Koupě bytu na hypotéku má jedenáct kroků v pevném pořadí: předschválení, hledání, rezervační smlouva, odhad, schválení úvěru, kupní smlouva s úschovou, zástavní smlouva, návrh na vklad, čerpání hypotéky, zápis vlastnictví a předání bytu. Od podpisu rezervace po předání klíčů to při kompletních dokladech trvá obvykle 6–10 týdnů. Nejdéle se čeká na schválení v bance (2–4 týdny) a na vklad do katastru, který proběhne nejdříve po 20denní ochranné lhůtě.
Celým procesem se táhne jedno pravidlo: peníze kupujícího ani banky nejdou prodávajícímu, dokud vás katastr nezapíše jako vlastníka. K tomu slouží úschova. Kolik peněz a kdy budete potřebovat, ukazujeme níže na bytě za 5 mil. Kč při dnešní průměrné sazbě 5,00 %. Stejné kroky platí i pro rodinný dům; v čem se hypotéka na dům liší u odhadu a pojištění, popisujeme v samostatném článku.
Jak probíhá koupě bytu na hypotéku a jak dlouho trvá?
| Krok | Kdy (orientačně) | Kdo platí | Co hlídat |
|---|---|---|---|
| 1. Předschválení | před hledáním, několik dní | zdarma | platnost a strop částky |
| 2. Hledání bytu | dle trhu | – | typ vlastnictví, LV, zástavy |
| 3. Rezervační smlouva | týden 0 | kupující (záloha) | lhůta, vrácení zálohy bez hypotéky |
| 4. Odhad | týden 1 | kupující, 3 000–6 000 Kč | odhadní cena vs. kupní cena |
| 5. Schválení úvěru | týden 1–4 | – | podmínky čerpání |
| 6. Kupní smlouva + úschova | týden 4–5 | dohodou, obvykle napůl | soulad s podmínkami banky |
| 7. Úvěrová a zástavní smlouva | týden 4–5 | – | pojištění s vinkulací |
| 8. Návrh na vklad | týden 5 | kupující, 2 × 2 000 Kč | plomba na LV |
| 9. Čerpání do úschovy | týden 5–6 | – | doložení plomby bance |
| 10. Zápis vlastnictví | týden 8–9 | – | výpis LV s vaším jménem |
| 11. Předání bytu | týden 8–10 | – | předávací protokol, měřáky |
| Celkem | obvykle 6–10 týdnů od rezervace po klíče | kromě ceny zhruba 10–20 tis. Kč poplatků a pojištění | rezervační lhůta aspoň 4–6 týdnů |
Jak jdou jednotlivé dny za sebou a co se mezitím děje uvnitř banky, rozebírá článek Jak dlouho trvá vyřízení hypotéky. Tady jde o pořadí a peníze.
Předschválení, hledání a rezervace (kroky 1–3)
Předschválení získáte během několika dní na základě dokladů o příjmu. Dozvíte se z něj, kolik vám banka půjčí při obvyklých interních limitech (celkové splátky do 45 % čistého příjmu, do 36 let 50 %). Kdo hledá byt bez něj, riskuje rezervaci, kterou nedokáže zafinancovat. Strop si předem ověříte ve výpočtu podle příjmu.
Když už máte vyhlédnutý konkrétní byt, stáhněte si ještě před rezervací list vlastnictví z katastru. Uvidíte, kdo je vlastník, zda je byt v osobním vlastnictví (družstevní byty banky financují jinak) a jaké zástavy či věcná břemena na něm váznou.
Rezervační smlouva pro vás byt zablokuje za zálohu, která se započte do kupní ceny. Rozhodují v ní dvě věci. Rezervace musí trvat dost dlouho na schválení úvěru, tedy nejméně 4–6 týdnů, a smlouva musí říkat, co se stane se zálohou, když vám banka hypotéku neschválí. Bez výslovného ustanovení o vrácení zálohy při zamítnutí úvěru o ni můžete přijít.
Kupuje-li byt cizinec, kroky zůstávají stejné, navíc ho čeká ověření původu peněz a smlouva v češtině. Co dalšího obnáší koupě nemovitosti cizincem a kdo z cizinců dostane hypotéku, rozebíráme zvlášť.
Odhad a schválení úvěru (kroky 4–5)
Odhad objednává banka, platí ho zpravidla kupující (3 000–6 000 Kč, u bytů často online a levněji). Hypotéku banka počítá z nižší z obou hodnot, kupní ceny a odhadní ceny. Limit ČNB je LTV 80 %, do 36 let 90 %. Když odhad vyjde pod kupní cenou, rozdíl doplatíte z vlastních zdrojů.
Schválení trvá obvykle 2–4 týdny od kompletních dokladů. Výsledkem je úvěrová smlouva s podmínkami čerpání, tedy seznamem toho, co musíte bance doložit, než pošle peníze. Typicky jde o podepsanou kupní smlouvu, smlouvu o úschově, zástavní smlouvu, návrh na vklad s vyznačenou plombou, pojištění nemovitosti s vinkulací a doklad o zaplacení vlastních zdrojů. Seznam pošlete prodávajícímu a advokátovi, který píše kupní smlouvu, ještě než ji podepíšete.
Tři podpisy a jeden návrh (kroky 6–8)
Během několika dní se v praxi podepisují tři dokumenty:
- Kupní smlouva a smlouva o úschově. Kupní cena se platí přes advokátní, notářskou nebo bankovní úschovu. Vlastní zdroje do ní složíte hned, hypotéka přijde později. Na co se v textu zaměřit, rozebírá článek o tom, co musí obsahovat kupní smlouva na byt s hypotékou.
- Úvěrová smlouva s bankou, pokud jste ji nepodepsali už při schválení. Před podpisem máte 14denní dobu na rozmyšlenou, kdy banka nesmí předložený návrh změnit ani odvolat. Zákonné právo odstoupit od podepsané smlouvy do 14 dnů se na hypotéky nevztahuje. Co zkontrolovat, než podepíšete, shrnuje checklist k podpisu hypoteční smlouvy.
- Zástavní smlouva, kterou bance zřizujete zástavní právo k bytu, který kupujete.
Pak jde na katastr návrh na vklad vlastnického práva a návrh na vklad zástavního práva, každý se správním poplatkem 2 000 Kč. Katastr na list vlastnictví hned vyznačí plombu, znamení, že probíhá řízení. Výpis s plombou je pro banku obvykle podmínkou čerpání.
Čerpání, zápis a předání (kroky 9–11)
Jakmile doložíte podmínky čerpání, pošle banka hypotéku do úschovy, ne prodávajícímu. Od toho dne platíte úroky. První řádná splátka přichází obvykle v následujícím měsíci podle data čerpání. Co banka před čerpáním hypotéky chce vidět, rozebírá samostatný článek.
Katastr provede vklad nejdříve po uplynutí 20 dnů od vyrozumění dosavadního vlastníka. Po zápisu uschovatel ověří výpis z listu vlastnictví a vyplatí kupní cenu prodávajícímu. Pokud byl byt zastavený, nejdřív z ní splatí úvěr prodávajícího a zbytek pošle jemu.
Kdy se byt předává, určuje kupní smlouva: buď po zápisu vlastnictví, nebo po vyplacení kupní ceny. Do předávacího protokolu zapište stavy měřidel, klíče, vady a vybavení. Pak zbývá přepsat energie a oznámit změnu vlastníka SVJ nebo správci domu.
Kolik peněz budete potřebovat a kdy?
- Rezervace (týden 0): záloha, v příkladu 150 000 Kč, se započte do ceny.
- Odhad (týden 1): 3 000–6 000 Kč.
- Podpis (týden 4–5): zbytek vlastních zdrojů 850 000 Kč do úschovy, poplatek za úschovu podle dohody (obvykle 3 000–10 000 Kč celkem) a pojištění nemovitosti.
- Katastr (týden 5): 2 000 Kč za vklad vlastnického práva a 2 000 Kč za vklad zástavního práva.
- Čerpání (týden 5–6): banka pošle 4 000 000 Kč do úschovy.
- První splátka (následující měsíc): 23 384 Kč.
Kupujete-li přes realitní kancelář, provize je obvykle zahrnutá v ceně, kterou platí prodávající. Ověřte si to v rezervační smlouvě.
10 chyb, které koupi zdrží nebo prodraží
- Rezervace bez předschválení. Pak zjistíte, že vám banka půjčí méně, než potřebujete.
- Rezervační lhůta kratší než 4 týdny, za kterou se schválení úvěru nestihne.
- Záloha bez ustanovení o vrácení při zamítnutí hypotéky.
- Vlastní zdroje spočítané z ceny, ne z odhadu. Když odhad vyjde níž, peníze chybí.
- Kupní smlouva podepsaná dřív, než ji odsouhlasí banka. Nesplní podmínky čerpání a musí se přepsat.
- Platba kupní ceny nebo její části přímo prodávajícímu mimo úschovu.
- Nový úvěr, leasing nebo kreditní karta mezi schválením a čerpáním. Banka může čerpání pozastavit.
- Změna zaměstnání během vyřizování (viz článek o hypotéce ve zkušební době).
- Pojištění nemovitosti bez vinkulace ve prospěch banky.
- Předání bytu bez protokolu a odečtů měřidel, po kterém přicházejí spory o vady a nedoplatky.
Zdroje
- zákon č. 256/2013 Sb., katastrální zákon (vklad, plomba, ochranná lhůta)
- zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (kupní smlouva, zástavní právo)
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru (§ 111 doba na rozmyšlenou, posouzení úvěruschopnosti)
- ČNB – limit LTV pro úvěry na bydlení