Банк переводит деньги по ипотеке (выдача кредита, по-чешски čerpání) только после того, как вы выполните условия выдачи из кредитного договора. Для покупки квартиры это подписанные кредитный и залоговый договоры, поданное в кадастр заявление о регистрации залога, страховка недвижимости с винкуляцией (vinkulace) в пользу банка, договор купли-продажи или договор о депонировании и подтверждение, что ваши собственные средства уже ушли продавцу или на депозитный счёт.
Если документы готовы, от подписания кредитного договора до выдачи обычно проходит от нескольких дней до пары недель. На ваш счёт эти деньги не приходят. Банк отправляет их продавцу, на адвокатский или банковский депозит (úschova), а при строительстве подрядчику. Ждать, пока вас впишут в кадастр как собственника, тоже не нужно: банку хватает поданного заявления, потому что его залог уже защищён очерёдностью в кадастре.
Что банк проверит перед выдачей ипотеки?
Точный перечень записан в кредитном договоре, в разделе «Условия выдачи» (podmínky čerpání, иногда их называют отлагательными условиями, odkládací podmínky). Для готовой квартиры или дома у большинства банков он выглядит так:
| Условие | Кто обеспечивает | На чём чаще всего застревает |
|---|---|---|
| Подписанные кредитный и залоговый договоры (úvěrová a zástavní smlouva) | вы + банк | нет подписи совладельца или супруга/супруги |
| Заявление о регистрации залогового права (návrh na vklad), поданное в кадастр (со штампом приёмной или подтверждением подачи) | банк или вы | ошибка в обозначении недвижимости, не оплачена пошлина 2 000 Kč |
| Страхование недвижимости с винкуляцией страхового возмещения в пользу банка | вы | страховая сумма ниже, чем требует банк; винкуляция не подтверждена страховой компанией |
| Договор купли-продажи (kupní smlouva), при необходимости договор о депонировании | адвокат / нотариус / банк | условия депонирования не соответствуют требованиям банка (кому и при каких условиях выплачиваются деньги) |
| Подтверждение оплаты собственных средств | вы | собственные средства отправлены только после заявки на выдачу |
| Актуальная выписка из кадастра (list vlastnictví), при необходимости удаление старых залогов | продавец / его банк | на недвижимости висит залог банка продавца без договорённости о погашении |
Для стройки или реконструкции к списку добавляются разрешение на строительство (stavební povolení или другой акт строительного ведомства), смета и проект. В новостройках от девелопера банк иногда ждёт ввода квартиры в эксплуатацию (kolaudace) или её внесения в кадастр.
Когда всё собрано, вы подаёте заявку на выдачу (žádost o čerpání): бланк или распоряжение в интернет-банке с приложениями. Банк обрабатывает её за несколько рабочих дней.
Почему банк платит раньше, чем вы стали собственником
Многих покупателей смущает, что банк отправляет миллионы за квартиру, которая им ещё не принадлежит. Всё дело в том, как работает кадастр: он регистрирует права в порядке поступления заявлений. Как только подано заявление о вашем праве собственности, а вслед за ним или одновременно заявление о залоге, в выписке появляется пломба (plomba), отметка о незавершённом производстве. Встать в очередь перед банком после этого уже никто не сможет.
Самой записи придётся подождать несколько недель: кадастр проводит регистрацию не раньше чем через 20 дней после уведомления собственника о пломбе, а в августе и сентябре 2026 года регистрация занимала в среднем 22 дня (ČÚZK).
Вторую гарантию банку даёт депонирование. Он переводит деньги на адвокатский, нотариальный или банковский депозит (advokátní / notářská / bankovní úschova), и продавец получает их только после того, как в кадастр внесены и ваше право собственности, и залог банка. Если кадастр откажет в регистрации, деньги вернутся в банк, а погашение кредита не начнётся. Напрямую продавцу, без депонирования, банки платят редко: обычно это девелопер с проверенной историей или муниципалитет.
Следите за порядком платежей. Большинство банков требует, чтобы ваши собственные средства ушли раньше кредитных. Если вы покупаете квартиру за 5 000 000 Kč с ипотекой 4 000 000 Kč, сначала внесите на депозит свои 1 000 000 Kč и приложите подтверждение к заявке на выдачу.
Единовременно или по частям
| Единовременная | Поэтапная (postupné čerpání) | |
|---|---|---|
| Типичное применение | покупка квартиры, дома, участка, рефинансирование | строительство дома, реконструкция, новостройка с оплатой по графику |
| Сколько заявок | одна | несколько (по счетам или этапам) |
| Что вы подтверждаете | договор купли-продажи, депонирование | счета-фактуры, перечень работ, фотодокументацию, при необходимости проверку техника банка |
| Платежи до полной выдачи | аннуитет со следующего месяца | только проценты с выданной суммы |
| Срок выдачи | обычно короче (месяцы) | дольше, согласуется по графику строительства |
При поэтапной выдаче банк действует по принципу «сначала ваши деньги, потом наши»: следующие этапы он финансирует, только когда видит, что собственные средства уже вложены в стройку. Перед каждым траншем банк может прислать своего техника. Выезд оплачивается отдельно и добавляет пару дней. Подробности в статье Ипотека на строительство дома.
Сколько стоят проценты, пока идёт выдача
Пока поэтапная выдача не закончена, вы платите не аннуитет, а только проценты с уже выданной суммы. Основной долг в это время не уменьшается. Аннуитет начинается после последнего транша или когда истечёт срок выдачи, смотря что наступит раньше.
Считаем на доме за 4 000 000 Kč в кредит: ставка 5,00 %, срок 25 лет
- 1-й транш 1 000 000 Kč на коробку дома: проценты 1 000 000 × 5 % / 12 = 4 167 Kč в месяц.
- После 2-го транша выдано 2 500 000 Kč, проценты уже 10 417 Kč в месяц.
- Если бы выдали все 4 000 000 Kč, одни проценты составили бы 16 667 Kč. Но с окончанием выдачи начинается аннуитет: 23 384 Kč в месяц.
Стройка длится 12 месяцев, полгода вы платите 4 167 Kč, следующие полгода 10 417 Kč. За время выдачи набегает около 87 500 Kč процентов, и эти деньги нужно заложить в бюджет, особенно если вы параллельно снимаете жильё.
Проценты, уплаченные во время строительства собственного жилья, можно вычесть из налоговой базы (не более 150 000 Kč в год по ипотекам с 1. 1. 2021). Банк укажет их в ежегодной справке об уплаченных процентах (potvrzení o zaplacených úrocích).
Что будет, если не успеть до конца срока выдачи?
В каждом кредитном договоре есть крайний срок выдачи (konečný termín čerpání). При покупке это обычно 6–12 месяцев с подписания, при строительстве срок привязывают к графику работ, и он, как правило, длиннее. Если срок истёк, а кредит выдан не целиком, договор обычно предусматривает один из таких вариантов:
- Продление дополнительным соглашением (dodatek). Просить о нём нужно заранее, приложив обновлённую смету или график. Одни банки берут за допсоглашение комиссию, другие оформляют его бесплатно, если вы обратились вовремя.
- Аннулирование невыданной части. Кредит сокращается до уже выданной суммы, банк пересчитывает аннуитет, и со следующего месяца вы гасите меньший долг. Недостающие деньги придётся искать в другом месте.
- Комиссия с невыданной суммы. В некоторых договорах есть плата за резервирование невыданных средств (závazková provize), так что прейскурант стоит прочитать до подписания.
С покупкой готового жилья срок обычно проблем не создаёт. Риск появляется на стройке, когда затягиваются разрешения или поставки. Если видите, что не успеваете, просите о продлении хотя бы за месяц до конца срока, а не после него.
Где выдача застревает чаще всего
- Страховая долго подтверждает винкуляцию. Оформите полис сразу после одобрения кредита и письменно попросите страховую подтвердить винкуляцию: без этого банк деньги не выдаст.
- Договор о депонировании не совпадает с образцом банка. Отправьте проект в банк на согласование до того, как подпишете его с продавцом.
- На квартире висит залог продавца. Если продавец сам ещё платит ипотеку, его банк должен выдать справку об остатке долга и согласие на снятие залога. На это может уйти несколько недель, поэтому запрашивайте документы сразу при подписании договора бронирования.
- Собственные средства отправлены поздно. Переводите деньги на депозит с запасом: межбанковский платёж может застрять на выходные.
- Жёсткая дата в договоре купли-продажи. Формулировка «цена уплачивается в течение 30 дней с момента выполнения условий выдачи» надёжнее фиксированного числа.
Весь путь от заявки до записи в кадастре по срокам расписан в статье Сколько времени занимает оформление ипотеки.
Источники
- закон № 257/2016 Sb. о потребительском кредите (преддоговорная информация, оценка кредитоспособности)
- закон № 256/2013 Sb. о кадастре недвижимости (katastrální zákon) — регистрационное производство, пломба
- закон № 89/2012 Sb., Гражданский кодекс (občanský zákoník), § 1309 и след. (залоговое право)
- ČNB — макропруденциальная политика, лимит LTV