Jak funguje hypotéka na stavbu domu a co k ní banka chce vidět

Hypotéka na stavbu domu se od hypotéky na koupi liší ve třech věcech. Peníze nedostanete najednou, ale po etapách podle toho, jak stavba roste. Banka neoceňuje to, co dnes stojí na pozemku, ale budoucí hodnotu dokončeného domu, a z ní počítá LTV 80 % (90 %, je-li aspoň jednomu žadateli méně než 36 let). Dokud úvěr nevyčerpáte celý, platíte jen úroky z vyčerpané částky, ne celou anuitní splátku.

V říjnu 2026 to v praxi vypadá takto: dům s budoucí hodnotou 6 mil. Kč na vlastním pozemku za 2 mil. Kč, rozpočet stavby 4 mil. Kč a úvěr 4 mil. Kč při sazbě 5,00 % na 30 let.

Během 18 měsíců výstavby zaplatíte na úrocích zhruba 175 tis. Kč a potom splácíte 21 473 Kč měsíčně. Lhůta na dočerpání bývá 18–24 měsíců. Stavební povolení, projekt, položkový rozpočet a odhad chce banka vidět už u žádosti.

Co banka financuje a z čeho počítá LTV

Hypotékou na výstavbu lze zaplatit pozemek i stavbu, nebo jen stavbu na pozemku, který už vlastníte. Zástavou je pozemek a všechno, co na něm vznikne. Rozhoduje budoucí (zástavní) hodnota: odhadce ocení dům tak, jak bude podle projektu vypadat po dokončení, a banka z této částky půjčí nejvýš 80 %, mladým do 36 let 90 %.

LTV je jediný závazný limit ČNB. Ukazatele DSTI a DTI ČNB deaktivovala (2023 a 2024) a banky je používají jako vlastní interní hranice.

Vlastní pozemek se počítá do vlastních zdrojů. V tom se stavba liší od koupě bytu: nepotřebujete nutně 20 % v hotovosti, stačí, když hodnota pozemku a vaše peníze dají dohromady 20 % budoucí hodnoty.

• Pozemek vlastníte (2 mil. Kč), stavba stojí 4 mil. Kč a budoucí hodnota je 6 mil. Kč. Banka půjčí až 4,8 mil. Kč, vy potřebujete 4 mil. Kč, takže LTV vyjde 67 % a hotovost navíc nepotřebujete.
• Pozemek kupujete a zároveň stavíte (2 + 4 mil. Kč). Maximální úvěr je 4,8 mil. Kč a zbývajících 1,2 mil. Kč musí být vašich. Pod 36 let banka půjčí 5,4 mil. Kč a z vlastního dáte 600 tis. Kč.

Hlídejte dvě čísla, která se musí potkat: položkový rozpočet a odhad budoucí hodnoty. Postavíte-li drahý dům v lokalitě, kde se za takové ceny neprodává, odhadce hodnotu sníží a LTV se počítá z menšího čísla. Rozdíl doplácíte vy.

Patří-li pozemek rodičům, bude ho banka chtít do zástavy. Rodiče se tím stanou zástavci, dlužníky být nemusejí.

Kupujete-li hotový dům, odpadá rozpočet stavby, stavební povolení i čerpání po etapách. Jak funguje hypotéka na koupi domu, popisujeme zvlášť.

Co připravit před žádostí

K hypotéce na stavbu nosíte o jednu vrstvu dokumentů víc než při koupi. Ke standardní části (2 doklady totožnosti, potvrzení o příjmu nebo 3–6 výplatních pásek, u OSVČ 1–2 daňová přiznání, list vlastnictví) přibývá stavební:

• stavební povolení nebo jiný doklad podle stavebního zákona, že smíte stavět; bez něj většina bank úvěr neschválí, nanejvýš předschválí,
• projektová dokumentace ověřená stavebním úřadem, ze které odhadce počítá budoucí hodnotu,
• položkový rozpočet (u firmy na klíč je součástí smlouvy o dílo, při svépomoci ho sestavíte sami nebo s projektantem a odhadce ho posoudí),
• smlouva o dílo se stavební firmou včetně harmonogramu a platebních podmínek, pokud stavíte s firmou,
• odhad budoucí hodnoty od smluvního odhadce banky (bankovní ocenění, ne znalecký posudek) za 3 000–6 000 Kč; u domů ho banka na rozdíl od bytů zpravidla nedělá online,
• doklad o vlastních zdrojích: výpis z účtu, darovací smlouva nebo list vlastnictví k pozemku,
• pojištění stavby s vinkulací ve prospěch banky, které je podmínkou prvního čerpání, ne žádosti.

Schválení trvá 2–4 týdny od kompletních podkladů. U staveb se nejčastěji zdrží kvůli neúplnému rozpočtu nebo projektu, který neodpovídá povolení.

Jak banka uvolňuje peníze na stavbu?

Úvěr se uvolňuje v tranších, obvykle 3–5 podle etap: základová deska, hrubá stavba, střecha a okna, rozvody a omítky, dokončení. Banky přitom používají dva režimy.

1. Zpětné čerpání proti dokladům. Zaplatíte faktury firmě nebo za materiál, předložíte je bance (často s protokolem o provedených pracích) a banka částku proplatí. Pro banku je to bezpečné, vy ale musíte mít z čeho etapu předfinancovat.
2. Zálohové čerpání. Banka uvolní tranši předem podle rozpočtu a harmonogramu a po skončení etapy si nechá doložit, že peníze šly do stavby. Přijede se podívat odhadce nebo technik banky, případně stačí fotodokumentace a aktualizovaný odhad. Typické je to u svépomoci, kde faktury nepokrývají vlastní práci.

Podmínky prvního čerpání jsou vždy stejné: vložené zástavní právo v katastru (katastr ho povolí nejdřív 20 dní poté, co vlastníkovi odešle informaci o plombě; poplatek za vklad 2 000 Kč), vinkulované pojištění stavby a prokázané vlastní zdroje. Banka chce vidět, že jste svůj podíl proinvestovali jako první, a teprve pak pouští své peníze. Každé další čerpání zpracuje v řádu dní a může si ho zpoplatnit, proto si sazebník ověřte předem.

Celý úvěr musíte vyčerpat ve lhůtě sjednané ve smlouvě, nejčastěji 18–24 měsíců. Nestihnete-li to, banka nevyčerpanou část zruší, případně si účtuje poplatek za nedočerpání a lhůtu prodlouží dodatkem. Řešte to dřív, než lhůta vyprší.

Během výstavby platíte jen úroky

Do dočerpání platíte jen úroky z vyčerpané částky. Při sazbě 5,00 % je to 4 167 Kč měsíčně z každého vyčerpaného milionu: po první tranši 4 167 Kč, po druhé 8 333 Kč, po třetí 12 500 Kč, po čtvrté 16 667 Kč. Anuitní splátka, která už umořuje jistinu, začne až po dočerpání nebo po uplynutí lhůty pro čerpání.

Čerpejte jen tolik, kolik etapa potřebuje. Každý milion vyčerpaný o půl roku dřív stojí 25 tis. Kč na úrocích a stavbě nic nepřinese. Domluvte se také s bankou, aby anuita začala až po kolaudaci. Některé smlouvy ji spouštějí automaticky po uplynutí lhůty čerpání bez ohledu na to, jak daleko stavba je. Varianty splatnosti si porovnáte ve výpočtu splátky.

Svépomoc, nebo stavební firma?

Obě cesty banky financují, ale za jiných podmínek. Rozhoduje, jak snadno banka ověří, že peníze skončily ve stavbě.

Nejčastější kompromis: hrubou stavbu včetně střechy a oken postaví firma na základě smlouvy o dílo, dokončovací práce děláte svépomocí. Banka má pro největší tranše faktury, vy ušetříte na práci, kterou zvládnete sami.

Časová osa od pozemku ke kolaudaci

Pokud pozemek teprve kupujete, máte dvě možnosti: samostatnou hypotéku na pozemek, nebo jednu hypotéku na pozemek i stavbu. Druhá varianta bývá levnější a jednodušší, projekt a povolení ale musíte mít dřív než peníze na pozemek.

Podle nového stavebního zákona č. 283/2021 Sb. se od 1. 7. 2024 stavba povoluje rozhodnutím o povolení záměru, které dřívější územní a stavební řízení nahradilo jedním řízením. Žádost o hypotéku podáváte teprve s ním. Do té doby můžete mít jen předschválení podle příjmů.

Od kompletních dokumentů včetně odhadu budoucí hodnoty trvá schválení 2–4 týdny. Následuje podpis úvěrové a zástavní smlouvy a vklad zástavního práva (nejdřív 20 dní po vyrozumění vlastníka o plombě, 2 000 Kč). První čerpání přijde, jakmile splníte podmínky: zástava, pojištění a proinvestované vlastní zdroje. Každou další tranši banka uvolní po doložení předchozí etapy. Nejpozději v 18.–24. měsíci úvěr dočerpáte a začíná anuita.

Dům nakonec zkolaudujete (podle nového stavebního zákona kolaudačním rozhodnutím, už ne kolaudačním souhlasem) a necháte zapsat do katastru. Banka si stanoví lhůtu, do kdy musí být zapsán jako dokončená stavba, a po zápisu obvykle aktualizuje odhad a s ním i LTV.

Stavbu s hypotékou nejčastěji zastaví čtyři chyby. První je rozpočet bez rezervy: odhadci i banky chtějí nad položkovým rozpočtem vidět rezervu, ne nulu, protože ceny materiálu i prací se během dvou let stavby mění. Druhá je změna projektu bez souhlasu banky, protože jiný dům, než jaký byl v odhadu, znamená nový odhad a někdy i nové povolení. Dál lidé podceňují souběh úroků z čerpání a nájmu a staví na cizím pozemku, jehož majitel ho nechce dát do zástavy.

Když rozpočet naroste až během stavby, bývá levnější navýšit stávající hypotéku dodatkem než chybějící částku dorovnat spotřebitelským úvěrem. Navýšení ale musí pořád sedět do 80 % budoucí hodnoty i do vašich příjmů.

Jak zapsat novostavbu do katastru?

Dokončený dům zapíše katastrální úřad na základě ohlášení vlastníka (§ 31 katastrálního zákona). K ohlášení přiložíte doklad o způsobu užívání budovy, u staveb povolených podle nového stavebního zákona tedy kolaudační rozhodnutí, a geometrický plán od zeměměřiče (§ 30).

Nejde o vklad, takže poplatek 2 000 Kč, který sazebník správních poplatků stanoví za návrh na vklad, se tu neplatí. Zaplatíte jen geometrický plán. Bance pak pošlete aktuální výpis z listu vlastnictví se zapsaným domem. Hlídejte lhůtu, kterou si k tomu dala do úvěrové smlouvy: zápis je často podmínkou, bez které banka neaktualizuje odhad, a hotový dům přitom zvedá hodnotu zástavy a snižuje LTV.