Zástavní právo dává bance jedinou věc: když přestanete splácet, může nemovitost zpeněžit a z výtěžku dostat zaplaceno dřív než ostatní věřitelé. Vlastníkem zůstáváte vy. Bydlíte v ní, platíte daň z nemovitých věcí a byt můžete pronajmout i prodat, jen bez souhlasu banky nesmíte dělat nic, co by hodnotu zástavy snížilo nebo ji dál zatížilo.
Zástava vzniká zápisem do katastru nemovitostí (vklad stojí 2 000 Kč) a najdete ji na listu vlastnictví v části C. Poslední splátkou sama nezmizí. Banka vám vydá kvitanci a souhlas se zánikem zástavy a vy (nebo banka) musíte podat návrh na výmaz. Dokud výmaz neproběhne, zástava na LV straší dál.
Co banka zástavním právem k nemovitosti získá?
Zástavní právo upravuje občanský zákoník (§ 1309 a násl.). Je to zajišťovací právo, takže trvá jen tak dlouho jako dluh, který zajišťuje. Banka díky němu:
- se může při nesplácení uspokojit z výtěžku prodeje nemovitosti (dražbou, soudním prodejem nebo v exekuci),
- má v exekuci i insolvenci postavení zajištěného věřitele, takže z výtěžku dostane zaplaceno před nezajištěnými věřiteli,
- se může spolehnout, že zástava „jde s nemovitostí“: když ji prodáte bez vyplacení banky, kupující ji převezme i se zástavou.
Právo nemovitost užívat nebo o ní rozhodovat banka nezískává. Nemůže vám ji ani „sebrat“ při prvním zpoždění. K prodeji se dostane až po zesplatnění úvěru, kterému předcházejí upomínky a výzvy.
Řada bank si navíc sjednává zákaz zcizení a zatížení, který se zapisuje do katastru vedle zástavy. Pak bez souhlasu banky nemůžete nemovitost prodat, darovat ani zatížit dalším právem a katastr by takový převod nezapsal.
Kde zástavu najdete na listu vlastnictví
Základní údaje z listu vlastnictví (LV) si zdarma prohlédnete v aplikaci Nahlížení do katastru nemovitostí, ověřený výpis objednáte na Czech POINTu nebo online. Zástavu hledejte v části C:
| Část LV | Co obsahuje | Na co se dívat |
|---|---|---|
| A | vlastník, spoluvlastnické podíly | kdo musí podepsat zástavní smlouvu |
| B | nemovitosti (pozemky, stavby, jednotky) | že zástava kryje i pozemek a podíl na společných částech |
| B1 | práva ve prospěch nemovitosti | např. služebnost cesty přes sousední pozemek |
| C | zástavní práva, věcná břemena, zákazy zcizení a zatížení | kdo je zástavní věřitel, výše zajištěné pohledávky, pořadí |
| D | poznámky a upozornění (např. spor, exekuce) | poznámka spornosti, zahájení exekuce |
| E | nabývací tituly | na základě čeho vlastník nemovitost získal |
Probíhající řízení (podaný návrh, který ještě není zapsán) poznáte podle plomby. Při koupi kontrolujte LV dvakrát: při rezervaci a těsně před podpisem kupní smlouvy.
Co se zastavenou nemovitostí smíte bez souhlasu banky
Pravidla stanoví zástavní a úvěrová smlouva. Obvyklý stav u hypoték na vlastní bydlení:
| Co chcete udělat | Souhlas banky | Poznámka |
|---|---|---|
| Bydlet, běžně udržovat | ne | povinnost udržovat hodnotu a pojištění s vinkulací |
| Dlouhodobě pronajmout | u účelové hypotéky na vlastní bydlení často ano, nebo aspoň oznámení | úroky z pronajaté nemovitosti nejdou odečíst z daní |
| Krátkodobý pronájem (Airbnb) | ano | mění účel; podrobně v článku o hypotéce a Airbnb |
| Větší stavební úpravy, přístavba, demolice | ano | mění zástavní hodnotu |
| Prodej, darování | ano (při zákazu zcizení vždy) | v praxi se úvěr z kupní ceny splatí a zástava vymaže |
| Další zástava, věcné břemeno | ano | i věcné břemeno sítí může snížit hodnotu |
Porušení těchto povinností je podle většiny smluv důvodem k sankci nebo i k zesplatnění úvěru. Souhlas proto žádejte písemně a předem. U pronájmu nebo menší úpravy ho banky obvykle dají bez potíží.
Pořadí zástav a druhá zástava
Na jedné nemovitosti může váznout víc zástavních práv. Rozhoduje pořadí podle okamžiku, kdy katastr obdržel návrh na vklad. Zástavní věřitel v prvním pořadí dostane z výtěžku zaplaceno celý, druhý jen z toho, co zbude. Banky proto skoro vždy chtějí první pořadí a druhou zástavu za cizí bankou přijme jen málokterá.
Na rekonstrukci chybí 600 000 Kč
Byt má tržní hodnotu 6 000 000 Kč. Po 5 letech splácení hypotéky 4 000 000 Kč (5,00 %, 25 let) dlužíte ještě asi 3 543 000 Kč, LTV je tedy 59 %. Půjčka 600 000 Kč by zvedla celkové zatížení na 4 143 000 Kč, tedy na 69 % hodnoty. To je stále pod limitem ČNB 80 %, takže prostor tu je.
- Navýšení u stávající banky. Podepíšete novou smlouvu nebo dodatek, zástava v prvním pořadí se rozšíří a potřebujete nový odhad a vklad za 2 000 Kč. Je to nejjednodušší cesta.
- Jiná banka ve druhém pořadí. Potřebujete souhlas první banky (kvůli zákazu zatížení) a druhá banka musí druhé pořadí přijmout. Sazba bývá vyšší.
- Refinancování celého dluhu do nové banky. Nová banka splatí 3 543 000 Kč a v prvním pořadí půjčí i 600 000 Kč navíc. Vyplatí se hlavně na konci fixace, kdy je splacení bez sankce.
Zástava na cizí nemovitosti
Zástavcem nemusí být dlužník. Když vlastní zdroje nestačí, často se jako dozajištění zastaví byt nebo dům rodičů. Rodiče podepisují zástavní smlouvu, ale dlužníky nejsou: neplatí splátky a banka nezkoumá jejich příjem. Riziko přesto nesou celé. Pokud nebudete splácet, banka se může uspokojit i z jejich nemovitosti.
Smlouvu proto nastavte tak, aby šla zástava na nemovitosti rodičů uvolnit dřív než celý úvěr, například jakmile zůstatek klesne pod 80 % hodnoty vaší nemovitosti. Banky na to často přistoupí, pokud o tom jednáte při podpisu. Podrobně v článku Ručení nemovitostí rodičů.
Jak zástavní právo po splacení vymazat?
- Dluh doplatíte poslední splátkou, mimořádnou splátkou, refinancováním nebo z kupní ceny při prodeji.
- Banka vystaví kvitanci (potvrzení o splacení) a listinu, ve které potvrdí zánik zajištěné pohledávky a souhlasí s výmazem zástavního práva, případně i zákazu zcizení a zatížení. Některé banky ji posílají samy, jiné až na žádost.
- Návrh na výmaz podáte na katastrální úřad osobně, poštou nebo přes datovou schránku a přiložíte listinu banky. Část bank podává návrh sama. Výmaz zástavního práva se zapisuje vkladem, proto se platí správní poplatek 2 000 Kč (položka 120 sazebníku zákona o správních poplatcích). Kdo návrh podává a kdo poplatek hradí, si ověřte u banky.
- Po výmazu zkontrolujte na LV, že z části C zmizela zástava i zákaz zcizení.
Při refinancování se zástava nepřevádí. Nová banka zapíše vlastní zástavní právo, ze svých peněz splatí původní banku a ta pak vydá souhlas s výmazem. Krátce tak na LV mohou být zástavy dvě a nová banka s tím ve smlouvě počítá jako s přechodným stavem. Při prodeji se dluh splácí z kupní ceny přes úschovu, postup popisuje článek Prodej nemovitosti s hypotékou.
Zdroje
- zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1309 a násl. (zástavní právo)
- zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (vklad a výmaz práv, plomba)
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, ve znění novely účinné od 1. 9. 2024 (předčasné splacení při prodeji)
- ČÚZK – Nahlížení do katastru nemovitostí