Rentabilita pronájmu
Rychle zjistěte hrubý a čistý výnos z pronájmu vaší nemovitosti.
Parametry pronájmu
Zadejte cenu nemovitosti, měsíční nájem a měsíční náklady.
15 % standard pro fyzické osoby (FO) — z rozdílu nájem mínus odpočitatelné výdaje. 0 % pokud máte specifická osvobození. 21 % pro s. r. o. a podobné.
Váš výnos
Chcete vidět skutečný výnos investice?
Tato kalkulačka ukazuje jen výnos z nájmu. Pro plný obrázek s hypotékou, daněmi, růstem ceny a výstupem za N let použijte kompletní investiční kalkulátor — uvidíte IRR, ROI a cash flow rok po roce.
Jak se počítá rentabilita pronájmu?
Hrubá rentabilita pronájmu = roční nájem / cena bytu. Pražský 2+kk za 8 mil. Kč s nájmem 20 až 26 tisíc Kč měsíčně vynese hrubě 3,0 až 3,9 % ročně; čistá rentabilita je nižší o fond oprav, správu, pojištění, neobsazenost a daň. Jak se příjem z nájmu daní, vysvětluje heslo daň z pronájmu bytu.
Hrubý vs. čistý výnos
Hrubý výnos = (roční nájem / cena nemovitosti) × 100 %. Toto je horní hranice — bez nákladů, bez daní, bez vakancí. Čistý výnos odečítá náklady (SVJ, drobnou údržbu, daň z nemovitosti) a daň z příjmu z pronájmu.
Co je dobrý výnos v Česku?
Dobrý je výnos, který po odečtení nákladů a daně překoná sazbu, za kterou byste si na byt půjčili; průměrná sazba nových hypoték byla v srpnu 2026 5,00 % (ČBA Hypomonitor). Pokud čistý výnos zůstane pod ní, investice ze samotného pronájmu nevydělá a počítáte se zhodnocením nemovitosti.
Pro hlubší analýzu (s hypotékou, daněmi a horizontem výstupu) zkuste náš kompletní kalkulátor investice do nemovitosti.
Co lidi nejčastěji zajímá
Co je dobrá rentabilita pronájmu?
Taková, která po nákladech a dani překoná sazbu hypotéky (průměr nových hypoték 5,00 % za srpen 2026). Pražský 2+kk za 8 mil. Kč vynáší hrubě 3,0 až 3,9 % ročně a čistě méně, takže v Praze počítáte hlavně se zhodnocením, ne s cash flow z nájmu.
Mám do nákladů zahrnout SVJ a energie?
Ne, pokud je platí nájemce. Standardní smlouva v ČR má SVJ a energie jako "služby" placené nájemcem. Vy hradíte fond oprav (cca 1–2 % hodnoty bytu ročně), daň z nemovitosti (obvykle 1–4 tis. Kč) a drobné opravy. Pokud bydlíte sami, byste tyto náklady stejně platili — proto se neodečítají od výnosu.
Jak se daní příjem z pronájmu?
U fyzické osoby v ČR je standardní sazba 15 %. Můžete uplatnit skutečné výdaje nebo paušál 30 % z příjmu (s. r. o. má 21 %). Příjem se zdaňuje v daňovém přiznání jako § 9 ZDP (příjmy z pronájmu). Kdy se vyplatí paušál a kdy skutečné výdaje včetně odpisů, ukazuje na příkladu článek daň z pronájmu bytu.
Co je vakance a jak se zahrnuje?
Vakance je doba, kdy je byt prázdný a nepřináší příjem. V Česku se počítá s 1–2 měsíci ročně (8–16 %), což znamená 5 % efektivní snížení nájmu. Náš jednoduchý kalkulátor vakanci nezahrnuje — pro přesnější výpočet použijte kompletní kalkulátor.
Vyplatí se kupovat byt na sdílený nájem (Airbnb)?
Krátkodobý pronájem může být 2–3× výnosnější než dlouhodobý, ale má vyšší náklady (úklid, marketing, opotřebení), regulaci v Praze (musíte mít provozovnu, platit lázeňský poplatek) a daňové komplikace. Pro standardní investora je dlouhodobý pronájem stabilnější.
Chcete přesnější výpočet s hypotékou a horizontem?
Kompletní kalkulátor s cash flow po letech, IRR a výstupem.
Investice do nemovitosti →