Refinancování hypotéky 2026

Refinancování hypotéky — co to je a kdy se vyplatí

Refinancování hypotéky znamená přechod k jiné bance s lepší úrokovou sazbou. Není to refixace (tu vám nabídne stávající banka před koncem fixace), ale aktivní rozhodnutí přejít jinam. V roce 2026 se průměrná sazba nových hypoték pohybuje kolem 4,43 %, takže klienti, kteří fixovali v letech 2022–2023 za 5–6 %, mají reálnou šanci na výrazné úspory.

Pravidlo 0,5 procentního bodu

Praxe je jednoduchá: refinancování má smysl, pokud nová sazba je o 0,5 procentního bodu nižší než vaše stávající. Při menším rozdílu náklady na refinancování (odhad nemovitosti, vklad zástavy, někdy poplatek nové bance) ukousnou většinu úspory.

Nejlepší okno: konec fixace

Refinancujte vždy na konci fixace. V tomto okamžiku vám banka ze zákona nesmí účtovat poplatek za předčasné splacení. Začněte se připravovat 3–6 měsíců předem:

1. 6 měsíců — sledujte trh, kontrolujte aktuální sazby
2. 3 měsíce — vyžádejte si oficiální nabídky od 3 bank
3. 2 měsíce — porovnejte RPSN, podejte žádost u vybrané banky
4. 1 měsíc — schvalování a smlouva
5. Den D — nová banka pošle peníze staré, hypotéka přejde

Mimo konec fixace — pozor na sankci

Refinancovat lze i mimo konec fixace, ale banka může účtovat sankci až 1 % z předčasně splacené částky, max. 50 000 Kč. Vyplatí se to jen při velmi velkém rozdílu sazeb (1,5+ procentního bodu) nebo když vám zbývá hodně let a sankce se rychle vrátí.

Skryté náklady refinancování

• Odhad nemovitosti — 3 000–5 000 Kč (banka vyžaduje vlastního odhadce)
• Vklad zástavního práva — 2 000 Kč (kolek)
• Výmaz původního zástavního práva — 200 Kč
• Poplatek za vyřízení nové banky — 0–10 000 Kč; mnoho bank má nyní 0 Kč při refinancování
• Sankce za předčasné splacení (jen mimo konec fixace) — až 1 % z částky, max. 50 tis. Kč

Náš kalkulátor výše umí zohlednit všechny tyto náklady — zadejte je do políčka "Náklady refinancování".

Triky bank, na které pozor

"Akční sazba" 4,1 % zní skvěle, ale často je podmíněna: zřízení běžného účtu, aktivní příchody (alespoň 25 000 Kč/měs), životní pojištění, pojištění schopnosti splácet. Bez splnění podmínek sazba poskočí o 0,3–0,5 %.

RPSN je důležitější než nominální sazba. Banka A se sazbou 4,1 % a vysokými poplatky může mít RPSN 4,7 %. Banka B s 4,3 % a nízkými poplatky může mít RPSN 4,4 %. Vyhrává B. Vždy se ptejte na RPSN, ne na úvodní sazbu.

Strategie: vyjednávat se stávající bankou

Proces, který doporučujeme všem klientům:

1. Získejte oficiální nabídku od konkurence (písemně, ne telefonicky)
2. Vraťte se ke stávající bance s touto nabídkou
3. Stávající banka pravděpodobně dorovná sazbu (nechce vás ztratit)
4. Refixujte u stávající banky — žádné papírování, žádné poplatky za odhad

Toto funguje v 60–70 % případů. Pokud stávající banka nedorovná, refinancujte k tomu, kdo dal lepší nabídku.