Vaše finanční situace
Vyplňte čistý příjem a stávající splátky.
Kolik dostanu hypotéku v roce 2026?
Maximální výše hypotéky závisí na třech limitech ČNB a na vaší bonitě. Naše kalkulačka zohledňuje všechny aktuální regulační pravidla a ukáže vám reálnou částku, kterou banky v roce 2026 budou ochotné půjčit.
Tři limity ČNB pro rok 2026
Česká národní banka stanovuje pro hypotéky tři klíčové limity, které musí banky dodržovat:
- DSTI (Debt Service to Income) — maximálně 45 % čistého měsíčního příjmu může jít na splátky všech dluhů. Pro mladší 36 let až 50 %.
- DTI (Debt to Income) — celkové zadlužení nesmí překročit 8,5× ročního čistého příjmu. Pro mladší 36 let až 9,5×.
- LTV (Loan to Value) — hypotéka může pokrýt maximálně 80 % hodnoty nemovitosti. Pro mladší 36 let až 90 %.
Konkrétní příklad
DSTI 45 % → max. splátka 27 000 Kč/měs
DTI 8,5× → max. dluh 6 120 000 Kč
Při sazbě 4,43 % a 30 letech: max. hypotéka ~ 5 384 000 Kč (omezeno DSTI)
Doporučená max. cena nemovitosti: ~ 6 730 000 Kč (s LTV 80 %)
Co banky kromě limitů ČNB hodnotí
- Stabilita příjmu — minimálně 12 měsíců u stejného zaměstnavatele, OSVČ alespoň 2 ukončené daňové roky
- Životní minimum — banka spočítá vaše nutné životní výdaje (typicky 12–18 tis. Kč na osobu) a zbývající částku porovná s navrhovanou splátkou
- Bankovní registr (BRKI/NRKI) — kontrola historie všech vašich úvěrů, kreditek a leasingů
- Hodnota nemovitosti — odhad, který si banka udělá sama (nikoliv prodejní cena)
Jak zvýšit šanci na schválení
- Žádejte ve dvojici — banky sčítají příjmy obou žadatelů, limity ČNB se taky uplatní na celkový příjem páru
- Prokazujte odměny a bonusy — banka uzná průměr za posledních 12–24 měsíců
- Zrušte zbytečné kreditky — i nepoužívaný limit kreditky banka započítá do DSTI
- Splaťte malé spotřebitelské úvěry před žádostí o hypotéku
- Větší vlastní zdroje = nižší LTV = lepší sazba
Dva žadatelé — výhodný společný limit
Pokud žádáte v páru, banka sčítá vaše příjmy. To dramaticky zvyšuje maximální hypotéku. Pár se společným čistým příjmem 100 000 Kč/měs si může půjčit teoreticky až 9 milionů korun (při 30letém splácení a sazbě 4,43 %), zatímco jednotlivec se stejným individuálním příjmem 100 tis. Kč jen 9 milionů — a tady DTI bývá rozhodující.
Časté otázky
Jaký příjem potřebuji na 5milionovou hypotéku?
Při sazbě 4,43 % a 30letém splácení je měsíční splátka asi 25 100 Kč. Aby splátka nepřekročila DSTI 45 %, potřebujete čistý měsíční příjem alespoň 55 800 Kč. Plus rezerva — banky obvykle požadují cca 60 tis. Kč pro pohodlné schválení.
Co se počítá do DSTI?
Všechny pravidelné měsíční splátky úvěrů: hypotéka, spotřebitelské úvěry, leasingy, splátky kreditních karet (i nepoužívaný limit), kontokorenty. Nepatří sem nájemné, alimenty ani exekuce z minulosti.
Půjčí mi banka víc, když jsem mladší 36 let?
Ano. Pro klienty do 36 let (jeden ze žadatelů, pokud žádáte v páru) platí benevolentnější limity: DSTI 50 % místo 45 %, DTI 9,5× místo 8,5× a LTV 90 % místo 80 %. Rozdíl může být 1–2 miliony korun.
Jak banka spočítá příjem OSVČ?
Banka vychází z daňových přiznání za poslední 1–2 roky. Některé banky uznávají paušální výdaje (ne všechny), některé počítají reálné výdaje. Pokud jste OSVČ s nízkým daňovým základem, hypotéku získáte hůř — proto se vyplatí nedaňovat „úplně na nulu".
Jsou limity ČNB závazné, nebo doporučené?
Závazné. Od dubna 2024 jsou DSTI a DTI právně závazné limity, které banky musí dodržovat. Výjimečně mohou být překročeny v rámci 5% výjimky pro klienty s velmi dobrou bonitou (tzv. „výjimka pro nadprůměrně bonitní klienty").
Víte už, kolik vám banka půjčí?
Spočítejte si konkrétní měsíční splátku a celkové úroky.