Refinancování hypotéky 2026

Kdy se vyplatí refinancovat hypotéku?

Refinancování hypotéky, tedy splacení úvěru novým úvěrem u jiné banky, se vyplatí, když úspora na splátkách do konce fixace převýší náklady přechodu. Ty činí 7 000 až 10 000 Kč: odhad 3 000 až 6 000 Kč, vklad nové zástavy 2 000 Kč a výmaz staré 2 000 Kč, při elektronickém podání po 1 600 Kč. Na konci fixace nic neplatíte staré bance, takže stačí i rozdíl sazeb pod 0,5 p. b.; uprostřed fixace je potřeba víc.

Do pole „Stávající sazba“ v kalkulačce zadejte nabídku vaší banky pro další fixaci, ne sazbu, kterou platíte dnes. Dopis s ní vám banka musí poslat nejpozději 3 měsíce před koncem fixace. Jen tak porovnáte dvě nabídky na stejné období, protože sazba z minulé fixace už nic neříká. Do pole „Náklady refinancování“ patří 7 000 až 10 000 Kč, nebo méně, když nová banka odhad zaplatí.

Příklad: zůstatek 3,5 mil. Kč, zbývá 20 let

Předpokládejme, že stávající banka nabídla pro další fixaci 5,40 % a jiná banka 5,00 %. Splátku počítáme anuitním vzorcem M = P · i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ), kde P je zůstatek, i měsíční sazba (roční sazba děleno 12) a n počet zbývajících měsíců, tady 240. Při 5,40 % vychází splátka 23 879 Kč, při 5,00 % 23 098 Kč. Úspora je asi 780 Kč měsíčně, za pětiletou fixaci 46 800 Kč a po odečtení nákladů 36 800 až 39 800 Kč.

Každých 0,2 p. b. přidá u tohoto zůstatku asi 390 Kč měsíčně. Kalkulačka výše počítá totéž s vašimi čísly a v grafu ukazuje bod návratnosti.

Jak velký rozdíl sazeb stačí?

Často citované pravidlo „aspoň 0,5 p. b.“ platí zhruba pro přechod dva až čtyři roky před koncem fixace. Uprostřed fixace totiž platíte staré bance poplatek, který se musí vrátit z úspory do konce fixace. Tabulka ukazuje potřebný rozdíl pro stejný příklad: zůstatek 3,5 mil. Kč, 20 let, stávající sazba 5,40 %, náklady přechodu 7 000–10 000 Kč. Počítá s nejvyšším poplatkem, který banka smí podle nové úpravy účtovat.

Rok před koncem fixace potřebujete rozdíl 0,7 až 0,8 p. b., půl roku před koncem už 1,4 až 1,7 p. b., a pokud banka účtuje horní hranici poplatku, vyplatí se počkat. Na konci fixace stačí zlomek bodu. Rozdíl 0,1 p. b. se sice vrátí, ale čistý zisk za pět let je jen asi 1 800 až 4 800 Kč, což většinou nestojí za papírování, pokud vaše banka sazbu dorovná.

Kalkulačka výše u rozdílu pod 0,3 p. b. vždy hlásí „nevyplatí se“. Berte to jako rychlé varování a řiďte se bodem návratnosti v grafu.

Kolik stojí refinancování hypotéky?

Na konci fixace vyjde refinancování zhruba na 7 000 až 10 000 Kč. Největší položku, odhad nemovitosti, část bank hradí nebo ji nahradí odhadem původním.

Kdy staré bance nezaplatíte nic

• Do 3 měsíců od chvíle, kdy vám banka sdělila novou sazbu, a v období bez sjednané pevné sazby (§ 117 odst. 3 písm. c) a d)). Banka musí novou sazbu sdělit nejpozději 3 měsíce před koncem fixace, takže okno obvykle končí posledním dnem fixace.
• Každý rok až 25 % původní výše úvěru, pokud splátku pošlete během měsíce před výročím smlouvy.

Jindy smí banka účtovat nejvýš 0,25 % splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, celkem 1 %, a nikdy víc než účelně vynaložené náklady: nejvýš 1 000 Kč administrativních nákladů plus kladný rozdíl mezi úrokem podle smlouvy a úrokem při průměrné sazbě zveřejněné ČNB do konce fixace (§ 117a). U zůstatku 3,5 mil. Kč činí strop 8 750 Kč, když do konce fixace zbývá nejvýš rok, a 35 000 Kč, když zbývají víc než tři roky. Skutečný poplatek bývá nižší, bez úrokového rozdílu jen do 1 000 Kč. Započatý rok se počítá celý: při 13 měsících do konce fixace se účtují dva roky.

Pravidlo platí pro smlouvy uzavřené od 1. 9. 2024 a pro starší smlouvy od první nové fixace, která začala po tomto dni (čl. XV bod 2 zákona č. 462/2023 Sb.). Do konce dříve sjednané fixace platí dosavadní úprava a částky na této stránce se na ni nevztahují, zeptejte se své banky. Všechny výjimky a výpočet najdete v kalkulačce předčasného splacení a v článku předčasné splacení hypotéky.

Kdy začít řešit refinancování?

Začněte 6 až 12 měsíců před koncem fixace. Banka musí novou sazbu oznámit nejpozději 3 měsíce předem a po oznámení máte tři měsíce na splacení zdarma.

1. 12 až 6 měsíců předem: zjistěte datum konce fixace a zůstatek, spočítejte úsporu v kalkulačce a srovnejte sazby bank. Raiffeisenbank uvádí, že nabídku vyřídí až 24 měsíců před koncem fixace, ČSOB až 12 měsíců a Komerční banka nabízí dopředné refinancování až tři roky předem. Takto vzdálenou sazbu berte jako sázku na trh: KB sama upozorňuje, že sazby za dva až tři roky nelze odhadnout.
2. 6 až 4 měsíce předem: požádejte vybranou banku o předschválení a písemnou nabídku. Nová banka znovu posuzuje příjem i závazky. Raiffeisenbank uvádí rozhodnutí asi do tří pracovních dnů od kompletních podkladů, ostatní banky dobu neuvádějí. Sazba z online nabídky platí u Raiffeisenbank a ČSOB 30 dní.
3. 3 měsíce předem: dorazí dopis stávající banky s novou sazbou. Porovnejte ho s nabídkou nové banky v kalkulačce a zeptejte se stávající banky, zda nabídku dorovná.
4. 2 měsíce až 3 týdny předem: podepište úvěrovou a zástavní smlouvu a podejte návrh na vklad. Před podpisem máte 14 dní na rozmyšlenou, během nichž banka nesmí nabídku odvolat ani změnit, ledaže se změní okolnosti důležité pro posouzení úvěruschopnosti. Katastr povolí vklad nejdřív 20 dní po vyrozumění vlastníka o plombě, v srpnu a září 2026 trval vklad průměrně 22 dní.
5. Den konce fixace: nová banka pošle peníze staré bance a hypotéka se splatí bez poplatku. Poté si ohlídejte výmaz staré zástavy z katastru.

Pokud si nepůjčujete víc, než kolik zbývá splatit, a zástavou je stejná nemovitost, závazný limit LTV 80 % (90 % pro žadatele mladší 36 let) se na refinancování nevztahuje (§ 45a odst. 3 zákona o ČNB). Banka si hodnotu nemovitosti přesto přepočítá, protože podle LTV určuje sazbu. ČNB navíc od 1. 4. 2026 doporučuje, aby refinancování neprodlužovalo konečnou splatnost sjednanou u původní banky. Doklady a lhůty pro každý krok popisuje článek jak refinancovat hypotéku krok za krokem.

Která banka nabízí nejvýhodnější refinancování?

Banky na svých stránkách popisují jen samy sebe. My srovnáváme sazby bank na jednom místě a ověřujeme je každý pracovní den, aktuální čísla najdete v přehledu Srovnání hypoték. V říjnu 2026 dělí nejlevnější a nejdražší publikovanou sazbu „od“ na 5 let u deseti bank asi 1,5 p. b., což u zůstatku 3,5 mil. Kč na 20 let znamená asi 2 900 Kč měsíčně. Nejnižší sazba přitom platí jen za podmínek banky, třeba při aktivním účtu a pojištění, takže ji berte jako nejlepší možný případ, ne jako nabídku pro sebe.

Samostatnou tabulku sazeb pro refinancování mají k 19. 10. 2026 jen Air Bank a Buřinka. Air Bank má samostatnou tabulku pro převedení hypotéky a otočku fixace s nižšími sazbami než pro novou hypotéku. Buřinka (Stavební spořitelna České spořitelny) refinancuje úvěrem bez zástavy nemovitosti, jehož sazby proto srovnáváme zvlášť a jsou vyšší než u hypoték. MONETA na své stránce o refinancování propaguje zvýhodněnou sazbu na 3 roky (LTV do 80 %, úvěr nad 1 mil. Kč), kterou ale nabízí každému žadateli o hypotéku, ne jen refinancujícím, aktuální číslo najdete na stránce banky. Ostatní banky refinancují za sazby nové hypotéky, liší se poplatky a podmínkami.

Nabídky srovnávejte při stejném LTV, délce fixace a pojištění, nejlépe podle RPSN příkladu banky. Rozdíl mezi sazbou a RPSN vysvětluje článek RPSN vs. úroková sazba.

Ceníková sazba přitom bývá vyšší než ta, kterou klienti nakonec sjednají: za srpen 2026 vychází průměr nabídek podle Swiss Life Hypoindexu na 5,42 %, průměr skutečně sjednaných sazeb nových hypoték podle ČBA na 5,00 %. Za září 2026 uvádí ČBA 5,10 % u nových hypoték a 5,05 % u refinancovaných. Obě čísla měří trochu jiný vzorek, ale naznačují prostor k vyjednávání.

Co je refinancování hypotéky a čím se liší od refixace?

Refinancování znamená přechod k jiné bance: nová banka vám půjčí peníze, kterými splatíte starý úvěr, a zástavní právo k nemovitosti získá ona. Refixace je dohoda o nové sazbě se stávající bankou. Smlouva zůstává a neplatíte odhad ani vklad. Kdy zůstat a kdy odejít, rozebírá článek refixace, nebo refinancování.

Průměrná sazba nově sjednaných hypoték se podle ČBA v roce 2023 pohybovala mezi 5,65 a 5,93 %, v roce 2021 jen mezi 1,95 a 3,00 %. Kdo tehdy fixoval na tři roky, řeší konec fixace právě teď, ale úspora nezávisí na roce podpisu: rozhoduje rozdíl mezi nabídkou stávající banky a nejlepší nabídkou jinde. Kdo fixoval v roce 2021 za dvě až tři procenta, zaplatí po konci fixace víc v každé bance. Refinancováním splátku nesníží, jen vybere nejlevnější banku, jak ukazuje článek konec fixace hypotéky.

Nejdřív vyjednávejte se stávající bankou

1. Získejte písemnou nabídku jiné banky se stejnou fixací, LTV a pojištěním. Ústní slib nestačí.
2. Ozvěte se stávající bance 2 až 3 měsíce před koncem fixace, ne v posledním týdnu, a vyžádejte si retenční nabídku.
3. Nepodepisujte dopis hned: podpis refixace vás váže na celou novou fixaci a pozdější odchod je zpoplatněný.
4. Pokud banka sazbu nedorovná, přejděte k té, která nabídla méně.

Odečtu si úroky z hypotéky i po refinancování?

Ano. Čisté refinancování režim odpočtu úroků od základu daně nemění (§ 15 zákona o daních z příjmů). Rozhoduje den, kdy jste bydlení obstarali, ne den podpisu nové smlouvy, u koupě je to vklad vlastnického práva do katastru. Bydlení obstarané před 1. 1. 2021 si ponechává limit 300 000 Kč ročně pro domácnost i po refinancování, bydlení obstarané od 1. 1. 2021 má limit 150 000 Kč.

Navýšíte-li hypotéku o peníze na novou rekonstrukci od 1. 1. 2021, posuzuje se pro tuto část limit 150 000 Kč. Odpočet platí jen pro úvěr použitý na vlastní bydlení. Podrobnosti rozebírá článek hypotéka a daně.

Zdroje

• Zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 86, 87, 102, 111, 117 a 117a (zakonyprolidi.cz); zákon č. 462/2023 Sb., čl. XV bod 2 (zakonyprolidi.cz).
• Zákon č. 6/1993 Sb., o ČNB, § 45a odst. 3 (zakonyprolidi.cz); ČNB, Doporučení k řízení rizik spojených s poskytováním spotřebitelských úvěrů na bydlení z 27. 11. 2025.
• Finanční správa, Informace ke změně výše limitu úhrnné částky úroků; zákon č. 386/2020 Sb., čl. IV bod 3 a 4.
• Zákon č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, položka 120 a § 9 (zakonyprolidi.cz); zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (zakonyprolidi.cz); ČÚZK, měsíční zpravodajství za srpen a září 2026.
• ČBA Hypomonitor (cbamonitor.cz, září 2026) a Swiss Life Hypoindex (hypoindex.cz, 9. 9. 2026).
• Stránky bank o refinancování, ověřeno 14.–19. 10. 2026: MONETA, Česká spořitelna, ČSOB, Komerční banka, Raiffeisenbank, UniCredit Bank, mBank, Air Bank, Buřinka, Fio banka, Partners Banka.

Redakce hypoteky.com · ověřeno 19. 10. 2026 · Redakce a zásady