Stávající hypotéka
To, co máte teď v bance.
Nová nabídka
Sazba, kterou nabízí jiná banka.
Kdy se refinancování vyplatí?
Refinancování se vyplatí, když úspora na splátkách do konce fixace převýší náklady přechodu: odhad 3 000 až 6 000 Kč, vklad nové zástavy 2 000 Kč a výmaz staré 2 000 Kč. Příklad: zůstatek 3,5 mil. Kč na 20 let, sazba 5,00 % místo 5,40 %: splátka klesne o 780 Kč, náklady se vrátí zhruba za 9 až 13 měsíců.
Úspora a návratnost
Předpoklad: zůstatek 3 500 000 Kč, zbývá 20 let, nová sazba 5,00 %, náklady přechodu 7 000 až 10 000 Kč (anuitní výpočet).
| Rozdíl sazeb | Stávající sazba | Úspora měsíčně | Náklady se vrátí za |
|---|---|---|---|
| 0,2 p. b. | 5,20 % | 388 Kč | 18 až 26 měsíců |
| 0,4 p. b. | 5,40 % | 780 Kč | 9 až 13 měsíců |
| 0,6 p. b. | 5,60 % | 1 176 Kč | 6 až 9 měsíců |
Pokud si nepůjčujete víc, než kolik zbývá splatit, závazný limit LTV se na refinancování nevztahuje (§ 45a odst. 3 zákona o ČNB). Konečnou splatnost by ale nová banka podle doporučení ČNB platného od 1. 4. 2026 neměla prodlužovat proti původní smlouvě.
12 měsíců před koncem fixace
- 12 měsíců předem: srovnejte nabídky bank a spočítejte úsporu v kalkulačce výše.
- 6 měsíců předem: požádejte vybranou banku o předschválení.
- 3 měsíce předem: nejpozději teď vám stávající banka musí oznámit novou sazbu; rozhodněte, zda zůstanete, nebo odejdete.
- Den konce fixace: nová banka splatí starý úvěr, podá se vklad nové zástavy a výmaz staré, bez poplatku za předčasné splacení.
Doklady a lhůty pro každý krok popisuje článek jak refinancovat hypotéku krok za krokem.
Chcete porovnat s konkrétními nabídkami?
Položte nabídky vedle sebe včetně stavu hypotéky v čase.
Refinancování hypotéky — co to je a kdy se vyplatí
Refinancování hypotéky znamená přechod k jiné bance s lepší úrokovou sazbou. Není to refixace (tu vám nabídne stávající banka před koncem fixace), ale aktivní rozhodnutí přejít jinam. V roce 2026 se průměrná sazba nových hypoték pohybuje kolem 5,00 %, takže klienti, kteří fixovali v letech 2022–2023 za 5–6 %, mají reálnou šanci na výrazné úspory.
Stačí rozdíl 0,5 procentního bodu?
Často se uvádí, že refinancování má smysl od rozdílu 0,5 procentního bodu. Na konci fixace se ale vyplatí i menší rozdíl, pokud se náklady na odhad nemovitosti, vklad zástavy a případný poplatek nové bance vrátí dřív, než skončí nová fixace. U zůstatku 3,5 mil. Kč se podle tabulky výše vrátí i při rozdílu 0,2 p. b. do 26 měsíců.
Nejlepší okno: konec fixace
Refinancujte vždy na konci fixace. V tomto okamžiku vám banka ze zákona nesmí účtovat poplatek za předčasné splacení. Začněte s přípravou rok předem podle časové osy výše a nabídky srovnávejte podle RPSN.
Mimo konec fixace — pozor na sankci
Refinancovat lze i mimo konec fixace, ale banka může účtovat sankci nejvýše 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, celkem max. 1 %. Vyplatí se to jen při velmi velkém rozdílu sazeb (1,5+ procentního bodu) nebo když vám zbývá hodně let a sankce se rychle vrátí.
Skryté náklady refinancování
- Odhad nemovitosti — 3 000–6 000 Kč (banka vyžaduje vlastního odhadce)
- Vklad zástavního práva — 2 000 Kč (kolek)
- Výmaz původního zástavního práva — 2 000 Kč
- Poplatek za vyřízení nové banky — 0–10 000 Kč; mnoho bank má nyní 0 Kč při refinancování
- Sankce za předčasné splacení (jen mimo konec fixace) — 0,25 % z částky za každý započatý rok do konce fixace, celkem max. 1 %
Náš kalkulátor výše umí zohlednit všechny tyto náklady — zadejte je do políčka "Náklady refinancování".
Triky bank, na které pozor
"Akční sazba" 4,1 % zní skvěle, ale často je podmíněna: zřízení běžného účtu, aktivní příchody (alespoň 25 000 Kč/měs), životní pojištění, pojištění schopnosti splácet. Bez splnění podmínek sazba poskočí o 0,3–0,5 %.
RPSN je důležitější než nominální sazba. Banka A se sazbou 4,1 % a vysokými poplatky může mít RPSN 4,7 %. Banka B s 4,3 % a nízkými poplatky může mít RPSN 4,4 %. Vyhrává B. Vždy se ptejte na RPSN, ne na úvodní sazbu.
Strategie: vyjednávat se stávající bankou
Proces, který doporučujeme všem klientům:
- Získejte oficiální nabídku od konkurence (písemně, ne telefonicky)
- Vraťte se ke stávající bance s touto nabídkou
- Stávající banka pravděpodobně dorovná sazbu (nechce vás ztratit)
- Refixujte u stávající banky — žádné papírování, žádné poplatky za odhad
Pokud stávající banka nedorovná, refinancujte k tomu, kdo dal lepší nabídku.
Časté otázky
Jak dlouho trvá refinancování hypotéky?
Od podání žádosti do vyplacení peněz nové bance obvykle 4–6 týdnů. Pokud refinancujete na konci fixace, začněte minimálně 2 měsíce předem, abyste vše stihli.
Můžu refinancovat hypotéku u stejné banky?
U stávající banky nejde o refinancování, ale o refixaci: banka vám nejpozději 3 měsíce před koncem fixace oznámí novou sazbu a vy ji můžete přijmout, nebo vyjednávat. S písemnou nabídkou konkurence v ruce obvykle získáte víc. Kdy zůstat a kdy odejít, srovnává článek refixace, nebo refinancování.
Je refinancování zaznamenáno v bankovním registru?
Ano, jako standardní hypotéka. Krátkodobě může drobně snížit vaše skóre (banka vidí novou kontrolu), ale dlouhodobě je to neutrální. Žádný negativní záznam to není.
Co když nová banka odmítne moji žádost o refinancování?
Stávající hypotéka pokračuje beze změny. Nemáte žádný závazek vůči nové bance, dokud nepodepíšete úvěrovou smlouvu. Můžete zkusit jinou banku nebo zůstat u stávající.
Můžu při refinancování změnit dobu splácení?
Zkrátit ano: splátka vzroste, celkové úroky klesnou. S prodloužením počítejte opatrně, protože ČNB od 1. 4. 2026 bankám doporučuje, aby refinancování neprodlužovalo konečnou splatnost sjednanou u původní banky.
Končí vám fixace?
Spočítejte si dopad zvýšení sazby a srovnejte konkurenční nabídky.