Průvodce první hypotékou a podmínky hypotéky 2026

Jaké jsou podmínky hypotéky v roce 2026?

Závazná je v říjnu 2026 jediná podmínka: na vlastní bydlení smí banka půjčit nejvýš 80 % hodnoty nemovitosti, a 90 %, pokud je aspoň jednomu žadateli méně než 36 let. Ostatní pravidla si určují banky samy: splátky všech úvěrů obvykle do 45 % čistého příjmu (do 36 let 50 %), celkový dluh do 8 až 9,5násobku ročního čistého příjmu, doložený stabilní příjem, věk na konci splácení a pobyt v Česku.

Limity DSTI a DTI ČNB zrušila k 1. 7. 2023 a 1. 1. 2024, banky s nimi dál počítají jako s vlastními hranicemi. Pro třetí a další nemovitost nebo byt k pronájmu ČNB od 1. 4. 2026 doporučuje přísnější LTV 70 % a DTI 7. Jak spolu tři ukazatele souvisejí, vysvětluje článek DSTI, DTI a LTV vysvětlené; čím se hypotéka liší od spotřebitelské půjčky, rozebírá článek hypotéka, nebo úvěr.

Kolik vlastních peněz potřebuji?

Nejméně 20 % hodnoty nemovitosti podle odhadu banky, žadatelé do 36 let 10 %. Když odhad vyjde pod kupní cenou, rozdíl doplácíte z vlastního: u bytu za 5 000 000 Kč s odhadem 4 800 000 Kč půjčí banka při LTV 80 % nejvýš 3 840 000 Kč, takže potřebujete 1 160 000 Kč, ne 1 000 000 Kč.

Jako vlastní zdroje banky uznají úspory, stavební spoření, dar od rodičů i zaplacenou rezervaci nebo zálohy developerovi, pokud je doložíte výpisem nebo fakturou. Když peníze chybí, lze LTV snížit zástavou další nemovitosti, třeba domu rodičů; tomu se říká dozajištění. Podrobně o tom píše článek kolik vlastních zdrojů na hypotéku.

Navíc počítejte s náklady: odhad 3 000 až 6 000 Kč a správní poplatek 2 000 Kč za každý návrh na vklad do katastru, při koupi na hypotéku tedy 4 000 Kč za dva návrhy. Ostatní poplatky shrnuje článek poplatky za hypotéku.

Jaký příjem banka chce?

Takový, aby splátky všech vašich úvěrů nepřesáhly obvykle 45 % čistého měsíčního příjmu, u žadatelů do 36 let 50 %. Jde o interní hranici bank, ne o zákon. S čistým příjmem 60 000 Kč vychází splátka nejvýš asi 27 000 Kč a hypotéka kolem 5,0 mil. Kč na 30 let při 5,00 %; pár se 100 000 Kč čistého dosáhne asi na 8,4 mil. Kč.

Zaměstnanci dokládají příjem potvrzením zaměstnavatele nebo 3 až 6 výplatními páskami, OSVČ daňovým přiznáním za 1 až 2 roky. Příjem ve zkušební době většina bank nezapočítá, některé ho přijmou po 3 měsících s potvrzením zaměstnavatele. Tabulku pro různé příjmy najdete v článku kolik dostanu hypotéku, vlastní čísla spočítá výpočet hypotéky podle příjmu.

Při společné žádosti banka příjmy žadatelů sčítá. U OSVČ v paušálním režimu chybí přiznání se ziskem, a tak mnohé banky počítají s pevným podílem příjmů. Banka také nahlédne do úvěrových registrů: údaje v BRKI a NRKI zůstávají 4 roky od vyrovnání dluhu, záznam v negativním registru SOLUS 3 roky od úhrady.

Do kolika let hypotéku dostanu?

Zákon věkovou hranici nestanoví, určuje ji každá banka sama. Například mBank omezuje splatnost tak, aby nejstaršímu žadateli bylo v den úplného splacení nejvýš 70 let (podmínky k 10. 10. 2026); u ostatních bank se hranice liší, ptejte se na ni předem.

S věkem se tak zkracuje splatnost a roste splátka. Úvěr 3 000 000 Kč při 5,00 % stojí na 25 let 17 538 Kč měsíčně, na 15 let 23 724 Kč. Možnosti pro starší žadatele rozebírá článek hypotéka pro seniory.

Jaké doklady k hypotéce?

Dva doklady totožnosti, doklad o příjmu, kupní nebo rezervační smlouvu, list vlastnictví a odhad nemovitosti. Před čerpáním banka chce i pojištění nemovitosti s vinkulací ve svůj prospěch, u stavby navíc stavební povolení, rozpočet a projekt. Seznam podle vaší situace je v článku dokumenty k hypotéce.

Na jakou nemovitost hypotéku dostanu?

Na takovou, kterou lze zapsat do katastru a zastavit: byt v osobním vlastnictví, rodinný dům, pozemek nebo stavbu domu. Družstevní byt nemovitostí kupujícího není: člen vlastní jen družstevní podíl, takže ho banka zastavit nemůže a financuje ho jinak; víc v článku hypotéka na družstevní byt.

Banka nechá nemovitost ocenit a projde list vlastnictví: věcná břemena, zástavy, plombu a zajištěný přístup. U pozemku a stavby domu platí zvláštní podmínky čerpání, které popisuje článek hypotéka na pozemek.

Jak dlouho vyřízení trvá?

S kompletními doklady obvykle 2 až 4 týdny do schválení, předschválení zvládne banka za několik dní. Po podpisu smluv se podává návrh na vklad zástavy do katastru, který úřad povolí nejdřív 20 dní po odeslání informace o plombě; v září 2026 trvalo provedení vkladu průměrně 22 dní. Peníze banka obvykle uvolní po podání návrhu na vklad.

Před podpisem úvěrové smlouvy máte ze zákona 14 dní na rozmyšlenou, během kterých banka nesmí nabídku změnit ani stáhnout (§ 111 zákona o spotřebitelském úvěru). Po podpisu už lhůta na odstoupení jako u spotřebitelských půjček neplatí.

Než žádost podáte, srovnejte nabídky podle RPSN a celkových nákladů, ne jen podle sazby; postup popisuje článek jak vybrat hypotéku. Žádat můžete přímo v bance, nebo přes zprostředkovatele, rozdíly shrnuje článek hypoteční poradce, nebo banka. Chyby, které vyřízení nejčastěji zdrží, najdete v článku nejčastější chyby při hypotéce.

Platí jiné podmínky pro cizince?

Občané EU dostanou hypotéku za stejných podmínek jako Češi. Občané jiných zemí potřebují trvalý pobyt, nebo dlouhodobý pobyt s adresou a příjmem v Česku, a banky jim často půjčí jen 70 až 80 % hodnoty nemovitosti. S dočasnou ochranou půjčuje jen několik bank, obvykle při prodloužené ochraně a českém příjmu. Podrobně v článku hypotéka pro cizince.