ROI a IRR nemovitosti
Profesionální finanční ukazatele pro investici do české nemovitosti.
Investiční parametry
Stejné vstupy jako u investiční kalkulačky, ale výstup zaměřený na ROI/IRR/NPV.
15 % standard pro fyzické osoby (FO) — z rozdílu nájem mínus odpočitatelné výdaje. 0 % pokud máte specifická osvobození. 21 % pro s. r. o. a podobné.
Finanční ukazatele
ROI, IRR a NPV nemovitosti — co to je a jak interpretovat
Pro vážnou investiční analýzu jednou cifrou (gross yield) nestačí. Tato kalkulačka spočítá tři klíčové ukazatele finanční analýzy: IRR, NPV a ROI.
IRR — vnitřní míra návratnosti
IRR je roční výnosnost, kterou vám projekt přináší po zohlednění všech peněžních toků v čase (počáteční investice, roční cash flow, výnos z prodeje). Pokud IRR = 8 %, znamená to, že vaše vložené peníze rostou tempem 8 % ročně.
V současné Česku platí: IRR 6–8 % je dobrá nemovitostní investice, nad 8 % výborná. Pokud IRR < sazba hypotéky (4,4 %), leverage vám pracuje proti — peníze v hypotéce vás stojí víc, než kolik vyděláváte.
NPV — čistá současná hodnota
NPV diskontuje všechny budoucí cash flows na současnou hodnotu při vámi zadané sazbě (discount rate). Pokud NPV > 0, projekt vydělá víc, než vaše alternativa. Pokud NPV < 0, vaše alternativa (např. akcie s 7 % výnosem) je lepší.
Discount rate by měla odrážet vaši nejlepší alternativu. Pro pasivního investora 5–7 % (depozitum + dluhopisy), pro aktivního 7–10 % (akciový trh).
ROI — návratnost investice
Total ROI = (celkový zisk / vložené prostředky) × 100 %. Roční (annualized) ROI je geometrický průměr — kolik vám projekt vydělá ročně. Pro horizont 10 let je relevantnější annualized ROI než total ROI.
Verdikt — rozhodovací pravidlo
- IRR > požadovaný výnos + 2 % → atraktivní investice
- IRR ≈ požadovaný výnos → hraniční, zvažte rizika
- IRR < požadovaný výnos → vaše alternativa je lepší
Co lidi nejčastěji zajímá
Co je rozdíl mezi IRR a ROI?
ROI je celková návratnost (zisk / vložené × 100 %) bez ohledu na čas. IRR je roční míra zohledňující kdy peníze přicházejí. IRR je relevantnější pro porovnávání investic s různým horizontem — 100 % ROI za 10 let (≈ 7 % IRR) je horší než 50 % za 3 roky (≈ 14 % IRR).
Jaký discount rate použít?
Použijte to, co byste vydělali alternativně. Pro pasivního investora 5–7 % (státní dluhopisy + bezpečné fondy). Pro aktivního s diverzifikovaným portfoliem 7–10 % (akciový trh dlouhodobě dává cca 8 %). Konzervativně použijte 7 %.
Co je negative cash flow a kdy nastává?
Negative cash flow = ročně dáváte víc, než vyděláváte (typicky kvůli nízké rentabilitě nebo příliš vysoké hypotéce). Není to nutně špatně, pokud se vyplatí na zhodnocení. Ale znamená to, že potřebujete jiný zdroj příjmu na pokrytí mezery.
Co je payback period?
Doba, za kterou kumulativní cash flow z investice překryje původní investici. U nemovitostí v Česku obvykle 8–15 let (bez započtení zhodnocení nemovitosti).
Mohu výsledky této kalkulačky použít pro daňové přiznání?
Ne, kalkulátor je zjednodušený model pro investiční rozhodování. Pro daňové přiznání použijte skutečné účetnictví a konzultujte s daňovým poradcem. Kalkulátor pomáhá rozhodnout, zda investovat — ne podávat přiznání.
Chcete jednodušší pohled?
Začněte s rentabilitou pronájmu — jen 4 čísla a uvidíte hrubý a čistý výnos.
Rentabilita pronájmu →