Stav obou hypoték v čase
Posuňte rok a uvidíte, kolik máte splaceno na jistině, kolik na úrocích a kolik ještě zbývá.
Zbývá doplatit v čase
Vývoj zůstatku obou hypoték rok po roce.
Zaplaceno na úrocích kumulativně
Kolik celkem dáte bance jen na úrocích za každý rok splácení.
Splaceno na jistině kumulativně
Kolik z hypotéky reálně máte splaceno (vaše budoucí jmění).
Jak srovnat dvě nabídky hypotéky?
Dvě nabídky srovnejte v korunách za dobu fixace, ne podle sazby: sečtěte splátky a jednorázové poplatky a odečtěte zůstatek na konci fixace. Rozdíl 0,1 p. b. na 4 mil. Kč na 25 let dělá asi 230 Kč měsíčně. Kalkulačka výše vám ukáže splátky i zůstatek obou nabídek po 5 nebo 10 letech.
Tři situace, kdy se srovnání hodí
- Refinancování — končí vám fixace a banka nabízí novou sazbu. Porovnejte ji s konkurencí.
- Nová hypotéka — máte dvě konkurenční nabídky a nevíte, která je lepší.
- Změna parametrů — zvažujete delší/kratší dobu splácení nebo jinou výši vlastních zdrojů.
Stav hypotéky v čase — proč na tom záleží
Mnoho lidí netuší, že u hypotéky v prvních letech splácíte hlavně úroky, ne jistinu. Po 5 letech splácení 4milionové hypotéky s 25letou dobou a sazbou 5 % máte splaceno jen 457 tisíc na jistině, ale 946 tisíc na úrocích jste už dali bance. Procentuálně je to jen 11,4 % jistiny.
Naše kalkulačka má unikátní funkci „Stav obou hypoték v čase". Posunutím slajdrru zjistíte, kolik bude splaceno po 1, 2, 5, 10 letech — pro obě hypotéky najednou. Tato informace je klíčová při rozhodování o refinancování.
Co porovnávat
- Měsíční splátka — okamžitý dopad na rozpočet
- Celkem zaplatíte = splátka × měsíce (klíčový ukazatel)
- Celkové úroky — kolik dáte navíc bance
- Stav po N letech — kolik bude splaceno po skončení fixace
Refinancování — kdy se vyplatí
Jako pravidlo platí: pokud nová sazba je o 0,5 procentního bodu nebo více nižší než stávající, refinancování se s velkou pravděpodobností vyplatí. Při rozdílu 1 % a více je to téměř jistě výhodné. Nezapomeňte ale započítat poplatky — odhad nemovitosti, zápis do katastru, případně sankci za předčasné splacení mimo konec fixace.
Časté otázky
Kdy se vyplatí refinancování hypotéky?
Refinancování se obvykle vyplatí, pokud nová sazba je o 0,5 % nebo více nižší než vaše stávající. Pozor: refinancovat je nejvýhodnější ke konci fixace, kdy banka neúčtuje sankci za předčasné splacení.
Jaké poplatky souvisí s refinancováním?
Obvykle: odhad nemovitosti (3–6 tis. Kč), vklad nové zástavy do katastru (2 tis. Kč), výmaz původní zástavy (2 tis. Kč) a případně poplatek nové bance za vyřízení. Ke konci fixace bývají tyto náklady kompenzovány úsporou na úrocích již za první rok.
Můžu refinancovat hypotéku uprostřed fixace?
Ano, ale banka má právo účtovat sankci až 1 % z předčasně splacené částky. Vyplatí se to, jen pokud je rozdíl v sazbách výrazný (1,5 % a více).
Co znamená „stav hypotéky po N letech"?
Ukazuje, kolik z původní jistiny už máte splaceno, kolik jste zaplatili na úrocích a kolik ještě zbývá. Je to klíčové při refinancování — banka vám totiž nepůjčí celou původní částku, ale jen aktuální zůstatek.
Plánujete mimořádnou splátku?
Spočítejte si přesně, kolik ušetříte na úrocích.