Vaše finanční situace
Vyplňte čistý příjem a stávající splátky.
Jak banka počítá výši hypotéky podle příjmu?
Výši hypotéky omezují dva stropy. Závazný limit ČNB: úvěr do 80 % hodnoty nemovitosti, do 36 let 90 %. Interní hranice bank: splátky všech úvěrů obvykle do 45 % čistého příjmu, do 36 let 50 %. S čistým příjmem 60 000 Kč tak vychází splátka nejvýš asi 27 000 Kč a úvěr asi 5,0 mil. Kč na 30 let; pár se 100 000 Kč dosáhne asi na 8,4 mil. Kč.
Tabulku pro příjmy 35 až 150 tisíc a co banka od příjmu odečte najdete v článku kolik dostanu hypotéku.
Limity ČNB a interní pravidla bank v roce 2026
ČNB dnes u hypoték na vlastní bydlení závazně vynucuje jediný limit — LTV. Ukazatele DSTI a DTI deaktivovala (DSTI k 1. 7. 2023, DTI k 1. 1. 2024) a bankám doporučuje jen zvýšenou obezřetnost nad DTI 8. Banky si ale vlastní hranice drží dál, obvykle v těchto hodnotách:
- DSTI (Debt Service to Income) — banky interně obvykle připouštějí, aby na splátky všech dluhů šlo nejvýše 40–50 % čistého měsíčního příjmu; kalkulačka počítá se 45 % (u mladších 36 let 50 %). ČNB tento limit od července 2023 nevynucuje.
- DTI (Debt to Income) — banky interně obvykle drží celkové zadlužení do 8–9,5× ročního čistého příjmu; kalkulačka počítá s 8,5× (u mladších 36 let 9,5×). ČNB limit od ledna 2024 nevynucuje, nad DTI 8 doporučuje zvýšenou obezřetnost.
- LTV (Loan to Value) — jediný závazný limit ČNB: hypotéka může pokrýt maximálně 80 % hodnoty nemovitosti, pro mladší 36 let až 90 %. U investiční nemovitosti (třetí a další, byt na pronájem) doporučuje ČNB od dubna 2026 max. 70 %.
Konkrétní příklad
DSTI 50 % → max. splátka 30 000 Kč/měs
DTI 9,5× → max. dluh 6 840 000 Kč
Při sazbě 5 % a 30 letech: max. hypotéka ~ 5 590 000 Kč (omezeno DSTI)
Doporučená max. cena nemovitosti: ~ 6 210 000 Kč (s LTV 90 %)
Předpoklady: anuitní splátka, první vlastní bydlení a obvyklé interní hranice bank pro žadatele do 36 let (DSTI 50 %, DTI 9,5×).
Co banky kromě limitů hodnotí
- Stabilita příjmu — minimálně 12 měsíců u stejného zaměstnavatele, OSVČ alespoň 2 ukončené daňové roky
- Životní minimum — banka spočítá vaše nutné životní výdaje (typicky 12–18 tis. Kč na osobu) a zbývající částku porovná s navrhovanou splátkou
- Bankovní registr (BRKI/NRKI) — kontrola historie všech vašich úvěrů, kreditek a leasingů
- Hodnota nemovitosti — odhad, který si banka udělá sama (nikoliv prodejní cena)
Jak zvýšit šanci na schválení
- Žádejte ve dvojici — banky sčítají příjmy obou žadatelů a své hranice DSTI a DTI počítají z celkového příjmu páru
- Prokazujte odměny a bonusy — banka uzná průměr za posledních 12–24 měsíců
- Zrušte zbytečné kreditky — i nepoužívaný limit kreditky banka započítá do DSTI
- Splaťte malé spotřebitelské úvěry před žádostí o hypotéku
- Větší vlastní zdroje = nižší LTV = lepší sazba
Dva žadatelé — výhodný společný limit
Pokud žádáte v páru, banka sčítá vaše příjmy. To dramaticky zvyšuje maximální hypotéku. Pár se společným čistým příjmem 100 000 Kč/měs (například 2 × 50 000 Kč) si může půjčit teoreticky až 8,4 milionu korun, zatímco jednotlivec s příjmem 50 000 Kč jen asi 4,2 milionu. Obojí platí při 30letém splácení, sazbě 5 %, interní hranici DSTI 45 % a bez jiných splátek. Rozhoduje tu DSTI, ne DTI.
Časté otázky
Jaký příjem potřebuji na 5milionovou hypotéku?
Při sazbě 5 % a 30letém splácení je měsíční splátka asi 26 800 Kč. Aby splátka nepřekročila DSTI 45 %, potřebujete čistý měsíční příjem alespoň 59 700 Kč. Plus rezerva — banky obvykle chtějí vidět cca 65 tis. Kč pro pohodlné schválení.
Co se počítá do DSTI?
Všechny pravidelné měsíční splátky úvěrů: hypotéka, spotřebitelské úvěry, leasingy, splátky kreditních karet (i nepoužívaný limit), kontokorenty. Nepatří sem nájemné, alimenty ani exekuce z minulosti.
Půjčí mi banka víc, když jsem mladší 36 let?
Ano. Pro klienty do 36 let (jeden ze žadatelů, pokud žádáte v páru) platí benevolentnější limity: LTV 90 % místo 80 % (závazný limit ČNB) a zpravidla i volnější interní hranice bank pro DSTI a DTI (kalkulačka počítá s 50 % a 9,5×). Rozdíl může být 1–2 miliony korun.
Jak banka spočítá příjem OSVČ?
Banka vychází z daňových přiznání za poslední 1–2 roky. Některé banky uznávají paušální výdaje (ne všechny), některé počítají reálné výdaje. Pokud jste OSVČ s nízkým daňovým základem, hypotéku získáte hůř — proto se vyplatí nedaňovat „úplně na nulu".
Jsou limity ČNB závazné, nebo doporučené?
Závazný je jen LTV (80 %, resp. 90 % pro žadatele do 36 let). DSTI a DTI ČNB deaktivovala, DSTI k 1. 7. 2023 a DTI k 1. 1. 2024; od té doby jen doporučuje zvýšenou obezřetnost u žádostí s DTI nad 8. Banky si ale drží vlastní interní hranice, které se těm původním limitům často podobají, takže v praxi s nimi počítejte. Od 1. 4. 2026 navíc ČNB bankám doporučuje přísnější parametry pro investiční hypotéky (třetí a další nemovitost nebo byt na pronájem): LTV 70 % a DTI 7.
Víte už, kolik vám banka půjčí?
Spočítejte si konkrétní měsíční splátku a celkové úroky.