Aktuálně k dnešnímu dni · průměrná sazba 4,43 %

Výpočet hypotéky krok za krokem

Pochopte, odkud se bere vaše splátka. Anuitní vzorec, breakdown jistiny a úroků, scénáře po fixaci.

Parametry hypotéky

Posuňte hodnoty a sledujte výsledek napravo.

Kč
500 tis. 50 mil. Kč · vyšší zadejte ručně
Kč
20 % z ceny LTV 80 %
let
5 let30 let
%
1 % Trh: — %
Co když po fixaci sazba poroste?
Simuluje scénáře +1 % a +2 %

Máte už hypotéku a hledáte lepší?

Položte vedle sebe dvě nabídky a zjistěte, kde se ušetří víc.

Srovnat dvě hypotéky →

Výpočet hypotéky — jak banka počítá vaši splátku

Když vám banka nabídne hypotéku 4 miliony korun na 25 let při sazbě 4,43 %, řekne vám, že měsíční splátka je 22 075 Kč. Odkud se to číslo bere? V Česku má 99 % hypoték anuitní splácení — měsíční částka je po celou fixaci stejná a počítá se podle jednoho vzorce. Tady je kompletní rozbor.

Anuitní vzorec

Měsíční splátka anuitní hypotéky se vypočítá takto:

M = P × r × (1 + r)n / ((1 + r)n − 1)

kde:

Krok za krokem na konkrétním příkladu

Spočítejme měsíční splátku pro hypotéku 4 000 000 Kč, sazbu 4,43 % p. a., dobu splácení 25 let:

  1. Převedeme roční sazbu na měsíční: r = 4,43 ÷ 100 ÷ 12 = 0,003692
  2. Spočítáme počet měsíčních splátek: n = 25 × 12 = 300
  3. Vypočítáme (1 + r)n: (1,003692)300 ≈ 3,02185
  4. Dosadíme do vzorce:
    M = 4 000 000 × 0,003692 × 3,02185 / (3,02185 − 1)
    M = 4 000 000 × 0,003692 × 3,02185 / 2,02185
    M = 44 626,5 / 2,02185 = 22 075 Kč

To je všechno. Žádná tajemství, žádná „banková magie".

Co je v každé splátce — jistina vs úroky

Anuita znamená, že měsíční částka je stálá. Ale poměr mezi jistinou a úroky se v čase mění. Na začátku platíte hlavně úroky, ke konci hlavně jistinu. Tady je rozbor pro tu samou 4M hypotéku:

Měsíc Splátka Úroky Jistina Zbývá
1.22 07514 7677 3083 992 692
60. (5 let)22 07512 9449 1313 510 172
150. (12,5 let)22 0758 76513 3102 374 880
240. (20 let)22 0753 61218 463974 950
300. (poslední)22 0758121 9940
Důležitý postřeh: Po prvním roce splácení máte splaceno na jistině jen ~92 tis. Kč, ale na úrocích už ~173 tis. Kč. Po 5 letech: jistina 490 tis., úroky 835 tis. To je důvod, proč mimořádná splátka v prvních letech ušetří tolik — odebíráte bance budoucí úroky, ne minulé. Konkrétní úsporu spočítáte v kalkulačce předčasného splacení.

Sazba vs RPSN — co opravdu platíte

Při srovnávání nabídek bank narazíte na dvě procenta:

Při výběru banky vždy porovnávejte RPSN, ne sazbu. Banka A s nominální sazbou 4,3 % a RPSN 4,8 % je dražší než banka B s nominální 4,5 % a RPSN 4,6 %.

Scénáře po skončení fixace

Anuitní splátka je stálá, dokud trvá fixace. Po jejím skončení banka přepočítá splátku podle nové sazby — a to může být dramatický skok. Klient s hypotékou 4 mil. fixovanou na 1,99 % platí 16 942 Kč/měs. Po refixaci na 4,43 % platí 22 075 Kč. Nárůst o 5 133 Kč měsíčně, 61 596 Kč ročně.

Naše kalkulačka výše umí simulovat scénáře po fixaci — zapněte přepínač „Co když po fixaci sazba poroste?" a uvidíte splátku při sazbě o 1 % nebo 2 % vyšší. Pomáhá to plánovat finanční rezervu.

Hypotéka v roce 2026 — kontext

V roce 2026 ČNB drží 2T repo sazbu na 3,50 % a průměrná sazba nových hypoték se podle ČBA Hypomonitoru pohybuje kolem 4,43 %. Banky individuálně nabízejí sazby v rozmezí 4,2–4,8 % v závislosti na bonitě klienta, LTV a délce fixace. Pro rychlé spočítání vlastní situace použijte hypoteční kalkulačku na hypoteky.com — zdarma, bez registrace, s aktuálními daty ČNB.

Časté otázky

Jak přesně se počítá měsíční splátka hypotéky?

Pomocí anuitního vzorce: M = P × r × (1 + r)n / ((1 + r)n − 1), kde P je výše úvěru, r měsíční sazba (roční ÷ 12) a n počet měsíců. Anuitní splácení znamená, že platíte po celou dobu fixace stejnou částku — mění se jen poměr jistiny a úroku.

Co je anuitní splátka a proč je v Česku standard?

Anuitní splátka znamená stálou měsíční částku po celou dobu fixace. Je výhodná pro plánování rozpočtu — víte přesně, kolik každý měsíc platíte. Alternativou je „rovnoměrná" splátka jistiny (úroky klesají, splátka taky), ale ta v ČR není u hypoték běžná. 99 % českých hypoték je anuitních.

Proč v prvních letech splácím skoro samé úroky?

Protože úroky se počítají z aktuálního zůstatku jistiny. Na začátku máte zůstatek vysoký, takže měsíční úroky tvoří 60–70 % splátky. S každou splátkou se jistina zmenší, úroky příští měsíc taky klesnou. Ke konci hypotéky úroky v jednotlivé splátce padají k nule.

Jaký je rozdíl mezi sazbou a RPSN?

Nominální sazba (např. 4,43 %) je to, z čeho banka počítá vaše splátky. RPSN (roční procentní sazba nákladů) je celkové roční náklady včetně poplatků za vyřízení, správu úvěru, odhad nemovitosti a povinné pojištění. RPSN je vždy vyšší než nominální sazba — typicky o 0,2–0,5 %. Při srovnání bank vždy porovnávejte RPSN.

Jakou délku splácení vybrat?

Delší doba (30 let) = nižší měsíční splátka, ale výrazně vyšší celkové úroky. Kratší (15–20 let) = dražší měsíčně, ale ušetříte statisíce. Praktické řešení: vezměte si maximální dobu (např. 30 let) a aktivně využívejte mimořádné splátky pro zkrácení.

Co se stane se splátkou po skončení fixace?

Banka přepočítá splátku podle nové úrokové sazby aktuální na trhu. Vzorec zůstává stejný (anuitní), ale do něj dosadí novou r a n (zbývající měsíce). Pokud vaše původní sazba byla výrazně nižší než aktuální trh, splátka výrazně poroste. Náš kalkulátor umí simulovat scénář +1 % nebo +2 % po fixaci.