Daň z prodeje nemovitosti 2026: pravidla a kalkulačka výnosu
Prodej nemovitosti v Česku je osvobozen od daně z příjmů, pokud jste ji vlastnili aspoň 10 let (u nabytí před rokem 2021 stačí 5 let), pokud jste v ní aspoň 2 roky bydleli, nebo pokud peníze z prodeje použijete na vlastní bydlení. Jinak zaplatíte daň 15 %, z části základu nad 36násobek průměrné mzdy 23 %, ze zisku po odečtení nákladů.
Kdy se daň z prodeje neplatí?
Stačí splnit jednu z podmínek v tabulce; upravují je § 4 a § 4b zákona o daních z příjmů. Pravidlu deseti let se říká časový test.
| Situace | Daň | Podmínka |
|---|---|---|
| Vlastnictví déle než 10 let | 0 % | nemovitost nabytá od roku 2021, v posledních 10 letech nebyla v obchodním majetku |
| Vlastnictví déle než 5 let | 0 % | nemovitost nabytá před rokem 2021 |
| Bydliště aspoň 2 roky | 0 % | rodinný dům nebo byt (i se souvisejícím pozemkem), bydliště aspoň 2 roky bezprostředně před prodejem |
| Peníze na vlastní bydlení | 0 % | použít je do konce roku následujícího po roce prodeje (nebo už v roce předtím) a příjem oznámit finančnímu úřadu do lhůty pro daňové přiznání za rok prodeje |
| Zděděná nemovitost | 0 % po 10 letech | do 10 let se započítá doba, kdy ji vlastnil zůstavitel, pokud byl příbuzný v řadě přímé nebo manžel |
| Darovaná nemovitost | 0 % po 10 letech | doba dárce se nezapočítává, 10 let běží od darování |
| Žádná z podmínek | 15 %, nad 36násobek průměrné mzdy 23 % | ze zisku: prodejní cena minus nabývací cena a doložené náklady |
Kdo peníze na bydlení nakonec nepoužije, zdaní je v následujícím roce jako ostatní příjem. Osvobozený příjem nad 5 000 000 Kč se navíc oznamuje finančnímu úřadu do lhůty pro daňové přiznání, ledaže ho úřad zjistí z rejstříků, do kterých má přístup (§ 38v).
Parametry prodeje
Co máte teď, kolik se zhodnotí a kdy prodáte.
Vypočítáno ze současné ceny a zhodnocení. Můžete přepsat ručně, pokud máte konkrétní odhad — % zhodnocení se automaticky přepočítá.
0 % pokud jste v nemovitosti bydleli ≥2 roky nebo ji vlastníte ≥10 let. Jinak 15 % z rozdílu prodejní a kupní ceny (FO). 21 % pro právnické osoby.
Co dostanete na ruku
Jak se daň z prodeje počítá?
Daní se zisk: prodejní cena minus cena, za kterou jste nemovitost nabyli, a minus doložené výdaje na technické zhodnocení, opravy, údržbu a samotný prodej, například provize realitní kanceláře (§ 10 odst. 5). U zděděné nebo darované nemovitosti se místo kupní ceny použije cena podle zákona o oceňování majetku ke dni nabytí. Ze zisku se platí 15 %, z části základu daně nad 36násobek průměrné mzdy 23 %.
Co když je na nemovitosti hypotéka?
Hypotéku doplatíte z kupní ceny, obvykle přes advokátní úschovu, a banka pak vydá potvrzení pro výmaz zástavy. Pokud od podpisu úvěrové smlouvy uplynulo aspoň 24 měsíců, je splacení kvůli prodeji zdarma; jinak smí banka účtovat nejvýš 0,25 % za každý započatý rok do konce fixace, celkem 1 %. Postup krok za krokem popisuje článek prodej bytu s hypotékou.
Z čeho kalkulačka skládá čistý výnos
- Hodnota při prodeji: dnešní cena a roční zhodnocení, které zadáte; pro opatrný odhad použijte 3 %.
- Realitní provize: kalkulačka počítá se 3 % z ceny. Při prodeji bez kanceláře provizi ušetříte, zaplatíte ale inzerci a právní servis.
- Daň z prodeje: podle tabulky výše, tedy 0 %, nebo 15 % ze zisku.
- Doplacení hypotéky: zbývající jistina a případný poplatek za předčasné splacení.
- Čistý výnos: to, co zbude na účtu.
Odpočet úroků, daň z nemovitých věcí a další daně kolem bytu na úvěr shrnuje článek hypotéka a daně.
Co lidi nejčastěji zajímá
Kdy se neplatí daň z prodeje?
Když nemovitost vlastníte déle než 10 let (u nabytí před rokem 2021 déle než 5 let), když jste v domě nebo bytě bydleli aspoň 2 roky bezprostředně před prodejem, nebo když peníze použijete na vlastní bydlení do konce roku následujícího po prodeji a příjem včas oznámíte finančnímu úřadu. Stačí jedna podmínka, jinak se platí 15 % ze zisku.
Platí se daň z prodeje zděděné nebo darované nemovitosti?
U dědictví po příbuzném v řadě přímé nebo po manželovi se do 10 let započítá i doba, kdy nemovitost vlastnil zůstavitel. U daru se doba dárce nezapočítává a 10 let běží od darování. Jako nabývací cena se v obou případech použije cena podle zákona o oceňování majetku ke dni nabytí.
Jak vysoká jsou realitní poplatky v ČR?
Standardní provize realitní kanceláře 3 %, někdy 4 %. Při prodeji nad 10 mil. Kč je často možné vyjednat 2 %. Bez RK ušetříte provizi, ale zaplatíte za fotografii, inzerci, právní servis (15–30 tis. Kč) a investujete cca 50 hodin času.
Co dělat, pokud je v nemovitosti hypotéka?
Banka při prodeji chce úvěr doplatit, obvykle z kupní ceny přes úschovu. Po 24 měsících od podpisu úvěrové smlouvy je takové splacení zdarma, dřív smí banka účtovat nejvýš 0,25 % splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, celkem 1 %.
Kdy je nejlepší čas prodat byt v Česku?
Z pohledu sezony — jaro a podzim mají nejvíce kupců. Z pohledu trhu — když ceny rostou rychleji než inflace a sazby hypoték klesají (víc kupců si může dovolit). Z pohledu daně — po 2 letech bydlení nebo 10 letech vlastnictví (pak je 0 % daň).