Parametry hypotéky
Posuňte hodnoty a sledujte výsledek napravo.
Rychlý výpočet s grafem a LTV najdete v hypoteční kalkulačce.
Vývoj jistiny a úroků měsíc po měsíci
Na začátku tvoří úroky až 70 % splátky — banka odebírá většinu z toho, co platíte. Postupně se to obrací: ke konci hypotéky jde téměř všechno na jistinu.
| # | Období | Splátka | Jistina | Úroky | Zůstatek |
|---|
Máte už hypotéku a hledáte lepší?
Položte vedle sebe dvě nabídky a zjistěte, kde se ušetří víc.
Jak se splátka hypotéky počítá?
Měsíční splátka hypotéky se počítá anuitním vzorcem: splátka = úvěr × i / (1 − (1 + i)−n), kde i je měsíční sazba (roční sazba děleno 12) a n počet měsíců. Pro 4 000 000 Kč, 5,00 % a 25 let (300 splátek) vychází 23 384 Kč. V první splátce je 16 667 Kč úroku a 6 717 Kč jistiny; podíl jistiny pak každý měsíc roste.
Anuitní vzorec
Měsíční splátka anuitní hypotéky se vypočítá takto:
M = P × r × (1 + r)n / ((1 + r)n − 1)
kde:
- M — měsíční splátka (to, co hledáme)
- P — výše úvěru (jistina) v Kč
- r — měsíční úroková sazba (roční sazba ÷ 12, vyjádřená jako desetinné číslo)
- n — počet měsíčních splátek (doba splácení v letech × 12)
Krok za krokem na konkrétním příkladu
Spočítejme měsíční splátku pro hypotéku 4 000 000 Kč, sazbu 5,00 % p. a., dobu splácení 25 let:
- Převedeme roční sazbu na měsíční: r = 5,00 ÷ 100 ÷ 12 = 0,0041667
- Spočítáme počet měsíčních splátek: n = 25 × 12 = 300
- Vypočítáme (1 + r)n: (1,0041667)300 ≈ 3,48129
- Dosadíme do vzorce:
M = 4 000 000 × 0,0041667 × 3,48129 / (3,48129 − 1)
M = 4 000 000 × 0,0041667 × 3,48129 / 2,48129
M = 58 022 / 2,48129 = 23 384 Kč
To je všechno. Žádná tajemství, žádná „banková magie".
Co je v každé splátce — jistina vs úroky
Anuita znamená, že měsíční částka je stálá. Ale poměr mezi jistinou a úroky se v čase mění. Na začátku platíte hlavně úroky, ke konci hlavně jistinu. Tady je rozbor pro tu samou 4M hypotéku:
| Měsíc | Splátka | Úroky | Jistina | Zbývá |
|---|---|---|---|---|
| 1. | 23 384 | 16 667 | 6 717 | 3 993 283 |
| 60. (5 let) | 23 384 | 14 799 | 8 584 | 3 543 208 |
| 150. (12,5 let) | 23 384 | 10 903 | 12 481 | 2 604 240 |
| 240. (20 let) | 23 384 | 5 239 | 18 145 | 1 239 114 |
| 300. (poslední) | 23 384 | 97 | 23 287 | 0 |
Sazba vs RPSN — co opravdu platíte
Při srovnávání nabídek bank narazíte na dvě procenta:
- Nominální úroková sazba — to, co banka inzeruje (např. „5,00 %"). Z této sazby se počítá vaše měsíční splátka podle anuitního vzorce.
- RPSN (roční procentní sazba nákladů) — celkové roční náklady úvěru, včetně poplatků za vyřízení, správu, odhad, povinné pojištění. RPSN je vždy vyšší než nominální sazba.
Při výběru banky vždy porovnávejte RPSN, ne sazbu. Banka A s nominální sazbou 4,3 % a RPSN 4,8 % je dražší než banka B s nominální 4,5 % a RPSN 4,6 %.
Scénáře po skončení fixace
Anuitní splátka je stálá, dokud trvá fixace. Po jejím skončení banka přepočítá splátku podle nové sazby — a to může být dramatický skok. Klient s hypotékou 4 mil. na 25 let fixovanou na 1,99 % platí 16 935 Kč/měs. Při sazbě 5,00 % by stejná hypotéka stála 23 384 Kč. Nárůst o 6 449 Kč měsíčně, 77 388 Kč ročně.
Naše kalkulačka výše umí simulovat scénáře po fixaci — zapněte přepínač „Co když po fixaci sazba poroste?" a uvidíte splátku při sazbě o 1 % nebo 2 % vyšší. Pomáhá to plánovat finanční rezervu.
Hypotéka v roce 2026 — kontext
V červnu 2026 ČNB zvýšila 2T repo sazbu na 3,75 % a průměrná sazba nových hypoték podle ČBA Hypomonitoru vystoupala v srpnu na 5,00 %, od března roste pět měsíců v řadě. Banky individuálně nabízejí sazby většinou v rozmezí 4,7–5,8 % v závislosti na bonitě klienta, LTV a délce fixace; desetileté fixace stojí v průměru 6,35 % (Swiss Life Hypoindex, říjen 2026). Pro rychlé spočítání vlastní situace použijte hypoteční kalkulačku na hypoteky.com, zdarma, bez registrace, s aktuálními daty ČNB.
Časté otázky
Jak přesně se počítá měsíční splátka hypotéky?
Pomocí anuitního vzorce: M = P × r × (1 + r)n / ((1 + r)n − 1), kde P je výše úvěru, r měsíční sazba (roční ÷ 12) a n počet měsíců. Anuitní splácení znamená, že platíte po celou dobu fixace stejnou částku — mění se jen poměr jistiny a úroku.
Co je anuitní splátka a proč je v Česku standard?
Anuitní splátka znamená stálou měsíční částku po celou dobu fixace. Je výhodná pro plánování rozpočtu — víte přesně, kolik každý měsíc platíte. Alternativou je „rovnoměrná" splátka jistiny (úroky klesají, splátka taky), ale ta v ČR není u hypoték běžná. 99 % českých hypoték je anuitních.
Proč v prvních letech splácím skoro samé úroky?
Protože úroky se počítají z aktuálního zůstatku jistiny. Na začátku máte zůstatek vysoký, takže měsíční úroky tvoří 60–70 % splátky. S každou splátkou se jistina zmenší, úroky příští měsíc taky klesnou. Ke konci hypotéky úroky v jednotlivé splátce padají k nule.
Jaký je rozdíl mezi sazbou a RPSN?
Nominální sazba (např. 5,00 %) je to, z čeho banka počítá vaše splátky. RPSN (roční procentní sazba nákladů) vyjadřuje celkové roční náklady úvěru včetně povinných poplatků a pojištění, které banka zná. Hypotéka za 5,00 % bez poplatků má RPSN 5,12 %, s poplatky je rozdíl větší. Při srovnání bank porovnávejte RPSN, podrobně v článku RPSN vs. úroková sazba.
Jakou délku splácení vybrat?
Delší doba (30 let) = nižší měsíční splátka, ale výrazně vyšší celkové úroky. Kratší (15–20 let) = dražší měsíčně, ale ušetříte statisíce. Praktické řešení: vezměte si maximální dobu (např. 30 let) a aktivně využívejte mimořádné splátky pro zkrácení.
Co se stane se splátkou po skončení fixace?
Banka přepočítá splátku podle nové úrokové sazby aktuální na trhu. Vzorec zůstává stejný (anuitní), ale do něj dosadí novou r a n (zbývající měsíce). Pokud vaše původní sazba byla výrazně nižší než aktuální trh, splátka výrazně poroste. Náš kalkulátor umí simulovat scénář +1 % nebo +2 % po fixaci.