Prodej nemovitosti
Konkrétní výnos z prodeje po N letech — s růstem trhu, daněmi a doplacením hypotéky.
Parametry prodeje
Co máte teď, kolik se zhodnotí a kdy prodáte.
Vypočítáno ze současné ceny a zhodnocení. Můžete přepsat ručně, pokud máte konkrétní odhad — % zhodnocení se automaticky přepočítá.
0 % pokud jste v nemovitosti bydleli ≥2 roky nebo ji vlastníte ≥10 let. Jinak 15 % z rozdílu prodejní a kupní ceny (FO). 21 % pro právnické osoby.
Co dostanete na ruku
Prodej nemovitosti — z čeho se skládá čistý výnos
Při prodeji nemovitosti vás zajímá jediné číslo: kolik vám zbude na účtu po všech srážkách. Tato kalkulačka to počítá v 5 krocích.
1. Hodnota při prodeji
Vychází z aktuální ceny a předpokládaného ročního zhodnocení trhu. V Praze a Brně dlouhodobě 4–6 % ročně, v menších městech 2–4 %. Pro konzervativní odhad použijte 3 %.
2. Realitní poplatky (3 %)
Standardní provize realitní kanceláře v Česku je 3 % z ceny. Pokud prodáváte sami přes inzerát, ušetříte ji, ale počítejte s vyššími náklady na čas, fotograf, právní servis (5–15 tis. Kč).
3. Daň z prodeje
V Česku je prodej osvobozen od daně, pokud splníte aspoň jednu podmínku:
- Bydleli jste v nemovitosti minimálně 2 roky bezprostředně před prodejem
- Vlastnili jste ji minimálně 10 let (platí od 2021)
- Příjmy z prodeje použijete na vlastní bydlení do 1 roku
Jinak se daní 15 % z rozdílu mezi prodejní a kupní cenou.
4. Doplacení hypotéky
Pokud máte aktivní hypotéku, banka při prodeji požaduje plné doplacení. Mimo konec fixace mohou účtovat až 1 % z předčasně splacené částky (max. 50 000 Kč).
5. Čistý výnos
To, co zbude. Pokud výsledek překvapí (nahoru i dolů), zkuste posunout horizont nebo zhodnocení — uvidíte citlivost.
Co lidi nejčastěji zajímá
Kdy se neplatí daň z prodeje?
Pokud jste v nemovitosti bydleli aspoň 2 roky, nebo ji vlastníte aspoň 10 let, nebo příjem do 1 roku použijete na vlastní bydlení (postačí jediná podmínka). Daňový základ jinak je rozdíl prodejní a kupní ceny, sazba 15 % (FO).
Jak vysoká jsou realitní poplatky v ČR?
Standardní provize realitní kanceláře 3 %, někdy 4 %. Při prodeji nad 10 mil. Kč je často možné vyjednat 2 %. Bez RK ušetříte provizi, ale zaplatíte za fotografii, inzerci, právní servis (15–30 tis. Kč) a investujete cca 50 hodin času.
Co dělat, pokud je v nemovitosti hypotéka?
Banka při prodeji požaduje plné doplacení. Pokud prodáváte mimo konec fixace, mohou účtovat až 1 % z doplaceného (max. 50 000 Kč). Optimalizujte načasování — prodávat na konci fixace ušetří poplatek.
Kdy je nejlepší čas prodat byt v Česku?
Z pohledu sezony — jaro a podzim mají nejvíce kupců. Z pohledu trhu — když ceny rostou rychleji než inflace a sazby hypoték klesají (víc kupců si může dovolit). Z pohledu daně — po 2 letech bydlení nebo 10 letech vlastnictví (pak je 0 % daň).