdíl mezi prodejní a kupní cenou sazbou 15 % (FO).
Co lidi nejčastěji zajímá
Jaká je dobrá IRR pro investici do nemovitosti?
V současné Česku je dobrá IRR 6–8 %, výborná 8 %+. Pokud IRR < 5 %, investice nepřekonává průměrný kapitálový trh (S&P 500 dlouhodobě dává cca 8 %). Pokud IRR > sazba hypotéky, leverage vám funguje — půjčené peníze vydělávají víc, než kolik za ně platíte.
Jak banka pohlíží na investiční hypotéku?
Hypotéka na investiční nemovitost má v Česku obvykle vyšší sazbu (+0,3–0,5 %) a vyšší požadovanou vlastní zdroj (typicky 30 %, někde 20 %). Banka započte 60–80 % očekávaného nájmu do vašeho příjmu pro DSTI/DTI.
Co je vakance a proč ji započítávat?
Vakance = doba, kdy byt stojí prázdný (mezi nájemci, opravy, sezona). Realisticky 5–10 % roku. Pokud nezohledníte, váš výnos bude o tolik nižší než kalkulace.
Co se stane, když po 5 letech klesnou ceny nemovitostí?
Pokud prodáváte při poklesu, ztratíte na zhodnocení (kalkulátor počítá s rovnoměrným růstem). Cash flow z pronájmu obvykle pokračuje, takže částečně to vyrovnáte. Pro citlivost zkuste příspěvek "0 % zhodnocení" a uvidíte výsledek bez kapitálového zisku.
Můžu odečítat úroky z hypotéky od daně?
Při pronájmu (§ 9 ZDP) ano — úroky jsou daňový výdaj. Snižují základ daně z pronájmu. Tato kalkulačka to započítává automaticky.
Co je lepší — fond opraví, paušální výdaje, nebo skutečné?
U pronájmu si můžete vybrat: 30 % paušál (jednoduché, ale nezahrnuje úroky hypotéky) nebo skutečné výdaje. Při hypotéce s vyššími úroky bývá výhodnější skutečné. Konzultujte s daňovým poradcem před prvním přiznáním.
Plánujete prodej?
Spočítejte si čistý výnos z prodeje — daně, poplatky, doplacení hypotéky.
Prodej nemovitosti →